Исходные данные для метода мвр в сравнительном подходе оценки недвижимости
Аналоги
Цена продажи, руб.
Действитель-ный валовый доход, руб.
Характеристики
1
15 200 000
2 900 000
Помещение кафе, центральная часть города, отделка
улучшенная, площадь 150 кв.м, ограниченная парковка
2
9 500 000
1 700 000
Помещение кафе, прилегающая к центру часть города,
отделка улучшенная, площадь 120 кв.м, парковка на достаточное
количество мест
3
8 000 000
1 650 000
Помещение кафе, прилегающая к центру часть
города, отделка по дизайн- проекту, площадь 115 кв.м, парковка на
достаточное количество мест
Находим значение мультипликаторов для каждого объекта,
используя формулу 25:
и среднее значение мультипликатора по аналогам в целом:
Значение действительного валового дохода для объекта оценки
задано (при необходимости его следует рассчитать). Стоимость объекта оценки
определим по формуле 24:
руб.
Ответ: руб.
Исходные данные для оценки здания магазина
Год постройки
1990 г.
Число этажей
2
Общая площадь, кв. м
623,0
Торговая площадь, кв.м
400,4
Вспомогательная площадь (производственно-складская,
офисная), кв.м
130,2
Подсобная площадь (сан. узлы, лестничные клетки,
коридоры, вент. камеры, электрощитовая и пр.), кв.м
Строительные конструкции здания находятся в хорошем состоянии,
требуется освежающий ремонт подсобных помещений
Сумма затрат в рыночных ценах на строительство оцениваемого
объекта недвижимости рассчитывается по методу сравнительной единицы, который
предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м, 1
куб.м) аналогичного здания. Основная формула выглядит следующим образом:
,
(4)
где –
сумма затрат строительства объекта недвижимости в рыночных ценах (на дату
оценки);
–укрупненные
показатели стоимости строительства (типовой проект, УПСС) единицы объема
(площади) зданий, длины сооружений, передаточных устройств в базисном уровне
цен, которые приняты по сборнику УПСС «Общественные здания», разработанному ООО
«Ко-Инвест», в ценах на 01.01.2005 г.
Выбираем класс конструктивной системы здания по табл. 4
Таблица 4
Исходные данные для оценки недвижимости
Показатели
сборник укрупненных показателей стоимости строительства
(УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика»,
«Общественные здания» в ценах 2007 года
3.3.3.050
Удельная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах
на 01.01.2007 г., руб.
14 400,53
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе
капитальности объекта оценки
1,0
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих
элементов здания
1,0
Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ в
Московской области
1,0
Индекс удорожания строительно-монтажных работ для класса
конструктивных систем соответствующего объекту оценки (КС-1) от цен
на 01.01.2007г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в
строительстве. Межрегиональный информационно-аналити-ческий
бюллетень. Выпуск №60 - М. Ко-Инвест, табл.
2.6)
1,126
Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет
использована статья Е.Е.Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего
износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации» из журнала
«Имущественные отношения в Российской Федерации» № 12(63)/2006.
Таблица 6.2.
Исходные данные оценки здания магазина затратным подходом
Год постройки
1990 г.
Число этажей
2
Общая площадь, кв. м
623,0
Торговая площадь, кв.м
400,4
Вспомогательная площадь (производственно-складская,
офисная), кв.м
130,2
Подсобная площадь (сан. узлы, лестничные клетки,
коридоры, вент. камеры, электрощитовая и пр.), кв.м
Строительные конструкции здания находятся в хорошем состоянии,
требуется освежающий ремонт подсобных помещений
Сумма затрат в рыночных ценах на строительство оцениваемого
объекта недвижимости рассчитывается по методу сравнительной единицы, который
предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м, 1
куб.м) аналогичного здания. Основная формула выглядит следующим образом:
,
(4)
где – сумма
затрат строительства объекта недвижимости в рыночных ценах (на дату оценки);
–укрупненные
показатели стоимости строительства (типовой проект, УПСС) единицы объема
(площади) зданий, длины сооружений, передаточных устройств в базисном уровне
цен, которые приняты по сборнику УПСС «Общественные здания», разработанному ООО
«Ко-Инвест», в ценах на 01.01.2005 г.
Выбираем класс конструктивной системы здания по табл. 4
Таблица 4
Исходные данные примера оценки жилого дома различными подходами
Год постройки
2008г.
Число этажей
2, подвал
Объем жилого дома, куб. м
1 595
Площадь застройки, кв. м
172,3
Общая площадь жилого дома, кв. м
327,1
Площадь террасы, кв. м
8,5
Высота помещений, жилого дома, м
2,5
Высота помещений подвала, м
2,7
Фундамент
Ж/б ленточный
Стены жилого дома
Кирпичные
Стены подвала
Бетонные
Междуэтажные перекрытия
Ж/б плиты
Крыша, кровля
Совмещенная по деревянным балкам, металлическая черепица по
деревянной обрешетке
Определение стоимости строительства по прямым издержкам
При определении стоимости строительства по сборникам ООО
«Ко-Инвест» в обязательном порядке следует ознакомиться с рекомендациями по их
использованию.
Сумма затрат в рыночных ценах строительства оцениваемого
объекта недвижимости рассчитывается по методу сравнительной единицы, который
предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м, 1
куб.м) аналогичного здания. Основная формула выглядит следующим образом:
(3)
где – сумма
затрат строительства объекта недвижимости в рыночных ценах (на дату оценки);
–укрупненные
показатели стоимости строительства (УПВС, УПСС, типовой проект) единицы объема
(площади) зданий, длины сооружений, передаточных устройств в базисном уровне
цен, принятые по справочнику оценщика, разработанному ООО «Ко-Инвест», «УПСС.
Жилые дома», в ценах на 01.01.2003 г.
Выбираем наиболее подходящий объект-аналог по конструктивной
системе (КС-1) и классу качества (С): (п.4.1.1.17).
Рис. 1. Техническая характеристика и внешний вид
объекта-аналога
Находим стоимость его единицы:
Рис. 2. Планы здания (по этажам) и стоимость 1 кв. м общей
площади
-
площадь оцениваемого объекта;
Кп – коэффициент, учитывающий отклонение функциональных
параметров объекта, по которому были разработаны УПВС, УПСС, типовой проект по
объему (площади) и конструктивному исполнению;
На основании анализа технической информации по объекту оценки
и объекту-аналогу можно сделать вывод, что их отличия не существенные.
Крег–Клим – регионально-климатический
коэффициент, разработанный ООО «Ко-Инвест»;
Таблица 3
Список литературы и источников на тему "Исходные данные в оценке стоимости"
руб.
руб. 
,
(4)
–
сумма затрат строительства объекта недвижимости в рыночных ценах (на дату
оценки);
–укрупненные
показатели стоимости строительства (типовой проект, УПСС) единицы объема
(площади) зданий, длины сооружений, передаточных устройств в базисном уровне
цен, которые приняты по сборнику УПСС «Общественные здания», разработанному ООО
«Ко-Инвест», в ценах на 01.01.2005 г.
,
(4)
– сумма
затрат строительства объекта недвижимости в рыночных ценах (на дату оценки);
–укрупненные
показатели стоимости строительства (типовой проект, УПСС) единицы объема
(площади) зданий, длины сооружений, передаточных устройств в базисном уровне
цен, которые приняты по сборнику УПСС «Общественные здания», разработанному ООО
«Ко-Инвест», в ценах на 01.01.2005 г.
– сумма
затрат строительства объекта недвижимости в рыночных ценах (на дату оценки);
–укрупненные
показатели стоимости строительства (УПВС, УПСС, типовой проект) единицы объема
(площади) зданий, длины сооружений, передаточных устройств в базисном уровне
цен, принятые по справочнику оценщика, разработанному ООО «Ко-Инвест», «УПСС.
Жилые дома», в ценах на 01.01.2003 г.
-
площадь оцениваемого объекта;