Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Формирование кадастровой стоимости объектов недвижимости
Новикова Т.М., Гранкин В.Ф., Воронцов Р.С. Формирование кадастровой стоимости объектов недвижимости // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2018. № 9. С. 257-262.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Формирование кадастровой стоимости объектов недвижимости"УДК 332.77 ФОРМИРОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НОВИКОВА Т.М., кандидат географических наук, доцент кафедры «Экспертизы и управления недвижимостью, горного дела», Юго-Западный государственный университет, e-mail: [email protected]. ГРАНКИН В.Ф., доктор экономических наук, профессор кафедры «Экспертизы и управления недвижимостью, горного де- ла», Юго-Западный государственный университет, е-mail: [email protected]. ВОРОНЦОВ Р.С., магистр, Юго-Западный государственный университет, е-mail: [email protected]. Реферат. Кадастровая оценка объектов недвижимости и ее адекватность имеют важное значение с точ- ки зрения пополнения бюджета и правовой стабильности в существовании объекта недвижимости. Статья посвящена вопросу реалистичности кадастровой оценки объектов недвижимости 2016 года с использовани- ем в качестве примера земельных участков г. Курска. Автором произведен структурный анализ состав- ляющих кадастровой стоимости. Выявлено ряд проблем, которые влияют на достоверность результатов. Перечислены подходы, используемые при осуществлении государственной кадастровой оценки, в зависи- мости между видами разрешенного использования. На примере города Курска дана статистическая модель расчета кадастровой стоимости. Отображены основные экспертные факторы, которые использовались при расчете удельных показателей кадастровой стоимости для выделенных видов разрешенного использования. Выделены основные факторы определяющие, в конечном счете, размерность кадастровой стоимости. В ста- тье отражен анализ детального исследования кадастровых характеристик девяти земельных участков, кото- рые отнесены к разным видам разрешенного использования и расположенные в разных округах города Курска. Произведён структурный анализ и сравнение кадастровых характеристик земельных участков. В сравнительные критерии заложены: адрес объекта, кадастровый номер, вид разрешенного использования, результат кадастровой оценки земельного участка за 2016 г., перерасчёт кадастровой стоимости исходя из стоимости единицы площади, внешний вид земельного участка (с целью визуализация улучшений). На ос- новании анализа множественных данных, сформированы выводы о необходимости корректировки резуль- татов кадастровой оценки в отношении исследуемых объектов, расширении корреляционных факторов, формирующих удельные показатели кадастровой стоимости. Ключевые слова: земельный участок, кадастровая оценка, кадастровая стоимость, вид разрешенного использования, удельный показатель кадастровой стоимости. FORMATION OF CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE VALUATION IN 2016 ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF KURSK NOVIKOVA T.M., Associate Professor of the Department of Expertise and Property Management, Mining, Candidate of Geographical Sciences, South-West State University, е-mail: [email protected]. GRANKIN V.F., Professor of the Department of expertise and management real estate, mining, doctor of economics, South-West state University, е-mail: [email protected]. VORONTSOV R.S., master 1 course SWSU «Department of quality Management, Metrology and certifications» South-West state University, е-mail: [email protected]. Essay. Cadastral valuation of real estate and its adequacy is important in terms of replenishment of the budget and legal stability in the existence of the property. The article is devoted to the question of realism of cadastral valuation of real estate objects in 2016 using as an example of land teachings of the city of Kursk. The author made a structural analysis of the components of the cadastral value. A number of problems that affect the reliability of the results are revealed. The approaches used in the implementation of the state cadastral assessment, depending on the types of permitted use. Statistical model of cadastral value calculation is shown on the example of Kursk. The main expert factors which were used in calculation of specific indicators of cadastral cost for the allocated types of the permitted use are displayed. The main factors determining, in the end, the dimension of the cadastral value are highlighted. The article reflects the analysis of a detailed study of the cadastral characteristics of the land plots, which are assigned to different types of permitted use and located in different districts of the city of Kursk. Performed a struc- tural analysis and comparison of the cadastral characteristics of the land. The comparative criteria include: the address of the object, cadastral number, the type of permitted use, the result of cadastral valuation of land for 2016, recalculation of cadastral value based on the value of a unit of land, the appearance of the land (in order to visualize improvements). Based on the analysis of multiple data, conclusions about the need to adjust the results of cadastral valuation in respect of the objects under study, the expansion of correlation factors forming specific indicators of cadastral value. Keywords: land plot, cadastral valuation, cadastral value, type of permitted use, specific index of cadastral value. Введение. Государственная кадастровая оценка выполняется с периодичностью раз в четыре года в нашем регионе, на основании ФЗ №»237 «О госу- дарственной кадастровой оценке» ст11.1 [11]. Су- дебная практика по результатам множественных обращений собственников недвижимости показыва- ет недостоверность кадастровых оценок последних лет. В результате осуществления государственной программы кадастровой оценки земель оценщики сталкиваются с рядом проблем: - недостоверность кадастровых сведений; - неточное распределение видов разрешенного использования; - с засекреченностью некоторой информации. Эти факторы и возникающие в процессе работы оценщиков неутонченные детали, формируют не- достоверную кадастровую оценку недвижимости с дальнейшими неверными взаимосвязанными расче- тами: налог, арендная ставка и т.д. На основании статей 20,20,21,22 ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» результат государственной кадастровой оценки может быть оспорен в определенном законом порядке [11]. Материал и методика исследования. Расчет кадастровой стоимости осуществляется по утвер- жденной стандартами формуле: КС = УПКСзу ? S, где S - площадь земельного участка, УПКС зу - удельный показатель кадастровой стои- мости участка В соответствии с установленными в законном порядке видами разрешенного использования, кото- рые отражены в таблице 1 статьи в методических указаниях выделяют пять подходов к определению кадастровой стоимости: - формирование статистической модели; - определение кадастровой стоимости посредст- вом их рыночной стоимости; - определение кадастровой стоимости по удель- ным показателям других видов разрешенного ис- пользования; - установление величины кадастровой стоимо- сти в размере номинала; - определение кадастровой стоимости на основе соотношений между видами разрешенного исполь- зования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей (таблица 1) [1,3,10,12]. Расчет кадастровой стоимости земельных участ- ков в составе земель населенного пункта г. Курска выполнялся методом построения статистических моделей, который в теоретическом плане считается трудоемким методом, требует большие объемы ста- тистической информации. Кадастровая оценка осно- вывается на анализе территории населенного пункта и сбора исходных данных. Используются графиче- ские и текстовые материалы: топографический план или карта города на бумажном носителе или элек- тронная карта, проект городской границы, генераль- ный план и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий, организаций и т. п. Построение статистической модели при кадаст- ровой оценке выстраивается следующем образом: - выбор основных ценообразующих факторов и их группировка и ранжировка. Выбор ценообразующих факторов выполняется двумя основными стандартными методами: - экспертный метод заключается в выделении ценообразующих факторов земельных участков на основе экспертного мнения группы оценщиков, ко- торый носит субъективный характер. - корреляционно-регрессионный метод предпо- лагает выбор в качестве ценообразующих те факто- ры, которые в большей степени оказывают влияние и, в конечном счете, в основном формируют стои- мость земельных участков группы в целом и по от- дельности [2, 4, 9]. Результаты исследования. На основании с вы- бранными статистическими моделями, которые кон- тролируются обучающими и контролирующими вы- борками, стоимость земельных участков формиру- ется под влиянием основных факторов: - факторов, характеризующих принадлежность к определенной единице муниципального образования земельного участка, численность населенного пунк- та, расстояние до г. Курск; - факторов, характеризующих местоположение к одному из центров тяготения города (историко- культурному, административному или общественно- деловому); - факторов, характеризующих транспортную доступность земельного участка по отношению к основным дорогам города; - факторов, характеризующих оснащенность ин- женерными системами; - построение моделей расчета кадастровой стои- мости каждой образованной группы. Под моделью расчета подразумевается форму- ла, отображающая связь между зависимой пере- менной и значениями ценообразующих факторов. В качестве зависимой переменной используется удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков [5, 6, 9]. Таблица 1 – Методические подходы расчета кадастровой стоимости земельных участков [10] *Расшифровка видов ВРИ Основной единицей измерения, к которой при- вязано определение кадастровой стоимости каж- дого участка, является удельный показатель када- стровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для кадастрового квартала в зависи- мости от вида разрешенного использования. На формируемую кадастровую стоимость зе- мельных участков могут влиять разнообразные факторы. Тем не менее, практически каждый соб- ственник или землевладелец имеет возможность оспорить результат кадастровой оценки на осно- вании ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке статья 22 п.1. [11]. Основными факторами, влияющими на кадаст- ровую стоимость земельного участка, являются: - вид разрешенного использования, опреде- ленный в установленном законом порядке; - размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу; - фактическая площадь земельного участка. При проведении государственной кадастровой оценки на территории г. Курска выбор факторов стоимости производился а 2015 году субъективно, независимыми оценщиками [7, 8, 9]. Нами были выбраны девять земельных участ- ков с разными видами разрешенного использова- ния и видами основных характеристик, располо- женными в трех административных округах горо- да Курска (Центральном, Железнодорожном и Сеймском), обладающими соответственно разны- ми характеристиками, с объединяющим фактором – вид разрешенного использования: В таблице 2 приведен перечень основных це- нообразующих факторов, выбранный для по- строения статистической модели расчета кадаст- ровой стоимости земельных участков, при прове- дении кадастровой оценки на территории г. Кур- ска в 2016 году. По заключению оценщиков 2016 года, осуще- ствляющих кадастровую оценку Курской области - обществом с ограниченной ответственностью «АБН-Консалт» (г. Москва), выделение именно таких факторов, именно в таком сочетании, стои- мости из всего перечня ценообразующих показа- телей является неотъемлемыми. И именно вы- бранные ими факторы являются определяющими при формировании цены земельных участков в ходе проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов для указанных видов разрешенного использования. Для полной визуализации из девяти исследуе- мых объектов недвижимости, в нашей статье в таблице 3 в качестве примера, отражены четыре объекта недвижимости, с седьмым и девятым (со- гласно классификации таблица 1) видами разре- шенного использования. Земельные участки име- ют различные оригинальные и дополнительные кадастровые характеристики: расположены в раз- ных частях города, имеют разные варианты улуч- шений территорий, что отражено в седьмом столбце таблицы 3 (что в принципе должно вли- ять на их стоимость), но из расчета на квадратный метр площади их кадастровая стоимость примерно одинакова. Таким образом, выясняется, что три фактора отобранные для седьмого вида разрешен- ного использования не в полной мере отражают стоимость объекта, и ранжируют его в общей сис- теме кадастровой стоимости. Аналогичная ситуа- ция складывается и с объектами отнесенными к девятому виду разращенного использования. Данные стоимостные показатели отражают не- корректный подбор факторов экспертной группой для данных видов разрешенного использования, фактического положения объектов недвижимости в пространстве города их состояния, степени улучшения и фактического использования. Таблица 2 – Ценообразующие факторы 2016 года кадастровой оценки [9] № п/п Ценообразующий фактор Коэффициент корреляции,r Коэффициент значимости,R Для ВРИ 7 5 Удаленность от административного центра населенного пункта -067 0,7 6 Канализация 0,5 0,52 7 Площадь 0,41 0,43 Для ВРИ 9 8 Удаленность от основных магистралей города -0,14 0,14 9 Удаленность от основного железнодорожного узла 0,059 0,059 10 Вид теплоснабжения 0,16 0,16 11 Удаленность от административного центра населенного пункта -0,3 0,3 12 Площадь 0,065 0,065 Таблица 3 - Характеристика объектов исследования № объ ек- та оце Местоположе- ние земельного участка Кадастровый номер земель- ного участка Но- мер ВРИ * Пло- щадь земель- мель- ного Кадастровая стои- мость Изображение объекта оценки по данным оценки 2016 из рас- чета на кв.м. нки участка кв.м 1 Курская обл., г. Курск, ул. Ле- нина д.13 (цен- тральный округ) 46:29:102297:3 7 2265.00 12643365.90 5582,06 2 Курская обл., г. Курск, ул. Ух- томского д. 7 (железнодорож- ный округ) 46:29:101012:102 7 2681.00 14254662.52 5316,92 3 Курская обл., г. Курск, ул. Щепкина строе- ние 4-б (цен- тральный округ) 46:29:102285:129 9 5606.00 9978792.12 1780,02 4 Курская обл., г. Курск, ул. Пост Кривец, д. 1в (Сеймский округ 46:29:101107:57 9 9035.00 16088714.85 1780,71 Выводы. Таким образом, результаты государ- ственной кадастровой оценки 2016 года, которые отражены на публичной кадастровой карте и носят публичный характер, не всегда отражают реальное стоимостное состояние объекта. Следовательно, необходимо совершенствовать саму методологию массовой оценки, касающуюся порядка определе- ния кадастровой стоимости земельных участков. Исследуемые земельные участки из четырех ана- лизируемых в тексте статьей, отображенные в ка- честве примера для г. Курска, ввиду своих разме- ров и функциональных особенностей представля- ют собой значительный потенциал для формиро- вания налогооблагаемой базы по земельному на- логу. Поэтому обосновать их кадастровую стои- мость, полагаясь на субъективный подбор факто- ров оценщиками, на наш взгляд по результатам оценки 2016 года не очень удачно получилось. Список используемых источников 1. Абеляшева Т.М. Методологические подходы к изучению состояния городской среды // Проблемы регионального природопользования и методика преподавания естественных наук в средней школе: ма- териалы IV региональной научно-практической конференции студентов. - 2003. - С. 66-68. 2. Абеляшева Т.М. Оценка состояния и мониторинг городских земель: автореф. дисс. … на соиск. уч. степ канд. геогр. наук. ВГПУ. Воронеж, 2005. - 24 с. 3. Абеляшева Т.М. Экологические и медико-социальные проблемы города Курска // Географические идеи и концепции как инструмент познания окружающего мира: тезисы XIV молодежной Всероссий- ской научной конференции. - 2001. - С. 89-90. 4. Абеляшева Т.М. Антропогенная нагрузка на городскую среду и ее последствия // Наука и иннова- ции в сельском хозяйстве: материалы Международной научно-практической конференции. - 2011. - С. 86-88. 5. Бакаева Н.В., Новикова Т.М. Кадастровая оценка земель по уровню их транспортной доступности // Биосферная совместимость: человек, регион, технологии. - 2015. - № 1 (9). - С. 72-79. 7. Новикова Т.М. Кадастровая оценка уровня развития социально-бытовой инфраструктуры города Курска // Известия Юго-Западного государственного университета. - 2015. - № 6(63). - С. 116-120. 8. Новикова Т.М., Гусейнов М.А. История формирования земельных правоотношений в России // Юридическая наука и правоприменительная практика. Состояние и тенденции развития: материалы Международной научно-практической конференции. - Уфа, 2017. - С. 45-48. 9. Отчет №0144200002416000097/1К «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Курской области». 10. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических ука- заний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов": [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». 11. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" 12. Федеральный стандарт оценки «Определений кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4). List of sources used 1. Abelasheva TM Methodological approaches to the study of the state of the urban environment // Problems of regional environmental management and methods of teaching natural sciences in secondary school: materials of the IV Regional Scientific and Practical Conference of Students. - 2003. - p. 66-68. 2. Abelasheva TM Assessment of the state and monitoring of urban land: author. diss. ... on the competition uch. Step Cand. geogr. sciences. VSPU. Voronezh, 2005. - 24 p. 3. Abelasheva TM Ecological and medico-social problems of the city of Kursk // Geographical ideas and concepts as a tool for learning about the surrounding world: theses of the XIV Youth All-Russian Scientific Conference. - 2001. - pp. 89-90. 4. Abelasheva TM Anthropogenic load on the urban environment and its consequences // Science and Innovations in Agriculture: Proceedings of the International Scientific and Practical Conference. - 2011. - p. 86-88. 5. Bakaeva N.V., Novikova T.M. Cadastral valuation of land on the level of their transport accessibility // Biosphere compatibility: people, region, technology. - 2015. - № 1 (9). - pp. 72-79. 7. Novikova T.M. Cadastral assessment of the level of development of social infrastructure of the city of Kursk // News of South-West State University. - 2015. - № 6 (63). - pp. 116-120. 8. Novikova TM, Huseynov M.A. The history of the formation of land relations in Russia // Legal science and law enforcement practice. State and development trends: materials of the International Scientific and Practical Conference. - Ufa, 2017. - p. 45-48. 9. Report No. 0144200002416000097 / 1К “On the determination of the cadastral value of land plots in the composition of land in settlements of the Kursk Region”. 10. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of February 15, 2007 N 39 "On Approval of Guidelines for the State Cadastral Valuation of Lands of Settlements": [Electronic resource] // SPS Consultant Plus. 11. Federal law of 03.07.2016 N 237-FZ (as amended on 07.29.2017) "On state cadastral valuation" 12. The federal standard for assessing the “Definitions of the cadastral value of real estate objects (FSO No. 4). Другие книги из этого разделаПравовое регулирование кадастровой стоимости недвижимого имущества в РоссииАктуализация результатов государственной кадастровой оценки земель курской области 2016 гКадастровая оценка: проблемы и перспективыПравовое регулирование кадастровой стоимости недвижимого имущества в РоссииАктуализация результатов государственной кадастровой оценки земель курской области 2016 гКадастровая оценка: проблемы и перспективы