RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Оказываю помощь по решению задач, тестов, консультации по самостоятельному выполнению контрольных, курсовых и дипломных. Сергей.
тел. +7(903)795-74-78, +7(495)795-74-78, [email protected], ,

Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Пример работы

Анализ рынка при оценке стоимости

Похожие работы:

Анализ рынка автомобилей для целей оценки транспортного средства

  • Количество предложений Toyota Ist

  • На графике показано, как менялось количество предложений о продаже за последние 6 месяцев. Видна тенденция к росту и наибольшее значение приходится на ноябрь, возможно, это обусловлено приближением зимы.

  • Изменение средней стоимости Toyota Ist

  • На графике показано изменение средней стоимости за последние 6 месяцев. Максимальная цена приходится на май месяц обусловлено это тем, что с началом лета спрос на автомобили увеличивается, а соответственно увеличивается и цена.

  • Минимальная цена приходится на октябрь, связано это с минимальным спросом и возможно с достаточно большим количеством предложений на рынке.

  • Анализ рынка земельных участков при оценке земли

    Первым этапом оценки стоимости земли является анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и собственно анализ рыночной информации.

    Анализ социально-экономической ситуации в России и ее влияние на стоимость объекта оценки

    Обзор экономической ситуации в Российской Федерации был подготовлен на основе доклада Министерства экономического развития и торговли «Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в январе-сентябре 2014 года» (http://www.economy.gov.ru).

    Таблица 1. Основные показатели социально-экономического развития РФ, (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

    Основные показатели

    2013

    2014

    сентябрь

    январь-сентябрь

    сентябрь

    январь-сентябрь

    ВВП1)

    101,2

    101,1

    101,1

    100,8

    Индекс потребительских цен, на конец периода, к концу предыдущего периода2)

    100,2

    104,7

    100,7

    106,3

    Индекс промышленного производства 3)

    101,3

    100,1

    102,8

    101,5

    Обрабатывающие производства4)

    101,1

    99,9

    103,6

    102,3

    Индекс производства продукции сельского хозяйства

    101,8

    102,3

    116,6

    107,7

    Инвестиции в основной капитал

    98,7

    99,4

    97,24)

    97,54)

    Объемы работ по виду деятельности «Строительство»

    97,1

    98,9

    95,6

    96,7

    Ввод в действие жилых домов

    134,3

    111,8

    107,8

    124,6

    Реальные располагаемые денежные доходы населения6)

    99,9

    103,7

    100,6

    100,7

    Реальная заработная плата

    106,3

    105,7

    99,5)

    102,15)

    Среднемесячная номинальная заработная плата, рублей

    29346

    29044

    310715)

    314875)

    Уровень безработицы к экономически активному населению (на конец периода)

    5,3

    4,9

    Оборот розничной торговли

    103,2

    103,9

    101,7

    102,3

    Объем платных услуг населению

    103,1

    102,4

    101,9

    101,1

    Экспорт товаров, млрд. долл. США

    44,8

    383,5

    41,41)

    383,8

    Импорт товаров, млрд. долл. США

    28,7

    248,4

    25,71)

    232,7

    Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель

    110,9

    107,7

    95,8

    105,1

    1) Оценка Минэкономразвития России.

    2) Январь – сентябрь – в % к декабрю предыдущего года.

    3) Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды», с учетом поправки на неформальную деятельность.

    4) С учетом поправки на неформальную деятельность.

    5) Оценка Росстата.

    6) Предварительные данные.

    На основании таблицы 1 можно сказать, что в сентябре текущего года после августовского снижения отмечен рост экономической активности. По оценке Минэкономразвития России, ВВП с исключением сезонного фактора вырос на 0,4 %. Сентябрьский рост вызван оживлением темпов роста промышленного производства и сельского хозяйства. Положительную динамику сохраняют розничная торговля и платные услуги населению, несмотря на спад темпов роста реальной заработной платы и реальных располагаемых доходов населения. Между тем, в сентябре продолжились негативные тенденции, связанные с сокращением объемов инвестиций в основной капитал и строительства, а также снижения экспортных поставок нефти и газа.

    Динамика ВВП по отношению к соответствующему периоду прошлого года по оценке Минэкономразвития России, также существенно улучшилась с 0 % в августе до 1,1 % в сентябре. Основной положительный вклад также внесла динамика сельского хозяйства и промышленного производства.

    По оценке Минэкономразвития России за 3 квартал динамика ВВП составила 0 % по отношению ко второму кварталу, такая динамика наблюдается второй квартал подряд. По отношению к соответствующему кварталу предыдущего года в 3 квартале продолжилась тенденция постепенного замедления темпов роста экономики. За январь - сентябрь 2014 года ВВП вырос на 0,8 % по отношению к 2013 году. При этом в отрицательной зоне остается динамика таких показателей как производство и распределение электроэнергии, газа и воды, инвестиции и строительство. По остальным макроэкономическим показателям наблюдается рост относительно января - сентября 2013 года.

    По оценке Минэкономразвития России, в сентябре продолжилось снижение инвестиций в основной капитал с исключением сезонного фактора, которое составило 0,4 %. Также второй месяц подряд снижаются объемы работ по виду деятельности «Строительство». В сентябре они снизились на 0,6 % к предыдущему месяцу после снижения на 0,8 % в августе.

    Одним из основных позитивных моментов в сентябре стала динамика промышленного производства. По промышленному производству в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после сокращения в августе, в сентябре рост вновь восстановился (сентябрь - 1,1 процента). В добыче полезных ископаемых рост продолжился (сентябрь – 0,8 %).

    В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды в сентябре рост сократился (сентябрь - - 0,7 %).

    В обрабатывающих производствах в сентябре восстановился рост после сокращения в августе (сентябрь - 1,4 %).

    В отраслях машиностроительного комплекса возобновился рост в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования, в производстве транспортных средств и оборудования и после роста в августе вновь сократилось производство машин и оборудования.

    Динамика производства сельского хозяйства с исключением сезонности в сентябре повысилась до 4,1 % после снижения на 0,2 % в августе.

    В сентябре, по оценке Минэкономразвития России, реальные располагаемые доходы населения с исключением сезонного фактора снизились на 2,9 % по отношению к предыдущему месяцу.

    Минэкономразвития России скорректировало в сторону понижения сезонно-очищенную оценку в сентябре до 0,1 %.

    Вместе с тем, несмотря на снижение реальной заработной платы, и реальных располагаемых доходов населения, расходы на покупку товаров и оплату услуг растут, в основном за счет сбережений. Норма чистых сбережений населения с исключением сезонного фактора снизилась с 10,4 % в августе до 9,1 % в сентябре. Динамика оборота розничной торговли с исключением сезонного фактора по отношению к предыдущему месяцу в сентябре составила 0,2 %, платных услуг населению – 0,3 %.

    На рынке труда ситуация не меняется на протяжении последних пяти месяцев. Уровень безработицы составляет, по оценке Минэкономразвития России, 5,2 % экономически активного населения (с исключением сезонного фактора).

    Экспорт товаров в сентябре 2014 г., по оценке, составил 41,4 млрд. долл. США (92,3 % к сентябрю 2013 г.). Импорт товаров в сентябре текущего года, по оценке, составил 25,7 млрд. долл. США (89,4 % к сентябрю 2013 г.). Положительное сальдо торгового баланса в сентябре 2014 г., по оценке, составило 15,7 млрд. долл. США, относительно сентября предыдущего года снизилось на 2,5 %.

    В сентябре 2014 г. инфляция составила 0,7 %, с начала года – 6,3 % (в сентябре 2013 г. – 0,2 %, с начала года – 4,7 %). Показатель инфляции за годовой период повысился до 8,0 % с 7,6 % в августе.

    Итак, мониторинг и анализ социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных секторов экономики включает в себя оценку текущей экономической ситуации, характеристику изменения факторов и тенденций развития, макроэкономический анализ структурной, энергетической, агропродовольственной, инвестиционной, инновационной, денежно-кредитной, бюджетной, тарифной, социальной и других аспектов государственной социально-экономической политики, а также результаты краткосрочного прогноза макроэкономики до конца текущего года. Данные материалы содержатся в ежемесячных, ежеквартальных и годовых докладах в Правительство Российской Федерации, которые публикуются на официальном сайте Министерства.

    Анализ финансовых коэффициентов при оценке стоимости предприятия бизнеса

    После приобретения любого бизнеса целесообразно рассчитать ряд фи­нансовых коэффициентов и затем периодически их отслеживать. Анализ коэффициентов и их изменений во времени часто помогает выявить некоторые новые грани предприятия» как находящиеся в пределах допустимых норм, так и свидетельствующие о нездоровых тенденциях. Осторожный предприниматель может использовать анализ коэффициентов для сравнения альтернативных вариантов инвестиций и выбора того варианта, который обещает наибольшую выгоду. Мониторинг постоянно изменяющихся коэффициентов дает возможность обнаружить слабые стороны менеджмента и использования капитала с тем, чтобы привести коэффициенты к определенному желаемому уровню, при ко­тором достигается баланс между безопасностью и риском.

    Обычно инвестиции в недвижимость на 50—100% финансируются за счет заемных средств, что оказывает чрезвычайно большое влияние на цены сделок и на коэффициенты, рассчитываемые как по операционным (денежный поток), так и по капитальным счетам. Поэтому ниже будут рассмотрены коэффициенты, используемые при анализе как баланса, так и отчета о движении денежных средств, а также этих двух отчетов, взятых вместе. Для обеспечения сопоставимости при описании анализа коэффициентов будут использованы уже приведенные ранее примеры баланса и отчета о движении денежных средств.

    упрощенный баланс (в табл. 12-1) описывают инвестиции в недвижи-

    ТАБЛИЦА 12-1

    Упрощенный балансовый отчет

    АКТИВЫ

    Здания (и другие сооружения) $450 000

    Земля 50 000

    Всего $500 000

    ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

    Ипотечный кредит (12% годовых на 25 лет) $400 000

    Капитал 100 000

    Всего $500 000

    мость, по которым могут быть рассчитаны коэффициенты. Ниже даны определения этих коэффициентов и объяснено их значение как для каждого отчета в отдельности, так и для обоих отчетов, взятых вместе.

    Обзор социально-экономической ситуации региона при проведени оценки стоимости недвижимости

    Показатели

    Волгоградская область

    Для сравнения

    на текущий период

    к предыдущему периоду, в %

    РФ

    ЮФО

    Объем промышленной продукции, млн. руб.

    Валовая продукция сельского хозяйства, млн. руб.

    Инвестиции в основной капитал, млн. руб.

    Иностранные инвестиции, млн. долл. США

    Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда, млн. руб.

    Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м

    Грузооборот предприятий транспорта, млн. т-км

    Объем переработки грузов, млн. т

    Оборот розничной торговли, млн. руб.

    Объем платных услуг населению, млн. руб.

    Внешнеторговый оборот (товары), млн. долл.

    в том числе:

    экспорт

    импорт

    Вывоз продукции на остальную территорию России, млн. руб.

    Индекс потребительских цен, %

    Индекс цен производителей промышленной продукции, %

    Окончание табл. 8

    Индекс тарифов на грузовые перевозки, %

    Численность зарегистрированных безработных, тыс. чел.

    Среднедушевые денежные доходы населения:

    номинальные, руб.

    реальные, %

    Начисленная среднемесячная заработная плата на 1 работника:

    номинальная, руб.

    реальная, %

    Валовой региональный продукт, млн. руб.

    Кроме того, в отчете необходимо отразить сведения о налогообложении недвижимости и доходов от ее использования в регионе, степени налогового изъятия и собираемости налогов; криминогенной ситуации и прочие сведения. Анализ общей характеристики региона завершается выводами.

    4.4. Анализ рынка недвижимости города

    Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

    Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями: для выработки риэлтерским сообществом, руководителями риэлтерских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

    Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке. Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа.

    Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой – свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

    Рынок недвижимости по назначению можно разделить на четыре сегмента: жилой, коммерческий, общественный и специальный. Наиболее часто рассматриваются экспертами жилая недвижимость и коммерческая недвижимость. В свою очередь, коммерческая недвижимость делится на офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную, «развлекательную», объекты сферы услуг, рестораны.

    Общая характеристика состояния рынка объекта оценки

    Так как объект оценки относится к клининговому рынку, то сначала необходимо рассмотреть данную отрасль.

    Рынок клининговых услуг, а, следовательно, и рынок клинингового оборудования в России сложился не так давно. Еще 10 лет назад в уборочной технике не было серьезной необходимости – компании предпочитали поддерживать чистоту в зданиях собственными силами, нанимая в основном женщин предпенсионного возраста в качестве уборщиц.

    Эксперты отмечают, что в настоящее время рынок клинингового оборудования стремительно развивается. Это связано, в первую очередь, с изменением менталитета людей – все больше руководителей предприятий ориентируются на профессиональный уход за недвижимостью, для которого необходима специальная техника.

    На рынке проявляется тенденция спецификации компаний-лидеров по видам оборудования и занимаемой на рынке ниши. Так, компании Bosch und Siemence, Arima и Hoover из уборочной техники производят только промышленные пылесосы, Компания Portotecnica участвует в сегменте поломоечных машин и занимает там лидирующую позицию.

    Еще в 1906 году были изобретены первые машины, предназначенные для уборки полов. Спустя некоторое время целым рядом компаний было начато их производство в промышленных масштабах. Так как польза от этих машин была бесспорной, то и довольно таки в быстрых темпах они смогли стать составляющей целого класса уборочной техники, имеющей различное назначение. На сегодняшний же день, немного больше столетия спустя появления этого изобретения, их продукция различных предприятий, специализирующихся на их изготовлении, представляет потребителям сотни различных моделей этой техники.

    Стоимость поломоечных машин варьируется от 30 000 рублей и до 1 000 000 млн. рублей.

    На рынке проявляется тенденция спецификации компаний-лидеров по видам оборудования и занимаемой на рынке ниши. Компания Portotecnica участвует в сегменте поломоечных машин и занимает там лидирующую позицию.

    В стоимостном выражении в сегменте моек на долю поломоечных машин приходится 83 %.

    В 2013 году в Россию было ввезено 12 тысяч единиц техники на сумму свыше 18 млн. долл. В структуре импорта преобладают поломоечные машины, доля которых составила около 70 % в натуральном и 80 % в стоимостном выражении. При этом рост импорта поломоечного оборудования в стоимостном выражении в 2013 году составил 28 %, что на 10 % больше по сравнению с 2012 годом.

    Среди стран-импортеров поломоечных машин выделятся лидирующая пятерка, куда входят Германия, Италия, Китай, Нидерланды и Швейцария. Их общая доля в импорте составляет 85 % в натуральном выражении.

    В стоимостном выражении лидирует Германия (37 % импорта) – из этой страны в 2013 году было завезено более 2 тысяч поломоечных машин на общую сумму 5,7 млн. долл. При этом 72 % немецкого импорта поломоечных машин составляет техника Karcher. Та же картина наблюдается и в распределении по брендам: в стоимостном выражении Karcher принадлежала доля 25 – 33 %, второе место с 16 – 23 % занимает Tennant, третье – Nilfisk (8 – 13 %).

    Среди поломоечных машин лидерами являются KARCHER, TENNANT, COMAC.

    Отчет подготовлен на основании данных Федеральной Таможенной Службы в качестве информационного продукта, дающего представление о динамике импорта поломоечного оборудования. При статистической обработке информации использовались коды ТН ВЭД.

    По итогам работы за 2011 год индекс промышленного производства к 2010 году по трем видам экономической деятельности – «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» – составил 109,6 %. Товарной продукции отгружено на сумму около 200,1 млрд. руб., что выше уровня 2010 года в действующих ценах на 15,3 %. В 2012 году рост объемов производства в промышленном комплексе Тверской области оценивается в 109,1 %. В 2013 году индекс промышленного производства повысился до уровня 110,3 – 111,8 %. В 2014 году индекс промышленного производства уменьшился до уровня 105,9 – 108,1 %.

    В 2015 году индекс промышленного производства составит по прогнозу 106,1 – 108,1 %. Ожидается выход на проектную мощность большинства новых предприятий тверского региона, а также прогнозируется увеличение объемов производства на действующих предприятиях.

    Сегодня Тверская область считается одним из инвестиционно привлекательных регионов России. Основными направлениями для инвестиций являются строительство новых предприятий, ориентированных на близкий рынок Москвы и Подмосковья, инфраструктурное обустройство транспортных артерий Москва - Санкт-Петербург и Москва - Рига, развитие сферы розничной сферы торговли и услуг, туристический бизнес, сельское хозяйство, жилищно-комунальное хозяйство и строительство, производство строительных материалов.

    В настоящее время более 400 предприятий и организаций области осуществляют торговлю с партнерами из 80 стран мира.

    Из стран СНГ наиболее активно внешняя торговля ведется с Украиной и Казахстаном. Крупнейшие партнеры из стран дальнего зарубежья - Германия, Италия, Испания, Китай, Турция.

    Удачное географическое положение, кадровый и промышленный потенциал, наличие транспортной инфраструктуры, мощная энергетическая база, а также природные ресурсы Верхневолжья составляют солидную основу для дальнейшего развития региона, в котором большая роль отводится реализации инвестиционной политики.

    Основные операции с жилыми помещениями

    Купля-продажа

    По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» . Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

    Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

    Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия — предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.

    Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов .

    Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

    В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).

    Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.

    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

    Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).

    Риэлторы изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг — страхование, кредитование и т.д.

    Аренда

    В договоре имущественного найма участвуют два контр агента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель — тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,— пишет О.С.Иоффе,— есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю» . Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.

    Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:

    • для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;

    • имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;

    • предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;

    • договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности) .

    Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

    Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой (смежные комнаты), подсобные помещения (ст.52 ЖК). Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку.

    Законодательством регламентирован тот факт, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). Наймодатель обязан передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (ст.676 ГК РФ). Далее регламентируется тот немаловажный факт, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Кроме того, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение (ст.678 ГК РФ).

    Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

    Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

    Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

    Ипотека

    Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический объект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.

    Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелика, а прибыль “набирается” за счет больших объемов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности, размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.

    Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования.

    Обмен жилых помещений

    Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

    Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

    Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

    Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

    - к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

    - обмен носит фиктивный характер;

    - дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

    - дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

    - помещение является служебным или находится в общежитии;

    - в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий .

    Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

    Дарение жилых помещений

    Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

    Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

    Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.

    Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

    В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

    В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

    Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

    В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

    Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения – а ? пожертвование.

    Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

    Предприятия общественного питания

    В Новосибирске работает 1601 предприятие общественного питания. Они одновременно могут принять и накормить 78050 человек Качество услуг общественного питания в Новосибирске повышается с каждым годом.

    В структуре департамента потребительского рынка, услуг и поддержки предпринимательства отдел общественного питания появился в конце 2004 года. За полтора года специалистам удалось сделать многое. Особое внимание в прошлом году уделялось вопросам организации школьного и студенческого питания в городе. Совместно с представителями других служб специалисты отдела провели инвентаризацию всех школьных и студенческих столовых. Это позволило проанализировать состояние материально-технической базы пищеблоков. Специалисты разработали сбалансированное меню для школьников, организовали и провели обучающий семинар для организаторов питания школ, вузов приняли участие в подготовке положения о конкурсе на поставку продукции в школьные столовые. Отдел инициировал социальный проект предоставления новосибирским студентам скидки на услуги предприятий общественного питания по муниципальной дисконтной карте. К его реализации планируется приступить уже в новом учебном сезоне.

    Совместно с ассоциацией рестораторов и отельеров специалисты организовали и провели кулинарный фестиваль “Сибирское гостеприимство – 2005”. Впервые новосибирским кулинарам, барменам, кондитерам самых разных предприятий питания представилась возможность продемонстрировать свое мастерство, обменяться опытом с коллегами, посетить в рамках фестиваля мастер-классы по приготовлению блюд.

    Специалисты также занимаются анализом рынка услуг общественного питания и участвуют в мероприятиях по контролю качества их предоставления. По данным отдела за 2005 год, на 10 тысяч человек в Новосибирске приходится 10 предприятий питания. Сегодня сеть организаций общественного питания представлена в городе практически всеми типами: столовые, рестораны, кафе, закусочные, бары, буфеты и др. Наибольшее количество в общем числе составляют столовые, закусочные (21 %), кафе (16 %). По сравнению с 2004 годом наибольший прирост наблюдается у ресторанов (13,2 %) и баров (11,5 %), незначительный рост – кафе (на 6,9 %), закусочных (на 2,9 %), столовых (на 2,7 %), предприятий других типов (на 2,1 %).

    В течение 2005 года открылось 173 новых организаций питания, это – рестораны “Пепперони”, “Колизей”, “Пивоварня”, “Форум”, “Неаполь”, “Островский”, кафе “Кафела”, закусочные “Нью-Йорк-Пицца”, “Ясная поляна”. Продолжается развитие сетевых предприятий питания ООО “Ланч” (трактиры “Жили-были”, столовые “Вилка-Ложка”), СП ЗАО “РосИнтер” (предприятия быстрого обслуживания “Ростик’с”, ресторан “Планета-Суши”), Управляющая Компания “Ресторатор” (бар “Пиплс”, блинная “СолнцеПек”) и др.

    Повышение уровня жизни горожан изменяет традиционную культуру их питания. Большой популярностью сегодня пользуются отделы “кулинарии” и “готовой еды” при супермаркетах и торговых центрах. Существенно расширился предоставляемый организациями общественного питания спектр дополнительных услуг, связанный с организацией корпоративного питания. Активно развиваются новые предприятия, специализирующиеся на кейтеринге – организации презентаций, банкетов, фуршетов и других мероприятий по заказу потребителя с выездом на место проведения банкета.

    Неравномерность географии сети предприятий питания, отсутствие предприятий нового формата в нецентральной части города явились основной причиной активного развития в 2005 году мэйл-фуда – доставки блюд автокурьером в границах города. Потребителям предлагается несколько видов меню, в том числе банкетное.

    Стоимость минимального заказа колеблется от 250 рублей до 1000 рублей. Новым направлением ресторанного бизнеса является развитие разнообразных предложений для отдыха с детьми. В Москве бэби-бум на ресторанном рынке начался несколько лет назад, а в Новосибирске он только зарождается.

    Одновременно с ростом сети совершенствуются процессы организации работы предприятий питания. Растущая конкуренция, высокий уровень арендных ставок на помещения в центральной части города изменяют привычную для компаний стратегию развития. С целью снижения затратной части бизнеса предприятия переходят на организацию централизованных производств кулинарной продукции и кондитерских изделий, которые выносятся из центральной части города, и снабжение полуфабрикатами высокой степени готовности сети, максимально приближенной к посетителям в центральной части города. Предприятия оснащаются современным высокопроизводительным оборудованием, внедряют новые, соответствующие мировым тенденциям, технологии производства продукции

    По итогам развития отрасли за первое полугодие 2006 года прирост сети составил 6%. Как отмечают специалисты отдела общественного питания мэрии, рост сети произошел в основном за счет открытия таких типов предприятий питания как кафе, бары и закусочные.

    На потребительском рынке города достаточно широко развита система организации корпоративного питания, которая включает в себя выездное обслуживание по доставке обедов в офисы и на предприятия города и кейтеринговые услуги – проведение банкетов, фуршетов, обслуживание конференций. Практически во всех предприятиях ресторанного бизнеса внедрена доставка блюд по заказу потребителей.

    Предприятия с высокой ценовой категорией привлекают посетителей организованными в обеденное время бизнес-ланчами, позволяющими значительно экономить деньги и время клиентов. Скидки в обеденное время на кулинарную продукцию составляют от 25 и более процентов, цена заказа колеблется от 100 до 450 рублей.

    Также разрабатываются новые формы привлечения посетителей. Например, в кофейне «Шансонье» гостям на выбор предлагается каталог «картин на кофе», нарисованных на молочной пене, и посетители могут заказать напиток с понравившимся сюжетом.

    Клиенты ресторанов «Росинтер», «Сибирская тройка», «Мехико», «Островский», кафе «Восток-Запад» и других могут пользоваться как платным, так и бесплатным доступом в интернет. В одном из трех залов ресторана «Сеул», «Зале переговоров», оснащенного аппаратно-программными комплексами доступа в интернет, посетители в период ожидания заказа могут обменяться сообщениями и отправить почту, что значительно экономит время клиента.

    Многие предприятия общественного питания работают с применением дисконтных и накопительных карт. Это позволяет клиентам не только получить скидку на обслуживание (колеблется от 10 до 60%), но и принять участие в различных акциях и лотереях.

    Сфера общественного питания города стремится выйти на качественный современный уровень обслуживания. Рестораторы совершенствуются в своем деле, обмениваются опытом. В этом им помогают городские власти

    Список литературы и источников на тему "Анализ рынка при оценке стоимости"


    Другие похожие работы





  • © 2002 - 2021 RefMag.ru