Тест 2. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?
а) делением цены продажи на доход;
б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;
в) делением потенциального валового дохода на чистый операционный доход;
г) делением действительного валового дохода на цену продажи.
Тест 3. Укажите правильное определение чистого операционного дохода.
а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов;
б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение;
г) это действительный валовой доход минус потери от недозагрузки помещения, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
д) это потенциальный валовой доход минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение.
Тест 4. Укажите, какие виды расходов из нижеперечисленных относятся к переменным операционным расходам.
а) расходы на окраску фасада здания;
б) налоги на имущество;
в) расходы на замену сантехнического оборудования;
г) страховые взносы;
д) расходы на коммунальные услуги (свет, вода, газ);
Тест 5. Если сравниваемый элемент объекта-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого объекта недвижимости, то поправка вносится:
а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого объекта недвижимости;
б) со знаком минус к стоимости оцениваемого объекта недвижимости;
в) со знаком плюс к цене продажи объекта-аналога;
г) со знаком минус к цене продажи объекта-аналога;
д) все ответы неверны.
Задача 1. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 кв. метров, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание, площадью 400 кв. метров, в котором проведён косметический ремонт. Аналог был продан за 300 000 долларов. Имеются следующие данные по парной продаже:
Объект
Физические характеристики и назначение объекта
Состояние
Цена (долларов)
А
Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 кв. метров
Требуется косметический ремонт
60 000
В
Те же самые, площадь 200 кв. метров
Проведён косметический ремонт
130 000
Рассчитать поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 квадратных метров.
Задача 2. На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания.
Полезная площадь здания – 3 000 м.2;
Ставка арендной платы – 160 долларов за один м.2 в год;
Площадь помещений, предназначенных для сдачи в аренду – 2400 м.2;
Прочие доходы 18 000 долларов в год;
Остаточная балансовая стоимость здания 1 800 000 долларов;
Налог на имущество – 2% (с балансовой стоимости);
Коммунальные платежи – 5 000 долларов в год;
Резерв на замещение – 14 000 долларов в год;
Коэффициент капитализации – 12%.
Задача 3. Оценить торговый дом методом дисконтирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока: 1 год – 150 000 руб., 2 год – 180 000 руб., 3 год - 200 000 руб. Стоимость реверсии - 3 000 000 руб. Данные для расчёта ставки дисконтирования. Ставка доходности ОВВЗ – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 8%, премия за риск инвестиций в оцениваемый объект - 3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%, типичный срок экспозиции – 4 месяца.
Задача 4. Рассчитать рыночную стоимость здания. Площадь – 3500 кв. м., затраты на замещение с учётом прибыли на 1 кв. м. – 700 д.е. Физический износ – 25%, функциональный износ – 15%, экономический износ – 20%.
Вариант №2
Тест 1. Процентная ставка, которая используется для приведения ожидаемых будущих денежных потоков к текущей стоимости объекта недвижимости, называется:
а) коэффициентом капитализации;
б) безрисковой ставкой дохода;
в) нормой возмещения капитала;
г) ставкой дисконтирования.
д) все ответы неверны.
Тест 2. Укажите правильное определение действительного валового дохода.
а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов;
б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, неплатежей арендаторов и минус операционные расходы;
г) это потенциальный валовой доход за вычетом всех потерь и расходов;
д) все ответы неверны.
Тест 3. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:
а) замещения;
б) конкуренции;
в) полезности;
г) ожидания;
д) вклада.
Тест 4. Какой из ниже перечисленных элементов сравнения объектов недвижимости, рассчитывается на основе денежных абсолютных поправок?
а) местоположение объекта;
б) время продажи объекта;
в) проведенный косметический ремонт;
г) износ объекта;
д) дополнительные улучшения - наличие гаража.
Тест 5. Функциональный износ здания проявляется:
а) в устаревшей архитектуре здания;
б) в повреждении окраски здания;
в) в непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, очистным сооружениям;
г) в общем упадке района, в котором находится здание;
д) все ответы неверны.
Задача 1. На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания:
Полезная площадь здания –4 000 квадратных метров;
Площадь арендуемого земельного участка – 2 000 квадратных метров;
Ставка арендной платы за землю – 30 долларов за 1 кв. метр в год;
Площадь здания, которая не будет сдаваться в аренду – 800 кв. метр;
Ставка арендной платы за площадь здания – 180 долларов за 1 кв. метр в год.
Прочие доходы 30 000 долларов в год.
Остаточная балансовая стоимость здания – 2 000 000 дол.
Налог на имущество (с балансовой стоимости) – 2% в год;
Коммунальные платежи – 6 000 долларов в год;
Резерв на замещение – 10 000 долларов в год;
Коэффициент капитализации – 15%.
Задача 2. Оценивается двухэтажное административное здание с износом в 15%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам:
Объект-аналог
Процент износа
Цена продажи (долл.)
А
17%
112 000
В
14%
124 000
С
55%
63 000
Определите рыночную стоимость двухэтажного административного здания с износом в 15%.
Задача 3. Определить затратным методом стоимость загородной недвижимости. Известны следующие данные:
площадь дома – 150 квадратных метров;
затраты на строительство с учётом прибыли – 450 долларов на квадратный метр;
площадь гаража – 40 квадратных метров;
затраты на строительство с учётом прибыли – 180 долларов на квадратный метр;
стоимость всех других сооружений на даче – 6 500 долларов;
устранимый физический износ дома – 3 500 долларов;
неустранимый физический износ дома – 3 000 долларов;
устранимый функциональный износ дома – 2 500 долларов;
рыночная стоимость земельного участка – 30 000 долларов.
Задача 4. Оценить офисный центр методом дисконтирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока: 1 год – 150 000 дол., 2 год – 180 000 дол., 3 год - 200 000 дол. Стоимость реверсии - 3 000 000 дол. Данные для расчёта ставки дисконтирования. Ставка доходности ОВВЗ – 7%, ставка доходности ОФЗ РФ – 8%, премия за риск инвестиций в оцениваемый объект - 3%, премия за инвестиционный менеджмент – 2%, типичный срок экспозиции – 4 месяца.
Вариант №3
Тест 1. Какие из нижеперечисленных элементов сравнения объектов недвижимости рассчитываются на основе денежных относительных поправок?
а) износ объекта;
б) дополнительные улучшения - наличие автостоянки;
в) местоположение объекта;
г) проведенный косметический ремонт;
д) все ответы неверны.
Тест 2. Физический износ жилого здания проявляется:
а) в устаревшей архитектуре здания;
б) в повреждении окраски здания;
в) в непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, к очистным сооружениям;
г) в морально устаревшем инженерном обеспечении;
д) в общем упадке района, в котором находится здание.
Тест 3. Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?
а) коэффициент капитализации для земельного участка;
б) коэффициент капитализации для здания;
в) общий коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости;
г) все ответы неверны.
Тест 4. Укажите, в каком из нижеперечисленных случаев, затратный метод является наиболее приемлемым:
а) для оценки объектов недвижимости специального назначения не имеющих аналогов;
б) для оценки новых или планируемых объектов недвижимости;
в) для оценки недоходных объектов недвижимости;
г) во всех перечисленных случаях;
д) а) и б).
Тест 5. Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретён другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью, называется:
а) принципом спроса и предложения;
б) принципом соответствия;
в) принципом ожидания;
г) принципом замещения;
д) принципом изменения внешней среды.
Задача 1. Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, если известно, что стоимость земельного участка составляет 60000 дол. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 90000 дол. в год. Ставка дохода на инвестиции определена в 17 %. Срок экономической жизни здания составляет 40 лет. Норма возмещения капитала в здание рассчитывается по методу Ринга.
Задача 2. Определить стоимость склада методом дисконтирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока от сдачи в аренду: 1 год – 60 000 дол., 2 год – 65 000 дол., 3 год - 68 000 дол., 4 год – 70 000 дол., 5 год – 72 000 дол. Арендная плата выплачивается в начале года. Ожидается, что после пятого года арендная плата будет расти на 4% в год. Ставка дисконтирования для арендных платежей 20%. Стоимость склада в послепрогнозный период рассчитывается методом капитализации дохода первого года послепрогнозного периода. Коэффициент капитализации 18%.
Задача 3. Оценивается складское помещение, по которому годовая арендная плата составляет 80000 долларов. В базе данных имеется информация по аналогичным складским помещениям:
Сопоставимые объекты
Цена продажи (долларов)
Годовая арендная плата (долларов)
Мультипликатор
№1
600 000
75 000
8,0
№2
738 000
90 000
8,2
№3
468 000
60 000
7,8
Определить стоимость складского помещения методом валового рентного мультипликатора.
Задача 4. Рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания.
Общая площадь здания – 6 000 м.2;
Ставка арендной платы – 500 долларов за один м.2 в год;
Потери от недозагрузки 600 м.2;
Прочие доходы 40 000 долларов в год;
Остаточная балансовая стоимость здания 2 000 000 долларов;