Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Экономические и юридико-технические аспекты сохранения, владения и оценки стоимости памятников архитектуры
Афанасьева Р.Р., Цацулин А.Н. Экономические и юридико-технические аспекты сохранения, владения и оценки стоимости памятников архитектуры // Вестник Национальной академии туризма. 2016. № 4 (40). С. 100-106.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Экономические и юридико-технические аспекты сохранения, владения и оценки стоимости памятников архитектуры"100 ВЕСТНИК НАТ N0 4 (40) октябрь-декабрь 2016 ЛИТЕРАТУРА 1. Государственная программа Российской Федерации «Развитие образования» на 2013–2020 годы. URL: http://xn--80abucjiibhv9a.xn--p1ai/%D0%B4%D0%BE %D0%BA%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%8B/4106 (дата обращения: 07.12.2016). 2. Шереги Ф.Э., Арефьев А.Л., Ключарев Г.А., Тюрина И.О. Численность обучающихся, педагогического и профессорско-преподавательского персонала, число образовательных организаций Российской Федерации (Прогноз до 2020 года и оценка тенденций до 2030 года). М.: Институт социологии РАН, Центр социального прогнозирования и маркетинга, 2015. 270 с. URL: http://dinsoc.isras.ru/fi les/File/publ/Prognoz_2015_august_001_288_ispr.pdf (дата обращения: 08.12.2016). 3. Число турпакетов, реализованных населению // ЕМИСС. Государственная статистика. URL: https://www.fedstat.ru/indicator/31605# (дата обращения: 08.12.2016). 4. Доклад «О развитии туризма в Российской Федерации» / Государственный совет Российской Федерации. URL: http://www.c-inform.info/userdata/fi les/%D0% B4%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%20%D0%9E%20%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B2%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%B8%20%D1%82%D 1%83%D1%80%D0%B8%D0%B7%D0%BC%D0%B0%20%D0%B2%20%D0%A0%D0%A4.pdf (дата обращения: 12.12.2016). 5. Маринин М.М. Туристские формальности и безопасность в туризме. М.: Финансы и статистика, 2004. 144 с. URL: http://tourlib.net/books_tourism/marinin05.htm (дата обращения: 12.12.2016). 6. Стратегия развития туризма в Российской Федерации на период до 2015 г. М.: ИИЦ «Статистика России», 2008. 95 с. 7. Атлас новых профессий. URL: http://atlas100.ru/catalog/turizm-i-gostepriimstvo/ (дата обращения: 14.12.2016). ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СМЕЖНЫХ С ТУРИЗМОМ ОТРАСЛЕЙ УДК 338.5.01 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ЮРИДИКО-ТЕХНИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СОХРАНЕНИЯ, ВЛАДЕНИЯ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПАМЯТНИКОВ АРХИТЕКТУРЫ ECONOMIC AND LEGAL-TECHNICAL ASPECTS OF PROTECTION, OWNERSHIP AND VALUATION OF LISTED BUILDINGS Р.Р. АФАНАСЬЕВА, аспирант кафедры финансового менеджмента Северо-Западного ин- ститута управления РАНХиГС при Президенте РФ, г. Санкт-Петербург, [email protected] А.Н. ЦАЦУЛИН, профессор кафедры экономики и предпринимательства Балтийской академии туризма и предпринимательства, доктор экономических наук, профессор, г. Санкт-Петербург, [email protected] АННОТАЦИЯ. В статье обсуждаются проблемы, связанные с охраной и оценкой пе- тербургских зданий – памятников архитектуры, находящихся под охра- ной государства, обладающих соответствующим охранным статусом – «памятник истории и культуры». Рассмотрены также технические вопросы включения в рыночную стоимость объекта недвижимости фактора «историческая репутация» при трёх классических подходах к оценке: затратном, доходном и сравнительном. Особый интерес представляет вопрос формирования стоимости объекта в целях стра- хования Исаакиевского собора, включённого в Список памятников Всемирного наследия ЮНЕСКО. В условиях отсутствия надлежащего методического обеспечения оценки стоимости памятников архитекту- ры авторы статьи пытаются построить алгоритм и процедуру опреде- ления страховой стоимости Исаакиевского собора. КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА. Исаакиевский собор, архитектурный шедевр, Перечень объектов куль- турного и природного наследия ЮНЕСКО, объект недвижимости, сто- имость недвижимости, пучок прав, подходы к оценке бизнеса, здание- памятник, памятник истории и культуры, охранный статус, страховая стоимость. R.R. AFANASIEVA, Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, North-West Institute of Administration, Saint Petersburg Branch, Department of Financial Management, Graduate student, Saint Petersburg, [email protected] A.N. TSATSULIN, Baltic Academy of Tourism and Entrepreneurship, Department of Economics and Entrepreneurship, Doctor of Economic Sciences, Professor, Saint Petersburg, [email protected] ABSTRACT. The article discusses the problems related to the protection and valuation of the Saint Petersburg listed buildings, which are under state protection, with appropriate protection status – «a monument of history and culture». It also considers the technical issues of inclusion of the factor «historical reputation» in the market value of the property with three classical approaches to the evaluation – cost, income and comparative. Of particular interest is the formation of an object cost for purposes of insurance of St. Isaac’s Cathedral, included in the UNESCO’s List of the World Cultural and Natural Heritage. In the absence of a proper methodical maintenance of cost valuation of listed buildings, the authors of the article try to create an algorithm and a procedure for determination of the insurance cost of St. Isaac’s Cathedral. KEYWORDS. Saint Isaac’s Cathedral, architectural masterpiece, UNESCO’s List of the World Cultural and Natural Heritage, property, property value, bundle of rights, approaches to business assessment, listed building, historical and cultural monument, protection status, insurance cost. Входит некто православный, говорит: «Теперь я главный. У меня в душе Жар-птица и тоска по государю. Скоро Игорь воротится насладиться Ярославной. Дайте мне перекреститься, а не то в лицо ударю». И. Бродский, 1986 Введение Самой скандальной городской новостью прошлого года, породившей брожение в умах горожан, стало безапелляционное требова- ние Санкт-Петербургской епархии Русской православной церкви (РПЦ) о передаче ей в собственность Исаакиевского кафедрального собора. В результате переговоров состоялось предметное обсуждение позиции официальных представителей РПЦ и православных активи- стов-общественников, выступающих за немед- ленную передачу этого выдающегося памят- ника архитектуры, со своими оппонентами из инициативной группы озабоченных граждан и культурной общественности. Как выяснилось, аргументы сторон в ходе дискуссии никого не убедили. Администрация города некоторое время вы- держивала паузу и безмолвствовала, в отличие от городской избирательной комиссии, где опе- ративно прошло заседание, на котором была ВЕСТНИК НАТ N0 4 (40) октябрь-декабрь 2016 101 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СМЕЖНЫХ С ТУРИЗМОМ ОТРАСЛЕЙ рассмотрена сама идея и заявка группы депута- тов и деятелей культуры на проведение общего- родского народного референдума о передаче со- бора. При анализе пакета документов, который подали эти единомышленники, обсуждалась формулировка вопроса, на который предстояло отвечать горожанам. Но финансовые проблемы города, немощный бюджет субъекта федерации не позволили такой референдум провести, а губернатор официально отказал РПЦ в её не- обоснованных притязаниях. Но поставлена ли точка в этой дискуссии? Разумеется, нет, и яростная борьба за Собор продолжается уже в текущем 2016 году. Суд в Петербурге 4 апреля 2016 г. отклонил иск активистов – представителей организации «Священная лига Святого Георгия» – на отказ городских властей немедленно передать Иса- акиевский собор РПЦ, сославшись на ошибку при подаче документов. Авторы инициативы отметили, что они не заручались напрямую епархиальной поддержкой, однако и не полу- чали запрета на подобные действия. Пресс- служба Петербургской епархии официально не комментировала ситуацию. Но здесь явно при- сутствует эффект d?j?-vu: в сентябре 2015 года власти Петербурга уже принимали решение не передавать Исаакиевский собор церкви глав- ным образом из экономических соображений, а в РПЦ заявили о намерении оспорить отказ Смольного в суде [1] (подробнее по данной проблеме авторы статьи писали в работе [2]). А с какой стороны храм, безусловно культо- вый объект недвижимости, даже являющийся памятником архитектуры, истории и культуры, охраняемым государством и ЮНЕСКО, может заинтересовать сообщество профессиональных оценщиков? Покажется странным, но Исааки- евский собор, как и другие культовые здания и сооружения в стране, которые подлежат охране и защите от всех возможных случаев риска со- хранности и непредвиденных обстоятельств, не имеет официально зафиксированной и зареги- стрированной страховой стоимости как целост- ного объекта. Прискорбный опыт рассмотре- ния ситуаций с уничтоженными, сгоревшими и пострадавшими объектами этой категории, включая вопросы возмещения ущерба, свиде- тельствует о серьёзных пробелах не только в законодательстве, но также в теории и практи- ке оценки обоснованной стоимости подобных объектов, как и других памятников истории и культуры, находящихся под охраной государ- ственных структур разных уровней. Постановка задачи, методология и методика исследования Подчиняясь уже сложившимся принципам теории оценки объектов недвижимости, про- фессиональная оценка рыночной стоимости па- мятников истории и культуры предполагает из- учение известных их особенностей, связанных с охранным статусом объектов, с их особым ар- хитектурным исполнением, использованными уникальными строительными материалами и индивидуальными требованиями (вместо стан- дартов), а также с феноменом исторической репутации (ИР). ИР трактуется как некий нема- териальный актив, во-первых увеличивающий стоимость подобного объекта и, во-вторых, накладывающий особые обязательства и обре- менения на схемы управления его стоимостью. Но, прежде всего, необходимо определить, как присвоенный объекту недвижимости статус памятника истории и культуры должен влиять на процедуру формирования рыночной (и иных видов) стоимости объекта и отражаться на этой стоимости, а далее – на справедливой цене объ- екта [3]. Среди предметов старины имеется один их вид, представляющий чрезвычайный интерес с точки зрения проблемы сохранения наследия человеческой истории и культуры, а также вы- являющий наименее изученную сторону непо- средственно экономической жизни города. В данной статье речь пойдёт об объектах куль- турного наследия, к которым в соответствии с действующим законодательством относятся объекты недвижимого имущества, являющие- ся отдельной и самостоятельной исторической ценностью, а кроме того, обладающие несо- мненной, определённой, но не всегда известной стоимостью. Тем не менее понятие стоимость требует некоторых комментариев. В экономической теории разработаны и су- ществуют различные концепции стоимости, выводящие процесс формирования стоимости/ цены из различных условий и обстоятельств. Исторически первыми теориями стоимости были трудовая теория стоимости и теория предельной полезности. Общеизвестно, что трудовая теория стоимости как бы защища- ет интересы производителя, первоначального собственника, продавца. Именно такая пози- ция соответствует смыслу затратного подхода к оценке рыночной стоимости. Исходя из контен- та общего алгоритма затратного подхода, при оценке объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры, следует при- нять во внимание те дополнительные затраты, которые всегда несёт собственник-продавец объекта (в виде обязательных обременений), а также факторы, влияющие на особенности об- разования износа разного рода для таких объ- ектов. Экономическая оценка специфических объ- ектов недвижимости – зданий-памятников (ЗП) состоит, прежде всего, в стоимостной оценке их материального состояния, которая получает- ся вычитанием физического износа из полной восстановительной стоимости с прибавлени- ем стоимости земельного участка, без оценки влияния времени и без учёта принадлежности ЗП к категории историко-культурного наследия (ИКН) [4]. И лишь затем обладание изучаемо- го объекта определённой историко-культурной ценностью (ИКЦ) и исторической репутацией (ИР) рассматривается как две самостоятельные составляющие стоимости этого объекта и в тех целях, которые преследуются инициаторами на момент независимой и профессиональной оценки этой стоимости. Таким образом, следует обратить особое внимание на следующие аспекты применения затратного (имущественного) подхода к оценке стоимости ЗП. 1. Определение базы стоимости воспроиз- водства объекта недвижимости – стоимости восстановления или стоимости замещения, – и в зависимости от базы стоимости определение затрат на архитектурное исполнение объекта, его эксклюзивность и неповторимость; особен- ности расчёта базы стоимости воспроизводства подобного объекта в текущих условиях. 2. Особенности учёта различных видов из- носа, в частности перехода различных видов исправимого износа в неисправимый износ, например, в связи с наличием у анализируе- мого объекта охранного статуса или в резуль- тате чрезвычайного происшествия (ситуации форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы и пр.). 3. Учёт в стоимости воспроизводства объекта реально понесённых затрат на формирование (в режиме оценки научно обоснованной стоимо- сти) нематериальных активов (НМА), которые неразрывно связаны с сутью ЗП и с его ИР. В рамках затратного подхода при определе- нии стоимости земельного участка появляется техническая возможность разделения вклада особенностей местоположения в эту стоимость и стоимости ИР, которые должны быть отнесе- ны к стоимости воспроизводства проектируе- мых улучшений. В свою очередь, теория предельной по- лезности отражает особую, индивидуальную точку зрения потребителя, потенциального собственника или покупателя. Такая позиция вполне соответствует смыслу доходного подхо- да к оценке рыночной стоимости объекта, что предполагает расчёт стоимости исходя из того дохода, который может извлечь собственник, эксплуатируя оцениваемый объект, т.е. опира- ясь на объективную оценку измеряемой полез- ности последнего. Исходя уже из контента алгоритма расчёта стоимости при доходном подходе, при оценке 102 ВЕСТНИК НАТ N0 4 (40) октябрь-декабрь 2016 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СМЕЖНЫХ С ТУРИЗМОМ ОТРАСЛЕЙ объектов недвижимости, являющихся памят- никами истории и культуры, следует обратить внимание на дополнительные затраты, которые могут возникнуть при эксплуатации объекта, а также на выявленные новые факторы, влия- ющие на величину получаемого дохода. Для этого исследователю необходимо организовать и проводить в режиме мониторинга специаль- ное статистическое наблюдение в следующих аспектах: 1) при определении потенциального дохо- да от эксплуатации ЗП учитывать особенности подбора объектов-аналогов (при понятной слож- ности поиска аналогов среди памятников архи- тектуры) и вносить соответствующие корректи- ровки в величины оцениваемой стоимости; 2) научно, законодательно и организацион- но-технически обосновывать вносимые отдель- но корректировки на историческую репутацию (ИР) оцениваемого объекта, т.е. придерживать- ся общеустановленных процедур; 3) при расчёте чистого денежного потока (Net Cash Flow – NCF) или свободного денеж- ного потока, продуцируемого бизнесом (Free Cash Flow for the Firm – FCFF), необходимо учитывать дополнительные виды затрат, свя- занные с историческим и охранным статусом объекта, особенно если он используется в це- лях систематического извлечения прибыли и остро нуждается в дорогостоящих реставраци- онных работах, подбирать и/или разрабатывать соответствующие методы их исчисления. Наиболее известной теорией, объединяю- щей классические теории стоимости, является концепция А. Маршалла. Концепция убеди- тельно трактует множественность источников возникновения стоимости, а цена, которую со- гласен уплатить покупатель за экономическое благо, определяется, с одной стороны, пони- маемой по умолчанию или измеряемой полез- ностью этого блага, что просматривается со стороны спроса, а с другой стороны, размером издержек производства и обращения, формиру- емым рыночным предложением конечных по- требителей. При этом в концепции стоимости особо из всех прочих выделяются два фактора, влияющих на цены: предельная полезность и издержки производства. Рыночные цены устанавливаются покупателем и продавцом в результате непрерывного динамического про- цесса рыночной балансировки рыночных кате- горий спроса и предложения. Таким образом, А. Маршалл отрицал единственно возможное существование сто- имостной субстанции как таковой и считал, что имеется только меновая стоимость блага в динамике, т.е. его цена. В коротком периоде б?льшее влияние имеет предельная полезность, в длительном – доминируют издержки произ- водства, но при этом цена должна быть доста- точной, чтобы возместить их. Формирование рыночной цены исследователь рассматривал в трёх периодах. Так, при мгновенном рыноч- ном равновесии цена полностью зависит от спроса при фиксированном предложении; при краткосрочном балансировании устанавлива- ется равновесная цена даже при отсутствии равновесного объёма; при долгосрочном балан- сировании рыночное предложение становится существенно более гибким, чувствительным, и равновесие устанавливается при равновесном объёме и устойчивой цене. Современная концепция синтеза теорий стоимости сводится к следующей не вполне чёткой сентенции. Сопоставление трудовой теории стоимости и теории предельной по- лезности позволяет лучше выявить их общий характер и понять их практическое значение. Обе названные концепции обладают всего од- ним признаком схожести. С их помощью более глубоко можно анализировать эндогенные про- цессы экономики, скрытые от непосредствен- ного наблюдения и анализа профессионального эксперта-оценщика [5]. Принцип оценочной те- ории «соотношения спроса и предложения» как основа механизма рыночного саморегулирова- ния объясняет значительные различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения. Формирование субъективных цен и стои- мостей экономического блага (в его товарной форме), ущемляя интересы соответствующих участников товарообмена, порождает их уси- лия, направленные на элиминирование при- чин такого отклонения, и даже деятельность, которая является движущей силой, подталки- вающей рыночные структуры к равновесному состоянию, к своеобразному экономическо- му гомеостазу [6]. Последний можно счесть нормой такого рыночного состояния, при ко- тором зарождаются объективные параметры стоимости и условно справедливые цены на экономические блага и при котором склады- вается ощущение удовлетворённости резуль- татами рыночного обмена основной массы его участников. Механизм т.н. автосоизмерения стоимо- стей устанавливает, прежде всего, достаточно хрупкое равновесие между степенями удов- летворённости противоположных сторон при обмене. Другими словами, в процессе форми- рования стоимости блага принимает участие некая третья, объективная так сказать, по умол- чанию, сторона – сам рынок как совокупность институтов, факторов, индивидуальных мне- ний и предпочтений, агрегированных и объ- ективированных инфраструктурой рыночной системы. В оценочной теории мнение рынка отражает сравнительный подход, дающий тем более объективные результаты, чем более раз- вито и транспарентно собственно рыночное пространство. Наконец, исходя из сущности алгоритма сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости, являющихся памятниками ар- хитектуры, независимому эксперту-оценщику следует обратить пристальное внимание и на такие аспекты и паттерны (pattern), как: 1) особенности подбора объектов-аналогов по располагаемой информационной базе от- ечественной и/или мировой практики оценки памятников архитектуры (см. рис. 1); 2) внесение необходимых корректировок на особенности местоположения, в том числе на размещение ЗП в охранной или особо охраня- емой зоне 1 ; 3) внесение корректировок в стоимость объ- екта с учётом существенных и значимых харак- теристик ИКЦ, ИР или ИКН и прочее. Полученные результаты Таким образом, рыночная стоимость – это неким образом агрегированный показатель стоимостей объекта (Property Value – PV) для фактического собственника, потенциального собственника и рынка недвижимости, т.е. сто- имостей, образованных согласно трудовой тео- рии, теории полезности и современной теории стоимости. Иными словами, рыночная стои- мость, по мнению авторитетных специалистов, которое тем не менее подвергается в последнее время определённым сомнениям, представ- ляется наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчуждён на откры- том рынке в условиях реальной конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, рас- полагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-ли- бо чрезвычайные обстоятельства [7]. 1 Так, например, в режиме установления системы ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга опреде- лены границы следующих зон охраны: охранные зоны города – 1 910,0 га; зоны регулирования застройки – 30 247,4 га; зоны охраняемого ландшафта – 5 102,0 га; зона охраняемого ландшафта акватории Невской губы – 30 863,8 га; зоны исторического культурного слоя – 4 970,0 га. Рисунок 1 – Информационные базы данных и их связи для оценки стоимости ЗП (составлено авторами) ВЕСТНИК НАТ N0 4 (40) октябрь-декабрь 2016 103 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СМЕЖНЫХ С ТУРИЗМОМ ОТРАСЛЕЙ При оценке стоимости ЗП необходимо ру- ководствоваться не только законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, (РФ) – Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации» 1998 г. № 135-Ф3 (с после- дующими исправлениями и дополнениями); Федеральные стандарты оценки (ФСО), Мето- дологические указания по оценке различных видов имущества, Стандарты РОО и т.п., – но и правовыми актами в области культуры в части охраны памятников архитектуры [8]. Для любого предметного исследования принципиален вопрос, необходимо ли выде- лять в отдельный подсегмент на рынках не- движимости особые объекты недвижимости (памятники истории и культуры), определя- емые по функциональному назначению объ- екта оценки. Или же наличие исторической ценности и/или охранного статуса является лишь ещё одной технико-экономической харак- теристикой объекта. Однако очевидно, что на- личие исторической ценности и/или охранного статуса имеет более значительное влияние на ценообразование именно в рамках рыночных сегментов (офисная недвижимость, торговая недвижимость и т.п.). Характеристика исто- рической недвижимости в зависимости от её экономического потенциала (по аналогии с вы- деляемыми классами офисной коммерческой недвижимости) представлена в нижеследую- щей таблице (табл. 1). Механизмы ценообразования на функци- ональных сегментах рынка отличаются каче- ственно, тогда как качественного изменения в ценообразовании для объектов с охранным статусом и без оного, относящихся к одному и тому же «функциональному» сегменту рынка, явно не наблюдается. Это позволяет определять их стоимость в рамках подобных функциональ- ных сегментов, не выделяя эти объекты в само- стоятельный (отдельный) подсегмент/ сектор. Если обратиться к статистике случайных выборок оценочной стоимости всех объектов недвижимости в выборочной совокупности (PV1 ) и отдельно объектов с охранным статусом (PV2 ), то обращает на себя внимание системати- ческое превышение средних арифметических и с учётом частотной повторяемости стоимост- ных характеристик по объектам медианных ( ) значений рыночной стоимости объектов с охранным статусом над объектами без охран- ного статуса Это обстоятельство также справедливо в отношении экстремальных (минимально- го и максимального) значений стоимости по объектам с охранным статусом и без оного: Так, разница между средним значением сто- имости объектов с охранным статусом и сред- ним значением стоимости объектов без тако- вого статуса, по расчётам авторов, превышает 14,5 % ( ). Для подобных рас- чётов использовались исходные данные о пред- ложениях аренды объектов офисного назначе- ния на момент проведения исследования, при этом фиксировалось наличие или отсутствие у них официального охранного статуса. В частности, из 70-и предлагаемых в арен- ду объектов офисного назначения в Централь- ном и Адмиралтейском районах Петербурга 33 имели охранный статус, что составило 48,5 % от общего числа обследуемых объектов. Рас- пространяя эту цифру и на остальной центр города, можно утверждать, что выборочная доля в 40–50 % более чем репрезентативна для того, чтобы рассматривать памятники истории и культуры как особый вид объектов стоимост- ной оценки. Соответственно, появляется техни- ческая возможность рассчитывать стандартные и специальные статистические показатели по стоимости прав на аренду как для всей сово- купности арендуемых объектов, так и отдельно для объектов с охранным статусом и без оного. Здесь следует заметить, что анализ мето- дологических особенностей оценки рыночной стоимости объектов культурного наследия, как правило, рассматривается исключительно в разрезе зданий-памятников всех категорий историко-культурного значения. Последние могут быть отчуждены из государственной собственности или переданы в долгосрочную аренду, но при этом обладают, что чрезвычайно важно, самостоятельной способностью генери- ровать финансовые потоки и, соответственно, могут являться объектами инвестиционного интереса. Таким образом, методика оценки рыночной стоимости объектов культурного наследия по- мимо обычных аспектов, характеризующих традиционную доходную недвижимость, долж- на учитывать все вышеперечисленные особен- ности. Следует заметить, что учёт особенно- стей ЗП с ИР, таких как историко-культурная значимость, особая эстетическая ценность, т.е. факторов нематериального характера, может увеличивать стоимость памятника по разным оценкам в 100 раз. Так, в Италии по отдель- ным объектам, входящим в Список ЮНЕСКО, подобное увеличение стоимости доходит до 1 000-кратного размера [9]. Однако именно утверждённой методики оценки памятников архитектуры на сегодня в стране нет, и игно- рировать факт её отсутствия серьёзный иссле- дователь не вправе. Опишем здесь типичную трудность кор- ректного сопоставления во времени. Так, ав- торитетный источник приводит надёжные све- дения о стоимости колоколов Исаакиевского собора на момент их изготовления на Малой Охте в 1845–1846 гг.: «Колоколовъ вс?хъ один- надцать. Общій в?съ ихъ 4,349 пуд. 14 фунт., а стоимость 62,029 р. 89 1/4 к. с. Вс? они от- литы въ С. Петербург? Валдайскимъ коло- кольнымъ мастеромъ Иваномъ Макаровымъ Стуколкішымъ» [10, с. 30]. В 1930 году коло- кола поступили в распоряжение треста «Руд- металлторг», взявшего на себя обязательства по снятию колоколов на слом, после чего они были отправлены на переплавку в мастерские Монументскульптуры. О дальнейшей судьбе колоколов никаких документальных сведений не сохранилось. Но в последние пять лет дирекцией собора разработана конкурсная документация на «вос- создание колокольного ансамбля Исаакиевско- Таблица 1 – Типологические характеристики исторической недвижимости ЗП, влияющие на их экономический потенциал (Составлено авторами) 104 ВЕСТНИК НАТ N0 4 (40) октябрь-декабрь 2016 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СМЕЖНЫХ С ТУРИЗМОМ ОТРАСЛЕЙ го собора». Вместо прежних 11 колоколов Во- ронежскому колокололитейному заводу «Вера» было заказано 16 колоколов 1 . Часть заказа в размере 34 179,5 тыс. руб. уже оплачена, а ко- локола установлены на звонницу. Согласно заявке колокола весом 5,25 и 3,4 тонны должны быть отлиты из сплава меди и олова в соотношении 80 % к 20 % (совпадение с пропорцией Парето случайно), языки колоколов – из низкоуглеродистой стали. По условиям кон- курса колокола должны обладать обертонально богатым звуком, по длительности и силе звуча- ния должны соответствовать старым русским колоколам (середины XIX века) подобного раз- мера и веса. Декоративное оформление колоко- лов должно соответствовать стилю оформления колоколов также середины XIX века. Гигантский колокол-благовест, большой праздничный колокол, 16-й по счёту, весом в 17 тонн, воссозданный по чертежам, которые 1845 году сделал архитектор Огюст Монферран, так- же занял своё место – в северо-западной звон- нице собора. На его внешней стороне, как и на историческом колоколе, красуются барельефы с изображениями пяти российских импера- торов. Сравнивать акустические показатели звучания по естественным причинам затрудни- тельно. Но историческая звонница Исаакиев- ского собора насчитывала лишь 11 колоколов. Самый большой из них весил примерно 30 636 кг [10]. Его воссоздавать пока не собираются. Есть опасения, что металлические конструкции не выдержат такой тяжести. Но проблема не в сравниваемых акустических возможностях и не в различии веса бронзы. В своё время для отливки колоколов с Мо- нетного двора было отпущено около 4 000 пу- дов старинных сибирских пятаков. Таким об- разом, в колокольном сплаве присутствовали, помимо меди и олова, в известном количестве золото и серебро. А вот сталь предусмотрена не была. И как быть с ИР этого материального актива, если только прямой пересчёт прежней денежной стоимости колоколов в серебре даёт сумму в 372 174 тыс. современных рублей без учёта транспортных расходов, такелажных ра- бот и расхождения в общем числе колоколов? Юридико-технически же вопросы здесь должны регулироваться принятой политикой социально-экономического развития мегапо- лиса, обладающей какими-либо признаками эффективности, например Стратегией эко- номического и социального развития Санкт- Петербурга на период до 2030 года [11]. Модель реализации основных принципов такой услов- но (по мнению авторов статьи) эффективной политики на практике может быть представле- на на рис. 2. Обозначенная проблема в профессиональ- ной оценочной деятельности практически но- вая, не имеющая фактически существенного задела, поэтому авторы осторожно и деликат- но взваливают на себя тяжёлую ношу перво- проходцев в ареал проблемы. Бесспорным достоинством подобного исследования может оказаться его многогранный характер, а появля- ющиеся новые проблемы и трудности должны рассматриваться последовательно и системно. В нашем случае все проблемы будут концен- трироваться вокруг петербургского собора св. Исаакия Далматского. Исаакиевский собор, построенный в 1818– 1858 гг. по проекту О. Монферрана, считается одним из лучших кафедральных соборов Евро- пы, созданных в XIX веке, и одним из величай- ших купольных зданий. В России он уступает по масштабу только храму Христа Спасителя, в Европе – соборам Святого Петра в Риме, Святого Павла в Лондоне и Санта Мария дель Фьоре во Флоренции. Ежегодно Исаакиевский собор посещают более 3 млн туристов; это один из самых популярных туристических объектов Петербурга (для сравнения общее число тури- стов городе в 2016 году превысило 7 млн чел.). При создании крупных по архитектурному замыслу памятников всегда встаёт вопрос о финансировании строительства. Возведение огромного здания – это вообще затратное дело, а столь грандиозный храм, как Исаакиевский собор (площадь – более 4 тыс. м2 ; высота – 103 м [10]; длина с портиками – 111,3 м; ширина – 97,6 м; наружный диаметр купола – 25,8 м), воз- ник на берегах Невы исключительно благодаря полному денежному обеспечению со стороны государства. Появление такого исключительно- го сооружения – по размаху инженерной мысли и по-имперски роскошному оформлению – ста- ло возможно в Санкт-Петербурге, а не в иной европейской столице, потому что именно здесь, в России, О. Монферран (A.R. de Montferrand – настоящая фамилия была иной) получил надле- жащее финансирование. Исаакиевский собор, призванный стать 1 Фирма «Вера» оказалась единственным участником организованных торгов и была объявлена победителем конкурса государственных закупок почти в пол- ном соответствии с законодательством. Рисунок 2 – Модель реализации основных принципов эффективной политики сохранения и приумножения историко-культурного потенциала мегаполиса на практике (составлено авторами) Вид на строительство Исаакиевского собора в 1840 г. ВЕСТНИК НАТ N0 4 (40) октябрь-декабрь 2016 105 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СМЕЖНЫХ С ТУРИЗМОМ ОТРАСЛЕЙ главным памятником правления императора Николая I, должен был быть «не ниже крыш Рима» и поражать каждого посетителя рос- сийской столицы. Возведение храма во имя Исаакия Далматского растягивалось на не- определённое время, денег требовалось всё больше, экономических проблем в государстве хватало, но строительство, тем не менее, не прекращалось. Здание становилось самым до- рогостоящим храмовым строением в Европе. Естественно, все расходы ложились бременем на государственную казну. Затраты были столь огромными, что приходилось их учитывать при составление ежегодного бюджета империи: каждый год в таблице государственных расхо- дов отдельной строкой прописывалась сумма, близкая к 1 млн рублей на постройку будущего шедевра. Но этих, предусмотренных изначаль- но средств не хватало, и в отдельные годы в ге- неральную смету прописывались дополнитель- ные суммы, выделяемые из казны на главную стройку Петербурга. Так, в 1838 году пришлось в общую госу- дарственную роспись денежных трат вписать в графе «Наименование расходов» отдельным пунктом: «На усиление работ по устройству Исаакиевского собора, к назначенным по ро- списи 1 млн рублей, вдобавок, – 1 976 000 ру- блей» [12, с. 16]. Принимая во внимание, что в тот год все государственные расходы исчис- лялись суммою в 583 395 000 рублей, получа- ется, что в бюджет Николаевской России было заложено потратить в процентном отношении от государственных расходов всей страны 0,51 % средств на такой уникальный объект, как Исаакий Далмацкий. Для сравнения с нынеш- ними российскими реалиями, в прошлом 2015 году доля расходов на всю культуру и кине- матографию (театры, библиотеки, музеи, все киностудии и т.д.) в общих расходах консоли- дированного бюджета Российской Федерации составила меньше 1,5 %. Но и после открытия самого дорогостояще- го собора Европы, его содержание полностью лежало на государстве: из казны тратились деньги на обеспечение храма необходимыми предметами церковной утвари, оплата жалова- нья огромному штату, включая хор, причт (од- них звонарей было 16 человек) и пр. Патронаж государства был закреплён и на законодатель- ном уровне: Исаакиевский собор никогда не на- ходился в духовном ведомстве. Всеми делами по строительству занималась специально для этого созданная комиссия по по- стройке храма, а в 1864 году здание было пере- дано Министерству путей сообщения и публич- ных зданий, а с 1871 года здание находилось в ведении Министерства внутренних дел. Также при Исаакии были учреждены специальные должности «…инспектора собора и архитекто- ра, и было создано Техническо-Художественное Совещание, состоящее из трёх профессоров Императорской Академии художеств по назна- чению Министра Императорского двора, для постоянного наблюдения за состоянием здания собора и его принадлежностей» [12, с. 58]. Исторической справедливости ради заме- тим, что РПЦ с момента проведения первой службы стала требовать передать храм в её ве- домство. К тому же собор приносил немалый доход, и, несмотря на то, что РПЦ не трати- лась на содержание здания, она не хотела от- казываться от денежных потоков, приносимых «кружечными» и «свечными» сборами. Так, в 1861 году состоялось целое разбирательство: государственная администрация собора наста- ивала на изъятии этих денег в пользу проведе- ния реставрационных работ, а причт требовал оставить эти суммы для покрытия религиозных нужд прихода. Этот частный вопрос разрешил Святей- ший Синод в пользу церковного причта: «На ремонтное содержание, а тем более на случай значительного исправления соборного здания необходимо изыскание иного источника (свеч- ные, кружечные сборы по Исаакиевскому собо- ру оставить в заведовании причта и старосты). В правильности сего заключения убеждает ещё и то обстоятельство, что исправление соборных храмов обыкновенно производится на счёт осо- бо назначаемых сумм, хотя ни один из соборов России, по ценности материалов, обширности сооружений и богатству украшений, не может быть даже сравниваем с вековым сооружением Исаакиевского собора» [12, с. 92]. Из этого исторического факта видно, что такая крупная в экономическом отношении структура как РПЦ всегда была заинтересована в получении доходов от Исаакиевского собо- ра, понимая его уникальность и привлекатель- ность для посещения. Но главный затяжной спор между церковной властью и государством о правах собственности на собор разрешился тогда в пользу государственных интересов. Имущественный спор завершился резолю- цией особой комиссии под руководством ректо- ра Академии художеств Рязанова, созданной по прямому указу императора. В ней говорилось, что в передаче Исаакиевского собора в управ- ление духовного ведомства отказано, так как Церковь не сможет содержать столь дорогой храм и обеспечивать ремонт, в котором посто- янно нуждается такой уникальный памятник: «…собор является крупным памятником госу- дарственного достояния, на который истрачено казною свыше двадцати трёх миллионов народ- ных денег и сорок лет труда. А потому и забота о поддержании, и сохранении его в должном порядке, естественно, должна быть в руках пра- вительства…» [12, с. 116]. Таким образом, храм всегда был на полном обеспечении государства и ещё в император- ской России получил статус общегосударствен- ного памятника истории и культуры мирового значения. Однако беспощадные годы делают своё дело в части физического износа, и ре- зультаты обследования нынешнего состояния памятника внушают серьёзные опасения. Так, по десятилетней давности мнению специ- алиста в области материаловедения Санкт- Петербургского политехнического универси- тета проф. В.М. Голода, «… с механической точки зрения, состояние собора аварийное. За- пас прочности иногда бывает от двукратного до шестикратного. Но какая часть из этого запаса исчерпана, а какая продолжает держать кон- струкцию? Закрывать глаза на это нельзя» [13]. Правда, в последние годы проводятся весьма затратные работы по укреплению фундамента храма, восстановлению прежнего убранства и пр., включая дорогие исследования. Говоря о сформулированной стратегии со- хранения культурного наследия города, отме- тим, что она определяет основные приоритеты, критерии и направления охраны культурного наследия мегаполиса. Стратегия раскрывает проблемы охраны, реставрации и использова- ния памятников, ансамблей и городской среды, а также реконструкции и нового строительства в исторических районах Петербурга. Страте- гия призвана обеспечить смысловые, право- вые и процедурные аспекты преобразования и совершенствования городского ландшафта, сущность которых определяется формулой «со- хранение через развитие, развитие через сохра- нение». Культурное наследие – это духовный, культурный, экономический и социальный ка- питал невозместимой ценности. Наравне с при- родными богатствами это главное основание для национального самоуважения и признания мировым сообществом. Постиндустриальная цивилизация осознала высочайший потенциал культурного наследия, необходимость его сбережения и эффектив- ного использования как одного из важнейших ресурсов мировой экономики. Утраты культур- ных ценностей невосполнимы и необратимы. Любые потери наследия неизбежно отразятся на всех областях жизни нынешнего и будущих поколений, приведут к духовному оскудению, разрывам исторической памяти, обеднению общества в целом. Они не могут быть компен- сированы ни развитием современной культуры, ни созданием новых значительных произведе- ний. Накапливание и сохранение культурных ценностей – основа развития цивилизации. Но в реальных условиях сегодняшнего Пе- тербурга более 7 тысяч памятников нуждают- ся в срочном реставрационном вмешательстве с объёмами потребных затрат, в авторской оценке, не менее 100 млрд руб. Поэтому ком- плексная научно обоснованная реставрация по- прежнему остаётся приоритетом среди других методов сохранения. К сожалению, методов вечного сохранения материального объекта не существует. Глав- ная задача охранителей культурного наследия – приостановить процессы естественного ста- рения, износа и разрушения, минимизировать воздействие факторов ускорения этих процес- сов. Ускорение физического разрушения объ- ектов культурного наследия антропогенными и природными факторами представляет угрозу их «выживанию» и возможности быть пере- данными будущим поколениям. Диспропорция между опасностями, которые надо предотвра- тить, и средствами, используемыми для этих целей, постоянно возрастает [14]. Большой соборный колокол Исаакиевского собора 106 ВЕСТНИК НАТ N0 4 (40) октябрь-декабрь 2016 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СМЕЖНЫХ С ТУРИЗМОМ ОТРАСЛЕЙ 1 Закон Санкт-Петербурга № 820-7 от 24.12.2008 г. «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах ис- пользования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (с изменениями на 26 июня 2014 года)». К общим мерам приостановления процессов разрушения, в первую очередь, относят: сокра- щение источников загрязнения и вибрации (от- вод автотранспорта, ограничение парковок, за- прет на движение транспортных средств вблизи особо ценных памятников; вывод промышлен- ных предприятий, оздоровление и реновация индустриальных земель); снижение уязвимости исторических построек с помощью правильной эксплуатации и ухода за конструкциями, защиту строения от погодных условий, устранение де- фектов, ослабляющих структуру, допускающих проникновение и капиллярное движение вод, препятствующих дренажам; эффективное ис- пользование зданий-памятников, достойное их значения и не противоречащее сохранности; за- прет на применение непригодных и вредных ма- териалов в реставрации, консервации и ремонте; физическую защиту (усиление дверей, видеона- блюдение, центр контроля и т.п.); систематиче- ские противопожарные мероприятия. Недостаточность защитных мер требует проведения междисциплинарных исследова- ний процессов износа исторических строений, воздействий и взаимодействия физического, химического и биологического разрушений на основе постоянного мониторинга и прогноза развития. Для каждого вида опасностей и типов исторических сооружений следует разработать профилактические меры с комплексом орга- низационных, административных и техниче- ских мероприятий по предотвращению угроз, снижению потерь и ущерба. Они наряду со специальными планами на случай чрезвычай- ных ситуаций должны формироваться на меж- ведомственной основе с привлечением служб пожарной безопасности, гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, экологического над- зора, аварийных служб и милиции. И, естественно, необходимо обеспечить обя- зательное страхование рисков утраты (гибели), повреждения, хищения объектов культурного наследия. Должны быть разработаны нормы и правила содержания и эксплуатации объектов культурного наследия с учётом особенностей этого вида недвижимости. Среди ободряющих событий в области городского законотворче- ства можно отметить внесение в 2014 году по- правок в 820-й закон о границах зон охраны, подготовленные КГИОП вместе с экспертами ВООПИиК 1 . И в этой редакции закон предус- матривает появление списка из нескольких со- тен диссонирующих объектов, расположенных в историческом центре. Определение того, что является диссониру- ющим объектом и каким образом может произ- водиться его реконструкция, уже прописаны в этом законе. В частности, городским законом разрешено реконструировать с отклонением от режимов охраны. А при соответствующем заключении КГИОП разрешён снос и рекон- струкция без сохранения фасадов таких зданий. В первую очередь, к таким объектам относятся здания советской постройки, не имеющие исто- рической и архитектурной ценности. Но поправки в 820-й закон в дальнейшем будут предусматривать снижение разрешённой высотности застройки в зонах охраны, запрет на строительство архитектурных доминант, превы- шающих застройку на 1/4 и ужесточение норм по признанию зданий необратимо аварийными. Корректировки призваны удовлетворить пред- ставление городской прокуратуры на начало 2012 года, принятое в связи с коррупциогенно- стью закона и его несоответствием проекту зон охраны, согласованному Росохранкультурой (в настоящее время структура ликвидирована). Выводы Стоимость активов исторического центра Петербурга без учёта не поддающихся оценке особо ценных объектов культурного наследия составляет, в авторской оценке, 1 250 млрд руб.; выявленная реставрационная потребность, так- же в авторской оценке, – чуть выше 100 млрд руб. Финансирование по опыту предыдущих периодов по всем источникам не превышало 4 % от требуемых объёмов [9]. Но реставрация памятников, реабилитация ветхих строений требует инвестиций, равных или превышаю- щих стоимость нового строительства. И среди первостепенных мер по обеспечению реставра- ционной деятельности следует предусмотреть тщательную дифференциацию, установление норм, расценок, сметных нормативов на все виды реставрационных работ в рамках прово- димой в РФ реформы ценообразования в стро- ительной индустрии и с учётом проблем в про- мышленности строительных материалов. Современный опыт охраны культурного наследия и развития исторических городов опровергает устаревшее понятие о затратном характере содержания и реконструкции памят- ников. Так, анализ экономических преимуществ сохранения историко-культурного наследия вы- явил положительное воздействие на экономиче- ский рост в трёх областях развития мегаполиса: строительстве и реставрации, стоимости недви- жимости, туризме [14]. Мировой опыт показы- вает, что наиболее эффективен для сохранения памятников путь включения исторического на- следия в планы городского развития. Отдельно следует сказать о проблемах соб- ственности на объекты культурного наследия. Абсолютное большинство объектов архитек- турного наследия находится в собственности государства. При наличии множества хозяй- ствующих субъектов, различных видов соб- ственности в сфере недвижимости исключение исторической недвижимости из делового обо- рота лишено здравого смысла. Мораторий на приобретение объектов культурного наследия приостановил приток инвестиций в историче- скую недвижимость [3]. Государство как гарант сохранности куль- турного наследия, конституционных прав каж- дого на доступ к культурным ценностям обяза- но устранить все законодательные препятствия для развития этого особого вида недвижимости. В РФ никто не вправе делать с исторической недвижимостью всё, что захочет. Зарегистриро- ванный собственник обязан содержать, сохра- нять, реставрировать памятники и обеспечивать доступность их осмотра. Отчуждению из госу- дарственной собственности не подлежат особо ценные объекты культурного наследия, памят- ники и ансамбли, включённые в Список Все- мирного наследия, историко-культурные запо- ведники, объекты археологического наследия. ЛИТЕРАТУРА 1. Суд в Петербурге отклонил иск активистов о передаче Исаакиевского собора РПЦ / INTERFAX.RU. от 04.04.2016. URL: http://kinohost.nov.ru/load/tv_ peredachi/tv_peredachi/bolshie_vesti_v_20_00_ehfi r_ot_04_04_2016/231-1-0-41770 (дата обращения: 16.11.2016). 2. Цацулин А.Н., Афанасьева Р.Р. Почём собор преподобного Исаакия Далматского, и почему развернулась борьба за обладание этой недвижимостью? // Вест- ник Национальной академии туризма. 2015. № 4 (36). С. 68–75. 3. Цацулин А.Н., Бурунова Е.Н. Проблемы и особенности профессиональной оценки материальных активов российской экономики // Государство и бизнес. Современные проблемы экономики : материалы VII Международной научно-практической конференции 22–24 апреля 2015 года. Том 2. СПб.: Изд-во СЗИУ РАНХиГС, 2015. С. 139–146. 4. Луков А.В., Владимиров И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости. М.: Изд-во АСВ, 2006. 344 с. 5. Цацулин А.Н. Оценка стоимости бизнеса: учебно-методический комплекс. СПб.: Изд-во Балтийской академии туризма и предпринимательства, 2014. 114 с. 6. Цацулин А.Н. Экономический анализ : учебник в 2-х томах. СПб.: Изд-во СЗИУ, 2012. 924 с. 7. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. М.: Изд-во «Маросейка», 2007. 434 с. 8. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. (действующая редакция 2016 г. – Федеральный закон от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». 9. Кудимов И.С., Шакин В.А. Городские памятники. Сколько они стоят? // Вопросы оценки. 2004. № 1. С. 44–46. 10. Серафимов В. Описание Исаакиевского собора въ С.-Петербурге. Третье изд. (сокр.). СПб.: Типография М. Меркушева, 1903. 102 с. 11. Стратегия экономического и социального развития Санкт-Петербурга на период до 2030 года. URL: http://spbstrategy2030.ru/ (дата обращения: 25.09.2016). 12. Богданович Е.В. Исаакиевский собор (1858–1883). С. Петербург: Типография В. Киршбаума, въ д. М-ва Фин. на Дворц. пл., 1883. 214 с. 13. Минчёнок Е. Соборование Исаакия // Новая газета. 16.12.2007. 14. Цацулин А.Н., Цацулин Б.А. Источники развития регионального туризма и антропогенная нагрузка на ресурсный потенциал территории // Перспективы развития цивилизованного и научного туризма : сборник по материалам III Международной научно-практической конференции факультета гостиничного бизнеса. СПб.: СПбГЭУ, 2013. С. 61–68. Другие книги из этого разделаОб оценке страховой стоимости культовых памятников истории и культурыФормирование перечня ценообразующих факторовУчет экологического фактора при оценке земельных участков как объектов недвижимостиОб оценке страховой стоимости культовых памятников истории и культурыФормирование перечня ценообразующих факторовУчет экологического фактора при оценке земельных участков как объектов недвижимости