RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Заказ работ:




Оказываю помощь по решению задач, тестов, по контрольным, курсовым и дипломным, по антиплагиату. Сергей.
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
Вконтакте: https://vk.com/refmag.

Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Пример работы

Денежный поток в оценке стоимости

Похожие работы:

Анализ переменных потоков платежей в финансовой математике

Нерегулярный поток платежей

Временные интервалы между последовательными платежами в нерегулярном потоке могут быть любыми, не постоянными, любыми могут быть так же и члены потока. Обобщающие характеристики в этом случае получают только путем прямого счета:

наращенная сумма S = ?Rt (1+i)n?t ,

t

современная величина?Rtvt ,

t

где t- время от начала потока платежей до момента выплаты,Rt – сумма платежа.

Переменная рента с разовыми изменениями размеров платежа

Пусть общая продолжительность ренты n и этот срок разбит наk участков продолжительностьюn1, n2, … , nk, в каждом из которых член ренты постоянен и равенRt,t=1, 2, …,k, но изменяется от участка к участку.

Тогда наращенная сумма для годовой ренты постнумерандо (p=1, m=1) вычисляется по формуле

S = R1sn1 ,i (1+i)n?n1 + R2sn2 ,i (1+i)n?(n1 +n2 ) +... + Rksnk ,i

а современная величина как

A= R1an1 ,i + R2an2 ,ivn1 +... + Rkank ,ivn?nk .

50

АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ ПОТОКОВ

Рента с постоянным абсолютным приростом платежей

Пусть размер платежей изменяется с постоянным приростом a (положительным или отрицательным). Если рента годовая постнумерандо, то размеры последовательных платежей составятR, R+a, R+2a,…, R+(n-1)a.Величинаt-гочлена равнаRt=R+(t-1)a.

Тогда современная стоимость такой ренты равна

 

a

 

 

navn

 

A=R+

 

a

n,i

?

i

,

 

 

i

 

 

а наращенная сумма

S =R+ai sn,i ?nai .

В случае p-срочнойренты с постоянным приростом платежей (m=1) последова-

тельные выплаты равныR,R+ ap ,R+2ap ,...,R+(pn ?1)ap , гдеa – прирост платежей за год,

R – первый платеж, то есть

Rt = R+(t ?1)ap , гдеt – номер члена ряда,t=1, 2, … ,np.

Современная величина

A=?pn R+a(tp?1) vt / p ,

t=1

а наращенная сумма

 

pn

 

a(t?1)

 

+i)n?t/ p.

S =

 

R+

(1

 

 

 

?

p

 

 

 

t=1

 

 

 

Ренты с постоянным относительным изменением платежей

Если платежи годовой ренты изменяются с постоянным темпом роста q, то члены ренты будут представлять собой ряд:R, Rq, … , Rqn-1.Величинаt-гочлена равнаRt=Rqt-1.

Для того чтобы получить современную величину, дисконтируем эти величины: Rv, Rqv2,.., Rqn-1vn.Мы получили геометрическую прогрессию.

Сумма этих величин равна

A=

Наращенная сумма

S =

Rv

qnvn?1

= R

qnvn

?1

qv?1

q ?(1

+i)

 

 

F (1+i)n = Rqn ?(1+i)n q ?(1+i)

.

.

Для p-срочнойренты (m=1):

A= R qnpvn ?1 q?(1+i)1/ p

= qnp ?(1+i)n

S R q ?(1+i)1/ p .

51

АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ ПОТОКОВ

Виды денежных потоков в финансовой математике

Одним из основных элементов финансового анализа является оценка денежного потока , генерируемого в течение ряда временных периодов в результате реализации какого-либо проекта.

Определим следующие исходные условия:

  • временные периоды предполагаются равными;

  • элементы денежного потока являются однонаправленными, т. е. нет чередования оттоков и притоков денежных средств;

  • денежные поступления не распределяются внутри периода, они сконцентрированы на одной из его границ.

Принято различать два вида денежных потоков:

  • потоки, поступающие в начале каждого периода - потоки пренумерандо;

  • потоки, поступающие в конце каждого периода - потоки постнумерандо.

Поток постнумерандо.

На практике большее распространение получил поток постнумерандо, поскольку оценка финансового результата проводится по окончании отчетного периода.

Поток пренумерандо имеет значение при анализе различных схем накопления денежных средств для последующего их инвестирования.

Оценка денежного потока может выполняться в рамках решения двух задач:

а) прямой, т. е. проводится оценка с позиции будущего (реализуется схема наращения);

б) обратной, т. е. проводится оценка с позиции настоящего (реализуется схема дисконтирования).

Временная оценка денежных потоков в оценке бизнеса

  1. Функция «сложный процент».

  2. Функция «дисконтирование».

  3. Функция «текущая стоимость аннуитета».

  4. Функция «периодический взнос на погашение кредита».

  5. Функция «будущая стоимость аннуитета».

  6. Функция «периодический взнос на накопление фонда».

  7. Взаимосвязи между различными функциями.

Приведение возникающих в разное время денежных сумм. Функции сложного процента. Функция «сложный процент» FV. Определение будущей стоимости суммы. Начисление сложного процента.

Функция «дисконтирование» PV. Определение настоящей стоимости суммы.

Функция «текущая стоимость аннуитета» PVA. Аннуитет. Исходящий и входящий денежный поток. Авансовый аннуитет.

Функция «периодический взнос на погашение кредита» PMT/PVA. Определение величины аннуитета.

Функция «будущая стоимость аннуитета» FVA. Величина накопленных равновеликих взносов.

Функция «периодический взнос на накопление фонда» PVA/FVA. Величина периодически депонируемой суммы.

Взаимосвязь функций при использовании базовой формулы сложного процента.

Выбор модели денежного потока при оценке стоимости бизнеса

Модели:

- для собственного капитала;

- для всего инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала =

Чистая прибыль после уплаты налогов

+ Амортизационные отчисления

+(-) Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала

+(-) Продажа активов (капитальные вложения)

+(-) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности

Рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала.

Денежный поток для всего инвестированного капитала =

Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT)

- Налог на прибыль

+ Амортизационные отчисления

+(-) Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала

+(-) Продажа активов (капитальные вложения)

В обеих моделях поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

Если бизнес приносит изменяющийся поток доходов, то целесообразно использовать для его оценки:

а) метод избыточных прибылей;

б) метод капитализации дохода;

в) метод чистых активов;

г) метод дисконтирования денежных потоков?

8. Оценка стоимости собственного капитала методом чистых активов получается в результате:

а) оценки основных активов;

б) оценки всех активов компании;

в) оценки всех активов компании за вычетом всех ее обязательств;

г) ничего из вышеперечисленного.

9. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек:

а) действительный валовой доход;

б) платежи по обслуживанию долга;

в) потенциальный валовой доход?

10. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при определении ставки дисконтирования:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью?

11. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:

а) ставка капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиции;

б) общая ставка капитализации содержит доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;

в) ставка капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций?

12. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:

а) сравнительный;

б) затратный;

в) доходный;

г) все перечисленные?

13. Существуют следующие виды износа (необходимо выбрать правильный ответ):

а) физическое устаревание, функциональное устаревание, внешний (экономический) износ;

б) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;

в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание, долгосрочный износ.

14. Определение стоимости гудвилла исчисляется на основе:

а) оценки избыточных прибылей;

б) оценки нематериальных активов;

в) оценки стоимости предприятия как действующего;

г) всего перечисленного;

д) а) и б).

15. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнения продаж:

а) корректировка экономического коэффициента;

б) процентная корректировка;

в) корректировка по единицам сравнения;

г) долларовая корректировка?

16. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный и валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на цену продаж?

17. В какую из статей обычно не вносятся поправки при корректировке баланса в целях определения стоимости чистых активов:

а) основные средства;

б) дебиторская задолженность;

в) запасы;

г) денежные средства?

18. Оценка стоимости миноритарного пакета акций компании открытого типа может быть получена при использовании:

а) метода сделок;

б) метода чистых активов;

в) метода дисконтирования денежных потоков;

г) метода рынка капитала.

Консолидация и замена платежей - финансовая математика

В реальной ситуации нередко одна из сторон коммерческой сделки обращается к другой с предложением изменить условия ранее заключенных соглашений.

Наиболее часто предлагается изменить сроки платежей в сторону их увеличения, произвести объединение нескольких платежей в один (консолидировать платежи) с установлением единого срока погашения.

Принцип, на котором базируется такое изменение контракта, называется принципом финансовой эквивалентности обязательств, который предполагает неизменность финансовых отношений сторон до и после изменения контракта.

Эквивалентными считаются такие платежи, которые, будучи приведены к одному моменту времени, оказываются равными. Рассмотрим рис. 6 S1 и S2 - суммы, приуроченные к моменту времени t = 2 и t = 4 соответственно.

Приведем обе суммы S1 и S2 к начальному моменту времени по ставке приведения i, т.е. произведем дисконтирование этих сумм:

A1 = S1 (1 + i)-2, A2 = S2 (1 + i)-4.

Если A1 = A2 , то суммы S1 и S2 эквивалентны. Следовательно, замена суммы S1 при t = 2 на сумму S2 при t = 4 и наоборот, не изменит финансовых отношений сторон участников коммерческой сделки. Рассмотрим рис.7.

Здесь сравниваются два потока платежей: S1 , S2 и P1, P2 по сложной процентной ставке i. Для того чтобы заменить суммы S1 и S2 на две другие, эквивалентные по своим финансовым последствиям, суммы P1 и P2, применим принцип финансовой эквивалентности. Именно, приведем платежи S1 и S2 к начальному моменту времени (можно к любому другому) и сложим их:

S1 (1 + i)-2 + S2 (1 + i)-4 . (27)

То же самое проделаем с платежами P 1 и P 2:

P1 (1 + i)-5 + P2 (1 + i)-7. (28)

Приравнивая (27) и (28), получимуравнение эквивалентности:

S1 (1 + i)-2 + S2 (1 + i)-4 = P1 (1 + i)-5 + P2 (1 + i)-7. (29)

Очевидно, что данный метод распространяется на любое конечное число сумм. Если сравнение происходит по простой ставке i, то уравнение (29) примет вид:

S1 (1 + 2i)-1 + S2 (1 + 4i)-1 = P1 (1 + 5i)-1 + P2 (1 + 7i)-1.

В случае, когда несколько платежей S1, S2, S3 со сроками n1, n2, n3 соответственно, заменяются одним S0 со сроком n0, то уравнение эквивалентности в случае простых процентов запишется в виде:

S 0 = S1 (1 + (n0 - n1 )i) + S 2 (1 + (n0 - n2 )i) + S3 (1 + (n0 - n3 ) i),

если n 0 >n1, n2, n3. В другом случае, если n1< n0 <n3, нужно применять как наращение (приn0 > nk), так и дисконтирование (n0 < nk).

Если проценты сложные, то, если n1< n0 <n2 <n3, уравнение эквивалентности примет вид (суммы приводятся к моменту n0):

S0 = S1 (1 + i) + S2 (1 + i) -() + S3 (1 + i)-() .

Пример. Два платежа - 1 и 0,5 млн руб. со сроками уплаты соответственно 150 и 180 дней - объединяются в один со сроком 200 дней. Определите консолидированную сумму долга, если стороны согласились на применение простой ставки, равной 20 %.

Решение. Приводя суммы 1 и 0,5 млн руб. к сроку n0 = 200 дней, получим уравнение эквивалентности (К = 360):

S0 = 1000 (1 + 0,2) + 500 (1 +0,2) = 1533,32 тыс. руб.

Пример. Имеется два кредитных обязательства - 500 тыс. руб. и 600 тыс. руб. со сроками уплаты 01.10 и 01.01 (нового года).

По согласованию сторон обязательства были пересмотрены на новые условия: первый платеж в размере 700 тыс. руб. должник вносит 01.02, остальной долг он выплачивает 01.04. Ставка сравнения 10 % простая. Рассчитайте величину второго платежа S0.

Решение. За дату приведения примем 01.01 (нового года), К = 360. Учитывая, что 01.10 - 274-й порядковый день в году, 01.02 - 32-й день, 01.04 - 91-й день, запишем уравнение эквивалентности:

500 (1 + 0,1) + 600 = 700 (1 +0,1)-1 + S 0 (1 + 0,1)-1.

Решая это уравнение относительно S0, находим:S0 = 409,417 тыс. руб.

Задачи

7.1. Долг в размере 300 тыс. руб. должен быть выплачен через два года. Найдите эквивалентные значения для этой суммы (ставка сравнения 25 %):

а) в конце первого года,

б) через 5 лет.

Ответ: а) 240 тыс. руб.; б) 585,938 тыс. руб.

7.2. Вычислите эквивалентное значение долга, которого он достигнет через два года, если в настоящее время он составляет 42 тыс. руб. Проценты начисляются поквартально по ставке 40 % годовых. Ответ:90,031 тыс. руб.

7.3. Исходный поток платежей составляет: 200 тыс. руб. - через один год, 175 тыс. руб. - через два года, 210 тысяч руб. - через 4 года. Замените его эквивалентным множеством, состоящим из двух выплат, равных по величине, первая из которых осуществляется через 1,5 года, а вторая - через 4 года. Проценты начисляются по ставке 8 % годовых каждые полгода.

7.4. Долг должен быть погашен двумя платежами: 100 тыс. руб. через один год и 370 тыс. руб. через три года. Определите срок, при котором замена обеих выплат одной, в размере 480 тыс. руб., будет эквивалентной при ставке – 15 % годовых.

7.5. По условиям контракта, заключенного 01.02, за полученные в кредит товары фирма должна заплатить через 120 дней - 1,5 млн руб., а затем через 240 дней еще 1,2 млн руб. Достигнуто соглашение с кредитором об изменении условий контракта. Платежи производятся равными суммами: первый платеж - через 90 дней, второй - через 180 дней. При расчете применяется простая ставка 10 % годовых. Определите величину каждого платежа. Ответ: 1,3361 млн руб.

7.6. Строительная фирма получила в банке долгосрочный кредит в размере 5 млн. руб. под 6 % годовых (проценты сложные), срок погашения - через 5 лет. Впоследствии стороны пересмотрели условия займа и выработали новые: через три года производится выплата 3 млн. руб., остальная сумма выплачивается через 4 года. Процентная ставка сохраняется прежней. Определите сумму окончательного платежа.

7.7. Заемщик должен уплатить кредитору 10 млн руб. через 5 лет. Стороны согласились изменить условия погашения долга: через 2 года выплачивается 3 млн руб., а оставшийся долг спустя 4 года после первой выплаты. Определите сумму окончательного платежа, если сложная процентная ставка равна 10 % годовых.

Модель дискретного потока платежей - финансовая математика

Рассмотрим модель детерминированного дискретного потока денежных расходов (капитальных вложений) и поступлений в инвестиционном процессе.

Пусть инвестиционный проект начинается в момент t=0 с капвложения R(0) рублей. Затем в моменты tk происходят инвестиции в размере R(tk ) или доходы в размере P(tS ) руб.

Определение. Современной стоимостью PV (Present Value) потока платежей называется сумма приведенных к моменту t=0 величин этих платежей. В нашем случае современные стоимости инвестиций и доходов вычисляются cоответственно по формулам:

Здесь V(tk) = (1+i)-tk - коэффициент приведения (дисконтирования).

Определение. Чистым приведенным доходом NPV (Net Present Value) называется алгебраическая сумма всех платежей, приведенных к моменту t=0 по ставке процента i:

NPV = VPP - PVR .

Чистый приведенный доход характеризует общий абсолютный результат инвестиционной деятельности. Ставка процентов, по которой производится дисконтирование, называется ставкой сравнения или спот-ставкой.

Модель непрерывного потока платежей - финансовая математика

В коммерческой практике встречается случай, когда фирме приходится производить частые, но небольшие денежные расходы и поступления. Если баланс финансового потока подсчитывается также часто, то такие платежи при теоретическом финансовом анализе можно описать с помощью модели непрерывного потока платежей. Пусть на временном отрезке [0,T] расходы и доходы поступают с интенсивностью R(t) руб/год. На отрезке [t, t+?t] величина потока платежей составит R(t) ?t руб. Приведенная величина этого потока на момент t = 0 на данном отрезке ? R(t) V(t) ?t, где V(t)=(1+i)-t. Суммируя по всему отрезку [0,T] и переходя к пределу при ?t ? ?, получим:

Следовательно, чистый приведенный доход на отрезке [0,T] равен

Данная модель позволяет анализировать те этапы инвестиционного проекта, когда не было значительных вложений или поступлений.

Пример. Рассмотрим инвестиционный проект, реализация которого потребует Т=12 лет и предполагает следующий дискретно-непрерывный поток платежей (десятки. тыс. долл.):

С(0) = ?5; С(1) = ? 10; С(12) = 6; r(t) = 3 при 3 ? t ? 12.

Найти NPV данного проекта при ставках сравнения i = 10 % и 15 %.

Решение.

NPV(10 %) = 1,44; NPV(15 %) = - 2,47.

Оценка денежного потока с неравными поступлениями в финансовой математике

Оценка потока постнумерандо.

Будущая стоимость исходного денежного потока постнумерандо.

. (17)

Рис. 3. Логика решения прямой задачи для потока постнумерандо.

Приведенная стоимость денежного потока постнумерандо.

. (18)

Рис. 4. Логика решения обратной задачи для потока постнумерандо.

Пример 17.

Рассчитать приведенную стоимость денежного потока постнумерандо (тыс. руб.): 12, 15, 9, 25, если коэффициент дисконтирования r = 12 %.

= 12 · 0,8929 + 15 · 0,7972 + 9 · 0,7118 + 25 · 0,6355 =

= 10,71 + 11,96 + 6,41 + 15,89 = 44,97 тыс. руб.

Оценка потока пренумерандо.

Будущая стоимость денежного потока пренумерандо.

, (19)

.

Рис. 5. Логика решения прямой задачи для потока пренумерандо.

Приведенная стоимость денежного потока пренумерандо.

. (20)

Рис. 6. Логика решения обратной задачи для потока пренумерандо.

Пример 18.

Исходные данные из примера 17, при условии, что исходный поток представляет собой пренумерандо.

= 44,97 · 1,12 = 50,37 тыс. руб.

Оценка денежных потоков от недвижимости в доходном подходе

Показатель

Период

прогнозный, номер квартала

пост-

прогноз-ный,

год

1

2

3

4

5

6

Ремонтные работы, тыс.руб.

4400,0

4400,0

-

-

-

Поступле-ние чистой арендной платы, тыс.руб.

1368,0* при 40%-й загрузке здания

2736,0** при 80%-й загрузке здания

3249,0***

при 95%-й загрузке здания

10944****

Денежный поток от вложений и

аренды, тыс.руб.

-4400,0

-4400,0

1368,0

2736,0

3249,0

10944

Коэффици-ент капита-лизации для постпрогно-зного периода

0,16*****

Стоимость реверсии******, тыс.руб.

68400

Денежный поток от вложений и аренды с учетом стоимости реверсии, тыс.руб.

-4400,0

-4400,0

1368,0

2736,0

71649,0

Дисконтиру-ющий множитель при ставке дисконта 14%

0,966

0,934

0,902

0,871

0,842

Окончание табл.50

Показатель

Период

прогнозный, номер квартала

пост-

прогноз-ный,

год

1

2

3

4

5

6

Дисконтиро-ванный денежный поток, тыс.руб.

-4250

-4110

1234

2383

60328,5

Сумма дисконтиро-ванных денежных потоков, тыс.руб.

55585,5

*1900кв.м*0,600 тыс.руб.*3 месяца*0,4 = 1368,0 тыс.руб.

**1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 3 месяца*0,8 = 2736,0 тыс.руб.

***1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 3 месяца*0,95 = 3249,0 тыс.руб.

****1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 12 месяцев*0,8 = 10944,0 тыс.руб.

*****Находим методом суммирования по формуле (51). Предполагаем, что срок экономической жизни составляет 50 лет. По методу Ринга норма возврата капитала составит 2%. Таким образом, сумма нормы прибыли и нормы возврата капитала равна 16%.

******Расчет стоимости реверсии производим, капитализируя ЧОД в постпрогнозный период по ставке капитализации 16%.

Ответ: V= 55585,5 тыс.руб.

Оценка денежных потоков от объекта недвижимости

Показатель

Период

прогнозный, номер квартала

пост-

прогноз-ный,

год

1

2

3

4

5

6

Ремонтные работы, тыс.руб.

4400,0

4400,0

-

-

-

Поступле-ние чистой арендной платы, тыс.руб.

1368,0* при 40%-й загрузке здания

2736,0** при 80%-й загрузке здания

3249,0***

при 95%-й загрузке здания

10944****

Денежный поток от вложений и

аренды, тыс.руб.

-4400,0

-4400,0

1368,0

2736,0

3249,0

10944

Коэффици-ент капита-лизации для постпрогно-зного периода

0,16*****

Стоимость реверсии******, тыс.руб.

68400

Денежный поток от вложений и аренды с учетом стоимости реверсии, тыс.руб.

-4400,0

-4400,0

1368,0

2736,0

71649,0

Дисконтиру-ющий множитель при ставке дисконта 14%

0,966

0,934

0,902

0,871

0,842

Окончание табл.50

Показатель

Период

прогнозный, номер квартала

пост-

прогноз-ный,

год

1

2

3

4

5

6

Дисконтиро-ванный денежный поток, тыс.руб.

-4250

-4110

1234

2383

60328,5

Сумма дисконтиро-ванных денежных потоков, тыс.руб.

55585,5

*1900кв.м*0,600 тыс.руб.*3 месяца*0,4 = 1368,0 тыс.руб.

**1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 3 месяца*0,8 = 2736,0 тыс.руб.

***1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 3 месяца*0,95 = 3249,0 тыс.руб.

****1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 12 месяцев*0,8 = 10944,0 тыс.руб.

*****Находим методом суммирования по формуле (51). Предполагаем, что срок экономической жизни составляет 50 лет. По методу Ринга норма возврата капитала составит 2%. Таким образом, сумма нормы прибыли и нормы возврата капитала равна 16%.

******Расчет стоимости реверсии производим, капитализируя ЧОД в постпрогнозный период по ставке капитализации 16%.

Ответ: V= 55585,5 тыс.руб.

Приведенная к настоящему моменту стоимость будущих денежных потоков в финансовой математике

; (16)

; .

Выражение называетсякоэффициентом текущей стоимости (present value factor).

Пример 14.

Какую сумму необходимо поместить в банк, чтобы через три года получить 10 000 $ при ставке дисконта 10 %?

.

Правило сложения текущих стоимостей.

Текущая стоимость любого набора денежных потоков равна сумме текущих стоимостей каждого из денежных потоков.

;

.

Пример 15.

Корпорация ожидает получить от инвестиционного проекта следующие притоки реальных денег в будущем: 1 год - 2000$, 2 год - 3000$, 3 год - 4000$, 4 год - 6000$.

Требуется определить продуктивную ценность при ставке дисконта 14 %.

= 2000 · 0,877193 + 3000 · 0,769468 + 4000 · 0,674972 + 6000 · 0,59208 =

=1754 + 2308 + 2700 + 3552 = 10314 $.

Пример 16.

Вкладчик инвестирует 1000 $ с получать в качестве процентов ежегодно 100 $. В конце третьего года он кроме 100 $ получает первоначальную сумму вклада. Ставка дисконта 5 %. Определить приведенную стоимость инвестиции.

.

Правило умножения текущих стоимостей.

Коэффициент текущей стоимости за n лет равен произведению коэффициента дисконтирования стоимости за t лет и коэффициента дисконтирования стоимости за (n - t) лет.

Например, при 8 %-й ставке дисконтирования коэффициент текущей стоимости 1 $, получаемого через 3 года равен , а для 1 $, получаемого через 9 лет. Следовательно, текущая стоимость 1 $ через 12 лет (t = 3; n = 12; (n - t) = 9) равна: 0,7938 · 0,5002 = 0,3971.

Проверка: .

.

Прогнозирование и оценка величин денежных потоков от объекта недвижимости

Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

ПВД = Площадь ? Ставка арендной платы (4.28)

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)

ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30)

На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =

= Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32)

Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде при оценке бизнеса предприятия

При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока:

ДП для собственного капитала

ДП для всего инвестированного капитала.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода в методе дисконтированных денежных потоков

Целесообразно проводить расчет по различным сценариям развития событий: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому. Показатели, характерные для всех сценариев: объем производства, цены на производимую продукцию, соотношение цен на основное сырье и готовую продукцию. При расчете следует руководствоваться моделью денежного потока, выбранной на первом этапе.

Расчет денежных потоков от объекта недвижимости

п/п

Показатели

Прогнозный период

2013

2010

2011

2012

1.

Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год

ПВД = S • Cар

6226,6

6670,0

7237,2

7628,4

2.

Действительный валовой доход, тыс. руб. в год

ДВД = ПВД • ( 1 – Кпотерь)

5759,6

6236,4

6875,3

7247,0

3.

Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год

124,5

133,4

144,7

152,6

5.

Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9)

873,0

909,6

967,9

1 001,9

6.

Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год

NOI = ДВД – ОР

4 886,6

5 326,8

5 907,4

6 245,1

Таблица 4.7.

Финансовые потоки сущность и роль

  1. Фермер купил новый трактор за 5000 долл. с рассрочкой на 6 лет по сложной годовой ставке 12 %. Определить сумму ежегодных равных платежей и общую сумму выплаченных процентов. Построить график гашения долга.

  2. Фермер купил новый дом за 20 000 долл. Первоначальный взнос составил 20% от стоимости дома. Оставшуюся сумму необходимо погасить равными ежегодными платежами в течение 10 лет. Определить общую сумму процентов и сумму ежегодного взноса.

  3. Фирма продает автомобили ВАЗ 2106 стоимостью 3600 долл. в кредит по сложной номинальной годовой ставке 12 %, который должен быть погашен равными ежемесячными платежами в течение 3 лет. Определите величину ежемесячного платежа, сумму процентов и постройте график гашения долга.

  4. Юля через тридцать лет уйдет на пенсию. Она планирует накопить в пенсионном фонде к тому времени 200 000 долл. Определите сумму ежеквартального платежа в фонд, если годовая номинальная сложная ставка 12%. Определите сумму реального платежа в фонд и сумму процентов за хранение денег в фонде.

  5. Михаил через 35 лет уйдет на пенсию. Он планирует накопить в пенсионном фонде к тому времени 300 000 долл. Определите сумму ежеквартального платежа в фонд, если годовая номинальная сложная ставка 16%. Определите общую сумму реального платежа в фонд за 35 лет и сумму полученных процентов.

  6. Володя собирается ежемесячно вносить на свой счет в банке в течение 10 лет по 150 долл. Годовая номинальная ставка сложных процентов составляет 24%. Какой доход можно получить через 10 лет при условиях перевода денег в начале, а не в конце месяца. Построить график.

  7. Компания имеет возможность купить рудник в кредит с оплатой по 100 000 долл. ежемесячно в течение 6 лет. Сложная номинальная годовая ставка составляет 24%. Какую сумму может выплатить компания при условиях перевода денег в начале или в конце месяца. Построить график.

  8. Вкладчик желает накопить в течение 5 лет 150 000 руб., производя ежемесячные равные вложения по сложной номинальной годовой ставке 12%. Определите сумму ежемесячного платежа как для взносов в начале, так и в конце месяца, проценты начисляются ежемесячно. Построить график.

  9. Вкладчик намерен положить в банк такую сумму, чтобы его сын в течение пятилетнего срока обучения в вузе мог снимать в конце или в начале каждого месяца по 2000 руб. и израсходовать к концу учебы весь вклад. Определите сумму вклада, если номинальная годовая ставка сложных процентов 12%. Построить график.

  10. Заемщик получил кредит 3 000 000 руб. на 3 года с условием гашения долга равными ежемесячными платежами. На величину долга начисляются проценты по номинальной сложной ставке 12%. Определите сумму срочного платежа как в конце, так и в начале каждого месяца. Построить график.

Список литературы и источников

  1. При анализе расходов в методе дисконтированных денежных потоков следует учесть
  2. Известно, что доходы компании в последнем прогнозном году составят 650 000, ставка дисконта - 20%, долгосрочный темп роста 110%
  3. ПБУ 14/2007 не применяется в отношении
  4. Какой из подходов к оценке стоимости машин и оборудования применяется крайне редко
  5. Какие требования предъявляются к выбору объектов-аналогов в рамках метода замещения
  6. Что не относится к особенностям машин и оборудования как к объектам оценки
  7. Обязательными к применению субъектами оценочной деятельности нормативно-правовыми актами при оценке стоимости машин и оборудования являются
  8. В каких случаях обосновано применение Международных стандартов оценки
  9. Федеральным органом исполнительной власти по интеллектуальной собственности в РФ является
  10. Объектом оценки в рамках патентного права может являться право на
  11. При принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве нематериальных необходимо выполнение ряда условий
  12. Допускается ли устанавливать дифференцированные ставки налогов, налоговые льготы в зависимости от формы собственности
  13. В отличие от совершенной конкуренции олигополия выпускает … продукт
  14. Оборудование к установке, внесенное учредителями в счет вклада в уставный капитал, отражается в учете
  15. Письмо – обязательство аудиторская организация представляет проверяемой организации
  16. Верно или не верно утверждение Финансирование влияет на стоимость
  17. К финансовым институтам, действующим на договорной основе, относятся
  18. К группе принципов оценки стоимости машин и оборудования, основанных на представлениях пользователя, относится
  19. Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе
  20. Не является требованием к субъекту оценочной деятельности
  21. Структуру строительного рынка формируют
  22. При анализе расходов в методе дисконтированных денежных потоков следует учесть
  23. Коэффициент капитализации равен 20%, ипотечная постоянная 18%. Целесообразно ли использовать заемный капитал
  24. Ставку капитализации можно рассчитать
  25. К элементам сравнения можно отнести
  26. Как осуществляется переход права на документарные и бездокументарные ценные бумаги
  27. В момент учреждения учредители общества приобрели 100 акций номинальной стоимостью

 Полный комплект решенных тестов и практикумов по оценке для курсов оценщиков умц
 Полный комплект контрольных по оценке для НИУД

Другие похожие работы





© 2002 - 2019 RefMag.ru