Итоговая экзаменационная работа по дисциплине «Оценка недвижимости»
2017 г.
Содержание
Вариант 4
Определить стоимость объектов недвижимости методом капитализации дохода
Оценивается гостиница на курорте, постепенно усиливающем свое значение. Срок прогнозного использования объекта 8 лет. К концу этого срока предполагается увеличение стоимости объекта на 70%. Норма дохода на инвестиции 20%, безрисковая ставка 6%. В гостинице 280 стандартных номеров, стоимость $135 за номер в сутки, заполняемость 50%, операционные расходы $1 150 000 и резервы замещения $250 000 в год.
Оценивается склад на лесоповале, площадь склада 12 500 кв.м. Ставка аренды $5 с 1 кв.м.в день. Заполняемость 80%. Операционные расходы и резервы замещения 9% от ПВД. Разработка леса на участке близится к завершению. Срок прогнозного использования склада – 4 года. Норма дохода на инвестиции 17% годовых. Безрисковая ставка 8%.
Оценивается офисное здание, срок прогнозного использования 6 лет. Норма дохода на инвестиции 16%, безрисковая ставка 7%. ЧОД $120 000. Уровень доходов с объекта практически постоянен.
Задачи на ипотечно-инвестиционный анализ
Объект недвижимости стоимостью в 1 млн.у.е. приобретен на 65% за счет ипотечного кредита, выданного на 16 лет под 10% годовых. Платеж по обслуживанию долга составляет 55,387% от генерируемого объектом чистого операционного дохода. Определить размер чистого операционного дохода и норму дохода на собственный капитал.
Рассчитать фактор Эллвуда и ставку капитализации для объекта недвижимости, приобретенного на 75% за счет ипотечного кредита, выданного на 20 лет под 9,5% годовых с условиями ежемесячного погашения равными платежами. Через 11 лет планируется перепродажа объекта. Непогашенная доля кредита в этот момент составит 67,526% от его первоначальной суммы. Изменение стоимости объекта в этот период не планируется. Норма дохода на собственный капитал 13% в год.
Рассчитать ставку капитализации методом рыночных экстракций.
Исследуется рынок офисных помещений в центре города. Класс качества – B+ и A-. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку. Однако встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее исключением.
Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи. Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом сегменте рынка составляет примерно 15% от цен предложения. Ставки аренды уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы.
Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.
Объект №1 Офисное здание общей площадью 180 000 кв.м. выставлено на продажу за 86,5 млн.у.е. В аренду предлагаются офисы общей площадью 135 000 кв.м. по ставке 400 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую информацию об Объекте №1: Реально сдается в аренду 94 500 кв.м. Операционные расходы и резервы на замещение оцениваются на уровне 136,5 у.е. за 1 кв.м общей площади в год, в том числе коммунальные расходы – 45,2 у.е. за 1 кв.м. Условия эксплуатации и сдачи этого здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных.
Объект №2. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка аренды – 350 у.е. за 1 кв.м. в год, цена предложения на продажу – 545 у.е. за 1 кв.м. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №2 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку.
Объект №3. Офисное здание общей площадью 160 500 кв.м., выставлено на продажу за 79 850 тыс.у.е. В аренду предлагаются офисы по ставке 420 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов и доля сдаваемых площадей Объекта №3 соответствуют средним по рынку.
Объект №4. Офисные площади, проданные недавно по цене 450 у.е. за 1 кв.м предлагаются в аренду. Ставка аренды – 290 у.е. за 1 кв.м. в год, коммунальные расходы несет арендатор. Уровень коммунальных расходов и доля сдаваемых площадей Объекта №4 соответствуют средней по рынку.
Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по каждому из объектов.
Классифицируйте следующие поправки
Поправки
Процентная
Абсолютная денежная
Относительная денежная
На размер объекта
На наличие пристроенной мансарды
На оборудованную прачечную самообслуживания для жильцов в жилом доме
На подвод воды в земельном участке
На замену подвесных потолков
На перепланировку, переводящую объект в иной класс качества
На ковролиновое покрытие пола
На наличие мини-АТС
На устранимое функциональное устаревание
Оценить объект недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого анализа сопоставимых продаж
Требуется оценить объект недвижимости – одноэтажное отдельно стоящее офисное здание, находящееся на окраине города, площадью 500 кв.м, с гаражом на 6 машино-мест. Имеется следующая рыночная информация:
№№ п/п
Объект
Площадь, кв.м
Кол-во этажей
Место-положение
Наличие автостоянки
Дата продажи
Цена, у.е.
1
Офисное здание
600
1
Окраина города
2 м/м
1,5 месяца назад
690 000
2
Торговое здание
1 050
1
Центр города
10 м/м
2 месяца назад
1 750 000
3
Офисное здание
700
1
Центр города
1 м/м
3,5 месяца назад
1 230 000
4
Офисное здание
3 100
3
Окраина города
4 м/м
4 дня назад
2 720 000
5
Офисное здание
480
1
Окраина города
6 м/м
5 месяцев назад
540 000
6
Офисное здание
3 100
3
Центр города
6 м/м
4 дня назад
5 000 000
7
Офисное здание
3 100
3
Окраина города
6 м/м
4 дня назад
2 780 000
Известно, что в этом году цены на офисную недвижимость росли в среднем на 7% ежемесячно. Составить таблицу сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов и таблицу корректировок цен аналогов.
Содержит ли сводный сметный расчет затраты на содержание службы заказчика при строительстве здания?
Прогнозируемый действительный валовой доход с объекта недвижимости на текущий год равен $ 100 000. Произведите экспресс-оценку объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:
Объект
Цена, $
Годовой доход, $
A
720 000
ДВД на текущий год - 90 000
B
165 000
ДВД за истекший год - 115 000
C
15 000
ДВД на текущий год - 3 000
Какие методики оценки земли относятся к сравнительному подходу? Отметить все правильные ответы
Сравнения продаж
Выделения
Распределения
Капитализации земельной ренты
Остатка
Предполагаемого использования
Ни один из перечисленных
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?
Складское здание.
Торговое здание.
Офисное здание.
Оценивается жилой дом в престижном районе, построенный двадцать лет назад. В доме полгода назад был произведен капитальный ремонт. Высота потолков – 2,6 м при современной норме в 3,0 м. Какой тип износа учитывает оценщик? Отметьте все нужные позиции.
Физический износ
Функциональный износ
Внешний износ
Ничего из перечисленного
Определить суммарный физический износ объекта недвижимости, если имеются следующие данные о состоянии объекта:
Конструктивные элементы
Удельные веса конструктивных элементов
Износ конструктивных элементов
Фундаменты
9
9
Стены
22
10
Перекрытия
11
9
Кровля
12
14
Дверные и оконные проемы
6
48
Внутренняя отделка
20
56
Инженерное оборудование
18
60
Прочее
2
25
ИТОГО
100
Определить полную восстановительную стоимость производственного здания в Московской области, если имеются следующие данные:
Общая площадь 8 500 кв.м
Полезная площадь 7 000 кв.м
Строительный объем 142 000 куб.м
Год постройки 2006
Стоимость 1 куб.м на 01.01.07 по данным Ко-Инвест 3 091 руб.
Стоимость 1 куб.м на 1969 г. по данным УПВС 15,7 руб.
Индекс изменения цен в строительстве с 01.01.07 на дату оценки 1,215
Индекс пересчета цен от уровня 1969 года к уровню 1984 года 1,13
НДС 18%
Налог на прибыль 24%
Норма прибыли инвестора 19%
Ставка капитализации для зданий 0,12
Ставка капитализации для земли 0,08
Некоторые региональные коэффициенты:
г.Москва 1,19
Новосибирская область 1,13
Рязанская область 0,96
Якутия 1,91
Ярославская область 1,02
Определить стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, если известны следующие данные:
Площадь земельного участка 0,08 га
Кадастровая стоимость земли 3 500 руб/кв.м
Рыночная стоимость земли 6 500 руб./кв.м
Балансовая стоимость здания на дату оценки 550 000 руб.
Полная восстановительная стоимость здания 2 000 000 руб.