Решено! - Итоговая экзаменационная работа по дисциплине «Оценка недвижимости» вариант 6

Определить стоимость объектов недвижимости методом капитализации дохода.

1. Оценивается мотель на трассе, постепенно теряющей свое значение. Популярность мотеля и доходы падают. Срок прогнозного использования мотеля 7 лет. Норма дохода на инвестиции 14%, безрисковая ставка 7%. В мотеле 40 комнат, стоимость $50 за комнату в сутки, заполняемость 75%, операционные расходы и резервы замещения $130 000 в год.
2. Оценивается склад площадью 500 кв.м. Ставка аренды $6 с 1 кв.м.в день. Заполняемость 80%. Операционные расходы и резервы замещения 8% от ДВД. Срок прогнозного использования склада не определен, но предполагается достаточно продолжительным. Норма дохода на инвестиции 15% годовых. Безрисковая ставка 6,5%.
3. Оценивается склад, приносящий стабильные доходы. Прогнозный период использования объекта 10 лет, за это время предполагается рост стоимости объекта на 60%. Норма дохода на инвестиции 16%, безрисковая ставка 8%. Площадь склада 5 000 кв.м., ставка 5 у.е с 1 кв.м в сутки, заполняемость 75%, операционные расходы $2 250 000 в год, резервы замещения $250 000 в год.
4. Объект недвижимости приобретен с привлечением ипотечного кредита, выданного на 15 лет под 7,45% годовых. Ежегодно объект приносит 750 000 у.е. дохода. Ставка капитализации 12%, норма дохода на собственный капитал 16%. Рассчитать стоимость объекта и сумму ипотечного кредита.
5. Здание приобретено на 60% с привлечением кредита, выданного на 25 лет под 14% годовых. В настоящий момент оно приносит доход от аренды в сумме 70 000 у.е. в год, однако договор аренды завершится через 10 лет после приобретения здания, и оно, скорее всего, будет перепродано. Норма дохода на собственный капитал составляет 17%. Планируется, что за 10 лет стоимость здания вырастет на 10%. Рассчитать стоимость здания.
6. Исследуется рынок офисных помещений в центре города. Класс качества – B+ и A-. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку. Однако встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее исключением.

   Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи. Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом сегменте рынка составляет примерно 9% от цен предложения. Ставки аренды уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы.

   Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.

   • Объект №1. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка аренды – 300 у.е. за 1 кв.м. в год, цена предложения на продажу – 1 632 у.е. за 1 кв.м. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №1 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку.
   • Объект №2. Офисное здание общей площадью 35 000 кв.м. выставлено на продажу за 52 606 тыс.у.е. В аренду предлагаются офисы по ставке чистой аренды 350 у.е. за 1 кв.м. в год. Доля сдаваемых площадей Объекта №2 соответствуют средним по рынку.
   • Объект №3. Офисное здание общей площадью 20 000 кв.м. выставлено на продажу за 26,42 млн.у.е. В аренду предлагаются офисы общей площадью 15 000 кв.м. по ставке 340 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую информацию об Объекте №3: Реально сдается в аренду 13 500 кв.м. Операционные расходы и резервы на замещение оцениваются на уровне за 153 у.е за 1 кв.м сдаваемых в аренду площадей. Коммунальные расходы – 700 000 за все здание. Условия эксплуатации и сдачи этого здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных.
   • Объект №4. Офисные площади, проданные недавно по цене 1 856 у.е. за 1 кв.м предлагаются в аренду. Ставка аренды – 375 у.е. за 1 кв.м. в год, коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №4 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку.

   Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по каждому из объектов.

7. Классифицируйте следующие поправки

   Поправки Процентная Абсолютная денежная Относительная денежная

   • На проведенный косметический ремонт
   • На наличие автостоянки
   • На время продажи объекта
   • На физический износ, выраженный в процентах
   • На флористические работы во дворе офиса элитного класса качества
   • На наличие телефона
   • На экономическое устаревание
   • На наличие телевизионной антенны
   • На новую сигнализацию

   Оценить объект недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого анализа сопоставимых продаж

8. Требуется оценить объект недвижимости – двухэтажное отдельно стоящее складское здание, находящееся на окраине города вдали от подъездных ж/д путей, площадью 3 000 кв.м, с 2 лифтами-подъемниками. Имеется следующая рыночная информация:
9. В чем отличие цокольного этажа от подвального?
10. Прогнозируемый потенциальный валовой доход с объекта недвижимости на текущий год равен $ 500 000. Произведите экспресс-оценку объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:
11. В каких их методик оценки сельскохозяйственных земель могут использоваться данные по урожайности культур? Отметить все правильные ответы
    1. Сравнения продаж
    2. Выделения
    3. Распределения
    4. Капитализации земельной ренты
    5. Остатка
    6. Предполагаемого использования
    7. Ни один из перечисленных
12. Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?
    1. Жилое здание.
    2. Торговое здание.
    3. Складское здание.
13. Оценивается жилой дом в малопрестижном спальном районе. Крыша прохудилось, система канализации требует замены. Средняя площадь кухонь 10 м при современном нормативе 8,5 м. Какой тип износа учитывает оценщик? Отметьте все нужные позиции.
    1. Физический износ
    2. Функциональный износ
    3. Внешний износ
    4. Ничего из перечисленного
14. Определить суммарный физический износ объекта недвижимости, если имеются следующие данные о состоянии объекта:

    Конструктивные элементы Удельные веса конструктивных элементов Износ конструктивных элементов

    Фундаменты 10 22

    Стены 23 23

    Перекрытия 14 27

    Кровля 7 32

    Дверные и оконные проемы 5 43

    Внутренняя отделка 20 53

    Инженерное оборудование 15 38

    Прочее 6 12

    ИТОГО 100

15. Определить полную восстановительную стоимость складского здания в Ярославле, если имеются следующие данные:
    • Общая площадь 2 250 кв.м
    • Полезная площадь 1 960 кв.м
    • Строительный объем 24 150 куб.м
    • Год постройки 2007
    • Стоимость 1 куб.м на 01.01.07 по данным Ко-Инвест 3 900 руб.
    • Стоимость 1 куб.м на 1969 г. по данным УПВС 14,7 руб.
    • Индекс изменения цен в строительстве с 01.01.07 на дату оценки 1,995
    • Индекс пересчета цен от уровня 1969 года к уровню 1984 года 1,14
    • НДС 18%
    • Налог на прибыль 24%
    • Норма прибыли инвестора 21,5%
    • Ставка капитализации для зданий 0,16
    • Ставка капитализации для земли 0,15
    • Некоторые региональные коэффициенты:
      • г.Москва 1,19
      • Новосибирская область 1,13
      • Рязанская область 0,96
      • Якутия 1,91
      • Ярославская область 1,02
16. Определить стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, если известны следующие данные:
    Площадь земельного участка 0,15 га
    • Кадастровая стоимость земли 7 100 руб/кв.м
    • Рыночная стоимость земли 10 000 руб./кв.м
    • Балансовая стоимость здания на дату оценки 12 000 000 руб.
    • Полная восстановительная стоимость здания 13 585 000 руб.
    • Стоимость СМР 11 000 000 руб.
    • Физический износ 30%
    • Функциональный (моральный) износ 40%
    • Внешний (экономический) износ 50%