Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный метод оценки недвижимости

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк».

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.

2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения.

3. Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.

4. Расчёт стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

5. Расчёт текущей стоимости периодических потоков и реверсии путём дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

6. Расчёт окончательной стоимости путём суммирования всех текущих стоимостей доходов.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:

С = Сар * Т + Срев

Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

Т - число периодов;

Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).

Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.

Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.

Предположим, что доход от первого года аренды составил $6000. Вы вкладываете в банк эти $6000 до конца срока аренды под 10% в год. Общий срок аренды 4 года. Процент начисляется ежегодно. Воспользуемся формулой:

S = Свклад * (1 + П)ⁿ

где Свклад – вложенная сумма;

П – ставка процента за период;

n – число временных интервалов.

S = 6000 * (1 + 0.1)³

После второго года аренды Вы вкладываете арендную плату в $6000 на тех же условиях, но на 2 года:

S = 6000 * (1+0.1)²

После третьего года аренды Вы вкладываете арендную плату в $6000 на 1 год:

S = 6000 * (1+0.1)

Исходя из изложенyого выше, к концу срока аренды Вы получите

$7986+$7260+$6600+$6000= $27846, что на $3846 больше, чем при обычном получении денег от аренды (4*$6000).

Другим вариантом оценки объекта доходным способом является метод оценки потока доходов и расходов, которые приносит оцениваемый объект. В этом случае анализируется поток доходов и расходов в течении нескольких периодов владения оцениваемым имуществом (минимальный период -год). После проведения анализа потока доходов и расходов, рассчитывается наиболее вероятная стоимость реверсии– стоимость, по которой имущество может быть продано в конце периода владения.

Третьим шагом в данном методе является приведение потока дохода каждого периода к текущему моменту. Приведение потока дохода к текущему моменту производится по следующей формуле:

Стек = (Siдox - Sipac) * Cieд,

где Cieд - стоимость единицы в i-м периоде;

Сipac -сумма всех расходов в i-м периоде;

Siдox - сумма всех доходов в i-м периоде;

Стек - текущая стоимость потока дохода i-гo года.

Стоимость единицы в i-м периоде, Сiед, берется либо из таблиц шести функций денег (колонка «Текущая стоимость»), либо вычисляется по следующей формуле:

Сiед = 1/(1+П) ⁿ ,

где n - число периодов;

П - ставка процента за период.

После приведения доходов разных периодов к текущему моменту суммы приведенных доходов суммируются. Полученное число и будет стоимостью имущества, полученной в результате применения доходного метода. Последний метод также называют методом дисконтирования потока доходов.

Доходный подход в оценке бизнеса, особенности его применения

Метод дисконтирования денежных потоков: сущность метода, основные этапы оценки. Расчет денежных потоков. Прогнозирование доходов в оценке бизнеса. Выбор методов расчета ставок дисконтирования. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Модель Гордона. Внесение заключительных поправок. Метод капитализации доходов (прибыли).

Рекомендуемая литература по теме:

1. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. С.153 – 170.

2. Оценка недвижимости: доходный подход // Финансовая газета. № 14. 2001.

3. Риполь – Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Уч. пос. – М.: Книга-сервис, 2002. С. 25 – 31; 41 – 43.

4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. – М.: ТК Велби, Изд – во Проспект, 2004. С. 27 – 81; 181 – 196; 209 – 217.

5. В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2003. С. 66 – 86.

6. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Омега-Л, 2006. С. 64 – 65, 93 – 144.

7. Гукова А. В., Аникина И. Д. Оценка бизнеса для менеджеров: Уч. пос. – М.: Изд-во «Омега-Л», 2006. С. 59 – 80.

8. Криворотов В. В., Мезенцева О. В. Управление стоимостью: Оценочные технологии в управлении предприятием: Уч. пос. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. С. 10, 26 – 35, 97 – 108.

9. Зимин А. И. Оценка имущества: вопросы и ответы. – М.: ИД «Юриспруденция», 2006. С. 68 – 75, 213 – 214.

Практическая работа по теме:

Типовые задачи по приобретению навыков оценки бизнеса с применением методов доходного подхода:

Задача 1

Определите норму дохода для инвестиций иностранного резидента в покупку акций закрытой оптово-торговой компании с численностью занятых 14 человек, если известно, что доходность отечественных государственных облигаций в реальном выражении равна 4%, отечественный индекс инфляции – 11%; среднерыночная доходность на отечественном фондовом рынке – 27%; доходность государственных облигаций в стране инвестора – 7%; среднерыночная доходность на фондовом рынке страны инвестора -12%; дополнительная премия за страновой риск – 9%; дополнительные премии за закрытость компании и за инвестиции в малый бизнес – на уровне международно принятых аналогичных премий; текущая доходность с инвестированного в рассматриваемую компанию капитала за прошлые 2 года в среднем колебалась относительно своей средней величины на 10%; текущая среднерыночная доходность на фондовом рынке в эти годы колебалась относительно своей средней величины на 5%.

Задача 2

Какую максимальную цену можно ожидать за предприятие в настоящий момент, если в его бизнес-плане намечается, что через 4 года (длительность прогнозного периода) денежный поток предприятия выйдет на уровень 100 000 руб. при выявлении, уже начиная с перехода от второго к третьему году прогнозного периода, стабильного темпа прироста в 3%. Бизнес предприятия является долгосрочным. Указать на время его окончания невозможно. Рекомендуемая ставка дисконта – 25%.

Задача 3

Рассчитать для фирмы показатель денежного потока на основе данных, приведенных из отчетов о прибылях и убытках, движении средств, а также с учетом изменения баланса предприятия (в руб.):

Задача 4

Определите норму для инвестиций отечественного резидента в покупку акций закрытой автосборочной компании «Омега» с численностью занятых 300 человек, если известно, что: доходность государственных облигаций в реальном выражении равна 3% ®, индекс инфляции – 10% (s); среднерыночная доходность на фондовом рынке – 20% (R_m); дополнительная премия за страновой риск – 8%; дополнительная премия за закрытость компании – на уровне международно принятой аналогичной премии; дополнительная премия за инвестиции в малый бизнес – 8%; текущая доходность акций рассматриваемой компании за прошлый год в среднем колебалась относительно своей средней величины на 5%; текущая среднерыночная доходность на фондовом рынке в прошлом году колебалась относительно своей средней величины на 2% (округление в промежуточных расчетах делать до одной десятой процента).

Задача 5

Средняя чистая прибыль предприятия, намеревающегося сделать инвестиции в расширение производства ранее освоенной продукции, составила в год в реальном выражении 380 000 руб.

Остаточная балансовая стоимость активов фирмы равняется 1 530 000 руб.

Первоначальная балансовая стоимость активов предприятия составила 2 300 000 руб.

Какую учитывающую риски бизнеса ставку дисконта можно применить для дисконтирования доходов, ожидаемых от расширения производства?

Задача 6

Промышленное предприятие выпускает три вида продукции (имеет три бизнес-линии): А, Б, В.

Предприятие имеет временно избыточные активы стоимостью 500 000 руб. (они не понадобятся для выпуска перечисленных видов продукции в течение одного года), которые можно сдать в аренду (что тогда составит четвертую бизнес-линию фирмы).

Рыночная стоимость имущества, которое не нужно для выпуска рассматриваемых видов продукции, равняется 320 000 руб. (окончательно избыточные активы).

Необходимо, без учета рисков бизнеса, определить минимальную обоснованную рыночную стоимость предприятия как действующего в расчете на следующее время:

• Три года продолжения его работы;

• Два года продолжения его работы;

• На все время возможных продаж выпускаемой продукции (с учетом улучшения ее качества и капиталовложений в поддержание производственных мощностей).

Ожидаемые чистые доходы от продаж продукции и аренды временно избыточных активов прогнозируются на уровне (в рублях):

• Продукция А через год – 100 000; через 2 года – 70 000;

• Продукция Б через год – 20 000; через 2 года – 130 000; через 3 года – 700 000; через 4 года – 820 000; через 5 лет – 180 000;

• Продукция В через год – 45 000;

• Поступления от аренды временно избыточных активов через год – 50 000.

Прогнозируются следующие средние ожидаемые (в год) доходности государственных рублевых облигаций:

• на 2 года – 25%;

• на 3 года – 20%,

• на 5 лет – 15%.

Задача 7

Загородный коттедж оценен в 100 тыс. долл. На момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляла 10% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимуму 7% годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость. Экспертный анализ свидетельствует о том, что типичные ставки за компенсацию инвестиционного менеджмента и низкую ликвидность составляют по 1,5%.

Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 20 лет. Ежегодный возврат инвестиций осуществляется по прямолинейному методу. Определить ставку дисконтирования.

Самостоятельная работа по теме:

Задача 8

Определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям.

Итоги согласования результатов оценки:

Задача 9

Оценить обоснованную рыночную стоимость ОАО «Завод» методом дисконтирования денежных потоков, спрогнозированных на основе ретроспективной динамики (ставка дисконтирования определена в размере 28,79%):

Доходный подход к оценке недвижимого имущества - теоретические сведения и примеры решения типовых задач

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки¹.

При оценке стоимости доходным подходом можно использовать два метода. Это метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход к оценке недвижимости и его методы

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

, (4.27)

где V– текущая стоимость объекта недвижимости;

CF_j – денежный поток периода j-го года;

r – ставка дисконтирования;

Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

п – длительность прогнозного периода, лет.

Доходный подход к оценке стоимости недвижимости и бизнеса и его методы

Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков. Подход к оценке через дисконтирование будущих доходов. Экономическое содержание и условия применения методов. Основные этапы.

Вопросы:

1. Когда при оценке недвижимости используется доходный подход?

2. Чем отличаются метод капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков?

3. Какие ограничивающие условия учитываются при оценке методом капитализации доходов?

4. Назовите основные этапы процедуры оценки.

5. Что такое потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, денежные поступления до уплаты налогов?

6. Дайте определения коэффициенту недоиспользования и коэффициенту загрузки.

7. Какими методами можно определить коэффициент капитализации?

8. Дайте понятие безрисковой ставки доходности.

9. В чем заключается сущность методов Инвуда, Хоскольда, Ринга?

10. В чем заключаются особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП?

11. Дайте определение ставки дисконтирования.

12. Какими методами рассчитывается ставка дисконтирования?

13. Назовите шесть функций сложного процента.

14. Дайте определение ипотечному кредиту и перечислите виды ипотечных кредитов.

15. Что оказывает влияние на цену недвижимости?

16. Дайте определение ипотечной постоянной и назовите методы ее расчета.

17. Как рассчитываются денежные поступления на собственный капитал инвестора?

18. Какие средства используются при комбинированном финансировании?

19. Чем отличается ставка доходности недвижимости и ставка доходности на собственный капитал?

20. Как определяется удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости?

21. Что такое самоамортизирующийся кредит?

22. Какие методы оценки могут быть использованы при проведении ипотечно-инвестиционного анализа? В чем их специфика и особенности?

23. Приведите схему оценки недвижимости методом ДДП, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита?

Доходный подход оценки недвижимости - краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки¹⁷.

При оценке стоимости доходным подходом можно использовать два метода. Это метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

ФСО №1 п.13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на рынок, подлежит сносу и т.д.

Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы в доходном подходе оценки недвижимости

ДВД = 5 999 184 - 619 916 = 5 379 268 руб.

3.Операционные расходы (данные взяты на основании письма от Заказчика):

Таблица 46

Расчет операционных расходов в доходном подходе оценки недвижимости

Операционные расходы = 519 851+894 405+102 206=1 516 462 руб.

4. Чистый операционный доход для магазина:

ЧОД = 5 379 268 – 1 516 462= 3 862 806 руб.

5.Определение ставки капитализации.

Коэффициент капитализации определим способом рыночной экстракции. Значение примем по п.3.2:

R= 18,3%.

6. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость по доходному подходу будет равна

= 21 108 230 руб.

Ответ: = 21 108 200 руб.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Полученный результат округляется.

Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

, (21)

где k – количество аналогов;

С_o – оценка рыночной стоимости объекта оценки;

C_oi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога;

W_i – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки.

.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:

, (22)

где Ц_i – цена i-го аналога;

n – количество ценообразующих факторов;

?ц_ij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

После проведения анализа рынка необходимо отобрать аналоги, сопоставимые с объектом оценки, и данные свести в табл. 17.

Таблица17

Структура доходного подхода к оценке стоимости недвижимости

Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Первый этап использования доходного подхода – составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.

Другие похожие работы

• Затратный подход в оценке недвижимости
• Недвижимость в оценке стоимости
• НЭИ в оценке стоимости
• Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
• Сравнительный подход в оценке недвижимости