Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Досудебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости
Новикова Т.М. Досудебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2019. № 4. С. 85-89.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Досудебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости"Правовые и социальные аспекты недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал # 4 / 2019 85 Новикова Т.М. Новикова Татьяна Михайловна доцент кафедры Экспертизы и управлениянедвижимостью, горного дела, кандидат географических наук,Юго- Западный государственный университет,г. Курск E-mail:[email protected] Введение. Проблемы Государственной кадастровой оценки (далее ГКО) традиционно относятся к чи- слу наиболее дискуссионных тем. На территории Российской Федерации (далее РФ) кадастровая оценка является основным критерием в налого- вой системе.[5,7,13] Кадастровая стоимость – финансовое выра- жение стоимости объектов недвижимости, необ- ходимая для дальнейших операций с объектом недвижимости-аренды, обложения налогом, обеспечениявыкупаемости и других правовых операций. Определение кадастровой стоимости регламентируется нормативными документами разного уровня, контролируется государствен- ными законодательными органами. В результате массовости подхода при определении кадастро- вой стоимости теряется индивидуальность объ- ектов недвижимости. В связи с этим объекты не- движимости получают несоизмеримые кадастро- вые оценки, что вызывает волну возмущения за- интересованных лиц. На протяжении продолжи- тельного времени не наблюдалось судебных практик о изменении и оспаривании кадастро- вых ставок, обосновывалось это тем, что када- стровая стоимость устанавливается норматив- ными актами, обжалование которых подсудно су- дам общей юрисдикции. В 2009 году сложилась судебная практика, которая подтвердила право заинтересованных граждан на оспаривание ка- дастровой оценки объектов недвижимости. Оспаривание кадастровой стоимости увеличи- лось в десять раз после 2011 года. Оспаривание кадастровой стоимости является актуальным и сложным вопросом. Механизмы практик регули- руются по настоящее время, что обосновывает актуальность выбранной темы.[1,3,8,14] Материал и методика исследования.Первые работы по массовой государственной кадастро- вой оценке были проведены в РФ в 1999 году. Проведение кадастровой оценки в отношении объектов недвижимости в настоящее время регу- лируется Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, ФЗ № 237 ст. 11.[2, 6, 7, 8, 9, 13,14,15]. Формула расчета кадастровой стоимости ре- гламентирована: КС = УПКСзу S (1.1) где S – площадь земельного участка, УПКСзу – удельный показатель кадастровой стоимости участка На основании установленных в законном по- рядке видов разрешенного использования (да- лее ВРИ), которые отражены в таблице один ста- тьи, используются пять подходов в определении кадастровой коэффициента: • Разработка модели оценки; • Соотнесение кадастровой и рыночной сто- имости; • Использование других видов ВРИ при опре- делении кадастровой стоимости; • Соотнесение кадастровой стоимости с но- миналом; • Расчет кадастровой стоимости на основе ВРИ и в составе населенных пунктов чи- сленностью от 20 до 50 тыс. человек. (Та- блица 1). [1, 2, 4, 6, 8,14] Сущность массового подхода кадастровой оценки заключается в сборе данных по террито- Досудебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости Актуальность. Стоимость объектов недвижимости можно выразить в форме кадастровой стоимости, данный показатель берется за основу при исчислении многих показателей таких как арендная ставка, налог, нормативная цена земли, выкупная ставка и другие показатели, закрепленные нормативно- правовыми документами. Ошибочные параметры расчетов кадастровой стоимости приводят к финансовым расходам, а также исключению некоторых последующих правовых операций в отношении объекта недвижимости. Периодичность и методика расчета кадастровой стоимости закреплена законом и регламентирована достаточно подробно. В нормативных документах регламентирующих методику ГКО расчет происходит исходя из видов разрешенного использования земель, с применением методик массовой оценки. Массовость оценки приводит к обобщенности результатов кадастровой оценки, что вызывает неудовольствие заинтересованных граждан. Оспаривание кадастровой стоимости является актуальным и сложным вопросом в настоящее время. Механизмы практик постоянно регулируются, что обосновывает актуальность выбранной темы. Главная цель статьи – систематизация современных методик проведения кадастровой оценки и структурирование досудебной процедуры оспаривания. Основные задачи статьи решались посредством определения и систематизации нормативно-правовой базы, регулирующей процедуру государственной кадастровой оценки и последующих вариаций оспаривания посредством Комиссий по оспариванию ГКО. Методологическая база статьи основана на системном подходе, а также методах анализа и синтеза современной статистике и судебных практик по исследуемой проблеме. Результатыстатьи заключены в систематизации правовой и нормативной базы проведения государственной кадастровой оценки, выявлении нарушений в процедуре и устранения их в досудебной практике порядке. Ключевые слова: оспаривание кадастровой стоимости, Государственная кадастровая оценка (ГКО), кадастровая стоимость, Комиссия по рассмотрению споров при Росреестре субъектов РФ, причины оспаривания, недостоверность сведений, неточность информации. ? УДК 332.77 международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 86 Правовые и социальные аспекты ? # 4 / 2019 Таблица 1 –Методические подходы расчета кадастровой стоимости земельных участков [7,8,13,14] Городские населенные пункты Номер ВРИ Сельские населенные пункты Построение статистических моделей или Оценка рыночной стоимости 1 Альтернативная оценка на основе соотношений ВРИ и ГНП 2 Построение статистических моделей 3 Альтернативная оценка на основе соотношений ВРИ и ГНП 4 5 6 7 8 9 10 Оценка рыночной стоимости 11 Оценка рыночной стоимости 12 Альтернативная оценка на основе минимального УПКСЗ по ВРИ 9 ГНП 13 Альтернативная оценка на основе соотношений ВРИ и ГНП Альтернативная оценка на основе среднего УПКСЗ лесного фонда 14 Альтернативная оценка на основе среднего УПКСЗ лесного фонда Альтернативная оценка на основе среднего УПКСЗ сельскохозяйственного назначения 15 Альтернативная оценка на основе среднего УПКСЗ сельскохозяйственного назначения Номинальная оценка 16 Номинальная оценка Построение статистических моделей или Оценка рыночной стоимости 17 Альтернативная оценка на основе соотношений ВРИ и ГНП *Расшифровка видов ВРИ 1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов средне этажной и многоэтажной жилой застройки (1ВРИ). 2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (2ВРИ). 3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (3ВРИ). 4. Земельные участки, предназначенные для садоводства и огородничества (4ВРИ). 5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (5ВРИ). 6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (6ВРИ). 7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (7ВРИ). 8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (8ВРИ). 9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, ком- мунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (9ВРИ). 10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов (10ВРИ). 11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродро- мов, аэровокзалов (11ВРИ). 12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте (12ВРИ). 13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусст- венно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, не- обходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объ- ектов (13ВРИ). 14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (14ВРИ). 15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (15ВРИ). 16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Феде- рации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные (16ВРИ). 17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (17ВРИ) недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 87 Правовые и социальные аспекты рии и их детализации. В банк данных включается статисти- ческие данные, графика, данные ГИС, градостроительные планы. Выбор ценообразующих факторов выполняется двумя основными методами: • Экспертный метод – группа оценщиков выделяет зна- чимые факторы, что носит общий характер; • Корреляционно-регрессионный метод ранжирует груп- пы факторов по значимости и внутри и в общем при- сваивая весовую цену каждому из показателей. [2,4,8,14] Возможность оспорить кадастровую стоимость закрепи- лась впервые на законодательном уровне в редакции от 28.11.2018 г. Федерального закона N 135 «Об оценочной де- ятельности в Российской Федерации»в статье 13, содержа- щиеся в отчете об определении кадастровой стоимости. Сформирована структура органов, осуществляющих процедуры оспаривания. При территориальных органах Росреестра созданы специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее Ко- миссии). При организации деятельности Комиссий первичное оспаривание должно произойти в течении шести месяцев с момента определения кадастровой стоимости.ФЗ №135 в 2011 году был дополнен статьей 24.19, которая определяла применять рыночную стоимость при оспаривании на момент ГКО.В статье 24.18 вышеупомянутого закона определено что обращаться с заявлением оспаривания можно в течении пяти лет, но не позже следующего этапа оценки. Оспаривать ре- зультаты ГКО возможно в суде и Комиссиях при Росреестре. Досудебное оспаривание подразумевает обращение в Ко- миссию, этот этап обязателен для юридических лиц, а также органов государственнойвласти, органов местного самоу- правления. Физические лица могут независимо обратиться в любую из указанных инстанций.[1,7,8,13,14] В настоящее времяпо рассматриваемому вопросу рабо- тает один закон № 135-ФЗ, наличие которого никак не мо- жет регулировать всю сложность ситуации в области оспа- риваниякадастровой оценки объектов недвижимости. Результаты исследования. Таким образом,оспаривать кадастровую стоимость мо- гутлюбые заинтересованные физические и юридические лица. Причинами оспаривания ГКО может стать в соответст- вии с нормативными документами: • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; • определение рыночной стоимости на момент оценки для объекта недвижимости. Оспорить результаты ГКО возможно вКомиссии по рассмо- трению споров предусмотрена ФЗ№ 135 статьей 24.18. [2,4,7,813,14] Сформированная при Росреестре субъекта РФ Комиссия в установленном порядке рассматривает заявления. В качестве причины обращения может быт недостаточ- ность сведений использованных при проведении ГКО. В таком случае комиссия либо принимает решение о пересмотре када- стровой стоимости, либо за отсутствием доказательств откло- няет обращение. Причиной для обращения может быть соотношение рыноч- ной и кадастровой цены на момент оценки, Комиссия принима- ет на основании рассмотрения одно из двух решений: [3,7,813,14] • о присвоении объекту недвижимости рыночной стоимо- сти; • отклоняет заявление если рыночная и кадастровая не имеют соотношение более чем тридцать процентов на мо- мент оценки и отчет не носит достоверный характер.Если заявитель неудовлетворен решением комиссии, либо рассмотрение дела происходит более чем месяц, он впра- ве обратиться в суд. ? # 4 / 2019 Рисунок 1. Динамика и структура заявлений поданных в Комиссии по оспариванию ГКО (первый квартал 2019 года). Рисунок 2.– Тематика заявлений поданных в Комиссии по оспариванию результатов ГКО(первый квартал 2019 года). международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 88 Правовые и социальные аспекты Работа Комиссий по оспариванию результатов ГКО часто носит формальный характер. По данным статистики первого квартала 2019 года оспари- вания результатов ГКО РФ по 18 753 объектам недвижимостиза исследуемый период обратилось 10 262 заявителей о пересмо- тре результатов оценки.Физическими лицами подано 5154заяв- лений, юридическими лицами подано 5006 заявлений, органа- ми государственной власти – 44 заявления, органами местного- самоуправления – 54 заявления, 4 заявления подано в Комис- сии совместно юридическим и физическим лицами.Что отра- жено на рисунке один. Подано 580 заявлений по основанию недостоверности све- денийоб объекте недвижимости, 9671 –установления в отноше- нии объекта недвижимости его рыночной стоимости на период, который былаустановлена его кадастровая стоимость, в 11 за- явлениях заявителями основаниеуказано не было. На рисунке три отражены результаты работы Комиссий за исследуемый период в РФ – 5324 заявлений принято решение о установлении кадастровой стоимости равной его рыночной на момент оценки, 3906о невозможности изменения величины кадастровой стоимости.Продуктивность работы комиссий су- щественно уступает судебной практике, что обусловлено огра- ниченными возможностями комиссий. Выводы. Возможность оспаривания результатов ГКО объектов не- движимости предусмотрена в РФ на законодательном уровне. Процедураоспаривания кадастровой стоимости осуществляет- ся в соответствии с действующим законодательством в РФ в Комиссии по рассмотрению споров или в суде.Однако, по сложившимся статистическим данным эффективность работы комиссий не высокая.РаботоспособностьКомиссий по оспари- ванию кадастровой стоимости может быть увеличена путем до- работки нормативно -правовой базы. Список используемых источников: 1. Абеляшева Т.М. Методологические подходы к изучению состояния городской среды.//Проблемы регионального приро- допользования и методика преподавания естественных наук в средней школе: Материалы IV региональной научно-практи- ческой конференции студентов. 2003. С. 66-68. 2.Абеляшева Т.М. Оценка экологического состояния терри- тории города Курска. // Известия Воронежского государствен- ного педагогического университета. 2001. Т. 251. С. 147-150. 3.Абеляшева Т.М. Оценка загрязнения почвы, поверхност- ных вод, атмосферного воздуха в г. Курске. //Вестник Воронежского отделения Русского географического общества. 2004. Т. 4. С. 87-90. 4. Абеляшева Т.М Здоровье населения как индикатор эко- логии городской среды города Курска.// Вестник Воронежского отделения Русского географического общества. 2001. Т. 3. С. 99-100. 5.Абеляшева Т.М. Антропогенная нагрузка на городскую среду и ее последствия// Наука и инновации в сельском хозяй- стве: международная научно-практической конференции. 2011. С. 86-88. 6. Абеляшева Т.М. Экологические и медико-социальные проблемы города Курска. //Географические идеи и концепции как инструмент познания окружающего мира Тезисы XIV моло- дежной всероссийской научной конференции. 2001. С. 89-90. ? # 4 / 2019 Рисунок 3.– Продуктивность работы Комиссий (первый квартал 2019 года) недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 89 Правовые и социальные аспекты 7. Новикова Т.М., Бредихина Н.В. Анализ результатов госу- дарственной кадастровой оценки 2016 года Курской области// БСТ: Бюллетень строительной техники. 2018. № 8 (1008). С. 46- 49. 8. Новикова Т.М., Гранкин В.Ф., Воронцов Р.С. Формирование кадастровой стоимости объектов недвижимо- сти. //Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2018. № 9. С. 257-262. 9. Новикова Т.М., Гранкин В.Ф. Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель Курской области 2016г.//Известия Юго-Западного государственного универси- тета. 2018. № 2 (77). С. 102-110. 10. Новикова Т.М., Гусейнов М.А. История формирования земельных правоотношений в России. / / Юридическая наука и правоприменительная практика. Состояние и тенденции раз- вития: международной научно-практической конференции. Уфа, 2017. С. 45-48. 11. Новикова Т.М. Кадастровая оценка уровня развития со- циально-бытовой инфраструктуры города Курска. // Известия Юго-Западного государственного университета. 2015. № 6(63). С. 116-120. 12. Novikova T.M. 2018 Cadastral Valuation Based Upon The Environmental Factors Using The City Of Kursk As An Example Journal of Applied Engineering Science 161 13. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государствен- ной кадастровой оценке земель населенных пунктов»: [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». 14. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» 15. Федеральный стандарт оценки «Определений када- стровой стоимости объектов недвижимости (ФСО№4). # 4 / 2019 Pretrial challenging of cadastral value of real estate objects Relevance. The value of real estate can be expressed in the form of cadastral value, this ratio is taken as a basis for calculating many indicators such as rental rate, tax, normative price of land, redemption rate and other indicators enshrined in legal and regulatory documents. The frequency and method of calculating the cadastral value is enshrined in law and regulated in sufficient detail. In the regulatory documents governing the methodology of the SCCo, the calculation is based on the types of permitted use of land, using mass assessment techniques.The main purpose of thearticle is to organize modern methods of cadastral evaluation and structure the pre-trial dispute procedure. The value of real estate can be expressed in the form ofcadastral value, this ratio is taken as a basis for calculating many indicators such as rental rate, tax, normative price of land, redemption rate and other indicators enshrined in legal and regulatory documents. The frequency and method of calculating the cadastral value is enshrined in law and regulated in sufficient detail. In the regulatory documents governing the methodology of the SCCo, the calculation is based on the types of permitted use of land, using mass assessment techniques. The methodologicalbasis of the article is based on a systematic approach, as well as methods of analysis and synthesis of modern statistics and forensic practices on the problem under study. The resultsof the article are contained in the systemization of the legal and regulatory framework for conducting the state cadastral assessment, identifying violations in the procedure and eliminating them in pretrial practice. Key words: disputation of cadastral value, State cadastral assessment (SCA), cadastral value, Dispute Review Commission at the Rosreestre of Russian subjects, reasons for dispute, inaccuracy of information, inaccuracy of information. List of sources used: 1. Abelasheva T.M. Methodological approaches to the study of the state of the urban environment. / 2003. 66-68. 2. Abelasheva T.M. Assessment of the ecological condition of the Kursk city. Izvestia Voronezh State Teachers’University. 2001. T. 251. S. 147-150. 3. Abelasheva T.M. Assessment of soil pollution, surface water, atmospheric air in Kursk. The Herald of the Voronezh branch of the Russian Geographical Society. 2004. T. 4. S. 87-90. 4. Abelasheva T.M Public Health as an indicator of the ecology of the urban environment of the city of Kursk./ Herald of the Voronezh branch of the Russian Geographical Society. 2001. T. 3. S. 99-100. 5.Abelasheva T.M. Anthropogenic load on the urban environment and its consequences/ Science and innovation in agriculture: international scientific and practical conference. 2011. 86-88. 6. Abelasheva T.M. Environmental and medical-social problems of the city of Kursk. Geographical ideas and concepts as a tool to learn about the world of Theses XIV youth all-Russian scientific conference. 2001. 89-90. 7. Novikova T.M., Bredikhina N.V. Analysis of the results of the state cadastral assessment 2016 Kursk region / BST: Bulletin of construction equipment. 2018. No 8 (1008). S. 46-49. 8. Novikova T.M., Grankin V.F., Vorontsov R.S. Formation of cadastral value of real estate. Herald of the Kursk State Agricultural Academy. 2018. No 9. S. 257-262. 9. Novikova T.M., Grankin V.F. Actualization of the results of the state cadastral assessment of the lands of the Kursk region 2016. /Izvestia of the South-Western State University. 2018. No 2 (77). S. 102-110. 10. Novikova T.M., Huseynov M.A. History of the formation of land relations in Russia. / Legal science and law enforcement. State and Trends of Development: International Scientific and Practical Conference. Ufa, 2017. S. 45-48. 11. Novikova T.M. Cadastral assessment of the level of development of social and domestic infrastructure in Kursk. Izvestia Southwestern State University. 2015. No. 6 (63). S. 116-120. 12. Novikova T.M. 2018 Cadastral Valuation Based On The Environmental Factors Using The City Of Kursk As An Example Exampleof Applied Engineering Science 16 1 13. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of February 15, 2007 N 39 «On the approval of the Guidelines for the State Cadastre Assessment of the Land of Settlements»: «Electronic Resource» / SPS «ConsultantPlus.» 14. Federal law from 03.07.2016 N 237-Fz (ed. 29.07.2017) «On the State Cadastre Assessment» 15. Federal Standard for Assessment of «Definitions of Cadastral Value of Real Estate (FSONo4). About the authors: Novikova Tatyana MikhailovnaAssociate – Professor of the Department of Expertise and Property Management, Mining,Candidate of Geographical Sciences,South-West State University,Kursk, Email:[email protected] ЛИЯ ПАВЛОВА. Москва,Троицкая башня Кремля, Тушь, перо Другие книги из этого разделаИсследование факторов стоимости земель урбанизированных территорийАктуализация кадастровой стоимости земель населенных пунктов на примере города НовосибирскаК вопросу о кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений (на примере Новосибирской области)Исследование факторов стоимости земель урбанизированных территорийАктуализация кадастровой стоимости земель населенных пунктов на примере города НовосибирскаК вопросу о кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений (на примере Новосибирской области)