Износ физический в оценке стоимости

Методы расчета физического износа в затратном подходе оценки недвижимости

Расчет физического износа по Правилам оценки физического износа жилых зданий (ведомственные строительные нормы ВСН-53-86)

Метод расчета физического износа по Правилам оценки физического износа жилых зданий (ведомственные строительные нормы ВСН-53-86) предполагает определение физического износа отдельных конструктивных элементов и приведение этих значений на физический износ здания в целом. В зависимости от величины физического износа выделяют четыре варианта технического состояния здания, которые представлены в табл. 17.

Таблица 17

Описание технического состояния основных элементов здания

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.

• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

• Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.

• Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой местами потемнел, в отдельных местах повреждён. Коробление подшивки вследствие протечек кровли. Состояние удовлетворительное.

• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Определение величины накопленного износа строений при оценке недвижимости

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.

Таблица 6

Определение физического износа объекта оценки

Таким образом, процент физического износа здания магазина составляет 8,0%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат = 1 300 000 * (100 – 8,0) / 100 = 1196000 рублей.

Определение износа и устареваний в затратном подходе оценки недвижимости

В процессе эксплуатации здания и сооружения теряют свои потребительские свойства, что должно сказываться на величине стоимости. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний¹¹.

В теории и практике оценки недвижимости износ и устаревания (ИиУ) определяются тремя классическими методами:

• сравнения продаж;

• эффективного возраста;

• разбиения.

Метод сравнения продаж при определении ИиУ состоит в выявлении рыночной оценки износа и устареваний здания путем сопоставления его стоимости воспроизводства (замещения) с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Износ и устаревания находятся по формуле

где – износ и устареванияi-го аналогичного объекта;

i – порядковый номер объекта-аналога;

n – количество объектов-аналогов;

–удельный вес объекта-аналога.

В свою очередь находится как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью строений с учетом износа и устареваний.

Пример определения износа и устареваний методом сравнения продаж

Исходные данные для примера:

объект оценки – отдельно стоящее торговое здание.

Найти: износ и устаревания здания.

Решение представлено в табл. 16.

Таблица 16

Определение износа и устареваний торгового здания в затратном подходе оценки

Примечание:

*Скорректированная цена продажи объектов-аналогов рассчитывается в рамках сравнительного подхода (тема 2).

**Стоимость земельного участка определяется по известным в теории и практике методам.

***Текущая стоимость строительства определяется в рамках определения стоимости нового строительства (п. 1.1).

Ответ: ИиУ = 25,1%.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как износ и устаревания к текущей стоимости воспроизводства (см. формулы 15 и 16).

Из этого отношения вытекает следующая формула износа и устареваний:

где ЭВ – эффективный возраст (время, которым оценивается продолжительность жизни строения исходя из его фактического технического состояния, оборудования, дизайна и других факторов, влияющих на стоимость);

СЭЖ – срок экономической жизни (время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости, превышающий затраты на его содержание и эксплуатацию);

–стоимость строительства при оценке недвижимости.

Пример определения износа и устареваний методом эффективного возраста

Исходные данные для примера:

объект оценки – отдельно стоящее офисное здание.

Текущая стоимость строительства нового здания составляет 36 000 тыс.руб. Здание построено 15 лет назад. Типовой срок экономической жизни – 60 лет (через 60 лет следует провести диагностику на предмет определения пригодности для дальнейшей эксплуатации данного здания с технической и экономической точек зрения и при необходимости произвести капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию).

Найти: износ и устаревания здания.

Решение по первому возможному варианту.

Если здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, то его эффективный возраст будет равен фактическому. ИиУ составят 25% от стоимости воспроизводства, или 9 000 тыс.руб.

ИиУ = (15/60)*36 000 = 9 000 тыс.руб.

Ответ: ИиУ = 9 000 тыс.руб.

Решение по второму возможному варианту.

Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохой эксплуатации превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то износ и устаревания составят 33,3%, или 12 000 тыс.руб.

ИиУ = (20/60)*36 000 = 12 000 тыс.руб.

Ответ: ИиУ = 12 000 тыс.руб.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

• устранимый физический износ;

• неустранимый физический износ;

• устранимое функциональное устаревание;

• неустранимое функциональное устаревание;

• экономическое устаревание.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При этом в итоге накопленный износ и устаревания можно найти как сумму всех видов износов и устареваний:

где – общий накопленный износ и устаревания;

–физический износ;

–функциональное устаревание;

–экономическое устаревание.

При использовании формулы (17) может получиться, что суммарное значение износов и устареваний будет близко или превысит 100%. Поэтому при больших значениях износов и устареваний, а также для более объективного взгляда на износ и устаревания рекомендуется использовать мультипликативную формулу определения :

Разберем основные методы определения составляющих на примерах.

Определение физического износа методом срока жизни в затратном подходе оценки недвижимости

Определение физического износа по всн 53-86 в затратном подходе оценки недвижимости

Окончание табл.19

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания –24%.

Ответ: физический износ объекта оценки, рассчитанный по Правилам оценки физического износа жилых зданий,равен 24%.

Расчет физического износа методом срока жизни элементов здания

Метод срока жизни предполагает, что физический износ накапливается равномерно, по мере увеличения срока службы элементов здания. Если предположить, что есть нормативный срок службы элементов, то физический износ здания следует определять по формуле

где Ф_з–физический износ здания, %;

Ф_Кi –физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

i– порядковый номер конструкции, элемента и систем в здании;

l_i–коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n–число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по укрупненным показателям вос­ста­но­ви­тель­ной стоимости жилых зданий (УПВС), утвержденным в установленном порядке, а конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом приложении 2 ВСН 53-86.

Численные значения физического износа отдельных элементов здания следует определять по формуле

где ФВ_эл– фактический возраст элемента, конструкции;

ФЖ_эл– нормативный срок физической жизни элемента.

Нормативный срок физической жизни долгоживущих элементов определяется для в соответствии с группой капитальности здания по Положению о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий (утверждены Приказом Госстроя СССР от 08.09.1964 №147), короткоживущих элементов – по ВСН-58-88 (приложение 3).

Пример определения физического износа здания в целом по методу срока жизни конструкций и элементов

Исходные данные см. в предыдущем примере. Поскольку у объекта оценки IIIгруппа капитальности, то ей соответствует нормативный срок жизни 100 лет. В здании заменили кровлю и полы 10 лет назад. 5 лет назад поменяли двери и 3 года назад сделали ремонт внутренней отделки.

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания –39%.

Ответ: физический износ объекта оценки, рассчитанный по методу срока жизни,равен 39%.

Таблица 20

Показатели физического износа зданий

Согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 (ведомственные строительные нормы) физический износ здания следует определять по формуле

где Фз–физический износ здания, %;

Фкi –физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

i – порядковый номер конструкции, элемента и систем в здании;

li–коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n–число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по укрупненным показателям вос­ста­но­ви­тель­ной стоимости жилых зданий (УПВС), утвержденным в установленном порядке, а конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, –по их сметной стоимости. Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом Приложении 2 ВСН 53-86.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем –до 10%; для конструкций, элементов и систем – до 5%; для здания в целом–до 1%.

Пример определения физического износа здания в целом по ВСН 53-86

Исходные данные: требуется оценить физический износ двухэтажного кирпичного жилого дома. Здание построено в 1985 г. и имеет IIIгруппу капитальности. Обследование здания в 2006 г. показало следующие результаты (табл. 18).

Таблица 18

Признаки физического износа в затратном подходе оценки недвижимости

Окончание табл.18

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сборником № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (М., 1970).

По табл. рекомендуемого прил. 2 ВСН 53-86 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. № 28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 19.

Таблица 19

Пример расчета устранимого физического износа в оценке недвижимости

Устранимый физический износ по данным таблицы 6.5 равен 333 500 рублей.

Для расчета физического неустранимого износа обычно используют экспертный метод или метод срока жизни.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле:

n

И_физ = ? [ И_{физ i} • I_i] (6.9)

i=1

И_{физ i} – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);

I_i – удельный вес i-ого конструктивного элемента;

n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.

Таблица 6.6. Расчет физического износа

Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше.

Нормативный метод.

Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.

Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.

Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами:

• на основе потерь в арендной плате;

• на основе избыточных эксплуатационных затрат;

• на основе парных продаж.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа. В ниже приведен пример расчета функционального износа (табл. 6.7).

Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа. Рассмотрим пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов в таблице 6.8.

Таблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов

Внешний износ –обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• на основе потерь в арендной плате;

• на основе избыточных операционных расходов;

• на основе парных продаж;

Рассмотрим пример определения внешнего износа на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в непосредственной близости от него химического завода в рамках программы вывода производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего износа методом парных продаж в таблице 6.9.

Таблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж

Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода.

Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (6.2).

Если были рассчитаны различные виды износа в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле:

V_воcпр =(Vп_воcпр – И_физ._устр – И_{фун.устр})?(1–И_физ.ну)?(1–И_фун.ну)?(1 – И_вн), (6.10)

где

V_воcпр– стоимость воспроизводства;

Vп_воcпр – полная стоимость воспроизводства;

И_{физ устр} – износ физический устранимый, денежных единиц;

И_{фун устр} – износ функциональный устранимый, денежных единиц;

И_физ.ну – износ физический неустранимый, %;

И_физ.ну – износ функциональный неустранимый, %;

И_вн – износ внешний, %.

При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешний и функциональный износ. В таком случае формула упрощается до следующего вида:

V_воcпр =(Vп_воcпр – И_{фун.устр})?(1–И_физ.ну), (6.11)

где

V_воcпр– стоимость воспроизводства;

Vп_воcпр – полная стоимость воспроизводства;

И_{физ устр} – износ физический устранимый, денежных единиц;

И_физ.ну – износ физический неустранимый, %.

После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (6.1).

Расчет износа методом разбиения на виды износа в оценке недвижимости

Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним.

Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Внешний износ –это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.

Таблица 6.5.

Физическое устаревание при оценке бизнеса предприятия

•Это потеря стоимости объекта, в следствие износа, разрушения, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия и прочих факторов, уменьшающих его полезность