|
|
Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
|
Глоссарий по оценочной деятельностиГлоссарий по оценке землиАналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (применительно к каждому виду объектов оценки и различным случаям требования к аналогу конкретизируются). Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы. Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов. Возмещение капитала (основных фондов) - процесс аккумуляции денежных средств для возврата первоначальных инвестиций. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа). Земельная рента - чистый доход от земельного участка, остающийся после покрытия всех издержек, необходимых для получения этого дохода. Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все пространство, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и другими. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованных оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке, и методов оценки. Капитализация доходов - процесс исчисления стоимости объекта оценки по приносимому им доходу. Коэффициент капитализации доходов от земли - отношение чистого годового дохода от земли к ее стоимости. Коэффициент капитализации доходов от улучшений - ставка дохода, обеспечивающая отдачу на капитал и возмещение капитала. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости. Накопленный износ - общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом. Отчет об оценке - письменный документ, подписанный субъектом оценочной деятельности (оценщиком), который содержит точное описание объекта оценки, реквизиты оценщика, последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговую величину, а также иные материалы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. Оценка - деятельность профессионального оценщика, направленная на установление стоимости объекта оценки. Резервы на замещение - ежегодные расходы на периодическую замену элементов объекта с коротким сроком службы. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Срок экономической жизни улучшений - период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность. Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал, инвестиции) -процентная ставка, используемая для приведения будущих сумм к их текущей стоимости. Стоимость восстановления объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство объекта оценки. Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на замещение объекта оценки. Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, а также объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в границах земельного участка, необходимые для функционирования зданий, строений, сооружений. К улучшениям земельного участка также относятся мелиоративные и иные сооружения, направленные на повышение качества сельскохозяйственных, лесных и иных угодий. Управленческие расходы - расходы по управлению объектом оценки (подбор арендаторов и заключение договоров, надзор за своевременной уплатой арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта оценки, выработка общей стратегии по использованию объекта оценки и т.п.). Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами эксплуатационной пригодности. Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемых к данному типу сооружений. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости - валовой доход за вычетом эксплуатационных, управленческих расходов и резерва на замещение (элементов объекта с коротким сроком службы) до начисления амортизации и выплат расходов по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости (при их наличии). Глоссарий по финансовой математикеАннуитет - см. финансовая рента Актуарный метод расчета - один из двух методов расчета процентов и определения остатка долга при погашении краткосрочной задолженности частичными платежами (см. правило торговца) Брутто-ставка - ставка процентов, скорректированная на инфляцию Внутренняя норма доходности - расчетная ставка процентов, применение которой к инвестициям порождает соответствующий поток доходов Дисконт или скидка - проценты в виде разности D=S-P, где S -сумма на конец срока, P - сумма на начало срока Дисконтирование суммы S - расчет ее текущей стоимости P Дисконтный множитель - коэффициент, показывающий какую долю составляет первоначальная сумма ссуды в окончательной величине долга (наращенной сумме) Индекс покупательной способности денег - равен обратной величине индекса цен Индекс цен показывает во сколько раз выросли цены за указанный промежуток времени Инфляционная премия - корректировка ставки процентов для компенсации обесценения денег Капитализация процентов - присоединение начисленных процентов к сумме, которая служила базой для их определения Контур финансовой операции - графическое изображение процесса погашения краткосрочной задолженности частичными (промежуточными) платежами Коэффициент наращения ренты - отношение наращенной суммы ренты к сумме ее годовых платежей или к размеру отдельного платежа Коэффициент приведения ренты - отношение современной стоимости ренты к сумме ее годовых платежей или к размеру отдельного платежа Математическое дисконтирование - вид дисконтирования, представляющий собой решение задачи, обратной наращению первоначальной ссуды Множитель наращения - коэффициент, который показывает во сколько раз наращенная сумма больше первоначальной Наращение или рост первоначальной суммы - процесс увеличения денег в связи с присоединением процентов к сумме долга Наращенная сумма потока платежей - сумма всех членов последовательности платежей с начисленными на них процентами к концу срока ренты Наращенная сумма ссуды (долга, депозита, других видов инвестированных средств) - первоначальная ее сумма вместе с начисленными на нее процентами к концу срока Переменная рента - рента с изменяющимися членами Период начисления - интервал времени, к которому относится (применяется) процентная ставка Период ренты - временной интервал между двумя соседними платежами Постоянная рента - рента с равными членами Поток платежей - ряд последовательных выплат и поступлений Правило торговца - один из двух методов расчета процентов и определения остатка долга при погашении краткосрочной задолженности частичными платежами (см. актуарный метод расчета) Практика расчета простых процентов различает три варианта расчета: (1) точные проценты с точным числом дней ссуды (британская практика); (2) обыкновенные проценты с точным числом дней ссуды (французская практика); (3) обыкновенные проценты с приближенным числом дней ссуды (германская практика) Приведение - это определение любой стоимостной величины на некоторый момент времени. Если некоторая сумма приводится к более ранней дате, чем текущая, то применяется дисконтирование, если же речь идет о более поздней дате, то - наращение Принцип неравноценности денег - деньги, относящиеся к разным моментам времени имеют различную текущую стоимость Процент обыкновенный или коммерческий получают, когда за базу измерения времени берут год, условно состоящий из 360 дней (12 месяцев по 30 дней в каждом) Процент точный получают, когда за базу измерения времени берут действительное число дней в году: 365 или 366 Процентная ставка - отношение суммы процентных денег, выплачиваемых за фиксированный отрезок времени к величине ссуды. Ставка измеряется в процентах, в виде десятичной или натуральной дроби Процентные деньги или, кратко, проценты в финансовых расчетах это абсолютная величина дохода от предоставления денег в долг в любой форме Проценты дискретные предполагают, что начисление процентов производится дискретно, т.е. в отдельные (обычно равноотстоящие) моменты времени, причем, в качестве периодов начисления принимают год, полугодие, квартал, месяц Проценты непрерывные предполагают непрерывное начисление процентов во времени Реинвестирование - неоднократное повторение процесса инвестирования суммы депозита вместе с начисленными на нее в предыдущем периоде процентами Рента финансовая - см. финансовая рента Рента верная - рента, члены которой подлежат безусловной выплате Рента немедленная - рента, срок которой начинается немедленно Рента отложенная или отсроченная - рента, начало срока которой запаздывает Рента постнумерандо (или обычная рента) - рента, платежи которой осуществляются в конце каждого периода Рента пренумерандо- рента, платежи которой осуществляются в начале каждого периода Рента p-срочная - рента, предусматривающая p равных платежей в году Рента условная - рента, выплата членов которой ставится в зависимость от наступления некоторого случайного события Рентабельность - отношение приведенных по ставке сравнения доходов к приведенным на ту же дату капиталовложениям Сила роста ? представляет собой номинальную ставку процентов при m >?, где m - число начислений процентов в году Современная величина (текущая стоимость) суммы S -величина P, найденная дисконтированием Современная величина потока платежей - сумма всех его членов, дисконтированных (приведенных) на некоторый момент времени, совпадающий с началом потока платежей или предшествующий ему Срок окупаемости - продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме приведенных на этот же момент инвестиций Срок ренты - время, измеренное от начала финансовой ренты до конца ее последнего периода Ставка номинальная - годовая ставка сложных процентов j при числе периодов начисления в году m. Тогда за каждый период проценты начисляют по ставке j/m Ставка процентов номинальная учетная - сложная годовая учетная ставка f, применяется при дисконтировании m раз в году. Тогда в каждом периоде, равном 1/m части года, дисконтирование осуществляется по сложной учетной ставке f/m Ставка процентов простая - это ставка, которая применяется к одной и той же начальной сумме на протяжении всего срока ссуды Ставка процентов сложная - это ставка, которая применяется к сумме с начисленными в предыдущем периоде процентами Ставка процентов сложная учетная - дисконтирование по сложной годовой учетной ставке осуществляется по формуле P=S(1-dсл)n, где dсл - сложная годовая учетная ставка, S - дисконтируемая величина, P - современная стоимость S, n - срок дисконтирования Ставка учетная - ставка, применяемая для расчета процентов при учете векселей Ставка эффективная - годовая ставка сложных процентов, приводящая к тому же финансовому результату, что и m -разовое наращение в год по ставке j/m, гдеj - номинальная ставка Ставка эффективная учетная - сложная годовая учетная ставку, эквивалентная (по финансовым результатам) номинальной учетной ставке, применяемой при заданном числе дисконтирований в году m Уравнение эквивалентности - уравнение, в котором сумма заменяемых платежей, приведенных к какому-либо одному моменту времени, приравнивается сумме платежей по новому обязательству, приведенных к той же дате. Разрабатывается при изменении условий контракта Учет, банковский или коммерческий учет - учет (покупка) векселей заключается в том, что банк до наступления срока платежа по векселю или др. платежному обязательству покупает его у владельца (кредитора) по цене ниже той суммы, которая должна быть выплачена по нему в конце срока, т.е. приобретает (учитывает) его с дисконтом Член ренты - величина каждого отдельного платежа ренты Финансовая рента или аннуитет - поток платежей, все члены которого положительные величины, а временные интервалы постоянны Формула наращения по простым процентам или, кратко, формулой простых процентов: S=P(1+ni), где S - наращенная сумма, P -первоначальная сумма (ссуда), n - срок начисления процентов (срок ссуды), i - ставка процентов за единицу времени. Форфейтная кредитная операция (операция а форфэ) -операция, в которой участвуют продавец, покупатель и банк-кредитор. Покупатель выписывает продавцу комплект векселей на сумму стоимости товара плюс проценты за кредит, сроки векселей равномерно распределены во времени. Продавец сразу же учитывает портфель векселей в банке без права оборота на себя. Банк, форфетируя сделку, берет весь риск на себя. Чистый приведенный доход - разность дисконтированных на один момент времени показателей дохода и капиталовложений Используемые термины в оценке машин и оборудованияЗаказчик (клиент) – лицо, по заказу которого производится работа по оценке. Износ – потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов. Различают несколько типов износа. Физический износ – уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональное устаревание – уменьшение стоимости имущества вследствие несоответствия его характеристик современным требованиям рынка. В некоторых случаях выделяют еще и внешний износ. Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды. Необходимо различать термины «износ» в экономической науке и «амортизация» в бухгалтерском учете. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Корректировка – представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки». Метод оценки – являет собой «последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке» (ФСО №1, п. 7). Объекты оценки (о.о.) – имущество юридических и физических лиц, предлагаемое к оценке. К о.о. относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица; работы, услуги, информация; результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг. Отчет по оценке – документ, передаваемый заказчику и содержащий результаты процесса оценки. Оценка – деятельность экспертов по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества, бизнеса на основе действующего законодательства и стандартов. Оценочная деятельность – совокупность отношений юридического, экономического, организационно-технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.). Оценщик – специалист, занимающийся определением стоимости основных фондов и другого имущества на основе общепринятых методов науки об оценке. Как правило, специализируется в одной или нескольких областях, таких как: недвижимость, предприятия (бизнес), нематериальные активы, машины и оборудование, транспортные средства. Подход к оценке - «представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией» (ФСО №1, п. 7). Подход доходный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Подход затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Подход сравнительный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан приобретать; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Рыночная цена – денежная сумма, фактически выплаченная в сделке. Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает, и теми, кто продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и в конкретном месте. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, имеющиеся у обладателя данного товара или клиента, которому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обменено; или через сумму доходов, которые это имущество принесет в будущем своему владельцу. Стоимость балансовая – полная первоначальная стоимость основных фондов, учитываемая в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе. Балансовая стоимость представляет, как правило, смешанную оценку основных фондов, т.к. часть инвентарных объектов числится на балансах по восстановительной стоимости на момент последней переоценки, а основные фонды, введенные в последующий период, учтены по первоначальной стоимости (стоимости приобретения). Обозначения в финансовой математикеБудем использовать следующие обозначения : P - первоначальная основная сумма или настоящая стоимостьS .S - составной итог дляP , или итог на конец срока. n - количество процентных периодов (периодов конверсии).m - количество периодов конверсии за 1 год. j - норма процента, которая конвертируетсяm раз в году.i - норма процента за период конверсии: всегдаi = j/m. Годовая норма j называется годовой номинальной нормой (ставкой) или более кратко номинальной ставкой, так как она является нормой, используемой только в рассматриваемой сделке. Нормаi = j/m всегда используется при начислении итоговой суммы. Обычно используются следующие версии обозначений номинальной ставки, которые поясним примером :j = 0,15 или ( 15%,m = 3 ) или (j = 15%,m = 3 ) означают, что годовая номинальная норма 15% конвертируется 3 раза в
год и что i = 0,05 является нормой процента
за Основные понятия и определения оценки машин и оборудованияДвижимое имущество - вещи, не относящиеся законом к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Машина -— техническое устройство, выполняющее механические движения для преобразования энергии, материалов и информации. Оборудование — технические средства необходимые для осуществления и обеспечения технологии. Технология - в широком смысле — совокупность методов, процессов и материалов, используемых в какой-либо отрасли деятельности, а также научное описание способов технического производства; в узком — комплекс организационных мер, операций и приемов, направленных на изготовление, обслуживание, ремонт и/или эксплуатацию изделия с номинальным качеством и оптимальными затратами, и обусловленных текущим уровнем развития науки, техники и общества в целом. Транспортное средство - устройство, предназначенное или используемое для перевозки (транспортировки) людей или грузов. Цена - денежное выражение стоимости товара, сумма денег, которую покупатель уплачивает, а продавец получает за проданный товар. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. [1] Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих ж на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом! износа объекта оценки. Полная стоимость воспроизводства может быть определена либо по действующим на момент оценки ценам" на идентичный объект. Для машин, оборудования и транспортных средств идентичным считается объект той же модели, модификации и исполнения, что и оцениваемый объект. Либо эта стоимость определяется одним из методов затратного подхода. Затем из рассчитанной полной стоимости вычитается обесценение, вызванное износом, и получают остаточную стоимость. Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Из определения видно, что стоимость замещения объекта получается тогда, когда ее оценка делается сравнением с аналогичными объектами, для которых цены известны. Обычно стоимость замещения рассчитывается сначала как полная, т.е. без учета обесценения, вызванного износом, сравнением с новыми аналогичными объектами, а затем как остаточная, т.е. вычетом из полученной полной стоимости обесценения, вызванного износом. Восстановительная стоимость - сумма затрат, которые должно было бы осуществить предприятие, владеющее основными средствами, если бы оно полностью заменило данный объект на аналогичный объект по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату переоценки, включая затраты на приобретение (строительство, изготовление), транспортировку и установку объекта. Следует отметить, что восстановительная стоимость не учитывает износ объекта. Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется применительно к определенному инвестиционному проекту. Один и тот же объект может иметь разную инвестиционную стоимость для разных проектов. Это будет зависеть от эффективности проектов, их степени риска и требуемой доходности со стороны инвестора. Первоначальная стоимость - сумма фактических затрат предприятия на приобретение, сооружение и изготовление объекта по состоянию на дату его постановки на учет. При переоценке основных средств первоначальная стоимость заменяется на восстановительную (полную восстановительную) стоимость. Себестоимость - выраженная в денежной форме совокупность зат на производство и реализацию продукции. Физический износ - потеря стоимости объекта в результате ухудшен его изначальных свойств с течением времени и в процессе эксплуатации. Функциональный износ - потеря стоимости объекта в результате недостаточной мощности, избыточных эксплуатационных расходе производственного дисбаланса и т.д. Экономический износ - это потеря стоимости в результате воз действ: макроэкономических факторов. Основные понятия оценки бизнеса предприятияПонятие и сущность оценочной деятельности. Необходимость оценки. Особенности бизнеса как объекта оценки. Субъекты и объекты оценочной деятельности. Цели оценки и виды стоимости. Стоимость предприятия как целевая функция управления. Концепция управления стоимостью предприятия. Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса. Принципы оценки бизнеса. Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса. Регулирование оценочной деятельности: случаи проведения обязательной оценки, заключение и исполнение договора об оценке, условия договора об оценке. Ответственность оценщиков. Требования, предъявляемые к эксперту – оценщику. Саморегулирование оценочной деятельности. Рекомендуемая литература по теме:
Самостоятельная работа по теме: Рассмотреть вопросы:
Написать экономическое сочинение на тему «Соотношение рыночной и инвестиционной стоимости» Контрольная работа по теме Основные понятия, используемые при оценке объектов бизнеса предприятия
14. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
Приложение 2 Министерство финансов Российской Федерации №10н Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг № 03-6/пз ПРИКАЗ от 29 января 2003 года Словарь основных понятий по оценке недвижимостиАНАЛОГ - объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости. АННУИТЕТ - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды в течение определенного срока. АРЕНДА - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению. АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором. БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде. БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (НАКОПЛЕННАЯ СУММА ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сегодняшней) суммы по технике сложного процента. ВЕЩНОЕ ПРАВО - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления имуществом. ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита. ВОЗВРАТ (ВОЗМЕЩЕНИЕ) КАПИТАЛА - возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости, за счет дохода или перепродажи объекта недвижимости. ДАТА ОЦЕНКИ - дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости. ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано. ДЕВЕЛОПМЕНТ - деятельность,связанная с развитием территории, включающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью. ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов. ДИСКОНТИРОВАНИЕ - процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на дату оценки. ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА I-дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях. ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА II - дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное производство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода. ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа. ЗАТРАТЫ - выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости. ЗАТРАТЫ КОСВЕННЫЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы). ЗАТРАТЫ ПРЯМЫЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы). ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР (ГОСУДАРСТВЕННЫЙ) - систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС - свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ - одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли. ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ - разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. ИЗНОС - в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства). ИЗНОС НЕУСТРАНИМЫЙ (НЕИСПРАВИМЫЙ) - в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости. ИЗНОС УСТРАНИМЫЙ (ИСПРАВИМЫЙ) - в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта. ИМУЩЕСТВО - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора. ИПОТЕКА - залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами. ИПОТЕЧНАЯ (КРЕДИТНАЯ) ПОСТОЯННАЯ - отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита. ИПОТЕЧНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков) в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату. КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. КАПИТАЛИЗАЦИЯ - процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки. МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - определение стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозируемый период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период. МЕТОД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ - способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ - оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. МЕТОД РАЗБИВКИ ПО КОМПОНЕНТАМ - оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий. НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - денежные средства, и обходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты. ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог). ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПЕРЕМЕННЫЕ - текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.). ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПОСТОЯННЫЕ - текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.). ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ - время, необходимое для получения от инвестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвестированной сумме. ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - доход, который способ приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объект; получении всей арендной платы. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. ПРИНЦИП ВКЛАДА - заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и её важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района. ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ - означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. ПРИНЦИП ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. ПРИНЦИП ПОЛЕЗНОСТИ - означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. ПРИНЦИП РАЗДЕЛЕНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ - состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений. ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ- процент, начисляемый только на основную (первоначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки. РАСХОДЫ НА ЗАМЕЩЕНИЕ - расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год. РЕВЕРСИЯ - возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода. РИСК - вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом. РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА - величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости. СЕРВИТУТ - вещное право ограниченного пользования чужой недвижимостью (земельным участком) в интересах определенного лица. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ - процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на ранее рассчитанные, но невыплаченные проценты. СМЕТА (СТРОИТЕЛЬНАЯ) - документ,определяющий стоимость строительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки. СРОК ОСТАВШЕЙСЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - период от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни. СТАВКА БЕЗРИСКОВАЯ - минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств. СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки. СТАВКА ДОХОДА НА ИНВЕСТИЦИИ - процентное соотношение между полученным доходом и инвестированными средствами за определенный период. СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта. СТАВКА СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА - процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к будущей стоимости. СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке. СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки. СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями. СТОИМОСТЬ ЗАЛОГОВАЯ - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ - затраты на строительство объекта, аи логичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов. СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ - стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяема5грезультатами инвестиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций. СТОИМОСТЬ ЛИКВИДАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже. СТОИМОСТЬ МЕНОВАЯ - выражает полезность объекта недвижимое с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. СТОИМОСТЬ ОСТАТОЧНАЯ - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа. СТОИМОСТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации СТОИМОСТЬ ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе. СТОИМОСТЬ ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит сложившегося варианта ее использования. СТОИМОСТЬ РЫНОЧНАЯ - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходим информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета текущей стоимости определение количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежного средств, дисконтированных по заданной процентной ставке. ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ - одна из шести функций сложного процента, используемая для перерасчета известной будущей денежной суммы а текущую стоимость при определении процентной ставке и количестве периодов начисления. ХРОНОЛОГИЧЕСКИЙ (ИСТОРИЧЕСКИЙ, ФАКТИЧЕСКИЙ) ВОЗРАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – период между завершением строительства объекта недвижимости и датой оценки. ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ - установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. ЦЕНА СМЕТНАЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной единицей измерения. ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД - действительный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости. ЭФФЕКТИВНЫЙ ВОЗРАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. Словарь оценочных терминов по курсу оценка стоимости предприятия (бизнеса)АМОРТИЗАЦИЯ — снижение ценности актива в ходе его эксплуатации. АННУИТЕТ — серия равных платежей, производимых через фиксированные промежутки времени с момента осуществления исходных разовых инвестиций. АРЕНДА — предоставление одной стороной (арендодателем) по договору другой стороне (арендатору) во временное владение и пользование имущества за определенную плату. БАЛАНС — бухгалтерский отчет об активах и пассивах фирмы на последний день операционного периода. БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ — стоимость основных средств (долгосрочных активов) в бухгалтерских книгах юридического лица (за вычетом амортизации). Балансовая стоимость определяется как ее чистые активы, то есть совокупные активы за вычетом совокупных обязательств (долгов). ВАЛОВОЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу. ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ – остаточная балансовая стоимость, помноженная на ценовые коэффициенты, рассчитанные по уровню цен на момент продажи предприятия. ДИСКОНТИРОВАНИЕ — процесс приведения разновременных затрат к одному моменту времени; установление современного эквивалента выплачиваемой в будущем суммы с помощью дисконтирующего множителя. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД — способ оценки приносящей доход недвижимости (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД — метод, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа. ИЗНОС — уменьшение стоимости актива, которое возникает в результате его использования и/или естественного старения. КАПИТАЛИЗАЦИЯ — метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие же доходы или прибыль при норме прибыли, равной среднему ссудному проценту. КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) – используются в подходе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. КОЭФФИЦИЕНТ ДИСКОНТИРОВАНИЯ – коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость. ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ — способ определения рыночной стоимости предприятия путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации. МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ – способ расчета ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемое предприятие. МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ – способ использования коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанных на основе обобщенных данных о продажах предприятий малого бизнеса, учитывающих их отраслевую специфику. МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ – способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами. МЕТОД СДЕЛОК — способ оценки стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций или компаний в целом, слияние и поглощение компаний: МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ – метод оценки затратна строительство здания путем определения полной стоимости 1 кв. м (или другой единицы) базового сооружения, взятого в целом. МЕТОД СРОКА СЛУЖБЫ (ЖИЗНИ) – метод оценки накопленного износа путем умножения стоимости полного воспроизводства на коэффициент, равный отношению фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни. МОДЕЛЬ ГОРДОНА — формула оценки стоимости объекта в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста Доходов. МУЛЬТИПЛИКАТОР — коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные — цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации; моментные — цена/чистые активы и др. НЕУСТРАНИМЫЙ ИЗНОС — износ, затраты на устранение которого превосходят соответствующую прибавку к стоимости. ПРИНЦИП ВКЛАДА — принцип оценки, определяющий сумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость или чистый доход от хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ — согласно этому принципу максимальная стоимость актива определяется самой низкой ценой или затратами на строительство (приобретение) другого актива эквивалентной полезности. ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ – согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным активом. ПРИНЦИП СБАЛАНСИРОВАННОСТИ – принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли. ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ – принцип оценки, согласно которому стоимость объекта зависит от того, насколько его архитектурный стиль и уровни удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка. ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ — процент, получаемый только на основную сумму долга, но не на начисленные ранее проценты. РИСК — опасность возникновения непредвиденных потерь (ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств) в связи со случайным изменением условий экономической деятельности. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ — цена, с которой согласны желающий продать и желающий купить имущество, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. РЫНОЧНАЯ ЦЕНА — договорная цена, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом. СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ — процент, получаемый как на основную сумму, так и на любые ранее начисленные проценты. СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ – процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объекта. СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА – затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого актива. СТОИМОСТЬ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ – стоимость предприятия, рассматриваемого как действующее, а не просто сумма его активов. СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ — затраты в текущих ценах на создание объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но построенного с применением современных материалов, технологий и стандартов. СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ — максимальная обоснованная сумма оценки стоимости в целях страхования рисков. ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ – способ оценки зданий и сооружений, согласно которому доход, полученный от их эксплуатации, является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок. ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода его части, приходящейся на здания и сооружения. УСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) — износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта. ФАКТОР ИНВУДА — мультипликатор, используемый для оценки обычного аннуитета. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС — снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия. ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД – действительный валовой доход от объекта за вычетом операционных расходов. Терминология, используемая в процессе оценки объекта недвижимостиВ отчете приводится краткий терминологический словарь используемых в процессе оценки основных понятий и категорий. Поскольку заказчиком оценки не всегда является специалист в области оценки, данный словарь может помочь ему более точно разобраться в содержании отчета. Например, словарь может включать следующие понятия. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке. Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества. Процедура оценки – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. Дата оценки – дата, по состоянию на которую произведена оценка. Отчет об оценке –документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. База оценки –вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести (см. п. 1.3). Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Физический износ – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональный износ – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Внешний износ – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации. Объект сравнения имущества – аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества. Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки. Метод дисконтирования денежных потоков –оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Это далеко не весь перечень терминов, которые могут содержаться в отчете об оценке. При необходимости он может быть дополнен и расширен. Отчет должен содержать структуру процесса оценки. Процесс оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика – определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объектов, резюмируется в итоговом суждении. Термины и определения по оценкеИнвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план) – см. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ, статья 1. Эффективность проекта намечаемой хозяйственной деятельности (далее – эффективность проекта) – категория, отражающая соответствие проекта, целям и интересам его участников, в том числе общества в целом. Эколого-экономическая эффективность проекта – показатель, характеризующий соотношение общих экономических выгод и потерь от проекта, включая внешние экологические эффекты, и связанные с ними социальные и экономические последствия, затрагивающие интересы населения и будущих поколений в результате реализации данного проекта. Оценка воздействия на окружающую среду(ОВОС) - вид деятельности по выявлению, анализу и учету прямых, косвенных и иных последствий воздействия на окружающую среду планируемой хозяйственной и иной деятельности в целях принятия решения о возможности или невозможности ее осуществления. Экологические затраты (издержки) и выгоды- внешние и внутренние для инвестора, предприятия, организации экологические эффекты, выражающиеся в непреднамеренных отрицательных или положительных последствиях реализации проектов для окружающей среды и населения; результат воздействия одного экономического субъекта на другие, не учитываемый в условиях сделок на рынке и не включенные в цену товара. К экологическим затратам относятся внешние эффекты (экономические и внеэкономические последствия, возникающие во внешней среде при производстве товаров и услуг, но не отраженные в рыночных ценах последних). К экологическим затратам также могут относиться затраты на осуществление природоохранных мероприятий. К экологическим выгодам относятся возникновение общественных благ, увеличение продуктивности природных ресурсов, снижение загрязнения и др. Общая экономическая ценность природных благ и окружающей среды– стоимостная оценка природных благ, учитывающая в стоимостном выражении ценность природных благ, рынки которых в настоящий момент времени отсутствуют или не развиты. Список литературы и источников на тему "Глоссарий по оценочной деятельности"
Другие похожие работы |
||
|
|
||
|
© 2002 - 2024 RefMag.ru |
||
|
|