Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Доходный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости
Швецова Ю.А., Заступов А.В. Доходный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости // Вестник молодых ученых Самарского государственного экономического университета. 2020. № 1 (41). С. 89-91.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Доходный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости" Э к о н о м и к а 89 УДК 332.6 Ю.А. Швецова, А.В. Заступов* ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Ключевые слова: доходный подход, оценка, стоимость, коммерческая недвижимость, метод, фактор. Рассмотрены понятия недвижимости и коммерческой недвижимости. Выделены некоторые особенно- сти оценки объектов коммерческой недвижимости. Описан доходный метод оценки объектов коммер- ческой недвижимости, который в большей степени отражает представление инвестора о недвижимо- сти как источнике дохода. В настоящее время, как в современной России, так и во всем мире, коммерческая недвижи- мость выступает одним из главных объектов при инвестировании. Расширение сектора частной собственности в России привело к увеличению количества сде- лок с недвижимостью, но при этом не происходит декларация цен совершенных коммерческих сделок. Поэтому существует вопрос, который до настоящего времени остается открытым - о порядке определения оценки недвижимости. Приобретая цивилизованные формы, на рынке российской коммерческой недвижимости посте- пенно формируется его рациональная инфраструктура. Именно поэтому большое значение имеет верное и четкое определение стоимости для конкретного объекта коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость рассматривается с позиции объекта, потенциально способного приносить доход, быть конкурентоспособным. Осуществление оценочных мероприятий недвижимого имущества коммерческого назначения через методы доходного подхода выглядит наиболее предпочтительным в данном случае, так как в большей степени отвечает интересам инвестора, расценивающего такую недвижимость как определенный источник дохода. Иначе говоря, такое важное качество недвижимости следует идентифицировать как основной фактор в ценообразовании и инвестиционной деятельности. Ориентируясь на методики оценочного подхода как доходного, оценщик имеет право использо- вать как метод капитализации (в случае если объект приносит стабильные, приблизительно равные потоки доходов), так и метод дисконтированных денежных потоков (в обратном случае). Рынок не- движимости характеризуется многообразием совершаемых сделок различного характера, в том числе сделок купли-продажи как наиболее распространенных в инвестиционной деятельности пред- приятий. Следует отметить, что полученные результаты по итогам оценки стоимости объектов ком- мерческого назначения должны быть с практической точки зрения достоверными и независимо объ- ективными. В этой связи стоимостные факторы в оценке объектов коммерческой недвижимости тре- буют обязательного деления рынка недвижимости на ключевые сегменты. Понятие "недвижимость" широко используется в экономической литературе. Римское право разделило имущество на движимое и недвижимое. Затем это разделение примерялось в россий- ской практике после введения Указа императора Российской империи Петра I и было упразднено в связи с отменой частной собственности на землю с установлением советской власти после гражданской войны и образованием молодого советского государства СССР в 1923 г.1 Начало XX в. ознаменовало переход России к рыночному хозяйству, для этого потребовалось изменения законодательных основ, в том числе и рынка недвижимости. В октябре 1994 г. был утвержден на законодательном уровне в постсоветской России новый Гражданский кодекс РФ. В этом до- кументе дается следующая трактовка понятия "недвижимость": к понятию недвижимость * Швецова Юлия Александровна, студент. E-mail: [email protected]; Заступов Андрей Владимирович, кандидат экономических наук, доцент. E-mail: [email protected]. - Самарский государственный экономический университет. Вестник молодых ученых Самарского государственного экономического университета 90 № 1 (41) 2020 относятся участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и другие объекты, прочно связанные с землей. Это объекты, перемещение которых без нанесения ущерба их назна- чению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса сооружения, здания. К недвижи- мым вещам относят морские и воздушные суда, подлежащие государственной регистрации, кос- мические объекты, суда внутреннего плавания". В статье 132 ГК РФ приводится термин "недвижимость в трактовке определения термина "предприятие". Указанная выше формулировка имеет те же отличительные черты, что и статья 130. При перечислении состава имущества предприятия выделен ряд вещей, не имеющих нераз- рывной связи с землей. В Международных стандартах оценки приведено следующее определение недвижимости: "объект недвижимости определяют как физический участок земли и относящиеся к нему улуч- шения (в том числе и постройки). Это осязаемая, материальная "вещь". Объект недвижимости можно посмотреть и потрогать. В каждом государстве местным законодательством устанавлива- ется основной принцип для различения движимого и недвижимого имущества". Понятие коммерческой недвижимости широко распространено в зарубежной экономической литературе. Коммерческая недвижимость - это недвижимость, исключительно используемая для сдачи в аренду и приносящая владельцу соответствующий арендный доход. Выделяют следующие сегменты рынка коммерческой недвижимости: гостиничный, склад- ской, торговый, офисный. Жилая недвижимость не попадает под определение коммерческой недвижимости, потому что используется не для получения арендного дохода. Факторы спроса на объекты жилой и коммерческой недвижимости различаются. Покупатели объектов коммерче- ской недвижимости в первую очередь ориентируются на уровень инвестиционного дохода, в то время как покупатели жилой недвижимости ориентируются на потребность в нем2. При оценке объектов коммерческой недвижимости необходимо проводить различие между определениями недвижимый объект и недвижимое имущество. Недвижимый объект - это земель- ный участок и улучшения, тесно связанные с землей. Недвижимое имущество - это недвижимая вещь, характеристики которой внесены на учет в Государственный кадастр недвижимости. В основном в литературе по экономике российских авторов наиболее распространена клас- сификация объектов недвижимости: ? жилая недвижимость; ? незастроенные земельные участки, в которые могут входить заповедники, городские земли, земли особого назначения и т.д.; ? собственность, принадлежащая объектам промышленности (различные предприятия, учреждения НИИ и т.д.)3; ? объекты недвижимости социального назначения (религиозные учреждения, школы, аэро- дромы, объекты заключения граждан под стражу и т.д.). Подробнее рассмотрим коммерческую недвижимость предприятий, в которой можно выде- лить следующие основные виды: ? офисная недвижимость (размещение представительств и руководства предприятия); ? торговые площади (осуществление продаж различных товаров/услуг потребителю); ? производственно-складские помещения (производство и хранение товаров). При оценке коммерческой недвижимости следует принимать во внимание большое количе- ство факторов, которые влияют на способность недвижимости приносить доход4. При анализе рынка недвижимости современной России можно сказать о его стремительном темпе роста. Именно факторы эксклюзивности и существенные различия большинства объектов коммерческой недвижимости делают процесс классификации особо сложным. Рассмотрим далее экономическое содержание доходного подхода и его методов, применя- емых к оценке коммерческой недвижимости. Доходный подход является фундаментальным при оценке объектов коммерческой недвижи- мости. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инве- стора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемым объектом. Доход- ный подход основывается на принципе ожидания. Принцип ожидания гласит, что инвестор при- обретает недвижимость в ожидании получения доходов. Таким образом, чем выше доходный потенциал актива, тем больше его стоимость. Второй принцип доходного подхода - замещение. Максимум стоимости недвижимости, покупаемой инвестором, не должна превышать минимум стоимости аналога с эквивалентной доходностью5. Доходный подход применительно к объекту коммерческой недвижимости характеризуется как совокупность расчетных методов и методик по оценке стоимости недвижимого имущества на основе принятого постулата о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости ключевым образом Э к о н о м и к а 91 взаимосвязана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, образуемых в результате использо- вания такого недвижимого объекта коммерческого назначения. Другими словами, предполагается, что инвестор приобретает коммерческий недвижимый объект на средства по текущему курсу, без учета инфляции, с целью в дальнейшем получить в будущем доход от сдачи его в аренду. Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости представлен двумя методами: ? метод капитализации доходов - при применении данного метода стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специ- альных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между величинами стоимостей объектов недвижимости и уровнем их доходов; ? метод дисконтирования денежных потоков. При использовании данного метода осуществ- ляются прогнозы дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта коммерческой недвижимости в конце периода. Затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов с использованием специального коэффициента, который отра- жает риски, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости6. Процедура расчетов методом дисконтированных денежных потоков: ? прогнозируется поток доходов от объекта оценки; ? рассчитывается ставка дисконтирования; ? рассчитывается остаточная стоимость на будущий срок согласно прогнозным ожиданиям; ? спрогнозированный поток чистых доходов, приведенный к текущему значению на основе использования ставки дисконтирования; ? рыночная стоимость равна текущим значениям показателей будущих доходов и остаточ- ной стоимости. В рамках метода дисконтированных денежных потоков нужно построить прогноз денежных потоков на заданный будущий период владения. На длительность прогнозного периода влияет следующие факторы: ? вероятность прекращения экономической, физической и юридической жизни объекта; ? корреляция в сторону уменьшения полученных достоверно обоснованных расчетных по- казателей в процессе "удаления" от даты оценки; ? возможность получения стабильных показателей доходности и прибыли по итогам оценки недвижимого имущества коммерческого назначения; ? образование в процессе оценочных решений отрицательных денежных потоков в про- гнозном расчетном диапазоне. Стоит заметить, что в различных странах прогнозные периоды разные. Это зависит от сред- него периода владения коммерческой недвижимостью. Прогноз включает построение эконометрических моделей, основанных на рынке имущества и включающих в себя построение эконометрических моделей, требующих определенных навы- ков. Для достижения объективного прогноза необходим качественный источник информации об используемых в расчетах позициях. Ставки дисконтирования, денежные потоки должны быть выражены с учетом инфляции - в реальных или номинальных показателях. На практике рекомендовано использовать номинальные показатели. Основным ценообразующим фактором является качество недвижимости, которое дает инве- стору представление о коммерческой недвижимости в качестве источника дохода. Именно в этом и заключается глобальный смысл оценки коммерческой недвижимости доходным подходом. 1 Иванова Е.Н. Оценка недвижимости (теория и практика). Москва : Финакадемия, 2008. 236 с. 2 Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. Москва : Альпина Бизнес Букс, 2014. 217 с. 3 Petrochemical cluster as the engine of the region's economic development / A.V. Zastupov [et al.] // International Journal of Economic Perspectives. 2016. Vol. 10, № 3. С. 83-93. 4 Татарских Б.Я., Туктарова Л.Р., Заступов А.В. Вопросы использования инновационно-техноло- гических резервов повышения динамики эффективности отечественного машиностроения // Иннова- ции и инвестиции. 2019. № 5. С. 289-293. 5 Павлова М.С. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости // Вестник современных исследований. 2018. № 4.2 (19). С. 490-493. 6 Заступов А.В. Потенциал развития рынка гостиничной недвижимости региона // Экономика и управление собственностью. 2016. № 1. С. 61-67. Поступила в редакцию 19.12.2019 г. Другие книги из этого разделаО распределении цен на рынках недвижимости и "смещенных" оценках рыночной стоимостиМатематическое обеспечение системы оценки рыночной стоимости недвижимости на основе методов нечеткой логикиКомпьютерная система анализа рынка недвижимости с нейросетевой оценкой её стоимостиО распределении цен на рынках недвижимости и "смещенных" оценках рыночной стоимостиМатематическое обеспечение системы оценки рыночной стоимости недвижимости на основе методов нечеткой логикиКомпьютерная система анализа рынка недвижимости с нейросетевой оценкой её стоимости