Аналоги и аналогичные объекты при оценке стоимости

Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж в сравнительном подходе оценки недвижимости

Окончание табл.25

На основании таблицы с характеристиками можно сделать вывод, что объекты аналогичны объекту оценки и могут использоваться для метода сравнения продаж. Однако имеются отличия, на которые следует рассчитать и внести поправки. Для всех объектов-аналогов были взяты цены продаж. Поскольку объект недвижимости – это жилой дом с постройками на земельном участке, то целесообразнее взять за единицу сравнения один объект целиком. Это подтверждают основные показатели площади и земельного участка и жилого дома.

Обоснование корректировок:

По условиям финансированияцена второго объекта-аналога изменилась, т.к. была предоставлена рассрочка платежа. На основании изучения договора купли-продажи был сделан вывод о том, что цена увеличилась на 5%, что и будет считаться корректировкой (анализ фактических данных).

Объекты-аналоги 2,3 были проданы в отличные от даты оценки периоды. На момент проведения оценки у аналитиков имелась следующая информация: два месяца назад средняя стоимость 1 кв.м домов данного сегмента была равна 9485 руб., месяц назад – 9640 руб., на момент оценки – 9800 руб. Для аналога 2 корректировка равняется [(9800/9640)-1]*100% = 1,66%, для аналога 3 – [(9800/9485)-1]*100%= 3,32% (анализ вторичных данных).

Размер корректировки по категории престижности был принят согласно аналитическим исследованиям ОАО «Камская долина» по методике зонирования г. Перми к.э.н., доцента кафедры финансов и кредита Пермского государственного университета Э.Д. Епишиной. Средняя разница в ценах между 4 и 5 категориями престижности для индивидуальных деревянных домов составляет 9% (анализ вторичных данных).

Привлекательность для проживания выбранного объекта была оценена как низкая по следующим причинам: согласно зонированию г. Перми территория местоположения относится к зоне катастрофического затопления р. Камой, в непосредственной близости проходит линия электропередач (ЛЭП), а также находится несанкционированная свалка твердых бытовых отходов. По данному показателю был произведен опрос оценщиков-экспертов, которые выбрали оценку разницы 10% (индивидуальные опросы).

Был проанализирован также физический износ зданий, и на основании его степени приняты следующие корректировки: для аналога 1 – 14%, 2 – 17%, 3 – 1% (анализ издержек).

Отличия в надворных постройках приняты по их фактической стоимости. Средняя баня оценена в 30 тыс.руб., гараж в 45 тыс.руб., теплица в 5 тыс.руб. Наличие сарая влияния на рыночную стоимость не оказывает (анализ издержек).

У объекта оценки имеется газоснабжение, что отличает его от других объектов. Величину корректировки возьмем из сборников УПВС по стоимости устройства газоснабжения в аналогичных зданиях, которая составляет 2,6% (табл. 5, сборник №28УПВС-69, анализ вторичных данных).

Первые четыре корректировки относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе предыдущей.

Скорректированная на условия рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки. Последовательность их выполнения может быть произвольной.

Расчет по примеру представлен в табл.26. Первоначально используем процентные корректировки, затем денежные.

Таблица 26

Объекты-аналоги недвижимости для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж

Окончание табл.25

На основании таблицы с характеристиками можно сделать вывод, что объекты аналогичны объекту оценки и могут использоваться для метода сравнения продаж. Однако имеются отличия, на которые следует рассчитать и внести поправки. Для всех объектов-аналогов были взяты цены продаж. Поскольку объект недвижимости – это жилой дом с постройками на земельном участке, то целесообразнее взять за единицу сравнения один объект целиком. Это подтверждают основные показатели площади и земельного участка и жилого дома.

Обоснование корректировок:

По условиям финансированияцена второго объекта-аналога изменилась, т.к. была предоставлена рассрочка платежа. На основании изучения договора купли-продажи был сделан вывод о том, что цена увеличилась на 5%, что и будет считаться корректировкой (анализ фактических данных).

Объекты-аналоги 2,3 были проданы в отличные от даты оценки периоды. На момент проведения оценки у аналитиков имелась следующая информация: два месяца назад средняя стоимость 1 кв.м домов данного сегмента была равна 9485 руб., месяц назад – 9640 руб., на момент оценки – 9800 руб. Для аналога 2 корректировка равняется [(9800/9640)-1]*100% = 1,66%, для аналога 3 – [(9800/9485)-1]*100%= 3,32% (анализ вторичных данных).

Размер корректировки по категории престижности был принят согласно аналитическим исследованиям ОАО «Камская долина» по методике зонирования г. Перми к.э.н., доцента кафедры финансов и кредита Пермского государственного университета Э.Д. Епишиной. Средняя разница в ценах между 4 и 5 категориями престижности для индивидуальных деревянных домов составляет 9% (анализ вторичных данных).

Привлекательность для проживания выбранного объекта была оценена как низкая по следующим причинам: согласно зонированию г. Перми территория местоположения относится к зоне катастрофического затопления р. Камой, в непосредственной близости проходит линия электропередач (ЛЭП), а также находится несанкционированная свалка твердых бытовых отходов. По данному показателю был произведен опрос оценщиков-экспертов, которые выбрали оценку разницы 10% (индивидуальные опросы).

Был проанализирован также физический износ зданий, и на основании его степени приняты следующие корректировки: для аналога 1 – 14%, 2 – 17%, 3 – 1% (анализ издержек).

Отличия в надворных постройках приняты по их фактической стоимости. Средняя баня оценена в 30 тыс.руб., гараж в 45 тыс.руб., теплица в 5 тыс.руб. Наличие сарая влияния на рыночную стоимость не оказывает (анализ издержек).

У объекта оценки имеется газоснабжение, что отличает его от других объектов. Величину корректировки возьмем из сборников УПВС по стоимости устройства газоснабжения в аналогичных зданиях, которая составляет 2,6% (табл. 5, сборник №28УПВС-69, анализ вторичных данных).

Первые четыре корректировки относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе предыдущей.

Скорректированная на условия рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки. Последовательность их выполнения может быть произвольной.

Расчет по примеру представлен в табл.26. Первоначально используем процентные корректировки, затем денежные.

Таблица 26

Определение арендной платы по объектам-аналогам для оценки стоимости доходным подходом

Полученные данные подлежат корректировке по критериям несоответствия оцениваемого объекта и объектов-аналогов. При этом используется следующее правило внесения корректировок: если объект-аналог по данному критерию лучше оцениваемого объекта, то к арендной ставке объекта-аналога применяется отрицательная корректировка и, наоборот, если объект-аналог по данному критерию хуже оцениваемого объекта, то вносится положительная корректировка (табл. 14).

Корректировки вносятся по принципу «лучше/хуже», при этом они могут быть как абсолютные, т. е. оцененные в рулях, так и относительные – в процентах, например: лучше на 1000 руб. или хуже на 10% (коэффициент 0,9). При корректировке целесообразно использовать удельные показатели стоимости, например арендную плату за один квадратный метр общей площади квартиры. Каждая корректировка сопровождается пояснением.

Таблица 14

Прицепы и полуприцепы

Аналоги к прицепам и полуприцепам подбираются по следующим показателям:

- назначение (общее, специализированное, специальное);

- число осей;

- полная масса;

- размер грузового пространства;

- основные характеристики основного дополнительного оборудования (для специализированных и специальных автомобилей (производительность холодильной установки для рефрижератора, производительность насоса у цистерн и т.п.));

- стоимость на данном национальном (региональном) рынке.

Приложение И

(обязательное)

ПОКАЗАТЕЛЬ ИЗНОСА (И1)

ДЛЯ ЛЕГКОВЫХ АВТОМОБИЛЕЙ НА 1000 КМ ПРОБЕГА

НОРМЫ ГОДОВЫХ АМОРТИЗАЦИОННЫХ ОТЧИСЛЕНИЙ В ПРОЦЕНТАХ

ОТ СТОИМОСТИ АВТОТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА

Таблица 1

ПОКАЗАТЕЛИ ЕЖЕГОДНОГО ИЗНОСА (И2)

ДЛЯ АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ

В КОММЕРЧЕСКИХ ЦЕЛЯХ, ПРОЦЕНТЫ

Таблица 2

КОЭФФИЦИЕНТ КОРРЕКТИРОВАНИЯ

ИЗНОСА АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В ЗАВИСИМОСТИ

ОТ ПРИРОДНО-КЛИМАТИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ (А2)

Таблица 3

РАЙОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ РФ ПО КЛИМАТИЧЕСКИМ УСЛОВИЯМ

Таблица 4

КОЭФФИЦИЕНТ КОРРЕКТИРОВАНИЯ

ИЗНОСА АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В ЗАВИСИМОСТИ

ОТ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

ПО СТЕПЕНИ АГРЕССИВНОСТИ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ (А3)

Таблица 5

РАЙОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ РФ В ЗАВИСИМОСТИ

ОТ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

ПО СТЕПЕНИ АГРЕССИВНОСТИ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

Таблица 6

КОЭФФИЦИЕНТ КОРРЕКТИРОВАНИЯ ИЗНОСА

АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ТИПА

РЕГИОНА, В КОТОРОМ ЭКСПЛУАТИРУЕТСЯ АМТС (А4)

Приложение К

(обязательное)

ПОКАЗАТЕЛЬ СТАРЕНИЯ (И2) ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРЕДНЕГОДОВОГО ПРОБЕГА

Приложение Л

(обязательное)

КОЭФФИЦИЕНТ (k2) ИЗМЕНЕНИЯ

ВЕЛИЧИНЫ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ УТРАТЫ ТОВАРНОЙ СТОИМОСТИ

В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИЗНОСА АМТС

Приложение Н

(обязательное)

СРЕДНЕГОДОВЫЕ ПРОБЕГИ

ОТЕЧЕСТВЕННЫХ ЛЕГКОВЫХ АВТОМОБИЛЕЙ, ТЫС. КМ

--------------------------------

<*> Среднегодовые пробеги отечественных коммерческих автомобилей (грузовых, легковых автомобилей, автобусов) уточняются по ежегодному справочнику "Прейскурант справочных тарифов на перевозку грузов автомобильным транспортом, использование легковых автомобилей и автобусов". Москва. НПФ "Трансэффект".

Среднегодовые пробеги импортных автомобилей приведены в ежегодных справочниках германского издательства "Eurotax".

Приложение П

(обязательное)

МЕТОДИКА <*>

Требования к отбору предприятий-аналогов в сравнительном подходе в оценке бизнеса

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в 3 этапа.

На первом этапе определяется круг предприятий, которые, по мнению оценщика, можно считать аналогами. В него ходит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым. Поиск таких компаний начинается с опреде­ления основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год.

На втором этапе составляется более точный список компаний-аналогов. Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества, недостоверности представленной информации.

На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, позволяющий оценщику определить стоимость оце­ниваемого предприятия. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами, методами, наработанными оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства является обязательным.

Рассмотрим основные критерии отбора:

- отраслевое сходство;

- уровень диверсификации производства;

- характер взаимозаменяемости производимых продуктов;

- зависимость от одних и тех же экономических факторов;

- стадия экономического развития предприятия;

- размер компаний (объем реализованной продукции, объем прибыли, число филиалов и т. д.);

- перспективы роста;

- степень финансового риска;

- качество менеджмента.

Сравнительный подход при оценке предприятия использует все традиционные приемы и методы финансового анализа.

В рамках рыночного (сравнительного) подхода часто применяется метод

сделок или метод сравнения продаж.

При выборе объектов сравнения оценщики руководствовались следующими критериями отбора:

• отраслевым сходством;

• сопоставимостью размеров компаний;

• перспективами роста компаний;

• степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия заключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию – аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

1. Тесты ГКО
2. Темы дипломов по государственной кадастровой оценке
3. Общие положения ГКО
4. Тесты 3 подхода
5. Расчет корректирующего коэффициента к справочным показателям затрат
6. Курсовая по оценке квартиры
7. Тест по кадастровой оценке населенных пунктов
8. Тест по кадастровой оценке земель промышленного назначения
9. Тест Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
10. Практика определения кадастровой стоимости Земель лесного фонда
11. Применение многомерного регрессионного анализа в задачах индивидуальной и массовой оценки объектов недвижимости
12. Тест по кадастровой оценке садов
13. Вопросы к аттестации по теме Автоматизированная система оценки недвижимости (АСОН)
14. Практика кадастровой оценки объектов капитального строительства

Другие похожие работы

• Восстановительная стоимость в оценке стоимости
• Определение стоимости объекта оценки
• Факторы влияющие на стоимость недвижимости
• Контрольная работа на тему Оценка бизнеса
• Контрольная работа - Оценка стоимости предприятия