Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Институт кадастровой стоимости: роль налогоплательщиков объектов недвижимости
Губанищева М.А. Институт кадастровой стоимости: роль налогоплательщиков объектов недвижимости // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2017. № 39. С. 122-129.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Институт кадастровой стоимости: роль налогоплательщиков объектов недвижимости"DOI: 10.17223/19988648/39/9 М.А. Губанищева ИНСТИТУТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ: РОЛЬ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В статье ставится цель – изучение института кадастровой стоимости как эконо- мического взаимоотношения налогоплательщиков и государства. Раскрывается сложность принятия Федерального закона «О государственной кадастровой оцен- ке». Анализируется роль налогоплательщиков объектов недвижимости в формирова- нии базы налогообложения, т.е. кадастровой стоимости, и процедуры ее оспарива- ния. Предложены варианты использования результатов государственной кадастро- вой оценки в различных сферах при условии, что кадастровая стоимость будет стремиться к рыночной. Ключевые слова: кадастровая стоимость, институт, государственная кадастровая оценка, рыночная стоимость, государственное бюджетное учреждение, налогопла- тельщик, трансакционные издержки. Институт кадастровой стоимости в России сравнительно молод, но у имеет достаточно богатую историю. Мы можем наблюдать за его трансф мацией, так как в настоящее время происходит процесс монополизации ка стровой оценки и передачи полномочий специально создаваемым региона ным ведомствам. Институт кадастровой стоимости – это своего рода эко мические взаимоотношения налогоплательщиков и государства в ходе ф мирования базы налогообложения, т.е. кадастровой стоимости, процедуры оспаривания и непосредственно уплаты налогов. Несмотря на всеобщую кр тику, был принят Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной када ровой оценке», в соответствии с которым созданы уполномоченные госуд ственные бюджетные учреждения, в связи с чем независимые оценщи больше не участвуют в расчете кадастровой стоимости. Одновременно с нововведениями преобладают и страхи, а именно стр угрозы завышения кадастровой стоимости ради ежегодного увеличения на гов на недвижимое имущество, и отсутствие в проекте четкого разъяснен ответственности государственных оценщиков за результаты работы. Одни верят в экономическую эффективность данного проекта. Другие не связы ют данные изменения и создание государственных бюджетных учреждени дальнейшим усовершенствованием и улучшением системы кадастров оценки. Следовательно, возникает конфликт интересов относительно набо данного института. И это естественный процесс, так как происходят сво рода инкрементные изменения ввиду неполной информации и наличия тр сакционных издержек. Реальная ситуация демонстрирует нам, что сущест ет большое количество противников реформы, многих тревожит монопол ру рфр, р вой стоимости. Они направлены главным образом на обеспечение непреры ности, согласованности и системности. Данная организационная структу создана также для оперативного и постоянного контроля и решения воп сов, касающихся кадастровой оценки. Однако здесь имеются свои труднос которые существовали и раньше, – это огромное количество объектов, ог ничение во времени, а также возможностей сбора данных и пр. Законом полнительно предусмотрено, что федеральные органы исполнительной в сти и подведомственные им организации обязаны предоставить имеющую в их распоряжении информацию об объектах недвижимости по запросу та го бюджетного учреждения либо уведомить о ее отсутствии. Также пре смотрено, что сами правообладатели вправе предоставить бюджетному реждению декларации о характеристиках своих объектов [1]. Все это пред лагает дополнительную поддержку в обеспечении информацией. На данный момент много сказано о государственных бюджетных учре дениях, их трудностях, слабых или непроработанных сторонах. В рамках шего анализа делается акцент на второй стороне, а именно на налогоп тельщиков, так как они играют не последнюю роль в кадастровой оцен порой даже не подозревая об этом либо, наоборот, преднамеренно вмеши ясь в данный процесс. Итак, институт кадастровой стоимости возник на фоне новых отношен между правообладателями (являющимися налогоплательщиками), органа местного самоуправления и государством. Данные отношения содержат себе особые трудности, так как одновременно затрагивают гражданские, логовые, земельные и прочие законодательные основы, и в результате поя лась необходимость в самостоятельных институтах регулирования данн правоотношений. В экономической системе институт кадастровой стоимости складывае из двух компонентов: – формальных правил, по которым происходит государственная када ровая оценка и устанавливается методика определения кадастровой стоим сти; – неформальных ограничений и практик, которые влияют на восприят установленных формальных правил. Для того чтобы лучше разбираться в существующих проблемах, необ димо производить глубокий анализ норм поведения и соответственно взаимодействие с формальными правилами. Безусловно, достаточно слож найти правильные и полноценные решения всех проблем, но стоит акцен ровать внимание при изучении институтов на формальных и неформальн ограничениях в комплексе. Дурру вую очередь развитие своей территории в целях повышения конкурентос собности на основе справедливых данных кадастровой оценки и, как след вие, на основе экономически целесообразного налога. Мотивацию втор стороны, т.е. правообладателей, рассмотрим более подробно. В отличие от агентов моделей, построенных неоклассиками, реальн люди непредусмотрительны и принимают далеко не идеальные решения, смотря на то, что они пытаются поступать рационально. Наконец, им при ще «следование своим интересам, в том числе обманным путем» [3. С. 3 что является оппортунистическим поведением. И в жизни мы видим так поведенческих предпосылок большое множество. Одной из задач инсти циональной экономики является прогнозирование экономических резуль тов разнообразия поведения людей, свойства которого сочетаются в разл ных пропорциях. Помимо норм поведения, интересы сторон могут не сов дать, что приводит к несовершенному механизму обеспечения установл ных правил. Так, например, законодатели могут не брать во внимание ин ресы граждан, руководствуясь лишь личными убеждениями, или наоборот. Хотелось бы думать, что все правообладатели предпочтут следов утвержденным правилам, так как подразумевается, что у них долж появиться заинтересованность в подлинности сведений, однако есть обратная сторона. Стоит подчеркнуть, что когда рассчитанная кадастро стоимость ниже рыночной, соответственно, уплачиваемый налог будет ниж и многие правообладатели довольны таким исходом. Поэтому в рамк данной проблемы следует продумать такие нормы, которые смогли мотивировать собственников в уточнении кадастровой стоимости не тольк случае, когда стоимость завышена. К сожалению, данная проблема е совсем не проработана, и уже сейчас возникает множество вытекающ вопросов, которые касаются и того, каким образом каждый правообладате должен ориентироваться в имеющихся стоимостных показателях. Кто должен брать на себя ответственность в случае обнаружения сильно завышения или занижения кадастровой стоимости? Каким образом луч донести до собственников о возможности предоставления деклараций характеристиках их объектов? И многие другие вопросы. На вопрос ответственности, казалось бы, существует однозначный ответ – государство, но и здесь есть свои тонкости, ведь некоторые собственни могут либо умышленно скрывать имеющуюся у них информацию об объек либо, зная реальные рыночные данные, не спешить вносить изменения существующую кадастровую стоимость. В любом случае данные вопро остаются открытыми, но уже сейчас можно предложить следующие мер Как вариант, можно вытеснить или заменить существующие неформальн ограничения путем ввода новых формальных правил, т.е. законодатель ру, уфрр, нарушение данных правил, стараясь устранить все возможные противореч При этом крайне необходимо четко и правильно устанавливать сам ф нарушения, предусмотреть корректные механизмы измерения степени эт нарушений, а также их последствий. В том числе можно внедрить кадастровую стоимость в другие сферы д решения различных задач. Так, например, кадастровая стоимость может ст базой при расчете размера возмещения при изъятии земельных участков д государственных или муниципальных нужд [4]. Это позволит реши проблему, касающуюся администрирования бюджетных средс выделяемых для выкупа земельных участков, т.е. заранее предвид затраты. При этом дополнительно расходы на услуги оценщик существенно сокращаются. Посредством результатов кадастровой оцен представители государственной власти и население будут располаг надежной и достоверной информацией о текущем состоянии рын недвижимости, а также смогут постоянно контролировать информацию стоимостных отношениях. Тем самым не только государство, но правообладатели изымаемых участков смогут заранее предвидеть ситуаци Однако в таком случае необходимо заранее разъяснять гражданам, ч результаты государственной кадастровой оценки в дальнейшем послуж основой компенсации в случае изъятия земель. Но стоит учесть, что зд могут возникнуть ситуации, когда собственник не подозревает о том, ч кадастровая стоимость его участка занижена и не является отражени настоящей ситуации на рынке. Это может быть в связи с некомпетентност гражданина в данном вопросе, поэтому необходимо оставить место д обжалования в суде, чтобы защитить права уязвимых групп граждан. То индивидуальная оценка может послужить инструментом уточнен кадастровой стоимости земельного участка. Результаты проведенной кадастровой оценки повсеместно в европейск странах применяются не только при налогообложении, но и при определен расходов, связанных с недвижимым имуществом. Так, например, страхован объекта недвижимости может проводиться на основании кадастров стоимости как альтернатива рыночной, тем самым исключить затраты проведение оценки. Если собственник согласен с результатами проведенн кадастровой оценки и уплачивает налоги от полученной кадастров стоимости, то она может служить основой. Но в таком случае необходи сохранить право за страхователями уточнять стоимость объекта, если, мнению специалиста, она завышена или занижена. Как вариант, банки мо быть наделены правом передавать данные результатов индивидуальн оценки в государственные бюджетные учреждения, например, в рамк ипотечного кредитования. Также кадастровая стоимость может бы уу ур удовлетворяя интересы обеих сторон. При расчете кадастровой стоимос должна стоять цель, прежде всего достижения актуальности данны Соответственно, если кадастровая стоимость будет стремиться к рыночн то она может решить проблему не только в области налогообложения, но других сферах. Таким образом, правила, а также нормы, которые являю продолжением формальных правил, играют важную роль, определяя п этом развитие самих институтов. Безусловно, необходимо стремиться к том чтобы правообладатели были максимально заинтересованы в их соблюден тем самым издержки будут сокращаться. В соответствии с законом правообладатели вправе сами предостави бюджетному учреждению декларации о характеристиках своих объект При этом необходимо брать в расчет транзакционные издержки, с которы напрямую связано осуществление рутин, а именно: некомпетентность гра дан при заполнении деклараций, а порой и сложность ее заполнения, п зрачность правил и положений, факт очередей в государственном бюджетн учреждении, отсутствие навыка использования электронных услуг и т.п тому же сбор информации о характеристиках объектов недвижимости вольно дорог. Д. Норт отмечал, что «соотношение между результатом, по чаемым от введения правил, и издержками измерения… является центра ным для многих проблем, связанных со структурой и эффективностью ме низма, обеспечивающего их соблюдение» [5. С. 73]. Поэтому для успешн реализации реформы государственной кадастровой оценки необходимо уч тывать эти факторы, что было сделано при проведении налоговой реформы нашей стране. При анализе института также необходимо учитывать трансакционные держки обмена. Между тем субъектами государственной кадастровой оцен в определении кадастровой стоимости выступает большое количество уча ников: представители государственного бюджетного учреждения, предста тели государственной власти, оценщики, кадастровые инженеры, собств ники, арендаторы и др. Такая многоструктурность порождает огромный ток информации, вследствие чего возникают большие трансакционные держки передачи данных. Трансакционные издержки института кадастров стоимости – это в первую очередь передача информации от правооблада лей к государственному бюджетному учреждению, а также передача резу татов оценки от бюджетного учреждения – правообладателям (т.е. сложно восприятия способа получения результатов в виде кадастровой стоимост Объекты недвижимости имеют множество свойств, при этом степень, в ко рой представлено каждое из этих свойств, меняется от одного объекта к д гому. Данная оценка степени проявления нужных свойств (т.е. информац рурр)уру нии дополнительной информации либо ее проверке мы можем вновь набл дать издержки, с которыми связана менее информированная сторона. В время как не все правообладатели объектов недвижимости обладают знан ми в законодательной сфере, у некоторых вовсе отсутствует возможност получении таких знаний. Безусловно, институты направлены на то, что уменьшать неопределенности, сопровождающие взаимодействие сторон, это не всегда означает, что институт должен быть эффективным. Несов шенство информации в виде асимметрии – это один из ключевых момент для института кадастровой стоимости. В идеале институт кадастровой стоимости должен быть своего рода м тивацией к общественному благосостоянию. Каждый собственник недвиж мости отчетливо осознает ценность своего объекта, а в случае налогооблож ния рассчитанный налог является реальным отражением данной ценнос так как кадастровая стоимость должна отражать рыночную информацию. есть качество институциональных основ способно отражать уровень бла состояния общества и непосредственно влиять на него. Следовательно, по ляются вопросы: а смогут ли данные изменения привести к росту благос тояния в нашей стране благодаря данному политическому порядку? являе ли институт кадастровой стоимости полезным? Хотелось бы верить, что но это может показать только время. В любом случае в рамках перехода к новым правилам необходимо мысление не только самого процесса, но и стимулов участников. Так, напр мер, стимулами для правообладателей могут выступать льготы, налогов вычеты или понижающие коэффициенты при расчете налога. Но следу учитывать, что на практике сложно, а порой и невозможно предложить и альную модель мотивации в целом, так как одни будут более мотивирован нежели другие. Это есть результат того, что институт изначально закрепл неравенство между правообладателями по стимулам, доходам и пр. И данн явление характерно для всех сфер. В некоторых регионах нашей страны при налогообложении объектов движимости физических и юридических лиц основой по-прежнему служ инвентаризационная или балансовая стоимость. Эти виды стоимости по ф ту с экономикой никак не связаны и кроме как в налогообложении боль нигде не участвуют. Именно этого следует избегать при формировании ка стровой стоимости, т.е. сделать институт кадастровой стоимости близким институту рыночной стоимости. Тогда кадастровая оценка послужит основ не только налоговой базы, но и многих других сфер, которые мы привел качестве примера выше. Тем самым, если кадастровая стоимость стремитс рыночной и служит основой в других сферах, то институт кадастровой ст мости станет ключевым фактором определения результатов функциониро уррфру полнительным инструментом, так как каждый объект будет отражать реа ные сведения, достаточные для расчета кадастровой стоимости, в полной м ре показывая значение рыночной информации. В завершение хотелось еще раз подчеркнуть, что налогоплательщики объектов недвижимости иг ют важную роль при формировании института кадастровой стоимости. Литература 1. Российская Федерация. Правительство. О государственной кадастровой оценке [Эл тронный ресурс]: федерал. закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ. Режим доступа: Консульта Плюс. Законодательство. Версия Проф. URL: http://www.consultant.ru 2. Грейф А. Институты и путь к современной экономике. Уроки средневековой торгов пер. с англ. И. Кушнаревой / вступит. ст. М. Юдкевич; Нац. исслед. ун-т, Высшая школа эко мики. М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2013. 536 с. 3. Уильямсон О.И. Поведенческие предпосылки современного экономического анализ THESIS. 1993. Вып. 3. С. 39?49. 4. Губанищева М.А. Применение результатов государственной кадастровой оценки расчете размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или му ципальных нужд // Инновационная деятельность: теория и практика. 2016. № 6 (2). С. 28?33. 5. Норт Д. Институты и экономический рост: историческое введение // THESIS. 19 Вып. 2. С. 69?91. 6. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономи пер. с англ. А.Н. Нестеренко / предисл. и науч. ред. Б.З. Мильнера. М.: Фонд экономичес книги «Начала», 1997. 180 с. Gubanischeva M.A. Department of Finance and Credit, Institute of Economics and Managem National Research Tomsk State University (Tomsk, Russia). E-mail: [email protected] INSTITUTE OF CADASTRAL VALUE: THE ROLE OF REAL ESTATE OBJECTS TA PAYERS Keywords: cadastral value, institute, state cadastral valuation, market value, state-financed institut taxpayer, transaction costs. The article aims to study the institute of cadastral value as an economic relationship between payers and the state. The complexity of the adoption of the Federal Law "On State Cadastre Ass ment" is disclosed. The role of taxpayers of real estate in the formation of the tax base, (the cada value) and the procedure for its contestation is analyzed. Variants of using the results of the state dastral valuation in different areas, in case if the cadastral value will tend to market one are offered. References 1. The Russian Federation. Government. On the state cadastral valuation [Electronic resour federal. Law of July 3, 2016 No. 237-FZ. Access mode: Consultant Plus. Legislation. Version P URL: http://www.consultant.ru 2. Greif A. Institutions and the way to modern economics. Lessons of medieval trade.Natio Research University of Higher School of Economics. Moscow: Publishing house of the Higher Sch of Economics, 2013, pp. 536. Milner B.Z. Moscow : Fund of the economic book Elements, 1997, pp. 180 Gubanischeva M.A. Institut kadastrovoj stoimosti: rol' nalogoplatel'shchikov ob"ektov nedvizhim [ Institute of cadastral value: the role of real estate objects taxpayers]. Vestnik Tomskogo go darstvennogo universiteta. Ekonomika – Tomsk State University Journal of Economics, 2017, no pp. 122–129. Другие книги из этого разделаОсобенности оценки недвижимости для целей страхования в современных условияхФедеральный стандарт для организаций государственного сектора "основные средства": новый подход к оценке объектовАктуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков РоссииОсобенности оценки недвижимости для целей страхования в современных условияхФедеральный стандарт для организаций государственного сектора "основные средства": новый подход к оценке объектовАктуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков России