RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Исследование проблем методологии оценки арендных земельных участков в республике Казахстан

Исследование проблем методологии оценки арендных земельных участков в республике Казахстан

Сихимбаев М.Р., Сраилова Г.Н., Мозговая В.В. Исследование проблем методологии оценки арендных земельных участков в республике Казахстан // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2019. № 10-2. С. 362-365.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Исследование проблем методологии оценки арендных земельных участков в республике Казахстан"

INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH № 10, 2019 362 ? ECONOMIC SCIENCES ? УДК 332.64(574) ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОБЛЕМ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ АРЕНДНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В?РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН Сихимбаев М.Р., Сраилова Г.Н., Мозговая В.В. Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, Караганда, e-mail: [email protected], [email protected], [email protected] В настоящей статье рассмотрены актуальные проблемы оценки земельных участков, которые находят- ся во временном землепользовании, то есть в аренде. Подходы и методология оценки арендных участков земли в Республике Казахстан исследованы по следующим направлениям: был проведен анализ вещных прав на земельные участки, находящиеся как в частной собственности, так и во временном пользовании, а также приведен в пример один из приёмов оценки арендных участков действующими оценщиками. Ис- следованы и проанализированы национальные стандарты оценки, международные стандарты оценки, Закон «Об оценочной деятельности» от 13 июля 2018 г. и Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. № 890. В дополнение было детально рассмотрено понятие «нормативная стоимость» и деятельность земельного комитета. Кроме того, были подробно рассмотрены методы доходного подхода к оценке арендных участков земли, согласно стандарту «Оценка интеллектуальной стоимости и нематери- альных активов» и исходя из нашего исследования, рекомендован метод, подходящий для оценки земли в аренде. В заключение представлены соответствующие выводы и рекомендации по подготовке и проведе- нию непосредственно оценки земельных участков, находящихся в аренде. Ключевые слова: оценка, рынок недвижимости, земельный участок, аренда, нематериальный актив, стандарты оценки, вещные права RESEARCH OF PROBLEMS OF THE METHODOLOGY FOR EVALUATING RENT LAND SITES IN THE REPUBLIC OF KAZAKHSTAN Sikhimbaev М.R., Srailova G.N., Mozgovaya V.V. Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, Karaganda, e-mail: [email protected], [email protected], [email protected] This article discusses the urgent problems of assessing land plots that are in temporary land use, that is, on lease. Approaches and methodology for assessing rental land plots in the Republic of Kazakhstan were studied in the following areas: an analysis was made of property rights to land plots both in private ownership and in temporary use, as well as an example of one of the methods for assessing rental plots by current appraisers . The national assessment standards, international assessment standards, the Law on Valuation Activities of July 13, 2018, as well as the Decree of the Government of the Republic of Kazakhstan dated September 2, 2003 No. 890 were studied and analyzed. In addition, the concept of «normative value» and the activities of the land committee were examined in detail. In addition, the methods of the income approach to assessing rental land plots were examined in detail according to the standard «Assessment of intellectual value and intangible assets» and conclusions on the choice of the right method were presented. In conclusion, the relevant conclusions and recommendations on the preparation and conduct of the direct assessment of land plots on lease are presented. Keywords: assessment, the state budget, land, lease, intangible asset, valuation standards, property rights В процессе выборочных проверок не- которых оценочных компаний было выяв- лено, что стоимость одних и тех же объек- тов оценки существенно различается, при этом результат и итоговое заключение мог- ли различаться в несколько раз. К приме- ру, стоимость квартиры один оценщик мог определить 3 млн тенге, а другая оценочная компания рассчитывала стоимость этой же квартиры в 6 млн тенге. Одной из основных причин некачественной работы являются низкий уровень подготовки и квалифика- ции специалистов. Кроме того, действова- ли лицензии, которые выдавались только на основании документов об образовании и пройденного тестирования, но претенден- тов не проверяли должным образом. Стоит отметить, что при оценке стоимости раз- личных видов имущества нередко исполь- зовали устаревшие и неактуальные источ- ники, например – пособия и справочники, выпущенные в 1960–1980 гг., при этом дей- ствующие на тот момент законодательство и стандарты не запрещали их использова- ние. Особенно это касается проблемы оцен- ки участков земли, которые находятся во временном пользовании, то есть в аренде. Следовательно, цель данного исследова- ния – выявить основные проблемы оценки арендных земельных участков, а также пути для повышения достоверности оценки, что в настоящее время является наиболее ак- туальным научным направлением в сфере оценочной деятельности. Отмена лицензий на оценочную деятель- ность, внедрение сертификатов, изменения в регулировании Палат оценщиков, внедре- ниеМеждународных стандартов, усовершен- ствование национальных стандартов – всё это предусматривается в принятом Законе в области оценки [1]. Перед тем как присту- пить к оценке прав на имущество, оценщику МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЖУРНАЛ ПРИКЛАДНЫХ И ФУНДАМЕНТАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ № 10, 2019 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ? 363 следует обладать верным представлением о соответствующей действующей законо- дательной базе государства, которая влияет на оцениваемые права и на процесс оцен- ки в целом. Все права, связанные с имуще- ством, определяются законами государства или отдельных его юрисдикций и часто ре- гулируются государственным или местным законодательством. То есть для более пол- ного и углубленного понимания проблемы необходимо дать понятие определению «зе- мельный участок», а также разграничить понятия, связанные с землей и правами на неё. Для этой цели необходимо обратиться к Земельному и Гражданскому кодексам. Из- вестно, что земельный участок – это ограни- ченная земная поверхность, имеющая фик- сированные замкнутые границы. Участок, как правило, закрепляется за лицами по Зе- мельному кодексу. Согласно Гражданскому кодексу Республики Казахстан собственнику принадлежат следующие права (рис. 1). Право пользования – это законодательно закрепленная возможность обладателя полу- чать из своего имущества полезные свойства, а также способность получать выгоды от имущества. Применяя это право для земли, пользователь (временный или собственник) может получать выгоду в виде плодов, уро- жая, строительства, приращения, приплода и в других различных формах. Право рас- поряжения, в свою очередь, является юри- дически подкрепленным и законодательно обоснованным основанием изменять состо- яние, принадлежность, назначение имуще- ства. Лицо, обладающее данным правом, имеет возможность продавать, дарить, ме- нять, сдавать в аренду участок и так далее, то есть имеет полное право распоряжаться своим имуществом. И наконец, право владе- ния представляет собой законодательно под- креплённую возможность обладать, владеть имуществом. В некоторых случаях, к при- меру, по завещанию, передается лишь право владения земельным участком. В таких слу- чаях пользоваться, извлекать выгоду, распо- ряжаться, продавать, дарить или менять вла- делец не имеет юридических прав [2]. Владелец вещных прав должен обладать тремя основаниями: владеть, распоряжать- ся и пользоваться. Но при разных условиях и в разных положениях обладатель вещных прав имеет разный набор правомочий. Пол- ный набор правомочия, хотя и в разном раз- мере имеют субъекты права собственности, оперативного управления и хозяйственного ведения, то есть владельцы, собственники участка. Субъекты права владения земле- пользования, недропользования и аренды имеют право пользоваться и владеть. Сюда относится право возмездного и безвозмезд- ного пользования участком. Также зало- годержатели при залоге имеют основания владения имуществом, а залогодержатель при ипотеке имеет право частичного управ- ления имуществом. Владелец же сервитута, то есть ограничения, обладает правом поль- зования и частично владения. В этой связи арендатор участка земли имеет права пользования и владения, он впра- ве возвести строения, здания, получать вы- году от участка, но распоряжаться землей он не может (за исключением предоставления участка вместе с расположенными на нём строениями в залог). Разграничив понятия вещных прав, необходимо изучить непосред- ственно приемы оценки. Методология описа- на в Стандарте «Оценка стоимости недвижи- мого имущества». Данный стандарт включает в себя шесть методов, которые показаны на рис. 2. Нижеупомянутые методы использу- ются для оценки участков, которые находят- ся только в частной собственности, а в свою очередь все права аренды, недропользования и землепользования относятся уже к немате- риальнымактивами стоимость рассчитывает- ся с применением методов, которые установ- лены в соответствующем стандарте. Из этого следует, что участок, находя- щийся в аренде, мы не можем оценивать как недвижимость, в отличие от строений и зданий, находящихся на нём. Участок зем- ли, находящийся в аренде, то есть в обстоя- тельствах, когда арендатор имеет основания пользоваться или распоряжаться имуще- ством, необходимо рассматривать и оцени- вать как актив. Актив – это определённый ресурс, который контролирует организация в результате прошедших событий. Также от этого ресурса ожидается получение бу- дущих экономических доходов, прибыли и выгод. При расчетах необходимо ссылать- ся на стандарт оценки «Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов», а также ис- пользовать Международные стандарты [4]. Рис. 1. Правомочия собственника. Построено на основании [2] INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH № 10, 2019 364 ? ECONOMIC SCIENCES ? Как показывает практическая деятель- ность и результаты анализа отчетов об оценке некоторых компаний, многие оцен- щики производят расчеты стоимости не- корректно, рассчитывая нормативную сто- имость участка земли. В процессе оценки ссылаются в своих расчетах на Постановле- ние Правительства РК от 2 сентября 2003 г. № 890 [5]. Если говорить о рыночной сто- имости участков, то она формируется на вторичном рынке земли, то есть в условиях соотношения предложения и спроса. А нор- мативная кадастровая стоимость, в свою очередь, формируется на первичном рынке и регулируется путем применения норма- тивного показателя, то есть базовой ставки платы за один квадратный метр земельного участка и соответствующих зональных по- правочных коэффициентов. Однако, изучив и проанализировав стандарт «Базы оценки и типы стоимости», можно заметить, что в данном стандарте понятие «нормативная стоимость» даже не рассматривается, а значит, оценщик не пра- ве рассчитывать данный вид стоимости [6]. Это подтверждает вышеупомянутые факты, что многие оценщики рассчитывают сто- имость неверно. Нормативная стоимость рассчитывается земельным комитетом. Со- гласно положению о Комитете по управле- нию земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан одной из задач земельного комитета явля- ется расчет стоимости конкретных участ- ков (права землепользования) при продаже в частную собственность или предоставле- нии в землепользование государством или при их залоге [7]. Следовательно, нормативная стоимость рассчитывается для определения стоимости земли при продаже, либо при сдаче в аренду государством, в основном для первичного рынка. Эта стоимость не является рыноч- ной, а следовательно, большинство оцен- щиков производят расчеты неверно. Что касается права пользования, то в этом случае стоимость участка, выгода и польза от владения, то есть финансовый интерес, имеет место быть только для арен- додателя [8]. Финансовыми интересами признаются нематериальные активы, на- пример – неотделимые от права владения на бизнес, предприятие или имущество, неотделимые права в рамках контрак- та, обеспечивающего опцион на покупку или договора лизинга, содержащего оп- цион на покупку, то есть исполнения либо неисполнения [9, 10]. Исходя из вышесказанного, необхо- димо определить методы процесса оцен- ки для участка, находящегося в аренде. К примеру, метод преимущества в при- былях подразумевает сравнение и ана- лиз прогнозируемой величины дохода, которая была бы получена в результате использования и применения нематери- ального актива, с теми прибылями или потоками, которые бы предприятие могло заработать, если бы оно не пользовалось этим активом. Данный метод применяет- ся для активов, в случаях, когда денежные потоки дисконтируются. При применении такого метода в оцен- ке, как остаточная стоимость, необходим финансовый анализ чистого дохода. Метод «гринфилд» при расчетах при- меняется в рамках определения стоимости именно нематериальных активов. Он под- разумевает расчет стоимости актива, осно- вываясь на прогнозах денежных потоков. Однако при применении этого метода есть условие – лишь 1 актив предприятия под- лежит оценке и является нематериальным, все остальные материальные либо немате- риальные активы должны быть получены или же взяты в аренду. Поскольку выгода от аренды земли име- ет место для арендодателя, рассчитывать стоимость методом преимущества в при- былях, методом «гринфилд» или методом остаточной стоимости будет считаться не совсем корректным. Тогда можно сделать вывод, что для оценки арендного участка мы должны оце- нивать не саму землю, а договор, заключен- ный между арендодателем и арендуемым, так как земельный участок в аренде пред- ставляет собой актив. Рис. 2. Методы оценки земельных участков. Построено на основании [3] МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЖУРНАЛ ПРИКЛАДНЫХ И ФУНДАМЕНТАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ № 10, 2019 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ? 365 Кроме того, для оценки и получения до- стоверных результатов необходимо рассма- тривать земельный участок с той позиции, что заказчик в данный момент не является собственником, а только арендатором, но в будущем может выкупить арендуемый участок и получать выгоду. Таким образом, в данной ситуации адек- ватным представляется использование ме- тода развития или также он называется оп- ционный метод. Метод опционов подразумевает, что мо- дели дисконтирования или капитализации не рассматривают потенциальную вероят- ность влияния управленцев на развитие бизнеса и предприятия (в предстоящем бу- дущем) в зависимости от формирующейся на рынке ситуации. Метод опционов подразумевает следую- щую последовательность действий: – для начала необходимо определить безрисковую ставку, которая соответству- ет периоду и сроку жизни неденежных активов. За эту ставку принимается став- ка рефинансирования; – необходимо рассчитать стоимость бу- дущих денежных потоков, от использования актива, то есть стоимость базового актива; – после необходимо рассчитать цену ис- полнения, то есть необходимых затрат на внедрение актива; – затем важно определить стандартное отклонение цены (это величина годовая и допускается использовать данные, кото- рые рассчитываются на регулярной основе международными статистическими агент- ствами по всем отраслям производства); – определяется расчетный период дей- ствия нематериальных активов. Выводы Следовательно, на основе анализа со- временных методов оценки, для более до- стоверной оценки арендных участков не- обходимо придерживаться следующих рекомендаций: – оценщик должен иметь правильное представление о соответствующей законо- дательной базе, которая влияет на оценива- емые права; – перед непосредственной оценкой объекта установить и разграничить поня- тия связанные с участком земли и вещны- ми правами; – определить любые улучшения, осу- ществленные арендаторами, и прояснить, следует ли учитывать их при продлении или пересмотре договора аренды, и решить, способны ли они привести к требованию компенсации со стороны арендатора, когда он освободит данный объект имущества; – необходимо опираться на стандарт «Оценка стоимости объектов интеллек- туальной собственности и нематериаль- ных активов»; – при расчетах правильнее использо- вать метод развития или опционный методы в рамках доходного подхода. Список литературы 1. Закон Республики Казахстан от 10 января 2018 года № 133-VI «Об оценочной деятельности в Республике Казах- стан» (с изменениями по состоянию на 05.10.2018 г.). [Элек- тронный ресурс]. URL: https://online.zakon.kz/Document/ (дата обращения: 30.09.2019). 2. Гражданский Кодекс Республики Казахстан с из- менениями и дополнениями на 01.07.2019 г. [Электронный ресурс]. URL: https://online.zakon.kz/document/ (дата обра- щения: 30.09.2019). 3. Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижи- мого имущества» согласно приложению 2 приказа мини- стра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519. [Электронный ресурс]. URL: http://www.valuer.kz/ zan/stand (дата обращения: 30.09.2019). 4. Стандарт оценки «Оценка стоимости объектов ин- теллектуальной собственности и нематериальных активов» согласно приложению 4 приказа министра финансов Респу- блики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519. [Электронный ресурс]. URL: http://www.valuer.kz/zan/stand (дата обраще- ния: 30.09.2019). 5. Постановление Правительства Республики Казах- стан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базо- вых ставок платы за земельные участки». [Электронный ре- сурс]. URL: http://adilet.zan.kz/rus/docs/P030000890_/history (дата обращения: 30.09.2019). 6. Стандарт оценки «Базы и типы стоимости» согласно приложению 3 приказа министра финансов Республики Казах- стан от 5 мая 2018 года № 519. [Электронный ресурс]. URL: http://www.valuer.kz/zan/stand (дата обращения: 30.09.2019). 7. Приказ Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 26 мая 2016 года № 236. Об утверждении По- ложения о Комитете по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан обновленный с изменениями на: 12.02.2018 г. [Электрон- ный ресурс] URL: https://online.zakon.kz/Document/?doc_ id=35209141 (дата обращения: 30.09.2019). 8. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Эконо- мика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд., исправл. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. 304 с. 9. Сихимбаев М.Р., Бабыкина И.С. Анализ методов оценки рынка недвижимости на примере инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в Казахстане // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2017. № 2–1. С. 82–87. 10. Стандарты оценки RICS. Российское издание. 6-е изд., 2008. 188 с.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru