Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Использование методов регрессионного анализа при оценке стоимости недвижимости
Крылова Д.Д., Абакумов Р.Г., Моргунова О.Н. Использование методов регрессионного анализа при оценке стоимости недвижимости // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № 3 (29). С. 88-93.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Использование методов регрессионного анализа при оценке стоимости недвижимости"88 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 УДК 338.242 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДОВ РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗА ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ Крылова Диана Дмитриевна, студент магистратуры (e-mail: [email protected]) Абакумов Роман Григорьевич, канд. экон. наук, доцент (e-mail:[email protected]) Моргунова Ольга Николаевна, студент магистратуры (e-mail:[email protected]) Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова Крылова Д.Д., Абакумов Р.Г., Моргунова О.Н. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДОВ РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗА ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В рамках данной статьи авторами рассматривается возможность применения метода корреляционно-регрессионного анализа при оценке стоимости недвижимости. Представлен пример расчета стоимости объекта недвижимости с применением линейной среднеквадратической регрессии. Ключевые слова: корреляционно-регрессионный анализ, оценка, недви- жимость, стоимость. При оценке объектов недвижимости возникает немало проблем, связан- ных с тем, что их стоимость сильно различается в зависимости от набора характеристик и местонахождения. Собственно, этот факт и определяет необходимость применения методов регрессионного анализа при оценке стоимости недвижимости. Применение статистических методов становится возможным в нашей стране благодаря развитию информационного пространства анализа рынка недвижимости. Улучшается качество информации о рынке, существует возможность ретроспективного анализа, достоверность и проверяемость информации возрастает, что позволяет находить достаточное количество аналогов для оценки в случае использования сравнительного подхода при оценке недвижимости. Наличие информации о рынке недвижимости позволяет широко исполь- зовать элементы корреляционно-регрессионного анализа. Регрессионный анализ позволяет осуществлять поиск коэффициентов функции, то есть параметров модели, которые определяют значимость ка- ждого фактора и его влияние на зависимую переменную, т. е. происходит формализация зависимости между изменениями цен объекта недвижимо- сти и изменениями характеристик объектов недвижимости. Наиболее разработанной теоретически и часто применяемой на практике является линейная среднеквадратическая регрессия: У = А0 + А1*X1 +…+ Аn*Xn ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 89 Таблица 1 - Объекты аналоги оцениваемого помещения № п/п Адрес Цена, тыс. руб. за м2 Класс помещения Расстояние от центра, км Расстояние до остановки общественного транспор- та, км Парковочные места Этаж Отдельный вход 1 Белгород, улица Князя Трубец- кого, 24 68,39 А 0,7 0,3 есть платная парковка 3 нет 2 Гражданский проспект, 36 65,895 В 0,6 0,26 есть платная парковка 3 нет 3 Свято- Троицкий буль- вар, 38 75,946 А 1,4 0,15 есть платная парковка 1 есть 4 улица Князя Трубецкого, 34 71,297 В 0,6 0,27 есть платная парковка 2 нет 5 улица Шевчен- ко, 1 60,564 В 2,4 0,87 есть бес- платная парковка 2 нет 6 Гражданский проспект 18 65,518 А 0,4 0,14 есть платная парковка 3 нет 7 Народный б- р, д. 70 68 А 1,3 0,2 есть платная парковка 7 нет 8 Б.Хмельницког о пр-кт, 80 65 В 2,6 0,31 нет пар- ковки 1 есть 9 Свято- Троицкий буль- вар, 17 66,667 В 1,1 0,16 есть бес- платная парковка 4 нет 10 Лермонтова, 9 57,955 С 1,3 1,1 есть бес- платная парковка 1 есть 11 Народный б-р 111 Y В 2 0,26 есть платная парковка 1 есть Применение регрессионной модели для решения задачи индивидуаль- ной оценки недвижимости, требует следующей последовательности дейст- вий: 1) анализируется рынок и его сегменты, анализируется положение и ха- рактеристики оцениваемого объекта, и формируется однородная выборка 90 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 объектов-аналогов с известными рыночными ценами сделок (или предло- жений к ним); 2) проводится анализ полученной выборки объектов сравнения по со- ставу и уровням ценообразующих факторов и другим характеристикам; 3) осуществляется построение модели зависимости цены объекта не- движимости от факторов, общих для всех объектов сравнения; 4) рассчитывается точечного значения рыночной стоимости для оцени- ваемого объекта по известным для него значениям ценообразующих фак- торов и доверительный интервал (возможных значений) рыночной стоимо- сти. Рассмотрим возможность применения корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости на конкретном примере. Объектом оценки является помещение свободного назначения площа- дью 40 м2, расположенное по адресу: г. Белгород, Народный бульвар, 111. Построим регрессионной модель на основании анализа рыночных дан- ных. При проведении оценки на рынке были выявлены 10 предложений к продаже офисных помещений, которые рассматриваются как близкие ана- логи оцениваемого объекта. Объекты сравнения различаются классом помещения, удаленностью от центра города и от остановок общественного транспорта, наличием парко- вочных мест, а также этажностью и наличием отдельного входа. В табл. 1 представлены объекты аналоги оцениваемого помещения. Так как в данной таблице есть неколичественные признаки (класс поме- щения, наличие парковочных мест, наличие отельного входа), нам необхо- димо для учета их в регрессионной модели, присвоить им некоторые чи- словые значения. В табл. 2 представлено присвоение числовых значений неколичествен- ным признакам регрессионной модели при оценке недвижимости. Таблица 2 - Числовые значения неколичественных признаков регрессионной модели Наименование признака Наименования градаций Числовые метки Класс помещения А 1 B 2 C 3 Парковочные мес- та есть бесплатная парковка 1 есть платная парковка 2 нет парковки 3 Отдельный вход есть 1 нет 2 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 91 Исходные данные после оцифровки неколичественных признаков пред- ставлены в табл. 3. Таблица 3 - Объекты аналоги оцениваемого помещения № п.п . Адрес Цена, тыс. руб. за м2 Класс поме- ще- ния Рас- стоя- ние от центра, км Расстояние до оста- новки об- щественно- го транс- порта, км Парковоч- ные места Эта ж Отдель ный вход Х1 Х2 Х3 Х4 Х5 Х6 Х7 1 Белгород, улица Кня- зя Трубец- кого, 24 68,39 1 0,7 0,3 2 3 2 2 Граждан- ский про- спект, 36 65,895 2 0,6 0,26 2 3 2 3 Свято- Троицкий бульвар, 38 75,946 1 1,4 0,15 2 1 1 4 улица Кня- зя Трубец- кого, 34 71,297 2 0,6 0,27 2 2 2 5 улица Шев- ченко, 1 60,564 2 2,4 0,87 1 2 2 6 Граждан- ский про- спект 18 65,518 1 0,4 0,14 2 3 2 7 Народный б-р, д. 70 68 1 1,3 0,2 2 7 2 8 Б.Хмельниц кого пр-кт, 80 65 2 2,6 0,31 3 1 1 9 Свято- Троицкий бульвар, 17 66,667 2 1,1 0,16 1 4 2 10 Лермонто- ва, 9 57,955 3 1,3 1,1 1 1 1 11 Народный б-р 111 2 2 0,26 2 1 1 Для автоматизации процесса нахождения стоимости оцениваемого по- мещения можно использовать специальный пакет «Анализ данных», вхо- дящий в состав программы Microsoft Excel. Выбрав в данном пакете функ- цию «Регрессия», вводим исходные данные. В качестве результата выво- дится статистическая таблица регрессионного анализа, которая содержит 92 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 все искомые параметры и показатели, а также статистические показатели качества модели. Использование стандартных функций Excel обладает тем преимущест- вом, что результат пересчитывается автоматически при изменении данных выборки. Вместе с тем использование инструмента РЕГРЕССИЯ над- стройки Excel «Анализ данных» позволяет избежать некоторых дополни- тельных расчетов, проводимых, в частности, для проверки значимости. Кроме того, этот инструмент позволяет получать и визуально анализиро- вать значения погрешностей. Результаты вычислений представлены в табл. 4. Таблица 4 - Результаты вычислений Наименование показателя Коэффициенты Y-пересечение (А0) 94,04730154 класс помещения (А1) -5,637041699 расстояние от центра, км (А2) -0,617196559 расстояние до остановки общественного транспорта, км (А3) -10,12438062 парковочные места (А4) -2,763219239 Этаж (А5) -1,142529726 Отдельный вход (А6) -3,448858096 Данные результаты, возможно, подставить в общее уравнение регрес- сии и получить модель ценообразования объекта недвижимости. Для анализа качества модели, ее адекватности, достоверности и как следствие полученного результата, рассматриваются показатели: F- критерий; R-квадрат - скорректированный коэффициент детерминации; множественный коэффициент детерминации R; дисперсия отклонений; значимость коэффициентов модели. Анализируя результаты полученной статистической таблицы, можно сделать вывод о том, что наибольшее влияние на конечный результат ока- зывает расстояние до остановки общественного транспорта, а так же класс помещения. Расчетное значение (точечная оценка) рыночной стоимости оцениваемо- го объекта составляет 68 789 руб. за кв. м. При этом доверительный интер- вал (с надежностью 95%) составляет ± 3 348 руб. Результаты можно считать достоверными, т.к. коэффициент детермина- ции, выражающий связь между рядами чисел, равен 0,991, что свидетель- ствует о высокой точности прогноза. ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 93 Таким образом, с помощью регрессионного анализа мы можем узнать величину рыночной стоимости оцениваемого объекта, рассчитанную в рамках сравнительного подхода с 95% вероятностью. Подобный анализ будет полезен как арендаторам, так и собственникам помещений, сдающихся под аренду. Список литературы 1. Виноградова Д.И., Шарапова А.В. Методика построения математической модели факторного пространства организационно-технологических рисков в инвестиционно- строительных проектах// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 8. С. 180-185. Krylova Diana Dmitrievna, student (e-mail: [email protected]) Abakumov Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail:[email protected]) Morgunova Olga Nikolaevna, student (e-mail:[email protected]) Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia USING RECOMMENDED ANALYSIS METHODS FOR EVALUATION OF REAL ESTATE COST In the framework of this article, the authors consider the possibility of applying the correlation-regression analysis method in assessing the value of real estate. An example of calculating the value of a real estate object using a linear mean square regression is presented. Key words: correlation-regression analysis, valuation, real estate, value. УДК 331.24 ИННОВАЦИОННЫЕ ПОДХОДЫ К РЕГУЛИРОВАНИЮ СОЦАЛЬНО-ТРУДОВЫХ ОТНОШЕНИЙ Лебошкина Ольга Олеговна, магистрант (e-mail: [email protected]) Козлова Елена Ивановна, к.э.н., доцент Липецкий государственный технический университет, г.Липецк, Россия (e-mail: [email protected]) Лебошкина О.О., Козлова Е.И. ИННОВАЦИОННЫЕ ПОДХОДЫ К РЕГУЛИРОВАНИЮ СОЦАЛЬНО-ТРУДОВЫХ ОТНОШЕНИЙ В данной статье раскрываются характерные особенности развития социально-трудовых отношений в России; рассматриваются способы ин- новационного регулирования социально-трудовых отношений. Ключевые слова: социально-трудовые отношения, субъекты социально- трудовых отношений, мотивация, кадровое планирование. Актуальность исследования инновационных подходов к регулированию социально-трудовых отношений состоит в том, что человеческие ресурсы выступают основным элементом не только функционирования, но и со- вершенствования любого предприятия, а также главной подсистемой орга- низации, которая определяет успех развития предприятия. Другие книги из этого разделаОценка стоимости недвижимостиУчет статуса объекта культурного наследия при оценке стоимости недвижимостиТеоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимостиОценка стоимости недвижимостиУчет статуса объекта культурного наследия при оценке стоимости недвижимостиТеоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости