Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Исследование факторов стоимости земель урбанизированных территорий
Аврунев Е.И., Козина М.В., Попов В.К. Исследование факторов стоимости земель урбанизированных территорий // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2018. Т. 23. № 2. С. 130-142.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Исследование факторов стоимости земель урбанизированных территорий"130 ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, КАДАСТР И МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ УДК 332.64:711.144 ИССЛЕДОВАНИЕ ФАКТОРОВ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ Евгений Ильич Аврунев Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, зав. кафедрой кадастра и террито- риального планирования, тел. (913)901-38-23, e-mail: [email protected] Мария Викторовна Козина Национальный исследовательский Томский политехнический университет, 634050, Россия, г. Томск, пр. Ленина, 30, ст. преподаватель отделения геологии инженерной школы природ- ных ресурсов, тел. (923)413-34-00, e-mail: [email protected] Виктор Константинович Попов Национальный исследовательский Томский политехнический университет, 634050, Россия, г. Томск, пр. Ленина, 30, доктор геолого-минералогических наук, профессор кафедры гидро- геологии, инженерной геологии и землеустройства Инженерной школы природных ресурсов, тел. (909)540-03-70, e-mail: [email protected] В статье анализируется первый расчетный блок государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (далее ГКОЗ НП) – определение состава и значений факторов стоимости как ключевой этап оценочных мероприятий. Исследование влияния факторов представляется важным методическим приемом в установлении справедливой стоимости зе- мель и сбалансированного территориального развития. Проводится сравнительный анализ перечня факторов стоимости методик ГКОЗ НП 2002 г. и 2007 г., критично рассматриваются современные требования к их учету, предоставляющие возможность более вариативного применения факторного анализа. Цель: предложить подход к корректировке кадастровой стоимости урбанизированных территорий с учетом особенностей гидрологических условий. Методы: теоретический анализ изучения и обобщения, синтез, сравнения, группировки, экспертных оценок и другие аналитические методы. Результаты: обоснована необходимость комплексного подхода к определению факто- ров стоимости для ГКОЗ на урбанизированной территории с учетом влияния гидрологиче- ских условий на примере левобережья г. Томска; территория характеризуется развитием не- благоприятных гидрологических условий, ограничивающих ведение хозяйственной деятель- ности. Сделан вывод о необходимости анализа и учета инженерно-геологических условий для корректировки кадастровой стоимости. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 131 Ключевые слова: развитие, фактор стоимости, факторный анализ, кадастровая оценка, корректировка. Введение Переход российской экономики от экспортно-сырьевого к инновационно- му социально-ориентированному типу развития связан с формированием ново- го механизма социального развития, основанного на сбалансированности соци- альной справедливости и национальной конкурентоспособности. Указанный механизм в значительной степени обусловлен происходящими земельными преобразованиями, изменениями правовых основ градостроительной деятель- ности, землеустройства и землепользования, формированием новой системы управления земельно-имущественным комплексом. Для решения общегосудар- ственных, региональных и местных социально-экономических задач сущест- венное значение приобретают межбюджетные отношения, а также процессы формирования местных бюджетов [1], пополнение которых осуществляется за счет земельных платежей, обусловленных, в первую очередь, кадастровой стоимостью учтенного недвижимого имущества. В сложившихся условиях одним из приоритетных направлений земельно- имущественной политики такого управления стало формирование современно- го социально-ориентированного института государственной кадастровой оцен- ки земельных участков и иных объектов недвижимости и введения на этой ос- нове научно обоснованного налогообложения. Современная методика кадастровой оценки земель населенных пунктов, теория и практика которой до сих пор является проблемной задачей, не учиты- вает целый ряд реальных условий, в которых функционируют указанные объек- ты недвижимости. В этой связи наибольшую актуальность приобретает про- блема рационального использования земель, решение которой возможно в рам- ках оптимизационной задачи экономических нормативов с ограничениями на показатели экологического и социального характера [2]. Примером здесь явля- ются инженерно-геологические и гидрогеологические неблагоприятные про- цессы и явления, которые должны войти в ряд ценообразующих факторов када- стровой оценки. Постановка проблемы Размер кадастровой стоимости является одним из основных параметров, определяющих экономическую эффективность использования земельного уча- стка и затрат, связанных с его приобретением и использованием. Некорректное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к зна- чительным финансовым потерям государства и землевладельца [3]. Одним из ключевых этапов кадастровой оценки является отбор ценообразующих факто- ров, поскольку именно они фактически выражают ценность территории Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 132 и влияют на условия рационального землепользования [4–6]. Тем не менее, анализ применяемых в России методик [7, 8] для кадастровой оценки земель населенных пунктов начиная с 2000 г. показывает, что в процессе их использо- вания внимание к факторам стоимости ослабевает, поскольку перечень утвер- жденных факторов сокращается и приобретает больше рекомендательный ха- рактер, чем обязательный. В приказе Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337 «Об утверждении Мето- дики государственной кадастровой оценки земель поселений» [7] первым рас- четным блоком было предусмотрено проведение анализа утвержденных цено- образующих факторов. Для объективного учета влияния таких факторов был определен перечень показателей, которые должны были отображаться на када- стровой карте города, характеризующей уровень развития территории по 60 пунктам, аналогично показателям, характеризующим функционально- планировочную структуру населенного пункта. Кадастровая карта предусмат- ривала проведение комплексного зонирования, главным условием которого яв- лялось объединение однородных кадастровых кварталов в земельно-кадастро- вые зоны [9, 10]. К примеру, ареал распространения карстовых явлений, границы санитар- но-защитных зон предприятий, ареалы распространения просадочных грунтов, оползневых и прочих негативных явлений, не допускающих использование земли под застройку, ограничивающих такое использование или являющихся источником потенциальной угрозы для существующей застройки. Несмотря на наличие неблагоприятных физико-геологических процессов, характерных для территории г. Томска, и требований по разработке карты ценового зонирования с учетом методики 2002 г., для г. Томска работы по ее составлению не прово- дились. Применяемая методика ГКОЗ НП 2007 г. [8] также включает первым бло- ком определение состава и значений факторов стоимости земельных участков на основе примерного перечня. Данный перечень был сформирован в Техниче- ских рекомендациях по ГКОЗ НП и, согласно методике, содержал в себе факто- ры, которые оказывают существенное влияние на стоимость (физические ха- рактеристики, характеристики местоположения, окружения, состояние окру- жающей среды и др.). При этом содержание перечисленных пунктов в значительной степени со- кратилось, в сравнении с методикой 2002 г., а в 2012 г. Приказом Росреестра № П/276 «О признании утратившими силу отдельных приказов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» были отменены технические ре- комендации, содержащие в себе рекомендованный перечень факторов стоимо- сти. Таким образом, был снят ряд ограничений и дана возможность более ва- риативного применения факторного анализа при ГКОЗ НП. В соответствии с утвержденным приказом в 2014 г. в состав факторов стои- мости на основании анализа сформированной выборки в Отчете № 1-2014 [11], в наибольшей степени влияющих на стоимость земельных участков в г. Томске Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 133 оценщиками, вошли всего 5 факторов. Причем факторы относились только к характеристикам местоположения и показателям социальной комфортности, таким, как расстояние объекта до центра, до остановок и т. д., несмотря на то, что при проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов целесооб- разно определить долю вклада каждого показателя, позволяющего повы- сить/снизить кадастровую стоимость земельных участков [12]. После проведения очередного тура государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов г. Томска был зафик- сирован стремительный рост числа судебных споров в 2014–2015 гг., а неожи- данное снижение кадастровой стоимости земель г. Томска по результатам ГКОЗ в 2012 г. повлекло за собой уменьшение доходной части бюджета города. По подсчетам администрации г. Томска, только по земельному налогу в 2014 г. город мог недополучить около 200 млн руб., что является негативной тенден- цией для бюджета города. Итоги работы в Томской области комиссии по рассмотрению споров о ре- зультатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2016 г. представлены на рис. 1. Рис. 1. Результаты рассмотрения обращений в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости за 2016 г. в Томской области [13] Согласно рис. 1 в комиссию поступило 486 заявлений о пересмотре када- стровой стоимости. Как и в 2015 г., большинство объектов составляют земель- ные участки. Число положительных решений о пересмотре кадастровой стои- мости, принимаемых комиссией, за 2016 г. выросло с 42 % до 76 % от общего количества рассмотренных в 2015 г. заявлений. На пересмотр результатов 486 заявлений в отношении 641 объекта недвижимости 7 заявлений в отношении 7 объектов капитального строительства 479 заявлений в отношении 634 земельных участков 46 заявлений в отношении земельных участков в составе земель иных населенных пунктов Томской области 423 заявления в отношении земельных участков в г. Томске в отношении 321 участка оспорена кадастровая стоимость Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 134 определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах г. Томска, было подано 423 заявления, что составляет 87 % от общего количества поступивших заявле- ний. В отношении 321 земельного участка было принято положительное реше- ние, а в 2017 г. – в отношении уже 403 земельных участков. Суммарная вели- чина кадастровой стоимости земельных участков по Томской области в 2016 г. (до оспаривания и после оспаривания) снизилась на 39,9 %, с 17,1 млрд руб. до 8,4 млрд руб. Такая недостоверность полученных результатов проявляется в социальной напряженности со стороны плательщиков земельного налога. По итогам анализа кадастровой оценки земель г. Томска [14] за прошед- шие три тура, причиной недостоверности результатов кадастровой оценки не- обходимо считать учет ограниченного числа факторов. Таким образом, имеются противоречия между получаемыми результатами оценки и фактическим состоянием территории, поскольку результаты кадаст- ровой оценки земель г. Томска основываются на динамично изменяющейся ры- ночной информации, что приводит к ошибочным решениям и реализации ме- роприятий, которые не дают желаемых результатов. Для стабильной же и прогнозируемой доходной части бюджета, а также для справедливого налогообложения населения необходимо основываться на наиболее фундаментальных, менее динамичных и понятных факторах, которые оказывают реальное воздействие на качество жизни в городе. Надо сказать, что понимание взаимосвязи детального факторного анализа оцениваемой урбани- зированной территории и развитие рынка недвижимости требует более тща- тельного изучения. Для подтверждения данного противоречия была выбрана для более детального анализа территория левобережья г. Томска. Результаты Территория г. Томска относится к потенциально опасным по развитию эк- зогенных условий. Некоторые участки города характеризуются различными не- гативными физико-геологическими процессами и явлениями [15–17], такими, как подтопление, оползни, заболачивание, морозное пучение и другие. Одним из таких районов города является территория левобережья. В период весеннего снеготаяния, обильных дождей в летнее-осенний период пониженные части рельефа подвергаются подтоплению. В планировочной структуре г. Томска район левобережья расположен в западной части города. Общая площадь территории составляет ~ 4 050 км 2 . Территория находится между двумя автомобильными мостами через р. Томь и имеет высокую градостроительную ценность. Территория включает в себя на- селенные пункты: пос. Тимирязево, Дзержинское, Эушта, Нижний склад, За- речный. Часть территории занята садоводческими товариществами. Сегодня рассматриваемая территория начинает активно застраиваться. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 135 По причине ежегодных паводковых ситуаций вдоль р. Томи и других малых рек, по заказу администрации г. Томска в апреле-мае 2010 г. ИТЦ «СКАНЭКС» (г. Москва) была проведена спутниковая съемка территории города для инфор- мационного обеспечения мониторинга и контроля хода половодья на реке То- ми. По итогам обработки данных о прохождении паводка в г. Томске, прежде всего данных дистанционного зондирования, были выявлены все значительно затапливаемые и подтапливаемые территории [18]. Территории возможных затоплений рассчитывались по топографическим картам и планам, цифровым моделям рельефа, c учетом статистических и гид- рологических наблюдений многих лет. Таким образом, на основе цифровых моделей и расчетов были выявлены возможные затапливаемые территории для разных отметок уровня паводковых вод, а также те территории, на которых возможны различные косвенные прояв- ления весеннего паводка, в том числе накопления талых вод, грунтовые подпо- ры и т. п. Границы затоплений для «максимального» сценария, по результатам моделирования по рельефу, совпали с границами затоплений, представленных в планах и решениях МЧС по г. Томску, и в связи с невозможностью более дос- товерных гидрологических расчетов не уточнялись. В результате было уста- новлено, что при экстремальных значениях уровня р. Томи территория левобе- режья затапливается в границах, указанных на рис. 2, а. В результате проведенного исследования было выявлено, что территори- альные зоны индивидуальной жилой застройки и зоны садоводства и дачных участков (см. рис. 2, а) ежегодно подвергаются затоплению в режиме весеннего половодья. Вся подтапливаемая территория расположена в границах 28 кадаст- ровых кварталов г. Томска (рис. 2, б). В рамках исследования было проведено ценовое зонирование территории г. Томска по результатам кадастровой оценки 2014 г. по виду разрешенного ис- пользования (ВРИ): земельные участки, предназначенные для размещения до- мов индивидуальной жилой застройки. Отметим, что данный ВРИ № 2 является основным для территориальной зоны Ж-4 (зоны индивидуальной жилой за- стройки). Для анализа была выбрана застроенная территория поселка Нижний склад, расположенная на территории Левобережья в границах трех кадастровых кварталов, предназначенная для индивидуальных жилых строений (ИЖС). Ре- зультаты зонирования рассматриваемой территории представлены на рис. 3. 136 а) б) Рис. 2. Схема границ возможного затопления территории левобережья пр и экстремальных отметках паводковых вод: а) с учетом расположения территориальных зон; б) совмещенное с кадастровым дел Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 137 Рис. 3. Фрагмент схемы ценового зонирования г. Томска В рамках исследования были совмещены результаты ценового зонирова- ния с границами зон потенциального затопления с помощью геоинформацион- ной системы QGis для формирования единого геопространства территории ле- вобережья [19, 20], что позволило обеспечить однозначное отображение объек- тов кадастра недвижимости на единой цифровой картографической основе. В результате выполненных работ было получено, что три смежных кадастровых квартала относятся к двум категориям ценового зонирования. При этом кадаст- ровый квартал :011002 относится к наиболее дорогой ценовой категории не смотря на то, что большая его часть подвержена затоплению, а, следовательно, и отсутствию возможности ведения хозяйственной деятельности на большей части его территории. Обсуждение Полученные результаты показывают, что кадастровая стоимость значи- тельного числа земельных участков левобережья г. Томска, определенная в по- следнем туре переоценки земель, часто завышена, поскольку не учитываются неблагоприятные инженерно-геологические и гидрогеологические процессы и явления [21], обуславливающие дополнительные затраты землепользователей и землевладельцев на восстановление имущества после паводка. В этой связи исследование влияния указанных условий представляет собой важный методический прием в установлении справедливой стоимости земель и сбалансированного территориального развития. Таким образом, устойчивость развития урбанизированных территорий, обусловлена учетом рассмотренных особенностей, которые также должны быть использованы при корректировке кадастровой стоимости соответствующих земельных участков, что позволит Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 138 ликвидировать недостатки налогообложения земельно-имущественных ком- плексов. Указанные условия в совокупности с градостроительными, социально- экономическими и иными должны стать ориентиром при определении кадаст- ровой стоимости, результаты которой служат индикаторами устойчивости про- цесса развития таких территорий. Повышается роль факторного анализа, под которым следует понимать ана- лиз, направленный на системное исследование полного набора значимых при- родоформирующих показателей [22, 23], оказывающих влияние на условия эф- фективного использования земельного участка. В методике, предложенной Е. Д. Подрядчиковой [6], в качестве основного ценообразующего фактора ис- пользована система показателей элементов городской инфраструктуры, обеспе- чивающих социальную комфортность. Дополнительно в работе [5] оценивается влияние экологической составляющей на кадастровую стоимость объектов не- движимости на территории населенных пунктов. Проанализированные методологические подходы к выделению основных ценообразующих факторов земельного участка позволили определить теорети- ко-методологические основания концепции взаимосвязи экономических, эколо- гических и социальных условий формирования стоимости земельных участков. Поэтому показатели, характеризующие инженерно-геологические и гидро- геологические неблагоприятные процессы и явления, качество развития город- ской инфраструктуры и социальной комфортности населения должны войти в состав основных ценообразующих факторов стоимости соответствующих зе- мельных участков. Заключение В процессе анализа результатов влияния гидрологических условий на при- мере паводковой ситуации на территории левобережья г. Томска возникают во- просы о необходимости корректировки результатов кадастровой оценки город- ских земель. Инженерно-геологические и гидрогеологические процессы и явле- ния, развивающиеся на указанной территории, оказывают прямое влияние на ведение хозяйственной деятельности, включая проектирование и строительст- во, а также эксплуатацию имущественных комплексов указанной территории г. Томска. Левобережье, относящееся к резервной территории, активно застраива- ется и одновременно является своего рода экспериментальной площадкой для изучения причинно-следственных связей факторов и явлений, обусловленных указанными процессами, как правило, негативного характера. Результатом ис- следований должна стать справедливая социально-ориентированная кадастро- вая оценка левобережья г. Томска и направления совершенствования методики кадастровой оценки с учетом неблагоприятных физико-геологических процес- сов и явлений. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 139 Таким образом, в целях корректировки кадастровой стоимости земель ле- вобережья г. Томска требуется всестороннее изучение сложившихся гидроло- гических, инженерно-геологических условий землепользования с использова- нием геоинформационных систем и их сопоставление с земельно-кадастровой информацией. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Бюджетная система Российской Федерации: учебник для бакалавров / Под ред. Г. Б. Полякова. – Москва : Проспект, 2014. – 600 с. 2. Власов А. Д., Жарников В. Б. Определение нормативов рационального использова- ния земельных участков на основе моделирования их экономического потенциала // Вестник СГУГиТ. – 2016. – № 3 (35). – С. 111–127. 3. Тананушко В. С. Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в суде // Имущественные отношения в РФ. – 2012. – № 5. – С. 73–78. 4. Козочкина Е. А. Совершенствование методического обеспечения кадастровой оцен- ки объектов недвижимости : автореф. дис. … канд. техн. наук. – Новосибирск, 2018. – 24 с. 5. Попп Е. А. Разработка методики оценки влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость земельных участков (на примере города Бийска) : автореф. дис. … канд. техн. наук. – Новосибирск, 2015. – 24 с. 6. Подрядчикова Е. Д. Разработка методики земельно-оценочных работ на основе гео- информационного анализа социально-территориальных взаимосвязей элементов городской инфраструктуры : автореф. дис. … канд. техн. наук. – Новосибирск, 2015. – 24 с. 7. Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений [Электронный ресурс] : приказ Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337. – Доступ из справ.- правовой системы «КонсультантПлюс». 8. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 // Россий- ская газета. – 2007. – № 100. 9. Максимов В. А. Кадастровая оценка недвижимости. – Усть-Каменогорск : ВКТУ, 2000. – 126 с. 10. Максимов В. А., Ипалаков Т. Т. Геоэкологическая оценка земель в системе город- ского кадастра. – Усть-Каменогорск : ВКТУ, 1999. – 164 с. 11. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных уча- стков в составе земель населенных пунктов на территории Томской области (за исключением муниципального образования «город Томск») [Электронный ресурс] : приказ департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 14.11.2014 № 134. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 12. Кочетова В. А. Кадастровая оценка городских земель на основе учета экологиче- ских факторов // Science Time. – 2015. – № 12 (24). – С. 422–425. 13. Результаты рассмотрения обращений в комиссию по рассмотрению споров о ре- зультатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости за 2016 год [Элек- тронный ресурс]. – 2017. – https://rosreestr.ru/site/press/news/rezultaty-rassmotreniya-o2016/ (дата обращения: 28.03.2018). 14. Ecologization of water-land property matters on the territory of the Tom lower course / V. K. Popov et al. // IOP Conference Series: Earth and Environmental Science : Contemporary Issues of Hydrogeology, Engineering Geology and Hydrogeoecology in Eurasia. – 2016. – Vol. 33. – [012057, 5 p.]. Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 140 15. Ольховатенко В. Е., Лазарев В. М., Филимонова И. С. Геоэкологические проблемы застройки территории г. Томска и мероприятия по ее инженерной защите // Вестник ТГАСУ. – 2012. – № 1. – С. 141–150. 16. Spatial patterns of the evolution of the chemical composition and discharge of river water in the Ob River basin / O. G. Savichev [et al.] // Doklady Earth Sciences. – 2016. – Vol. 466, Iss. 1. – P. 59–63. 17. Информационно-поисковая система оценки степени подтопляемости территории города Томска / В. Д. Покровский и др. // Вестник ТГАСУ. – 2015. – № 1 (48). – С. 172–181. 18. Сидоренко С. В., Романцов А. Д. Спутниковый мониторинг паводка на реке Томь // Земля из космоса: наиболее эффективные решения. – 2010. – № 6. – С. 70–77. 19. Карпик А. П., Хорошилов В. С. Сущность геоинформационного пространства тер- риторий как единой основы развития государственного кадастра недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2012. – № 2/1. – С. 134–136. 20. Попп Е. А. Геоинформационный анализ влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость объектов недвижимости // Инновации и ГИС-технологии для разви- тия территорий : материалы междунар. конф. – Усть-Каменогорск : ВКГТУ, 2014. – С. 67–74. 21. Попов В. К., Козина М. В. Экологизация кадастровой оценки земель для устойчи- вого развития урбанизированных территорий // Известия Томского политехнического уни- верситета. Инжиниринг георесурсов. – 2015. – Т. 326, № 11. – С. 98–105. 22. Трубина Л. К., Лисицкий Д. В., Панов Д. В. Пространственная дифференсация го- родских земель на основе геоинформационного анализа рельефа // Изв. вузов. Геодезия и аэ- рофотосъемка. – 2013. – № 4. – С. 149–152. 23. Ван А. В., Николаева О. Н. Экологические критерии кадастровой оценки земель // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2012. – № 2/1. – С. 143–148. Получено 06.03.2018 © Е. И. Аврунев, М. В. Козина, В. К. Попов, 2018 FORMING THE VALUE DRIVERS OF THE URBANIZED TERRITORIES LANDS Evgeny I. Avrunev Siberian State University of Geosistems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Head of the Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (913)901-38-23, e-mail: [email protected] Mariya V. Kozina National Research Tomsk Polytechnic University, 30, Prospect Lenina St., Tomsk, 634050, Russia, Senior Teacher, Department of Geology of the Engineering School of Natural Resources, phone: (923)413-34-00,e-mail: [email protected] Viktor K. Popov National Research Tomsk Polytechnic University, 30, Prospect Lenina St., Tomsk, 634050, Russia, Dr. Sc., Professor, Chair of Hydrogeology, Engineering Geology and Land Management of the Engineering School of Natural Resources, phone: (909)540-03-70,e-mail: [email protected] The paper considers the first estimation part of the state cadastral valuation of population centers land (hereinafter referred to as "SCV PCL") – evaluation of structure and significance of value drivers as a key step in estimation process. The study of value drivers’ influence is considered to be an important methodical approach for fair value determination and for balanced spatial develop- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 141 ment. Also the paper contains comparative analysis of the list with the value drivers of SCV PCL methodologies for 2002 and 2007, where up-to-date requirements to its accounting are critically analyzed, which gives an opportunity for more variable appliance of drivers analysis. The paper proves a necessity for complex approach to evaluation of value drivers for SCV PCL in urban areas, where this approach is connected with creation and development of favorable and comfortable human environment. Such approach is based on the system of correlated natural and anthropogenic objects and facts, where a human works, lives and recreates in. There has been made a conclusion on prospects for analysis of urban, social, ecological, geotechnical and market conditions in order to evaluate its factors as development indicators of stability of urban areas’ system development and to prove a socially oriented approach to formation of value drivers. Factor analysis is to be applied as a system study of the full set of significant factors which influence the conditions of effective usage of land parcels. The concept of correlated economic, ecological and social conditions, which is based on the theory of sustainable development, has been suggested. The interpretation of the main conditions that form these factors has been presented. Such approach allows to put together land cadastral information and urban, socioeconomic, geophysical conditions of an area and to improve a quality of cadastral assessment. Key words: development, value driver, value driver analysis, cadastral assessment, correction. REFERENCES 1. Polyakova, G. B. (2014). Byudzhetnaya sistema Rossiyskoy Federatsii [The budgetary system of the Russian Federation]. Moscow: Prospekt Publ. [in Russian]. 2. Vlasov A. D., & Zharnikov V. B (2016). The definition of norms of land parcels rational use on the bases of modelling their economic potential. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 3(35), 111–127 [in Russian]. 3. Tananushko, V. S. (2012). Practice of contest of cadastral cost of the land lots in court. Imushchestvennye otnosheniya v RF [Property Relations in the Russian Federation], 5, 73–78 [in Russian]. 4. Kozochkina, E. A. (2018). Sovershenstvovanie metodicheskogo obespecheniya kadastrovoy ocenki obektov nedvizhimosti [Perfection of methodical support of cadastral valuation of real estate objects]. Extended abstract of candidate’s thesis. Novosibirsk [in Russian]. 5. Popp, E. A. (2015). Razrabotka metodiki ocenki vliyaniya ekologicheskoy sostavlyayuschey na kadastrovuyu stoimost zemelnykh uchastkov (na primere goroda Biyska) [Development of a methodology for assessing the impact of the environmental component on the cadastral value of land plots (on the example of Biysk)]. Extended abstract of candidate’s thesis. Novosibirsk [in Russian]. 6. Podryadchikova, E. D. (2015). Razrabotka metodiki zemelno ocenochnykh rabot na osnove geoinformacionnogo analiza socialno territorialnykh vzaimosvyazey elementov gorodskoy infrastruktury [Development of the methodology of land-valuation work on the basis of geoinformation analysis of socio-territorial interrelations of the elements of urban infrastructure]. Extended abstract of candidate’s thesis. Novosibirsk [in Russian]. 7. Order of the Federal Land Cadastre Service of October 17, 2002 No. P/337. On approval of the Methodology of the state cadastral valuation of land settlements. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 8. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of Febrary, 2007 No. 39. Guidelines for state cadastral valuation of land settlements. (2007). Rossijskaya gazeta [Russian Newspaper], No. 100 [in Russian]. 9. Maksimov V. А. (2000). Kadastrovaya otsenka nedvizhimosti. [Real estate cadastral valuation]. Ust'-Kamenogorsk: VKTU Publ. [in Russian]. Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 142 10. Maksimov V. А., & Ipalakov T. T. (1999). Geoehkologicheskaya otsenka zemel' v sisteme gorodskogo kadastra. [Geoecological assessment of land in the urban cadastre system]. Ust'-Kamenogorsk: VKTU Publ. [in Russian]. 11. Order of the department for the management of state property of the Tomsk region of November 14, 2014 No. 134. On the approval of the results of determining the cadastral value of land plots in the lands of settlements in the territory of the Tomsk region (with the exception of the municipal entity "Tomsk city"). Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 12. Kochetova, V. A. (2015). Cadastral valuation of urban land based on environmental factors. Science Time, 12(24), 422-425 [in Russian]. 13. Results of consideration of appeals to the commission for consideration of disputes on the results of determining the cadastral value of real estate for 2016. (2017). Retrieved from https://rosreestr.ru/site/press/news/rezultaty-rassmotreniya-o2016/ (accessed: 28.03.2018). 14. Popov, V. K. et al. (2016). Ecologization of water-land property matters on the territory of the Tom lower course. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science: Vol. 33. Contemporary Issues of Hydrogeology, Engineering Geology and Hydrogeoecology in Eurasia (5 p.). 15. Olkhovatenko, V. E., Lazarev, V. M., & Filimonova, I. S. (2012). Geoenvironmental problems of building on Tomsk territory and actions for its engineering protection. Vestnik TGASU [Vestnik of TSUAB], 1, 141–150 [in Russian]. 16. Savichev O. G. et al. (2016). Spatial patterns of the evolution of the chemical composition and discharge of river water in the Ob River basin. Doklady Earth Sciences, 466(1), 59–63. 17. Pokrovskiy, V. D. (2015). Information retrieval system of underflooding estimation in tomsk-city. Vestnik TGASU [Vestnik of TSUAB], 1(48), 172–181 [in Russian]. 18. Sidorenko, S. V., & Romanczov, A. D. (2010). Satellite monitoring of floods on the Tom River. Zemlya iz kosmosa: naibolee effektivnye resheniya [Earth from Space: the Most Effective Solutions], 6, 70–77 [in Russian]. 19. Karpik, A. P., & Khoroshilov, V. S. (2012). The essence of the geoinformation space of the territories as a unified basis for the development of the state real estate cadastre. Izvestiya vuzov. Geodeziya i aerofotosemka [Izvestiya vuzov. Geodesy and Aerophotography], 2/1, 134–136 [in Russian]. 20. Popp, E. A. (2014). The possibilities of GIS and mapping methods for analysis of ecological state of territorial entities. In Sbornik materialy mezhdunarodnoy konferencii – 2014: Innovacii i GIS tekhnologii dlya razvitiya territoriy [Proceedings of the International Conference: Innovations and GIS-technologies for the Development of Territories] (pp. 67–74). Ust-Kamenogorsk: VKGTU Publ. [in Russian] 21. Popov, V. K., & Kozina, M. V. (2015). Ecologization of cadastral valuation of lands for sustainable development of urbanized lands. Izvestiya Tomskogo politekhnicheskogo universiteta, [Bulletin of the Tomsk Polytechnic University], 11, 98–105 [in Russian]. 22. Trubina, L. K., Lisiczkiy, D. V., & Panov, D. V. (2013). Spatial differentiation of urban lands based on geoinformation analysis of the relief. Izvestiya vuzov. Geodeziya i aerofotosemka [Izvestiya vuzov. Geodesy and Aerophotography], 4, 149–152 [in Russian]. 23. Van, A. V., & Nikolaeva, O. N. (2012). Ecological criteria for cadastral valuation of lands. Izvestiya vuzov. Geodeziya i aerofotosemka [Izvestiya vuzov. Geodesy and Aerophotography], 2/1, 143–148 [in Russian]. Received 06.03.2018 © E. I. Avrunev, M. V. Kozina, V. K. Popov, 2018 Другие книги из этого разделаСнижение кадастровой стоимости - существенная основа экономии на налогахТеоретические аспекты оценки недвижимости с учетом экологических факторовФормирование факторов стоимости земель урбанизированных территорийСнижение кадастровой стоимости - существенная основа экономии на налогахТеоретические аспекты оценки недвижимости с учетом экологических факторовФормирование факторов стоимости земель урбанизированных территорий