Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости
Алексеева Ю.А., Ширяева А.А., Панфилов И.А., Карелин О.И. Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости // Решетневские чтения. 2016. Т. 2. С. 10-11.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости" . 2016 10 УДК 519.866 @CCA84!<;@8 =8>4< <;[\ 458;4 @ 458;8 ;8!@]@=4C>@ Ю. А. Алексеева1 , А. А. Ширяева1, И. А. Панфилов2*, О. И. Карелин3 1 Сибирский федеральный университет Российская Федерация, 660074, г. Красноярск, ул. Киренского, 26а 2 Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31 3 Красноярский государственный аграрный университет Российская Федерация, 660049, г. Красноярск, просп. Мира, 90 E-mail: * [email protected] 4 5 . 7 / % % . 8 5 / : , / - 5 . #3 : / , % , , %- . REASERCH OF THE PAIRED ASSESSMENTS IN REAL ESTATE APPRAISAL Y. A. Alekseeva1 , A. A. Shiryaeva1, I. A. Panfilov2*, O. I. Karelin3 1 Siberian Federal University 26a, Kirenskogo Str., Krasnoyarsk, 660074, Russian Federation 2 Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation 3 Krasnoyarsk State Agrarian University 90, Mira Av., Krasnoyarsk, 660049, Russian Federation E-mail: *[email protected] The authors propose an original method for assessing the value of the objects under the conditions of information lack. This method can be used to assess the arbitrary nature of objects: real estate, intellectual property, and even objects of space infrastructure. Key words: data analysis, modeling of economic processes, real estate appraisal. В Российской Федерации оценочная деятельность осуществляется уже много лет. За это время было сформировано немало методов расчета для различно- го рода имущества: автомобилей, квартир, земельных участков, оборудования и многого другого. В оценочной деятельности необходима формализо- ванная и обоснованная методика оценки в активных видах оценки, на основе которых принимаются важные решения. Будь то оценка ущерба, нанесенного транс- портному средству во время аварии, или же оценка бизнеса – требуется грамотно провести оценку. Особую роль оценочная деятельность играет на рынке недвижимости. В городе Красноярске нередко оценка недвижимости осуществляется сравнительным подходом [1]. Однако не всегда получается найти аналогичные объекты, необходимые для применения сравнительного метода, в одном районе. Поэтому производится поиск и сравнение подобных объектов с применением корректировки на местоположение. Фактор «местоположение» является одним из ос- новополагающих ценообразующих факторов при оценке недвижимости. Для определения различий по данному фактору между объектами из разных рай- онов рассчитывается коэффициент коррекции. Дан- ный метод заключается в следующем: пусть мы име- ем объект, подлежащий оценке, для которого не най- ден аналог в интересующем нас районе города, но имеется аналог в другом районе. Тогда сравниваются похожие объекты в двух районах города: в районе, где находится объект оценки, и в районе, где был найден его аналог. При этом надо рассчитать коэффициент корректировки. Коэффициент показывает, как соот- носятся цены аналогичных объектов для двух вы- бранных районов. Как и любая экономическая деятельность, оценоч- ная деятельность имеет правовую основу. В Россий- ской Федерации оценочная деятельность регулирует- ся Федеральным законом № 135 «Об оценочной дея- тельности в Российской Федерации». В нем описано понятие оценочной деятельности, условия ее осуще- ствления, регулирование оценочной деятельности и многое другое. Но следует обратить особое внимание на статью 12, которая гласит: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, ука- , 11 занная в отчете, составленном по основаниям и в по- рядке, которые предусмотрены настоящим Федераль- ным законом, признается достоверной и рекомендуе- мой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное» [2]. Из этого следует, что надо ссылаться на печатные источники, так как электронный ресурс не всегда проверяется на достоверность и может быть извлечен из сети Интернет в любой момент. В первую очередь, для выполнения поставленной нами задачи, необходимо создать базу данных. На ее основе будут подбираться аналогичные объекты. Со- бранная база включает в себя около 1500 записей из разных районов города Красноярска. Материал был взят из журнала «Недвижимость Красноярья» [3]. Ранее была разработана информационная система, которая позволяет находить в собранной базе объек- тов недвижимости аналоги объекта оценки. Поиск ведется среди объектов созданной ранее базы данных по сопоставимым признакам: различия по площади не более 10–15 %, материал стен, признак «один и тот же этаж» или «является отдельным строением» и пр. Ес- ли аналог объекта оценки находится в том же районе, то он используется для вычисления стоимости объек- та. Если же аналог для объекта оценки удается найти только в другом районе, то рассчитывается коэффи- циент корректировки по местоположению. Коэффициент рассчитывается следующим спосо- бом: из базы данных отбираются несколько объектов (не менее трех) из района объекта оценки и несколько аналогичных из района, где был найден аналог объек- та оценки. После сравнения нескольких отношений цен двух аналогичных объектов берется их среднее, что и является коэффициентом корректировки на ме- стоположение. Нахождение среднего осуществлялось с помощью простого среднего арифметического и простого сред- него геометрического. Сравним данные методы на конкретном примере. Рассмотрим соотношение цен за квадратный метр Свердловского и Центрального рай- онов. Для расчета потребовалось не менее трех пар аналогичных объектов. Для наглядности используем три пары. По формуле простого среднего арифмети- ческого был рассчитан коэффициент корректировки на местоположение, равный 0,88. При стоимости ана- лога 34 500,00 стоимость искомого объекта будет равна 0,88 · 34 500,00 = 30 360,00 руб. Теперь рассмотрим геометрический метод расчета коэффициента корректировки на местоположение. Применяя формулу для вычисления средней геомет- рической величины, коэффициент становится равным 0,87 при округлении до сотых. Стоимость аналога оставим 34 500,00, тогда стоимость объекта оценки становится равной 0,87 · 34 500,00 = 30 015,00 рублей. Для расчета были использованы следующие фор- мулы для простой средней арифметической величины и простой средней геометрической соответственно: 1 , n i i x ; n 1 2 . n ; ; ; ;n Чтобы определить, какой метод дает более адек- ватную оценку коэффициента корректировки, была рассчитана погрешность методов для известных объ- ектов. Для этого был использован метод «скользяще- го экзамена». Сначала были найдены полные аналоги (в количестве пяти пар объектов) в двух районах: Свердловском и Центральном. Затем поочередно из выборки выбрасывалась одна из пар, для оставшейся части выборки соответствующим методом произво- дился расчет коэффициента. «Выброшенное» значе- ние сравнивается с рассчитаным, после чего объект возвращается в исходную выборку. Расчет и сравне- ние проводились для каждой пары аналогов. Суммар- ная ошибка делится на количество проведенных экс- периментов и показывает качество метода. Для сред- ней арифметической величины ошибка составила 5,2 %, а для средней геометрической – 4,8 %. Следо- вательно, расчет, произведенный с помощью средней геометрической величины, будет более точным. Итак, был рассмотрен метод, который позволяет рассчитать стоимость объекта в условиях нехватки сведений об аналогах в одном районе города. Данный метод способствует удобному и качественному реше- нию проблемы поиска рыночной стоимости с учетом корректировки среди подобных объектов. В дальней- шем будет проведена апробация данного метода и на других объектах оценки. # 1. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Та- ганрог : ТРТУ, 2004. 107 с. 2. Об оценочной деятельности в Российской Фе- дерации : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) [Электронный ресурс]. URL: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586.html (дата обращения: 01.04.2016). 3. Недвижимость Красноярья : еженедельник. 2015. Вып. 14. С. 107. References 1. Grinenko S. V. Economika nedvigimosti [Real estate economics]. Тaganrog : ТRTU, 2004. 107 p. 2. On appraisal activity in the Rrussian Federation : Federal Law 135-FZ, dated 29 Aug. 1998. Available at: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_195 86.html (accessed: 10.09.2016). 3. Property of krasnoyarie. 2015. Vol. 14. P. 107. © Алексеева Ю. А., Ширяева А. А., Панфилов И. А., Карелин О. И., 2016 Другие книги из этого разделаАктуализация кадастровой стоимости различных категорий земель Кочубеевского районаОценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жильяНовый метод оценки доходных активовАктуализация кадастровой стоимости различных категорий земель Кочубеевского районаОценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жильяНовый метод оценки доходных активов