RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Заказ работ:




Предлагаю экспертную и репетиторскую помощь, консультации и рекомендации по решению задач, тестов, по контрольным, курсовым и дипломным, по антиплагиату. Сергей.
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
Вконтакте: vk.com/refmag.

Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Пример работы

Этапы оценки оценки стоимости

Похожие работы:

Описание процесса исследования при оценке стоимости предприятия бизнеса

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

  1. Сбор общих данных и их анализ. На данном этапе были проанализированы данные характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на стоимость объекта в масштабе города и места расположения объекта;

  2. Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам. Сбор данных осуществлялся путем изучения и анализа соответствующей документации, цен предложения на рынке недвижимости по аналогичным объектам недвижимости;

3) Применение трех подходов оценки объекта. Для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три подхода (затратный, сравнительный и доходный), являющиеся стандартными, принятыми правительством Российской Федерации.

Согласно Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.1996г. №256, определение рыночной стоимости объекта оценки необходимо проводить тремя подходами с целью получения достоверного вывода о стоимости. Такими подходами являются:

  • затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний;

  • сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах;

  • доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;

  1. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах сведены воедино;

5) Составление исследования.

Объём и этапы исследования в оценке недвижимости

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

Оценочный этап процедуры в оценке предприятия

оценки стоимости предприятия

На этом этапе проводится выполнение необходимых расчетных процедур, предусмотренных избранными методами оценки бизнеса. Более подробно данный этап будет рассмотрен в следующих главах.

При определении рыночной стоимости предприятия (бизнеса) в соответствии со «Стандартами оценки» должны использоваться три различных метода определения стоимости – затратный, сравнительный и доходный, внутри которых могут быть различные подходы и варианты расчетов.

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном случае.

Каждый из методов выделяет особые характеристики предприятия, однако их совместное применение позволяет достаточно объективно определить величину стоимости действующего предприятия.

Содержание указанных методов заключается в следующем.

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Суть затратного подхода состоит в поэлементной оценке активов и обязательств предприятия. При этом каждый актив

оценивается по рыночной стоимости. Переоценку активов (здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) по рынку проводят ввиду того, что их рыночная стоимость может отличаться от балансовой в силу действия инфляции, изменения конъюнктуры рынка и других факторов. Затем определяется рыночная стоимость обязательств. Рыночная стоимость собственного капитала предприятия будет равна разнице между рыночной стоимостью его активов и рыночной стоимостью обязательств. Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Второй метод, используемый при оценке стоимости предприятия, называют сравнительным. Суть метода заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. То есть, сравнительный метод в оценке предполагает, что ценность активов предприятия определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть достаточно полная и достоверная информация либо о рынке акций предприятий, аналогичных оцениваемому, либо о сделках с предприятиями-аналогами.

Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, то есть превращение доходов в капитал. Доходный метод учитывает перспективы развития предприятия и основывается на прогнозе будущих доходов и расходов. Данный метод при оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.

Метод капитализации дохода – это метод преобразования величины дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от предприятия. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход, чистый доход и др.

Подготовительный этап в оценке предприятия

Выбор стандарта стоимости и методов оценки.

Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими стандартами стоимости. Затем, когда определен необходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае.

Подготовка информации для проведения оценки.

К информации, используемой в процессе оценки, предъявляются следующие основные требования: достоверность, комплексность, точность.

В соответствии с определенными методами оценки определяется набор и объем необходимой информации. Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая компания, фондовый рынок, различная статистическая информация, маркетинговые исследования и так далее.

Эта информация должна охватывать:

– характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу;

– общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития;

– финансовую информацию о предприятии за предыдущие годы;

– активы и обязательства предприятия;

– общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущее состояние;

– экономические факторы, оказывающие влияние на данное предприятие;

– состояние рынка капиталов как источника необходимой информации, например, о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и поглощениях компаний;

– данные о предыдущих сделках с участием оцениваемого предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или его акций;

– другую информацию, которую оценщик сочтет имеющей отношение к проведению оценки.

Как видно, при проведении оценки бизнеса необходимо использовать ретроспективную учетную информацию (бухгалтерскую отчетность) и текущие финансово-экономические показатели компании. Ретроспективная оценка – это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.

На стоимость влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка достоверна только на определенную дату.

Время учета используемых данных и момент оценки между собой не согласованы. Расхождение данных во времени создает условия для появления в них различного рода искажений. Среди них можно назвать изменение стандартов учета

исходных данных, деноминацию денежных единиц, колебания курса валют, структурные изменения цен и др. Эти несоответствия порождают проблему корректировки всей используемой финансовой и бухгалтерской отчетности с целью приведения их к общему временному эталону, в роли которого выступает момент оценки.

Приведение и корректировка финансовой отчетности может включать в себя:

– приведение финансовой информации об оцениваемой компании и компаниях-аналогах к единой основе;

– пересчет отчетных стоимостей в текущие;

– корректировка статей доходов и расходов таким образом, чтобы они достаточно полно характеризовали результаты деятельности компании за продолжительный период времени;

– учет нефункционирующих активов и обязательств и связанных с ними доходов и расходов.

Приведение финансовой отчетности к единой основе – трансформация отчетности.

В пределах государственной системы бухгалтерского учета компания всегда имеет свободу выбора методов ведения бухгалтерского учета. Этот выбор закрепляется в приказе «Об учетной политике предприятия» сроком на один год и может изменяться в течение ряда лет. Принцип составления бухгалтерской отчетности не требует отражения реальной рыночной стоимости тех или иных активов предприятия. В такой ситуации компании предпочитают использовать те методы ведения бухгалтерского учета, которые позволят минимизировать налоги.

Оценка бизнеса требует получения стандартизированных данных, отражающих реальное рыночное и экономическое положение фирмы. Вследствие этого используемую бухгалтерскую отчетность компании необходимо привести к единому стандарту учета.

Поскольку российское законодательство не предоставляет стандарты на составление такого рода финансовых документов, а российские инвесторы не выработали единого общепринятого стандарта приведения отчетности предприятия

для отражения его рыночного состояния, то возможным вариантом является приведение отчетности к стандартам IAS /GAAP / FRS.

Корректировка используемой информации на инфляцию.

Рыночная стоимость обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и в рынках могут сильно повлиять на стоимость объекта.

Оценка предприятия должна базироваться на реальных (очищенных от влияния инфляции) значениях используемых показателей. В условиях значительного изменения цен учетные значения стоимостных показателей существенно отличаются от их реальных значений. Таким образом, использование учетных данных требует их корректировки с учетом динамики цен, т.е. инфляции (или дефляции) и структурного изменения цен. Однако в современных условиях экономики РФ основным является искажающее влияние инфляции.

В теории финансового менеджмента существуют два альтернативных пути корректировки (очищения) показателей на влияние инфляции:

– прямая корректировка активов и денежных сумм на значения инфляционных показателей;

– учет влияния инфляции на активы и денежные суммы посредством включения в процедуру дисконтирования инфляционных показателей.

В промышленно развитых странах с нормальным темпом инфляции различия в значениях итоговых показателей при использовании указанных показателей являются незначительными. В странах с большими темпами инфляции или гиперинфляцией появляются различия в значениях итоговых показателей в зависимости от выбора того или иного подхода корректировки на инфляцию. При проведении оценки в РФ предпочтительнее использование методов, основанных на прямой корректировке денежных сумм на значения инфляционных показателей.

Более того, инфляция оказывает различное влияние на величины типа потока (выручка, прибыль, ввод фондов и т.п.) и на величины типа запаса (активы всех видов). Кроме того, искажение различных показателей связано с неодинаковостью условий их формирования в системе учета. В соответствии с итогами исследования корректировка учетных и проектных данных различного типа, необходимых для финансово-экономических расчетов и прогнозов, должна проводиться раздельно.

В качестве значений инфляционных показателей в зависимости от области действия компании могут использоваться: индекс цен предприятий производителей, индекс потребительских цен, значения девальвации основной валюты, или индекс цен может быть рассчитан для конкретной компании.

Оценка финансового положения компании.

В процессе оценки бизнеса возникает необходимость предварительной проверки его финансового положения. Такая проверка позволяет получить важные справочные сведения об оцениваемой компании и выполнить расчет значенийкорректировочных показателей, необходимых для нахождения конечной стоимости бизнеса.

Для оценки финансового положения компании необходимо выбрать модель, позволяющую:

– учитывать выбранную модель корректировки показателей на влияние инфляции;

– отражать финансовое положение компании на момент оценки;

– установить соответствие финансового состояния требованиям экономической безопасности компании;

– определить излишек (дефицит) оборотного капитала компании.

Методика оценки финансового положения компании для целей оценки бизнеса может быть основана на одном из трех основных подходов.

Первый подход основан на использовании первичной информации по всем финансовым потокам. Он предполагает организацию дифференцированного учета всех долговых обязательств по срокам их погашения. Параллельно устанавливается интенсивность будущих денежных поступлений и проверяется их достаточность на отдельные моменты времени. Систематизация этих сведений весьма трудоемка и реально осуществима только в компаниях, ведущих управление финансовыми потоками.

Второй подход основан на использовании специального баланса ликвидности, который позволяет устанавливать финансовое положение предприятия. При составлении баланса ликвидности все статьи бухгалтерского баланса перегруппировываются в зависимости от скорости их оборота. Сопоставляя части активов, реализуемых к определенному сроку, с частями пассивов, которые к этому же сроку должны быть оплачены, устанавливается величина платежного излишка или платежного дефицита на определенный момент.

Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный момент времени. Это могут быть показатели ликвидности, показатели финансовой зависимости или автономии, показатели финансовой устойчивости и т.д. Практическое использование любого варианта показателей связано с установлением критического уровня, позволяющего классифицировать финансовое положение предприятия с точки зрения платежеспособности. Поскольку показатели служат лишь индикаторами и не позволяют прямо устанавливать степень платежеспособности, то этот метод не гарантирован от отсутствия ошибок. Однако в большинстве случаев он позволяет получить правильный диагноз истинного финансового положения предприятия, имеющий достаточную точность для его включения в последующую процедуру оценки предприятия. Также к достоинствам этого метода следует отнести высокую степень формализованности.

Оценка рисков компании

В любой хозяйственной деятельности всегда существует опасность потерь, вытекающая из специфики тех или иных хозяйственных операций. Опасность таких потерь представляет собой коммерческие риски. Составной частью коммерческих рисков являются финансовые риски. Они связаны с вероятностью потерь каких-либо денежных сумм или их недополучением. Финансовые риски – это спекулятивные риски. Инвестор, осуществляя венчурное инвестирование капитала, заранее знает, что для него возможны только два вида результатов: доход или убыток.

Для целей оценки бизнеса риск следует определить как степень неопределенности, связанной с получением ожидаемых в будущем доходов, иными словами, это опасность недостижения (отклонения) планируемого объема ожидаемых будущих доходов или риск нереализации прогноза.

При определенном уровне ожидаемых будущих доходов рынок заплатит за бизнес больше в том случае, если вероятность этих доходов выше. Другими словами, при определенном уровне ожидаемой будущей прибыли (или денежного потока, дивидендов и т.п.) чем ниже риск, тем выше текущая стоимость бизнеса.

Существует два подхода к трактовке элементов риска при проведении оценки:

  1. Учет риска путем использования более высокой ставки дисконта при оценке ожидаемого потока, с тем, чтобы отразить требуемую доходность как вознаграждение за риск;

  2. Проведение понижающей корректировки ожидаемого будущего потока (денежного потока, прибыли, дивидендов и т.п.) с тем, чтобы отразить эту неопределенность.

Американскими учеными Бирманом и Шмидтом убедительно показано, что теоретически более верным вариантом учета элемента риска является приведение ожидаемого будущего дохода к тому, что они назвали «скорректированным на определенность эквивалентом». Они рекомендуют вносить поправки в ожидаемый поток с помощью коэффициента, который отражает вероятность получения данного потока. Затем появляется возможность применить один и тот же дисконт (показатель стоимости капитала) для оценки всех альтернативных инвестиционных решений.

Однако на практике подход к учету риска путем использования более высокой ставки дисконтирования является наиболее часто применяемым. Экономический смысл используемого увеличения ставки дисконтирования заключается в поиске некоторого дополнительного дохода, превышающего безрисковую ставку как компенсацию за риск владения этими активами. Этот подход представлен двумя наиболее распространенными моделями САРМ / АРТ и кумулятивным методом.

Последовательность действий расчета рыночной стоимости объекта оценки

Структура отчета соответствует логике проведения процедуры оценки:

В первом разделе определено задание на оценку; приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы; объяснены профессиональные термины; указаны стандарты и нормативные документы, использованные в ходе оценки, а также описана последовательность действий при определении стоимости объекта оценки.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам, дана характеристика общей экономической ситуации в России, характеристика отрасли, использующей оцениваемое оборудование, а также дано описание объекта оценки.

Третий раздел Отчета непосредственно посвящен оценке стоимости объектов оценки.

В соответствии с Российскими стандартами оценки для определения стоимости оцениваемого объекта была рассчитана:

• стоимость замещения – в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнения с аналогом;

• стоимость воспроизводства – в рамках затратного подхода методом индексации с помощью ценовых индексов затратного типа;

• в рамках доходного подхода Оценщик не располагает необходимыми данными по Объекту оценки, поэтому данный подход не применяется для оценки рыночной стоимости поломоечной машины RA55R40.

Сравнительный подход базируется на утверждении, что рыночная стоимость объектов, находящихся в одной стране и регионе и имеющих сходные производственно-эксплуатационные характеристики, будет различаться незначительно. Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках купли-продажи. Второе условие – это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой Оценщику.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение (изготовление) идентичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. С помощью затратного подхода рассчитывают стоимость воспроизводства оцениваемого объекта.

Доходный подход основан на определении текущей стоимость оцениваемого объекта как совокупности будущих доходов от его использования. При применении доходного подхода соблюдается принцип наиболее эффективного использования, согласно которому стоимость оборудования определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрывается его функциональные возможности. Для применения данного подхода была собрана информация по рынку оборудования. После отбора первичной информации по функциональным свойствам была сделана вторичная выборка по качественным параметрам оцениваемого оборудования и проведены необходимые корректировки на параметры и сопоставимость. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оборудования, как если бы оно выставлялось на продажу на открытом и конкурентном рынке.

Согласование результатов, полученных различными методами и выведение итоговой величины проводились методом рангов.

Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку бизнеса

Эта стадия оценки состоит из следующих этапов:

    1. Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией.

2. Определение исходной информации и источников информации.

3. Определение состава группы экспертов-оценщиков.

4. Составление задания на оценку и составление календарного плана.

Процедура оценки недвижимого имущества

ФСО №1 п.16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно являться неотъемлемой частью договора на оценку.

ФСО №1 п.17 Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Технология и этапы оценки стоимости предприятия

Процесс оценки стоимости предприятия – это сложный трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Весь процесс оценки предприятий можно разделить на семь основных стадий:

    1. Определение проблемы

Данная стадия оценки подразделяется на следующие этапы:

    1. Идентификация предприятия.

2. Выявление предмета оценки.

3. Определение даты оценки.

4. Формулирование целей, функций оценки, определение вида стоимости.

5. Ознакомление Заказчика с ограничительными условиями.

Этапы затратного подхода и их последовательность в оценке

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

    1. Анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

2. Определение стоимости земельного участка;

    1. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

    2. Определение износа;

    3. Расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

    4. Расчет общей стоимости объекта собственности предприятия;

Вопросы для самоконтроля:

  1. Сущность затратного подхода.

  2. Методы оценки восстановительной стоимости.

  3. Какие этапы затратного подхода и последовательность их выполнения Вы знаете?

  4. Какие способы определения износа Вы знаете?

  5. Методы определения совокупного износа.

  6. Дайте определения срока «физической жизни» и срока «экономической жизни».

  7. Как рассчитывается физический износ неустраняемый?

Тесты:

  1. Какой принцип лежит в основе затратного подхода:

а) иерархии

б) равновесия

в) конкуренции

г) замещения.

  1. Формой, какого износа является устаревание конструкции (дизайна):

а) физического

б) функционального

в) внешнего

г) экономического.

  1. Износ может быть разделен на две категории:

а) внутренней и внешней

б) устранимый и неустранимый

в) наблюдаемый и рассчитываемый

г) все перечисленное выше.

Этапы оценки объектов недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком.

На этапе определения проблемы осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

? объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

? проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

? устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

? указываются цели оценки объекта;

? устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

? формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе предварительного осмотра и составления плана оценки определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

На этапе сбора и проверки данных оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

? правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

? данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

? информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

? информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристика самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

Этап применения подходов к оценке включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке (п. 1.6). Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных результатов. Согласование результата оценкиэто получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

? установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

? анализ рынка, к которому относится объект оценки;

? выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

? обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

? составление и передача заказчику отчета об оценке.

Этапы процедуры оценки в оценке предприятия

В процессе оценки стоимости бизнеса можно выделить три основных этапа:

– подготовительный этап;

– оценочный этап;

– заключительный этап.

Этапы процедуры оценки земли и содержание отчета об оценке стоимости

19.1. Процедура оценки стоимости земли соответствует общей процедуре оценки стоимости недвижимого имущества.

19.2. Она состоит из следующих этапов:

  • определение задания;

  • предварительный анализ, отбор и сбор данных;

  • анализ наиболее эффективного использования;

  • выбор методов и расчет стоимости земли (земельного участка);

  • согласование показателей стоимости, полученных разными методами, и окончательный расчет стоимости;

  • подготовка отчета об установленной стоимости (если оценка стои­мости земли является самостоятельным заданием).

19.3. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

19.4. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Например, в приложениях к отчету можно привести копии материалов, полученных из Интернет источников, копии документов, предоставленных заказчиком, и иную информацию, которая может использоваться при защите в различных инстанциях полученных результатов.

19.5. Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России вотчет рекомендуется включать:

  • описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

  • описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка;

  • фотографии земельного участка и его улучшений (лучше не цифровую);

  • характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

  • установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

19.6. В отчете оценщик также обязан в случае неприменения методов одного из трех оценочных подходов обосновать отказ от его использования. В случае использования методов, не отраженных в отечественных нормативно-правовых документах, регламентирующих процедуры оценки стоимости, в отчете целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

19.7. Во избежание претензий со стороны заказчика в отчете также целесообразно ясно указать цель, для которой проводится оценка стоимости, ее предполагаемое использо­вание, вид определяемой стоимости. Кроме того, необходимо четко сформулировать допущения, при которых проводился расчет стоимости, указать дату, на которую проводится оценка стоимости, и дату составления отчета, а также иную необходимую информацию, обеспечивающую разумную интерпретацию полученных результатов.

  1. Этапы процесса оценки недвижимости

    Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости.

    Этап 1. Определение задачи оценки.

    • идентифицируется оцениваемыйобъект (фиксируется местоположение, физический состав, статус);

    • устанавливается цель оценки;

    • устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, ин­вестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

    • устанавливаются оцениваемые имущественные права;

    • устанавливается дата оценки.

    Этап 2. Составление плана работ и договора на проведение оценки.

    • график работ по оценке;

    • источники и способы сбора информации;

    • затраты на сбор и обработку информации;

    • оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­бранному виду оценочной стоимости;

    • вознаграждение оценщика;

    • составляется договор на оценку

    Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

    Этап 3. Сбор и анализ информации.

    • осмотр объекта и прилегающей территории;

    • юридическое описание объекта недвижимости;

    • физические характеристики и местоположение;

    • экономическая информация;

    • проверка достоверности собранной информации;

    • анализ и обработка информации.

    Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

    4.1. Анализ земельного участка как условно свободного

    4.2. Анализ земельного участка с улучшениями

    Проводится обоснование реализации выбранных вариантов (см. тему 7).

    Этап 5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

    Доходный подход.Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может при­нести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

    Сравнительный подход. Основан на сопоставле­нии оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно про­данных на рынке.

    Затратный подход. Оценочная стоимость определяется ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

    Этап 6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

    • проверка полученных данных о величине стоимости;

    • проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

    • выведение итоговой стоимости.

    Этап 7. Составление отчета об оценке

    Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В отчете об оценке должны в обязательном порядке быть указаны13:

    • дата составления и порядковый номер отчета;

    • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

    • место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

    • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

    • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

    • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

    • дата определения стоимости объекта оценки;

    • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

    Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.

    Этапы становления финансов

    Финансы являются одновременно и исторической категорией, так как имеют свои стадии возникновения, развития, т.е. они видоизменяются во времени. Можно выделить два основных этапа развития финансов. Первый - это так называемая неразвитая форма финансов. Она характеризуется непроизводительным характером, так как основная масса денежных средств (2/3 бюджета) расходовалась на военные цели и практически не оказывала влияния на экономику. Еще одной характерной чертой этого периода была узость финансовой системы. Она состояла практически из одного звена - бюджетного. Количество финансовых отношений было ограничено и все они были связаны с формированием и использованием бюджета.

    В настоящее время повсеместно, независимо от политического и экономического устройства того или иного государства, финансы вступили в новую стадию своего развития. Это обусловлено тремя основными причинами: многозвенностью финансовых систем, высокой степенью воздействия на экономику, большим разнообразием финансовых отношений. Во всех странах произошло огосударствление значительной части национального дохода. Если в начале XX века в ведущих странах перераспределялось через финансовую систему 9-18% национального дохода, то сейчас этот показатель составляет 30 - 50 и даже 70%. Располагая огромными фондами денежных средств, правительства многих государств, международные финансовые организации оказывают существенное воздействие на процесс воспроизводства. Они применяют различные приемы и методы прямого и косвенного регулирования экономики. Расширилась сама сфера финансовых отношений. Государство стало аккумулировать не только ресурсы бюджетной системы, но и многочисленных внебюджетных фондов.

    Наконец, значительное развитие получили финансы предприятий различных форм собственности. В развитых странах ведущей организационно-правовой формой бизнеса стали корпорации. Это объясняется тем, что выпуск акций явился одной из мощных форм мобилизации капитала, позволяющей трансформировать денежные сбережения в производственные инвестиции. Без акций, облигаций, банковских кредитов и других инструментов финансового рынка фирмы должны были бы находиться на самофинансировании, что резко ограничивает возможности их роста. Вот почему вопросы финансового менеджмента (т.е. наиболее эффективного управления финансовыми ресурсами фирм) приобретают в современных условиях исключительно важное значение.

    Между тем в России до последнего времени наблюдалась естественная для экономики административного типа девальвация роли финансов в общественном сознании. Консервация неуважительного отношения к финансовой системе, отдельные попытки изменить ее путем мелкого ремонта привели только к дальнейшему расстройству финансов и денежного обращения. Недооценка финансов как инструмента управления экономикой породила напряженное финансовое состояние предприятий и отраслей народного хозяйства, дефицитность бюджетов различных уровней. Эмиссия и инфляция в нашей стране достигли в 90-х годах прошлого века колоссальных размеров и стали с трудом поддаваться регулированию со стороны государства. В таких финансовых условиях никакая экономическая система не способна эффективно и устойчиво функционировать и неизбежно переходит в кризисное состояние, выход из которого весьма длителен и проблематичен.

    Об этом свидетельствует и некоторый положительный опыт преобразований в данной сфере, наблюдаемый в последние годы. Связан он, однако, почти исключительно с благоприятной внешнеэкономической конъюнктурой.

    Список литературы и источников

    1. ИПО. Оценка КФИ (варианты 1-43)
    2. Билет №34 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
    3. Билет №40 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
    4. Билет №29 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
    5. Билет №23 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
    6. Билет №6 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
    7. Билет 9
    8. Билет №17 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
    9. Билет №18, оценка КФИ
    10. Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов, ИПО, Билет 10
    11. Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов, Билет 3
    12. Оценка стоимости КФИ, ИПО, Билет 11
    13. Оценка стоимости КФИ, ИПО, Билет 1
    14. Вопросы по курсу Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов (на примере Банка), вариант 2

    Другие похожие работы





© 2002 - 2019 RefMag.ru