Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > История развития и практика оценки недвижимости в России и за рубежом
Смирнова Ю.О., Гудкова В.С. История развития и практика оценки недвижимости в России и за рубежом // Аллея науки. 2016. № 4. С. 155-159.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "История развития и практика оценки недвижимости в России и за рубежом"__________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4. 2016 Alley-science.ru УДК332.6(100) Смирнова Ю. О. Доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБО ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» Россия, г. Пенза Гудкова В.С. Студент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» Группа Ст-14м ФГБО ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» Россия, г. Пенза ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ И ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ Аннотация: С переходом России к рыночной экономики в страну пришла частная собственность, которая распространялась на здания, сооружения, а также земельные участки. Вместе с принципами частной собственности появилась и специфическая терминология, присущая ее объектам: «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость». Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» возникли лишь с процессом перехода к рыночной экономике, поэтому теория этого вопроса применительно к России находится в стадии развития. На сегодняшний день рынок недвижимости находится на стадии регрессии, а впоследствии и в стадии кризиса, поэтому оценка стоимости __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4. 2016 Alley-science.ru недвижимости в кризисных условиях требует наибольшего внимания. Так как оценка стоимости должна быть объективной и реальной. Ключевые слова: недвижимость, оценка недвижимости, оценщик, сравнительный подход, затратный подход, доходный подход, кризис. HISTORY OF DEVELOPMENT AND THE PRACTICIAN OF ASSESSMENT OF THE REAL ESTATE IN RUSSIA AND ABROAD Smirnova YU. O., Gudkova V. S. Actuality: With Russia the transition to a market economy in the country came to private property, which was distributed to buildings, structures and land. Together with the principles of private property and there was a specific terminology inherent in its objects: "real estate", "real estate market", "market value". The terms "property" and "property valuation" appeared only to a market economy transition process, so the theory of this problem with regard to Russia is under development. Today, the real estate market is at a stage of regression, and, subsequently, at the stage of the crisis, so the valuation of real estate in a crisis requires the most attention. Since the cost of the evaluation must be objective and real. Keywords: nedvizhimost', otsenka nedvizhimosti, otsenshchik, sravnitel'nyy podkhod, zatratnyy podkhod, dokhodnyy podkhod, krizis. Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки относятся к 17-му веку в Миланском герцогстве и в Тироле (1771–1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.[3] Наиболее известны по своим описаниям и результатам __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4. 2016 Alley-science.ru кадастры Франции (1790–1854), Австрии (1817–1883), Саксонии (1835– 1843), Виртемберга (1820–1873), Пруссии (1861–1868). Кадастр Франции начинает свою историю с 1790 года, когда Национальным собранием был издан закон о налоги на недвижимое имущество. Данный закон основывался на чистом доходе от земли и построек. Вся земля Франции была разделена на отдельные участки – парцеллы, а специальная комиссия в качестве оценки должна была точно измерить и зафиксировать размеры и местоположение участка. Сущность оценки состояла в том, что определялся чистый доход участка с последующей проверкой полученного результата данными о величинах существующих арендных плат и продаж. Создание кадастра таким способом во Франции длился около 50 лет, пока не потерял свою актуальность. В связи с этим, в 1850 году был принят закон о пересмотре результатов оценки, полученных более 30 лет назад. Данная работа была завершена к 1854 году. Кадастр Саксонии начинает создаваться с 1835 года, после принятия закона об оценки земли. Кадастр был разработан за 8 лет. Судебными органами были определены границы участков, а землемерами проводилась подробная съёмка, которая передавалась оценочной комиссии. Главной задачей комиссий было отнести конкретный участок земли к тому или иному классу земли по доходности, которые заранее были уже установлены правительством. Кадастр Англии был противоположен французскому кадастру. Все земли Англии находились у Короля, и поэтому могла находиться только в арендном пользовании. Основой оценки Англии составляли арендные договора, которые постоянно могли изменяться и составляли сотни лет. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4. 2016 Alley-science.ru Договоры аренды могли быть многоступенчатыми, вложенные друг в друга по срокам пользования, а также цепочкам арендаторов и субарендаторов. Оценка земли в Англии могла проводится ежегодно, благодаря простоты применяемого подхода. В Российской Федерации история развития оценки недвижимости можно разделить на три периода: дореволюционный, советский и современный. В России первое упоминание об оценки недвижимости появились в 1861 году после отмены крепостного права при создании фискального кадастра. В 1864 году выходит «Положение о земских учреждениях», которое меняет налогообложение граждан в сёлах в зависимости от доходности имущества. А с 1870 года по «Городскому положению» определяется налог на имущество граждан в городах. В этот период появляются первые инструкции для оценочных комиссий, которые выпускались городскими думами с 1871 года. В них было определено два способа получения информации для выполнения оценочных работ: 1. Рассылка владельцам недвижимости бланков-вопросников; 2. Разъездной способ сбора статистических данных. В 1893 году выходит закон об оценке недвижимого имущества подлежащего земским сборам. После выхода этого закона начинаются активно разрабатываться и издаваться инструкции и методы оценки недвижимости. В советский период оценка недвижимости, в частности, как и любого другого имущества, находилось в состоянии застоя. Накопленный опыт в дореволюционный период был утерян, а необходимость самой оценки недвижимости практически исчезла. Если же вопрос в оценке недвижимого __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4. 2016 Alley-science.ru имущества возникал, то использовались ведомственные инструкции, которые базировались на сметной стоимости строительства. В данный период никакой пользы в развитие оценки недвижимости не принёс. С распадом Советского Союза, появлением частной собственности и развитием рыночных отношений в начале 90-х годов, появляется необходимость в независимой оценке недвижимого имущества. Отсюда начинает формироваться новое профессиональное направление – оценка собственности. В 1993 создаётся Общество Оценщиков, которое в 1995 году насчитывает уже 48 региональных отделений. Далее оценка недвижимости проходит несколько значимых этапов. Это введение новой профессии оценщик, принятие Закона об оценочной деятельности, принятие стандартов оценки, лицензирование оценочной деятельности, усиливаются требования к образованию оценщиков, страхование оценочной деятельности, саморегулирование оценочной деятельности. Государство также не остаётся в стороне и активно привлекает оценщиков через механизм аккредитации для решения важных задач. Создаются реестры недвижимого имущества находящегося как в России, так и за рубежом и его оценка рыночной стоимости. Оценка всё более проникает в повседневную жизнь. Появляется оценка для целей судопроизводства, страхования, оценка ущёрба, кредитования под залог, слияние и разделение имущества, внесение в уставной капитал, вступление в наследство, выкуп государственной собственности, переоценка основных фондов и прочее. С развитием оценки разрабатываются и предлагаются новые методики оценки недвижимости, основанные на статистической обработке информации, использованием математических моделей. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4. 2016 Alley-science.ru В работе оценщик должен руководствоваться Федеральными Стандартами Оценки (ФСО) - нормативно закреплённые требования к работам по оценке, которые представлены в таблице 1. Таблица 1 «Федеральные Стандарты Оценки» ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости » ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» Окончание таблицы 1 «Федеральные Стандарты Оценки» ФСО № 7 «Оценка недвижимости" ФСО № 8 «Оценка бизнеса» ФСО № 9 «Оценка для целей залога» ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования» ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» Прежде чем приступить к оценке стоимости недвижимости оценщику необходимо знать, в каких целях будет использоваться отчёт об оценки. Исходя из этого, происходит выбор наиболее подходящего метода к определению стоимости объекта недвижимости, который позволяет достигнуть объективную и реальную оценку. Рекомендации по оценки недвижимости во время кризиса будут __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4. 2016 Alley-science.ru следующими: 1. Чётко формулировать ограничения или допущения в договоре и задании на оценку недвижимости; 2. Проверять на наличие или отсутствие логических ошибок; 3. Особое внимание оказывать на доходный подход, а именно подтверждать потоки доходов от действующих контрактов. На сегодняшний момент, на рынке недвижимости наблюдается плановое снижение количества продаж жилья, в 2017-2018 годах – кризис, а уже в 2019-2020 годах надеются на восстановление рынка недвижимости, которое будет происходить за счёт ипотечного кредитования, поддержку государства, а также помощь региональных властей и предприятий. Библиографический список литературы 1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016). 2. Зимина А.С., Толстых Ю.О. Возможности развития оценочной деятельности в российской федерации путем внедрения стандартов Rics в российскую практику оценки. Современные проблемы науки и образования. 2014. № 1. С. 271. 3. История оценки недвижимости в России [Электронный ресурс]: http://www.abn-consult.ru/articles/istoria-ocenki-nedvijimosti.html 4. Медведев К.М., Толстых Ю.О., Учинина Т.В. Анализ тенденций и закономерностей развития рынка жилой недвижимости в г. Пензе. Современные проблемы науки и образования. 2013. № 6. С. 425. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4. 2016 Alley-science.ru References 1. The civil code of the Russian Federation (part one) of 30.11.1994 No. 51- FZ (with amendment and additional, вступ. in force from 02.10.2016). 2. Zimina A. S., Tolstykh Yu. O. Possibilities of development of estimative activities in the Russian Federation by implementation of standards of Rics in the Russian practice of assessment. Modern problems of science and education. 2014. No. 1. Page 271. 3. Real estate appraisal history in Russia [An electronic resource]: http://www.abn-consult.ru/articles/istoria-ocenki-nedvijimosti.html 4. Medvedev K. M., Tolstykh Yu. O., Uchinina T. V. The analysis of tendencies and regularities of market development of the residential real estate in Penza. Modern problems of science and education. 2013. No. 6. Page 425. Другие книги из этого разделаСравнение рыночных и кадастровых данных для прогнозирования рыночной стоимости объектов недвижимостиисследование практики применения ставки капитализации при оценке недвижимостиОценка рыночной стоимости жилого дома в городе Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район РБСравнение рыночных и кадастровых данных для прогнозирования рыночной стоимости объектов недвижимостиисследование практики применения ставки капитализации при оценке недвижимостиОценка рыночной стоимости жилого дома в городе Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район РБ