RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости

Факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости

Межуева Т.В., Тарасов А.Г., Чегошева К.А. Факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. 2019. Т. 1. С. 193-197.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости"

193 УДК 528.44 ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Татьяна Васильевна Межуева Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры цифровой эконо- мики и менеджмента, тел. (905)937-45-96, e-mail: [email protected] Артем Геннадьевич Тарасов Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант, тел. (999)452-87-52, e-mail: [email protected] Ксения Алексеевна Чегошева Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант, тел. (905)954-26-33, e-mail: [email protected] В статье рассматриваются основные факторы, формирующие стоимость объектов не- движимости, особенности ценообразования квартир в условиях современного российского рынка. Даны основные понятия. Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, жилая недвижимость, оценка стоимости недвижимости. FACTORS INFLUENCING THE MARKET VALUE OF RESIDENTIAL REAL ESTATE Tatiana V. Mezhueva Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Digital Economics and Management, phone: (905)937-45-96, e-mail: [email protected] Artem G. Tarasov Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Graduate, phone: (999)452-87-52, e-mail: [email protected] Kseniya A. Chegosheva Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Graduate, phone: (905)954-26-33, e-mail: [email protected] The article discusses the main factors that form the value of real estate objects, features of pricing apartments in the modern Russian market. The basic concepts are given. Key words: property, real estate market, residential, valuation of Real Estate. Оценочная деятельность ? это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Это научно 194 обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта [1]. Рыночная стоимость ? это наиболее вероятная цена, за которую предпола- гается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в ус- ловиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и доброволь- ным покупателем после всестороннего маркетинга [5]. Процесс оценки ? логически обоснованная и систематизированная проце- дура последовательного решения проблем с использованием известных подхо- дов и методов оценки для вынесения суждения о стоимости. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факто- ров, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням [2]. Первый уровень (региональный) ? уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не за- висящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, проис- ходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Второй уровень (местный) ? уровень влияния локальных факторов в ос- новном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредст- венно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов не- движимости и сделок по ним. Третий уровень (непосредственного окружения) ? уровень влияния факто- ров, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его ха- рактеристиками [4]. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уров- нях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен уста- новить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех фак- торов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. К первому уровню относятся 4 группы факторов (табл. 1). Таблица 1 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости (1-й уровень) 1) социальные: – базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; – тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.; – тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня пре- ступности 195 Окончание табл. 1 2) экономические: – общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регио- не, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; – факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его измене- ния, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, обеспеченность населения объектами общественного назна- чения и др.; – факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строи- тельства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы, налоги 3) физические: – климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топо- графия, почва и др.; – экология; – сейсмические факторы 4) политические (административные): – политическая стабильность, безопасность; – налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; – зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; – строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; – услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудо- вание, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; – наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, об операциях с недви- жимостью, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), ли- цензирование риэлтерской и оценочной деятельности Ко второму уровню относятся факторы, отображенные в табл. 2. Таблица 2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости (2-й уровень) 1) местоположение: – по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым террито- риям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, комму- нальным учреждениям (свалкам и т. п.); – наличие и состояние коммуникаций; – наличие объектов социально-культурного назначения; – размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение 2) условия продаж: – особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей – условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия вы- деления средств 196 К третьему уровню относятся факторы, отображенные в табл. 3. Таблица 3 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости (3-й уровень) 1) физические характеристики: – физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год по- стройки или реконструкции, этажность и др.; – качество строительства и эксплуатации; – наличие коммунальных услуг; – функциональная пригодность; – привлекательность, комфорт 2) архитектурно-строительные: – стиль, планировка, конструкции и т. д.; – объемно-планировочные показатели и др. 3) финансово-эксплуатационные: – эксплуатационные расходы; – стоимость строительства; – доходы, генерируемые объектом недвижимости Оценка квартиры ? это частный случай оценки недвижимости. На практике основными ценообразующими факторами при оценке стоимо- сти квартир являются: ? местоположение (округ, микрорайон, преобладающая застройка микро- района, транспортная доступность, объекты социальной инфраструктуры мик- рорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км), объекты промышленной инфраструктуры микрорайона; состояние прилегающей территории); ? жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира (тип здания, год постройки, материал наружных стен, материал перекрытий, состояние зда- ния, техническое обеспечение здания, организованная стоянка личного авто- транспорта или подземный гараж, количество этажей в здании); ? характеристика оцениваемой квартиры (этаж расположения, площадь общая/жилая в кв. м, количество комнат, санузел, высота потолков в м, лоджия (балкон), вид из окон, дополнительные системы безопасности, данные о пере- планировке [3]. Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причи- нам, среди которых: ? уникальность каждого объекта; ? большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т. п.); ? высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информа- ции, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников; ? значительная длительность продажи, не устраивающая продавца; 197 ? необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект. Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости. Посред- ники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения». Это не единственный, но очень важный фактор. Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и за- висеть: от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от эта- жа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учрежде- ний, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств [1]. Исходя из выше сказанного следует, что оценка стоимости ? длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Эта деятельность требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального зна- чения правовых особенностей сделок с недвижимостью. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости. – М. : Маросейка, 2009. 2. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. – М. : МКС, 2013. 3. Резниченко В. С., Ленинцев Н. Н. Система удельных показателей в расчетах стоимо- сти и планировании капитального строительства. – М. : Инфотэк Груп, 2015. 4. Севостьянов А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. – М. : Ака- демия, 2008. 5. Экономика недвижимости : учебник для вузов. – 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. – СПб. : АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с. © Т. В. Межуева, А. Г. Тарасов, К. А. Чегошева, 2019

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru