Букинистическая книга - Еще раз о корректном использовании квалиметрических процедур при оценке недвижимости - bukinistika.RefMag.ru

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ

Примеры аттестационных работ

Учебные дисциплины

Литература

Заказ работ:

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |


	Букинистическая книга: Список литературы по оценке недвижимости > Еще раз о корректном использовании квалиметрических процедур при оценке недвижимости Еще раз о корректном использовании квалиметрических процедур при оценке недвижимости Баринов Н.П. Еще раз о корректном использовании квалиметрических процедур при оценке недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 2 (185). С. 26-39. Скачать оригинал статьи Фрагмент работы на тему "Еще раз о корректном использовании квалиметрических процедур при оценке недвижимости" 26 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Оценка недвижимости с построением зависимости цена-качество (метод ква- лиметрического моделирования, метод «цена-качество» и т. п.), предложенная в публикациях [1–3] как развитие «метода качественных сравнений», в последние 2–3 года получила официальные рекомендации к использованию на Северо-Западе России (см. 4, с. 16–17]), а также практическое при- менение за его пределами (см. [5]). В рабо- те [6] были показаны изъяны применяемой реализации квалиметрических процедур, не имеющей под собой теоретических осно- ваний. Однако в недавней публикации [7] вновь предлагается некорректная реализа- ция квалиметрических процедур при оцен- ке недвижимости. Эта публикация, как и часть положений статьи [8], показывает, что разъяснение условий корректной оценки «качества» объектов сравнения и построе- ния зависимости цена-качество остается актуальной задачей. Идея построения зависимости цена-качество Напомним основную идею методов, основанных на оценке «качества» и по- строении зависимости цена-качество в рамках сравнительного подхода к оценке стоимости. Если с помощью экспертов све- сти существенно влияющие на стоимость свойства каждого объекта (включая оцени- ваемый) к одному обобщенному свойству – «качеству», от уровня которого монотонно зависит его стоимость 1, то по известным уровням «качества» объектов-аналогов и их ценам можно построить зависимость средней цены от уровня «качества» – цена- качество. Затем по уравнению этой зависи- мости и рассчитанному уровню «качества» оцениваемого объекта можно определить его среднюю цену (то есть сформировать оценку стоимости). При оценке на неактивных рынках (в условиях острой нехватки аналогов), когда без привлечения экспертов оценоч- ную задачу решить невозможно, подобную идею следует признать логичной. Однако ключевым условием адекватной реализа- ции идеи является корректная количествен- ная оценка «качества» объектов сравнения. «Качество» не наблюдается на рынке, и его рассчитанный уровень невозможно прове- рить рыночными данными. Отсутствие «об- ратной связи» с рынком создает проблемы проверки полученного результата потреби- телями оценки, а также защиты его оцен- щиком. Количественная оценка «качества» явля- ются предметом научной дисциплины ква- лиметрии 2. В связи с этим первым шагом в рассматриваемых методах является фор- мирование инструментами квалиметрии Еще раз о корректном использовании квалиметрических процедур при оценке недвижимости Н.П. Баринов директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», FRICS, доцент, кандидат технических наук (г. Санкт-Петербург) Николай Петрович Баринов, [email protected] 1 Чем выше уровень «качества», тем дороже. 2 Квалиметрия (от лат. qualis – какой по качеству и ...метрия) – отрасль науки, изучающая и реализующая методы количественной оценки качества продукции [9]. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 27 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ оценки «показателя качества» 3 (далее так- же – ПК) для каждого объекта сравнения. Эти оценки формируются на основе сверт- ки 4 критериев – экспертных оценок 5 функ- ций влияния простых свойств (ценообразу- ющих факторов) и весовых коэффициентов влияния этих свойств на «качество». В какой шкале оценивается уровень «качества» объектов? В квалиметрии рассматриваются два типа ситуаций (и соответствующим им за- дач), в которых: 1) показатель качества выражается в шкале отношений и требуется не только ранжировать все сравниваемые объекты, но и указать во сколько раз каждый из них превосходит другой по качеству; 2) решается лишь задача ранжирования объектов (выбора лучшего из них), ПК вы- ражается в шкале порядка (рангов) 6 , во- прос о количественных соотношениях меж- ду уровнями качества рассматриваемых объектов не ставится и не исследуется. Приведем в связи с этим две цитаты: «Как известно, оценка 7 качества, выра- женная в шкале отношений, позволяет опре- делять, во сколько раз качество одного объ- екта выше (или ниже) качества другого. В то же время … шкала рангов дает возможность только определить, качество какого из сопо- ставляемых объектов является выше, но не позволяет ответить на вопрос, во сколько (или насколько) выше» [12, с. 223]. «…шкала отношений для экспертно- го метода должна стать основной, шкала порядка может применяться значительно реже при наличии специального обоснова- ния, применения шкал интервалов и наиме- нований следует избегать» [14, с. 90]. Какую же из двух указанных квалиме- трических задач необходимо решать в оценке при построении зависимости цена- качество? Очевидно, что первую, так как ищется монотонная зависимость средней цены от уровня «качества», а цены, как известно, выражены в шкале отношений 8. Бессмысленно искать подобную зависи- мость между величинами, измеренными в шкалах различного типа (количествен- ной – отношений и качественной – поряд- ка). Это важно понимать, поскольку при- меняемые квалиметрические процедуры в описанных ситуациях существенно раз- личаются. Вид зависимости цена-качество В обсуждаемых публикациях по оцен- ке стоимости с построением зависимости цена-качество [1–3, 5, 7, 8] не сформулиро- ваны экономические гипотезы относитель- но общего вида такой зависимости 9 для каких-либо рынков. Экспериментального подтверждения вида таких зависимостей быть не может, так как показатель «каче- ства» формируется экспертами и, как уже отмечалось, на рынке «не живет» 10 в отли- чие от цен. 3 В монографиях по квалиметрии [10, 12, 14, 15] этот показатель называется комплексным показателем ка- чества, в публикациях [1–3, 5, 7] – интегральным показателем качества, а также интегральным коэффици- ентом качества, в работах [8, 12] – коэффициентом качества, в [13] – показателем качества. Все термины эквивалентны по содержанию. 4 Свертка – сведение воедино значений различных показателей. Распространенный частный случай сверт- ки – взвешенная сумма (линейная свертка). 5 Количественная оценка «качества» вопреки утверждениям в работе [8] всегда проводится на основе экс- пертных оценок, так как «качество» на рынке «не живет» и объективных измерителей его не существует. 6 Лучшему по «качеству» объекту присваивается максимальное значения ПК, худшим объектам в порядке убывания их «качества» – меньшие их значения также в порядке убывания. 7 Здесь и далее курсивным шрифтом в цитатах выделено мой. – Н.Б. 8 Очевидно, что 5 000 рублей в 25 раз больше 200 рублей, 50 евро вдвое меньше 100 евро и т. д. 9 Линейная, с уменьшением крутизны, нарастанием крутизны, S-образная и т. п. 10 Роль «обобщенного показателя качества» на рынке призвана играть стоимость, понимаемая здесь как средняя по всему рассматриваемому рынку цена на такой же (гомогенный) объект. 28 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ В работе [6] показано, что в случае ли- нейных зависимостей показателя качества от ценообразующих свойств (факторов), оценки их влияния в шкале отношений и применения линейной свертки искомая зависимость цена-качество должна быть линейной. Этот вывод может быть распро- странен (без строгого доказательства) на случай нелинейного влияния свойств ис- ходя из следующих рассуждений. Каждое свойство объекта вносит некий вклад в его цену и «качество», поэтому эксперт при формировании оценки вклада этого свой- ства в показатель качества должен восста- новить вид зависимости вклада от уровня свойства в естественном измерении. Если вид зависимости экспертом определен верно, то ошибиться он может лишь в мас- штабе и (или) сдвиге (ошибки линейного преобразования). Далее, при построении зависимости средней цены от «качества», верно выбирая весовые коэффициенты, нивелирующие линейные ошибки экспер- та, он получит линейную зависимость цена- качество. На основании этого можно утверждать, что отличие вида полученной оценщиком зависимости цена-качество от линейного свидетельствует о некорректной оценке экспертами вида функций влияния ценоо- бразующих факторов на «качество» и (или) весовых коэффициентов влияния. Также причиной этого может быть неполный учет влияющих факторов (усеченное дерево свойств). Таким образом, приводимый в пу- бликациях [1–3, 5, 7] так называемый «ре- грессионный анализ» (подбор «наилучшей аппроксимирующей кривой» из несколь- ких возможных) является, на наш взгляд, наглядной демонстрацией некорректного применения квалиметрических процедур при принятых при реализации этого метода предпосылках. Представляется, что возможность ис- пользования нелинейных функций при иных предпосылках построения зависимости цена-качество должна быть предметом от- дельного обоснования. Шкала измерения влияния ценообразующих свойств (факторов) Мы установили, что уровни «качества» объектов должны определяться в шкале от- ношений так же, как цены. Напомним, что величина обобщенного показателя «каче- ства» объекта рассчитывается в виде ли- нейной свертки частных показателей его «качества» по каждому из учитываемых свойств (факторов) и соответствующих «весов». Другими словами, ПК объекта яв- ляется средневзвешенной арифметической частных ПК по рассматриваемым свой- ствам. Известно, что «в качестве средне- го для данных, измеренных в порядковой шкале, можно использовать медиану … или моду. Но никогда нельзя рассчитывать среднее арифметическое, среднее геоме- трическое и т. д.» [11, с. 67]. Отсюда легко понять, что и частные показатели качества должны определяться для каждого объекта с сохранением количественных соотноше- ний, присущих сравниваемым объектам, то есть в шкале отношений. В противном случае даже при верном ранжировании объектов по «качеству» 11 гарантировать по- лучение адекватной оценки стоимости объ- екта по рассчитанной для него величине ПК нельзя. Убедимся в этом на схематическом примере. Рассмотрим три объекта A, B и C, раз- личающихся только по одному свойству (фактору), например по близости к поло- жительно влияющему на цену локальному центру. Пусть известны рыночные цены двух объектов-аналогов PA и PC, и нам нуж- но оценить стоимость объекта PB, располо- женного между двумя аналогами. Обозначим символом f уровень «каче- ства» по фактору «близость к центру влия- ния». Из фактического расположения объ- ектов (С – ближайший к центру) следует 11 Иначе говоря, при верном измерении качества в порядковой (ранговой) шкале. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 29 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ порядок ранжирования оценок уровней их качества fC > f B > fA и соответствующий этому порядок ранжирования объектов по стоимости PC > PB > PA 12. Каждая из оценок f в общем случае определяется неточно, но для простоты будем считать, что для объ- ектов А и В их уровни f A и fВ определены верно, а для аналога С – с некоторой долей неопределенности (допустим, в силу неод- нозначности учета фактора транспортной доступности объекта С), что предполагает возможные колебания этой оценки, напри- мер от f C1 до fC2 и f C3 . В таком случае каж- дая из трех представленных на рисунке 1а линейных зависимостей стоимости объекта от уровня свойства при сохранении порядка ранжирования приводит к разным оценкам стоимости PB объекта оценки (PB1 , PB2 и PB3). Соотношение получаемых оценок стои- мости PB с ценами аналогов в ситуациях, 12 Чем дальше объект от центра положительного влияния на цену, тем при прочих равных он «хуже» (худшего качества) и дешевле. ? ? ? ?1 ? ?2 ? ?3 ? ? f f ? 1 f ? 2 f ? 3 f ? f B Рис. 1а. Оценка стоимости объекта В (РВ) при трех вариантах оценки фактора f C для аналога С (по оси ординат отложены цены объектов) 0 1 2 3 4 5 6 f ?1 f?2 f? 3 ???? ??????? ?????? ? ?????? ? ?????? ? Рис. 1б. Соотношение оценки стоимости объекта В (РВ) с ценами объектов А и С при различных вариантах оценки влияния фактора f C для аналога С 30 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ соответствующих трем оценкам f C, показа- но на рисунке 1б. Как видим, при сохранении верного по- рядка ранжирования сравниваемых объ- ектов однозначность оценки стоимости PB не обеспечивается – с изменением оценки фактора f C даже одного из аналогов оценка стоимости может меняться от «почти» цены PA до «почти» цены PC. Таким образом, если требуется получить корректную оценку стоимости PB, то важ- но, чтобы при оценке свойства сохранялись верные количественные соотношения меж- ду оценками объектов сравнения. Для это- го, как мы убедились, необходимо давать эти оценки в шкале отношений. Зависимость вклада свойства в «качество» от уровня свойства Для получения оценок вклада рассма- триваемого свойства в показатель качества в шкале отношений необходимо учитывать вид функции влияния этого свойства 13 на «качество». В рассмотренном схематиче- ском примере эта функция принята линей- ной. В общем случае такие зависимости не- линейны (см. рис. 2). ? ? ? f ? f B f ? Рис. 2. Возможный вид нелинейной зависимости «качества» от уровня свойства объекта (по оси абсцисс отложен уровень свойства объекта в «естественных» единицах (м, м2 и т. п.), по оси ординат – оценка вклада этого свойства в «качество» объекта) 13 То есть правильно определить характер изменения функции f при изменении уровня свойства (в рассмо- тренном примере – расстояния между объектом и центром влияния). В квалиметрии подобные задачи предла- гается решать с помощью заранее извест- ных зависимостей, либо привлекая экспер- тов, которые должны подсказать (исходя из знания рынка), чему равен вклад свойства в показатель качества при минимальном, максимальном и промежуточных значениях свойства. Далее предлагается строить (ми- нимум по трем точкам) аппроксимирующую кривую. Расчетные соотношения для заранее за- данных зависимостей могут иметь, напри- мер, следующий вид (см. [10, 12]). 1. Линейная зависимость ПК от уровня свойства. Если имеем дело с одним свойством m = 1 и n объектами, то, обозначая через xj численное значение свойства j-го объекта, для расчета показателя f, можно использо- вать формулу: j j j j , ,n x j j j , ,n j , ,n x min x f max x min x = = = ? = ? 1 1 1 . ? ? ? (1) Тогда график зависимости ПК (вклада свойства в стоимость объекта) от уровня Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 31 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ свойства будет иметь такой вид, как пред- ставлено на рисунке 3а. 2. Логарифмическая зависимость ПК от уровня свойства описывается формулой: ( ) j j j j , ,n x j j j , ,n j , ,n ln x ln min x f ln max x ln min x = = = ? ? ? ? ? ? ? = ? ?? ? ? ? ?? ? ? ?? ? 1 1 1 , ? ? ? (2) и график выглядит следующим образом (см. рис. 3б). 3. «Куполообразная» зависимость ПК от свойства, описываемая выражением: j j s j jj j , ,n j , ,n x j j j , ,n j , ,n x max x min x f exp max x min x = = = = ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? + ? ? ? ? = ?? ? ? ? ? ? ? ? ? 1 1 1 1 2 , ? ? ? ? (3) где показатель степени sj – параметр, определяющий крутизну кривой (подби- рается экспериментально), удовлетворяет условию 0 < sj < ?, имеет такой вид, как представлено на рисунке 3в. Заметим, что в формулах (1)–(3) зна- чения уровней xj должны быть вычислены в шкале отношений, так как эти значения в указанных формулах складываются, де- лятся, логарифмируются, возводятся в сте- пень, что допустимо в шкале отношений и недопустимо в порядковой (см., например, [15, с. 40]). Авторы работ [1–3, 5, 7] обосновывают применение метода ссылками на квалиме- трию, но при этом оценки свойств xj измеря- ют баллами (1, 2, 3…) без учета вида зави- симостей «качества» от рассматриваемых свойств, то есть в шкале порядка 14. Кроме того, относительные оценки свойств в об- ??????? ???????? ????? ???????? ? ?? Рис. 3а. Линейная зависимость ПК от уровня свойства ??????? ???????? ????? ???????? ? ?? Рис. 3б. Логарифмическая зависимость ПК от уровня свойства 14 В то время как в квалиметрии «…сама технология назначения баллов … должна быть такой, чтобы полу- ченные при этом экспертные оценки были выражены в шкале отношений» [12, с. 152]. 32 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ суждаемых публикациях формируются по аналогичной выражению (1) формуле, опи- сывающей линейную связь уровня свойства и его оценки. При этом такое ограничение не оговаривается 15. В то же время на рынке большинство реальных зависимостей нели- нейные, как в приведенном нами примере с близостью до центра влияния. В качестве другого примера можно привести свойство «состояние отделки помещения», также не- линейно влияющее на стоимость (и «каче- ство») недвижимости (см. рис. 4). Может возникнуть иллюзия, что нелиней- ность учитывается на втором шаге процеду- ры – при выборе нелинейной зависимости цена-качество. Но, во-первых, корректная зависимость цена-качество – линейная (см. выше), во-вторых, линейная свертка оциф- рованных свойств с последующим постро- ением нелинейной зависимости средней ??????? ???????? ????? ???????? ? ?? ? ? ? ? ? Рис. 3в. «Куполообразная» зависимость ПК от свойства для различных sj: а) для sj = 1; б) для sj = 2; в) для sj = 3; г) для sj = 5; д) для sj = 10 15 В публикации [8] указывается, что «метод цена-качество допускает использование нелинейной шкалы из- мерений», однако это условие не рассматривается как необходимое для реализации метода в условиях нелинейного влияния. Рис. 4. Зависимость вклада свойства «отделка помещений» в «качество» недвижимости от уровня свойства 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 ?? ??????????? ??????? ??????? ???????? ???? ??????? ??????? ????????? ??????????????©????????????????????? Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 33 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ цены от ПК не тождественна по результату учету нелинейности по каждому из свойств с последующим построением линейной за- висимости цена-качество. Убедимся в этом на другом схематическом примере. Допустим, что мы имеем дело с двумя свойствами, которые в действительности связаны со своими оценками показатель- ными функциями (см. рис. 5). Опишем связь оценок этих свойств от их уровня с помощью аппроксимирующих 16 линейных функций и определим показатель качества как взвешенную сумму, считая, что оба свойства влияют на «качество» с одина- ковой интенсивностью. Затем проделаем то же самое при точном описании связей по- казательными функциями. Полученные ре- зультаты показаны на графиках, представ- ленных на рисунке 6. Согласно оценкам, полученным с учетом точной связи (ромбы), «качество» объектов различно, и можно го- ворить о некой зависимости цена-качество. В соответствии же с оценками, полученны- ми с учетом линейной аппроксимации связи (квадраты), все объекты сравнения имеют одинаковое «качество» (то есть цены от ка- чества не зависят), и в этом случае подбор любой зависимости цена-качество является некорректным. Таким образом, корректное определе- y = e0,6931x R2 = 1 y = 87,042x – 274,13 R2 = 0,6381 -200 0 200 400 600 800 1000 1200 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ??????? ???????? ?????? ???????? 1 а) y = 2048e-0,6931x R2 = 1 y = -87,042x + 683,33 R2 = 0,6381 -200 0 200 400 600 800 1000 1200 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ??????? ???????? ?????? ???????? 2 б) Рис. 5. Оценки влияния свойств 1 (а) и 2 (б) на «качество» объекта линейными аппроксимациями и верными нелинейными зависимостями 16 Наилучших в смысле минимума суммы квадратов невязок (МНК). 34 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ние вида зависимости «качества» от уров- ня рассматриваемого свойства и соответ- ствующая оцифровка его оценки в шкале отношений при формировании ПК является критически важной задачей для получения корректной оценки стоимости. Назначение эталонных и браковочных значений уровня свойств В квалиметрии к выбору эталонных и браковочных значений для получения оце- нок в шкале отношений также предъявля- ются свои требования. Приведем цитату: «Принцип назначения эталонов. …. Для всех i-х свойств должен быть единый прин- цип определения значений ?? qi , ибо в про- тивном случае значения Ki , вычисленные для разных свойств при разных по харак- теру эталонах, будут несравнимы в шкале отношений. В практических разработках по оценке качества (для целей сравнения вариантов) нередко встречается рекомендация прини- мать за эталонное то значение показате- лей каждого свойства, которое считается лучшим среди сравниваемых вариантов. … Это ошибочная рекомендация, следовать которой допустимо только в том случае, если определение значений показателей качества производится не в шкале отноше- ний, а в шкале рангов» [12, c. 119–120]. Применительно к задачам оценки стои- мости это следует понимать как требова- ние использовать в качестве эталонного и браковочного значений лучшее и худшее значения по всему рассматриваемому рын- ку, а не по используемой выборке анало- гов. Пусть, например, свойство «состоя- ние отделки» у рассматриваемых аналогов принимает лишь два значения – «средний» и «отличный». Тогда в качестве эталонного и браковочного значений нужно назначать не указанные уровни, а крайние из пред- ставленных на рассматриваемом сегменте рынка – «евро» и «не выполнялась» (см. рис. 4). Состав учитываемых свойств объектов (полнота дерева свойств 17) В публикациях [1–3, 5, 7] при расчете ПК объектов используются оценки лишь свойств, по которым объекты сравнения различаются. Это естественное условие для других методов сравнительного под- y = 23,136x 2 – 254,5x + 713,6 R2 = 0,9723 0 100 200 300 400 500 600 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ??????? ???????? ?????????? ??????? ? Рис. 6. Зависмости показателя «качество» при линейных и нелинейных оценках влияния свойств объекта (показатель качества рассчитывался как среднее арифметическое оценок свойств 1 и 2) 17 Имеется в виду иерархическая структура свойств, участвующих в формировании показателя качества. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 35 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ хода к оценке стоимости, не оперирующих понятием «качество» («полезность»). Оно вытекает из понимания того, что лишь раз- личия в свойствах объектов могут объяс- нить наблюдаемый разброс цен или хотя бы часть его 18. Но в квалиметрии при формировании уровня «качества» в шкале отношений уча- ствуют все существенно влияющие свой- ства объекта, включая и одинаково выра- женные, то есть те, по которым объекты сравнения не имеют различий. Вновь при- бегнем к цитированию: «...при исключении из дерева у двух сравниваемых объектов одинаково выра- женных свойств соотношение оценок их качества, вычисленных на основе усечен- ных деревьев, будет отличаться от анало- гичного соотношения, вычисленного при использовании полных деревьев. При этом неизменной остается только ранжировка объектов. Из этого вытекает, что применять усеченные деревья можно (и нужно) толь- ко тогда, когда в соответствии с ситуацией оценки решается задача ранжировки. Что касается квалиметрических оценок, кото- рые нужно иметь в шкале отношений, то для их определения обязательно исполь- зование не усеченных, а полных деревьев» [12, c. 111]. Это требование признают и авторы ме- тода «цена-качество» в публикации [8]: «Важной проблемой оценки качества яв- ляется формирование «дерева свойств». В состав дерева должны включаться все зна- чимые простые свойства. Если у сравни- ваемых объектов свойства одинаковые, то они всё равно должны включаться в состав свойств». Однако, во-первых, ни в одной предше- ствующей публикации [1–3, 5, 7] необхо- димость такого учета свойств не сформу- лирована. Во-вторых, в работе [8] сразу за ее признанием утверждается противопо- ложное – «включение свойств, являющихся одинаковыми для всех объектов, является излишним», сопровождаемое пояснением: «Если коэффициент качества будет менять- ся пропорционально у всех объектов, скор- ректированная цена не будет меняться». С этим утверждением трудно не согласить- ся, но остается невыясненным вопрос, в ка- ких условиях оценки «качество» объектов будет меняться пропорционально. Иными словами, авторы не раскрывают условия, в которых предложенная реализация квали- метрических процедур является корректной. В общем же случае квалиметрия утверж- дает: «Если решается задача упорядочения продукции по качеству (ранжирования) и не важно, насколько один образец превос- ходит другой, то можно исключить из струк- туры показатели, значения которых у всех образцов одинаковы» [14, c. 114]. «… как доказано в теоретической ква- лиметрии, это возможно при шкале рангов, но недопустимо, если нужна шкала отноше- ний» [15, с. 80]. Существенная разница в количествен- ных оценках «качества», получаемых при полном и усеченном дереве свойств, в пу- бликации [6] иллюстрируется примером из работы [10], близким по теме оценщикам недвижимости – оценке качества проекта квартиры. В силу объемности этого приме- ра приведем лишь заключительный абзац: «Следовательно, качественный вывод об относительном превосходстве одного из двух рассматриваемых вариантов не зави- сит от числа учитываемых свойств – в лю- бом случае лучшим оказался вариант Б. Но количественная оценка превосходства одного из вариантов (что и является в дан- ном случае целью квалиметрии) оказывает- ся тесно связанной с числом учитываемых свойств» [10, c. 103–104]. Оценка весомости свойств Особенностью методов, основанных на построении зависимости цена-качество, 18 Другая часть этого разброса не зависит от свойств объектов сравнения и связана с субъектами. 36 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ является необходимость оценки весомости каждого учитываемого свойства. Никакие другие методы сравнительного подхода к оценке стоимости не нуждаются в этой процедуре. В свою очередь, в квалиметрии эта задача признается наиболее трудной и важной в оценке «качества», так как пра- вильность обобщенной оценки качества в существенной степени зависит от коррект- ного определения весовых коэффициентов свойств [10, с. 68–69]. В стоимостной оценке трудности опреде- ления весовых коэффициентов обусловлены прежде всего отсутствием на рынке инфор- мации, позволяющей фиксировать вклады факторов в цены объектов (и тем самым в их «качество»). Все известные оценки подоб- ного влияния являются либо результатами моделирования (как правило, многомерного регрессионного) отдельных больших по тер- ритории рынков, либо «убеждениями» лиц, выступающих экспертами. Ситуация усу- губляется тем, что, даже имея «средние по рынку» данные о весомости влияния отдель- ных свойств на стоимость, их невозможно корректно применить к конкретной выборке аналогов, «качество» которых оценивается. Причина тому – отличие весомости одних и тех же свойств от выборки к выборке. Напри- мер, важнейшее по всему рынку свойство недвижимости «местоположение» может практически не оказывать влияния на раз- брос цен в выборке, содержащей близко рас- положенные друг к другу объекты. По край- ней мере это справедливо при учете лишь тех свойств, по которым объекты различают- ся, как это предполагается в публикациях [1– 3, 5, 7, 8]. Авторами указанных публикаций эта проблема не обсуждается, ее решение оставляется на усмотрение оценщика. Однако распространенная на практике и упоминаемая в работах [5, 7, 8] как объектив- ная процедура расчета весовых коэффици- ентов «с помощью процедуры Excel «Поиск решения» не обращается ни к данным моде- лирования рынка, ни к экспертным мнениям. Она сводится к формально-математической процедуре подбора весов свойств, обеспечи- вающих наилучшие показатели (R-квадрат, ошибку аппроксимации) при построении за- висимостей цена-качество. В условиях, когда уровни «качества» определяются субъектив- ными оценками по ненадлежащим процеду- рам (и не могут быть проверены рыночными данными), формальные критерии «согласия» не могут свидетельствовать о корректности полученной зависимости. «Объективность» такой процедуры так- же мнимая. Как уже отмечалось, при линей- ной свертке простых свойств и линейных же функциях их влияния на ПК зависимость цена-качество должна быть также линей- ной. Подбор нелинейных функций в такой ситуации лишен смысла. К тому же в усло- виях малого числа объектов сравнения и наличия в их ценах случайной составляю- щей, не связанной со свойствами объектов, применение оптимизационной процедуры «Поиск решения» может нарушать «истин- ный» порядок соотношения весов, устанав- ливая их в произвольных соотношениях. Для предотвращения этого при оптимиза- ции необходимо накладывать ограничения на соотношение весов, вытекающие из эко- номических гипотез 19. Однако чтобы наложить такие ограни- чения (или как минимум проверить полу- ченные после оптимизации соотношения между весами), необходимы рыночные дан- ные или экономические гипотезы о весомо- сти анализируемых свойств в рассматри- ваемой выборке. Первых в распоряжении оценщика нет (и не может быть), формули- ровать вторые он даже не пытается. Круг замыкается. Экспертный метод без экспертов? Формирование оценок отдельных свойств (факторов), а также их весовых ко- 19 Например, если из анализа используемой выборки используемые факторы могут быть обоснованно ран- жированы по своим весам (в порядке возрастания или убывания), то после оптимизации исходные ранги факторов должны сохраняться. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 37 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ эффициентов в обсуждаемых публикациях проводится на основе мнения оценщика, выступающего в качестве эксперта рынка недвижимости. При этом не оговаривается необходимость обработки мнений несколь- ких экспертов как одно из условий успеш- ной реализации экспертных методов. Так- же не предъявляется никаких требований к экспертам, участвующим в формирова- нии показателя «качество». В то же время теория квалиметрии ха- рактеризует экспертные способы следую- щим образом: «Экспертный метод – это метод решения задач, характеризующийся тем, что: 1) в решении участвует группа людей; 2) эти люди являются экспертами; 3) задача состоит в получении новой ин- формации; …; 6) решение базируется на опыте и интуи- ции экспертов, а не на непосредственных результатах расчетов или экспериментов. Решение задачи дается в форме коллек- тивного экспертного суждения, получае- мого на основе агрегирования индивиду- альных экспертных суждений, выносимых отдельными экспертами. …нижняя граница численности эксперт- ной группы для большинства сфер при- менения экспертного метода обычно со- ставляет семь человек, а верхняя граница может достигать численности в несколько сот экспертов» [12, с. 140–152]. «Компетентность эксперта должна рас- пространяться на объект оценки качества (профессиональная компетентность) и ме- тодологию оценки (квалиметрическая ком- петентность). … Квалиметрическая компе- тентность обеспечивает четкое понимание экспертом подхода к оценке качества про- дукции как к мере удовлетворения ею по- требностей людей; знание методов оценки качества, особенно экспертных методов; умение пользоваться различными типами оцениваемых шкал, различая при этом до- статочное число их градаций» [14, с. 34]. В контексте задач оценки стоимости при- влечение группы экспертов призвано обе- спечить представительство «мнения рын- ка» как центральной его тенденции, то есть минимизировать влияние субъективных предпочтений или стереотипов отдельных экспертов. Игнорирование же авторами обсуждаемых публикаций требования ква- лиметрической компетентности экспертов и отсутствие этой компетентности у оцен- щиков естественным образом объясняет бо?льшую часть недостатков обсуждаемых реализаций методов оценки на основе по- строения зависимости цена/качество. Выводы и предложения Подводя итоги, можно заключить, что методы, основанные на построении зависи- мости цена-качество, в том виде, в котором они предложены в публикациях [1–3, 5, 7, 8] и применяются сегодня в оценочной практи- ке, не имеют теоретического обоснования и могут приводить к корректным результатам оценки стоимости лишь случайно. Основанием для такого вывода прежде всего является следующее: • не сформулированы основные пред- посылки и условия корректного при- менения методов, основанных на оценке «качества» объектов и постро- ении зависимости цена-качество; • оценки свойств объектов измеряются в порядковой шкале, не отвечающей решаемой задаче выявления моно- тонной связи с ценами, измеренными в шкале отношений; • оценки свойств даются по формуле, описывающей линейные связи, без учета вида реальных зависимостей показателя «качество» от свойств; • эталонные и браковочные значения свойств назначаются исходя из уров- ней используемых объектов сравне- ния, без учета значений, достигаемых на рассматриваемом рынке; • при формировании обобщенного по- казателя качества не учитываются свойства, которые влияют на форми- 38 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ рование «качества», но по которым объекты сравнения не имеют суще- ственных различий (используется усе- ченное дерево свойств); • экспертные оценки формируются од- ним «экспертом» – оценщиком, как правило, даже не знакомым с основа- ми квалиметрии. Представляется, что для корректной оценки стоимости на основе построения за- висимости цена-качество необходимо: • перед применением методов, свя- занных с оценкой «качества», осво- ить требования теории квалиметрии к формированию оценки качества в шкале отношений; • привлекать к проведению оценки ка- чества хотя бы минимально необхо- димое число экспертов, обладающих «квалиметрической компетентно- стью»; • строить иерархическое дерево свойств объектов сравнения, доводя их до «простых», хорошо измеряемых свойств. Использовать полное дере- во существенно влияющих на «каче- ство» свойств, включая свойства, по которым объекты сравнения можно считать одинаковыми; • получать экспертные оценки влияния свойств объектов на «качество» в шкале отношений с учетом реального, в большинстве своем нелинейного ха- рактера влияния, а также корректного назначения эталонных и браковочных значений; • обосновывать ранги весов влияния свойств на «качество» в конкретной используемой выборке объектов срав- нения и не допускать изменения пер- воначального ранжирования свойств по их весу при «оптимизации» весов; • при применении линейной свертки оценок влияющих свойств и их «ве- сов» использовать линейную зави- симость цена-качество. Нелинейные зависимости применять лишь при надлежащем их обосновании. Также необходимо учитывать общеиз- вестные рекомендации применения экс- пертных методов 20. В оценке стоимости их место видится на пассивных рынках – в условиях острого дефицита рыночных данных. На активных рынках, где объем ин- формации позволяет использовать методы оценки с существенно меньшей долей субъ- ективных суждений и большей степенью обоснованности и проверяемости, эксперт- ные методы могут и должны играть лишь вспомогательную роль. В заключение еще раз процитируем основателей теории квалиметрии: «Следует отметить, что некоторые мето- дики и способы оценки качества создают почву для скепсиса. Недопустимое упро- щенчество иногда провозглашается как их основное достоинство. … Такое положение может привести, и в некоторых отношениях приводит, к дискредитации самой идеи ком- плексной оценки качества» [10, с. 101–102]. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Кузнецов Д. Д., Синочкина И. С. Ква- лиметрическое моделирование ставок арендной платы // Проблемы недвижимо- сти. 1999. Вып. 1. URL: http://www.spbgpudreem.ru/rclub/magazine/cntnt.pdf 2. Кузнецов Д. Д. Техника метода срав- нения продаж: от качественных корректи- ровок – к квалиметрической модели // Про- блемы недвижимости. 1999. Вып. 4. URL: http://www.ocenchik.ru/site/met/kuznetsov.zip (http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/magazine/ cntnt.pdf). 3. Антонов А. В., Вечер Н. Ф., Кузнецов Д. Д. Квалиметрическое моделирование объектов коммерческой недвижимости с целью принятия инвестиционных решений. URL: http://www.ddk-spb.ru/ftpgetfile.php?id=29 20 Экспертный метод не должен применяться, если имеются аналитические или экспериментальные методы, с помощью которых проблема может быть решена с меньшими затратами или более точно [12, с. 142]. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 39 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ 4. Вовк А. С., Козин П. А., Кузнецов Д. Д. Рекомендации по оценке активов для целей залога (версия 1) : утверждены Комитетом по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада 23 июня 2014 года, Советом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщи- ков «Сообщество профессионалов оцен- ки» 28 августа 2014 года. Санкт-Петербург, 2014. URL: http://www.cpa-russia.org/upload/ file/RPO_16092014_veb.pdf 5. Гаврилова А. С. Использование квали- метрической модели в сравнительном под- ходе // Вопросы оценки. 2015. № 02 (80). 6. Баринов Н. П., Аббасов М. Э. Метод квалиметрического моделирования. Гра- ницы применения // Вопросы оценки. 2016. № 01(83). URL: http://www.cpa-russia.org/ information-for-appraisers/methodology2/ (http://www.labrate.ru/articles/2016-barinovabbasov.pdf). 7. Гаврилова А. С. Использование ква- лиметрической модели при применении сравнительного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7 (178). 8. Козин П. А., Кузнецов Д. Д. Сравни- тельный анализ методов сравнения объ- ектов недвижимости. URL: http://www. cpa-russia.org/information-for-appraisers/ methodology2/ 9. Большой Энциклопедический сло- варь. М., 2000. URL: http://dic.academic.ru/ dic.nsf/enc3p/152030 10. Азгальдов Г. Г., Райхман Э. П. О ква- лиметрии. М. : Издательство стандартов, 1973. URL: http://www.labrate.ru/azgaldov/ azgaldov_raikhman_about_qualimetry-1973. pdf 11. Орлов А. И. Эконометрика : учебник. М. : Издательство «Экзамен», 2002. URL: http://www.aup.ru/books/m153/ 12. Азгальдов Г. Г. Теория и практика оценки качества товаров. Основы квалиме- трии. М. : Экономика, 1982. URL: http://www. labrate.ru/azgaldov/azgaldov_theory_and_ practice_of_quality-assessment.pdf 13. Азгальдов Г. Г., Костин А. В., Садовов В. В. Квалиметрия: первоначальные сведе- ния : справочное пособие с примером для АНО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов», М. : Выс- шая школа, 2011. URL: http://www.labrate.ru/ kostin/051326.pdf 14. Райхман Э. П., Азгальдов Г. Г. Экс- пертные методы в оценке качества то- варов. М. : Экономика, 1974. URL: http:// www.labrate.ru/azgaldov/expert_methods_in_ evaluating_the_quality_1974.pdf 15. Азгальдов Г. Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектирова- нии. М. : Стройиздат, 1989. URL: http://www. labrate.ru/azgaldov/qualimetry_in_architectur al_and_structural_design.pdf Другие книги из этого раздела Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости Актуальные проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимости Повышение эффективности управления объектами недвижимости муниципальных образований на основе государственной кадастровой оценки Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости Актуальные проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимости Повышение эффективности управления объектами недвижимости муниципальных образований на основе государственной кадастровой оценки


	© 2002 - 2024 RefMag.ru