Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Анализ основных подходов к оценке стоимости недвижимости в России
Буга А.В. Анализ основных подходов к оценке стоимости недвижимости в России // РИСК: Ресурсы, Информация, Снабжение, Конкуренция. 2017. № 3. С. 179-185.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Анализ основных подходов к оценке стоимости недвижимости в России"РЕСУРСЫ И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 3/2017 179 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ Анализ основных подходов к оценке стоимости недвижимости в России А.В. Буга, к. э. н., доцент кафедры экономики и финансов Северо-Западного института управления РАНХиГС при Президенте РФ, генеральный директор ООО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» Для большинства людей понятие «недвижи мость» является синонимом слова «жилье»— квартира, дача, колледж, дом, здание. Между тем, существует огромный пласт коммерческой недвижимости, которая находится в собственно сти государства и граждан. В Российской Федерации понятие «недвижимое имущество» или «недвижимость» в правовой оборот впервые введено 31.05.1991 в связи с установлением стату са частной собственности на землю и оконча тельно закреплено Гражданским Кодексом РФ статьей 130 от 30.11.1994 [1]. Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилой фонд, представляющие собой рынок недвижимости, являющийся, в свою очередь, подсистемой общего рынка, связанной с оборотом прав на объекты недвижимости. Без рынка недвижимости не может быть рынка вооб ще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и другие для своего функционирования должны иметь или арендовать необходимые им террито рии, помещения и т.п. Сформировавшиеся и активно действующие на рынке недвижимости различные структуры способствуют повышению эффективности его оборота, а также вступают в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряже ния недвижимым имуществом [2]. Всех участников на рынке недвижимости в зависимости от позиции можно объединить в четыре основные группы: 1. Продавцы — владельцы прав на недвижи мые объекты (российские и иностранные физи ческие и юридические лица, фонды государ ственного имущества, местные органы власти). 2. Покупатели и инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные сред ства в объект недвижимости (российские и ино странные физические и юридические лица, орга ны государственного управления). 3. Профессиональные участники — инфра структурные организации, организующие функ ционирование рынка в соответствии с установ ленными нормами (риелторы, оценщики, юри сты, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации и др.) [3]. 4. Государственные органы и организации — выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах (бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению имуществом, арбитражные суды, нотариальные конторы, налоговые инспекции, жилищные комитеты, комитеты по строитель ной, архитектурной и жилищной политике и др.) [4]. В рамках данной статьи остановимся более подробно на рассмотрении роли представителей группы профессиональных участников — дея тельности оценщиков недвижимости и существу ющих в настоящее время в российской практике подходах к оценке стоимости недвижимости. Оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о ее рыночной стоимости. Оценка стоимости недви жимости производится в следующих характер ных случаях: по заказу потенциального покупате ля перед заключением сделки; по заказу продав ца перед выставлением недвижимости на прода жу; перед реконструкцией недвижимого имуще ства на предмет прироста дохода от эксплуата ции и рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта; оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал предприятия; оценка инве стиционного проекта; оценка для определения Аннотация: в статье рассмотрены вопросы оценки стоимости недвижимости на территории Российской Федерации на основе трех классических подходов к оценке собственности: сравни тельного, затратного и доходного. Анализируется применимость каждого в практической дея тельности субъектов отечественного рынка недвижимости, методика и алгоритм расчета, их достоинства и недостатки. Ключевые слова: недвижимость, оценка, сравнительный подход, затратный подход, доходный под ход, анализ парных продаж, корреляционно-регрессивный анализ, валовый рентный мульти пликатор. Abstract: in the article the questions of valuation of real estate in territory of the Russian Federation on the basis of three classical approaches to the assessment of ownership are considered: comparative cost and income. We analyze the applicability of each in practical activities of subjects of the the Russian real estate market, the methodology and calculation algorithm, their advantages and disadvantages. Keywords: real estate, valuation, sales comparison approach, cost approach, income approach, analysis of paired sales, correlation and regression analysis gross rental multiplier. 180 РЕСУРСЫ И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 3/2017 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ стартовой цены объекта недвижимости на аукци онах, конкурсах. В Российской Федерации используется амери канская классификация методов оценки недвижи мости. В соответствии с ней различают сравни тельный, затратный и доходный подходы к оцен ке [5]. Как известно, с 1 января 2008 года процесс оценки подчиняется Федеральным стандартам оценки. Так, оценщик обязан применять все три подхода или обосновать отказ от использования того или иного из них. Конкретные методы и тех ники оценки в рамках применения каждого из подходов оценщик вправе определять самостоя тельно [6]. Перейдем к более детальному рассмотрению каждого из названных подходов. Сравнительный подход. Сравнительный под ход к оценке — собрание методов оценки стои мости недвижимости, которые основаны на срав нении объекта оценки недвижимости с объекта ми-аналогами. Сравнительный подход используется для оцен ки объектов недвижимости тогда, когда имеется хорошая база надежных данных о недавних сдел ках аренды или купли-продажи. Применение этого подхода предполагает реа лизацию следующих этапов: 1. Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с объек том оценки, которые были недавно проданы. 2. Сбор и проверку информации по объектам- аналогам. Эта информация анализируется и с оце ниваемым объектом сравнивается объект-аналог. 3. Внесение поправок на цены продаж сопо ставимых объектов. 4. Согласование скорректированных цен объ ектов-аналогов. Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. После — выставление объекта на продажу, с чего начинается отсчет срока эксплуатации. Основными критериями при выборе аналогов считаются: 1. Право собственности на недвижимость. Полное право собственности совершается при рыночной арендной плате и доступном финан сировании. 2. Условия финансирования сделки. Если условия финансирования сделки купли-продажи объекта нетипичны, то тогда нужен тщательный анализ, в соответствии с которым вносится соот ветствующая поправка к цене. 3. Условия и время продажи. Для того чтобы внести поправки на эту характеристику в цену продажи, нужно учитывать тенденции изменения цен на рынке недвижимости. 4. Местоположение. Внесение поправок на него ощутимо сказывается на стоимости объекта оценки. 5. Физические характеристики. Под ними понимаются размеры, вид и качество материалов, степень изношенности объекта и иные характе ристики, на которые вносятся поправки. Вводимые поправки можно разделить на про центные и стоимостные (денежные) [7]. Процентные поправки рассчитываются путем умножения цены продажи объекта-аналога на коэффициент, который отражает степень разли чий в характеристиках оцениваемого объекта и объекта-аналога. Например, поправки на износ, местоположение, время продажи. Стоимостные поправки, вносимые на единицу сравнения, изменяют цену проданного объекта- аналога на какую-либо сумму, в которую оцени вается различие в характеристиках объекта-ана лога и объекта оценки. Если оцениваемый объект недвижимости лучше сопоставимого, то вносится положительная поправка. В обратном случае к цене сопоставимого аналога применяется отри цательная поправка. Такими поправками могут быть: на физическое состояние, а также рассчи танные статистическим методом поправки. Стоимость объекта недвижимости равна сред невзвешенной цене по проданным объектам-ана логам с учетом поправок, которые учитывают их отличие от объекта оценки: C= Ca±?Ki (1) где Ca — цена продажи объекта-аналога; K — поправочный коэффициент. Для определения величины поправок исполь зуются следующие методы: 1) Анализ парных (сравнения) продаж предпола гает сравнение несколько пар сопоставимых продаж. Парными продажами называются продажи двух почти одинаковых объектов недвижимости, кото рые отличаются одной характеристикой. Эту харак теристику оценщик должен оценить и использовать в виде поправки к цене сопоставимого объекта. 2) Корреляционно-регрессионный анализ предусматривает использование при определе нии величин поправочных коэффициентов фор мализованные математические зависимости: Соб=YxX+Sai (2) где Соб — рассчитываемая стоимость объекта; Y — параметр, полученный для единицы сравне ния; X — замеренные данные для объекта оценки; a — параметры регрессии. Оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели: (3) Ввиду большого разнообразия объектов недви жимости при их сопоставимости нужно выбрать РЕСУРСЫ И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 3/2017 181 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ единицу сравнения. Ею могут быть: цена за 1 кв. м, за квартиру, за единицу, приносящую доход. 3) Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение цены продажи объекта недвижи мости к доходу от этой недвижимости. ВРМ=Цена продажи : ПВД (или ДВД) = = VO : ПВД (или ДВД). Он применяется для объектов, по которым можно точно оценить потенциальный или дей ствительный валовый доход [7]. Общий коэффициент капитализации (OAR)— основан на прямой капитализации дохода, полу ченного от использования данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент: OAR=(ЧОД : VO)?100% Чистый операционный доход рассчитывается как разность действительного валового дохода и операционных расходов. Рыночная стоимость объекта оценки рассчи тывается по формуле: Coo=ЧОДоо : OAR ср В данном контексте стоит отметить, что если рассматривать учебные пособия по оценке недви жимости, рекомендуемые практикующим оцен щикам, то в рамках сравнительного подхода, в большинстве из них, описываются метод срав нения продаж, корреляционно-регрессионный анализ и метод валового рентного мультиплика тора. На основе изучения же практических отче тов об оценке стоимости недвижимости практи кующие отечественные оценщики в основном использовали метод сравнения продаж (до при нятия Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», далее — ФСО № 7) и корреляционно- регрессионный анализ (со ссылкой на учебные пособия, в которых он был описан как вариант применения метода сравнения продаж). В прак тических же отчетах об оценке метод валового рентного мультипликатора не используется, так как предполагает интегральную оценку качества объектов недвижимости через ставку арендной платы без учета по отдельности всех элементов сравнения. С принятием ФСО № 7 применение корреляционно-регрессионного анализа больше не требует ссылок на учебные пособия, поскольку он заявлен в рамках количественных методов оценки стоимости недвижимости в рамках срав нительного подхода. Очевидно, что для более эффективной работы российским оценщикам необходимо изучать рос сийскую и зарубежную практику оценки, что реализуется в рамках статей в научнопрактиче ских журналах, например, с приведением сравни тельного анализа российского и зарубежного опыта [8]. Однако вызывает вопросы применение в ста рой терминологии «метода сравнения продаж». Если были введены корректировки, которые были рассчитаны на основе рыночных данных, то он относится к количественным методам как метод количественных корректировок. Если не были введены корректировки, т.е. были подобра ны прямые аналоги, полностью соответствую щие по элементам сравнения объекту оценки, тогда расчет стоимости скорее будет относиться к качественным методам как относительный срав нительный анализ. Если в цены аналогов были внесены корректировки на основе экспертных данных, то расчет стоимости будет относиться или к методу количественных корректировок или к методу экспертных оценок. Подводя итоги рассмотрению сравнительного подхода к оценке недвижимости, отметим его преимущества: 1. В итоговой стоимости отражается мнения типичных покупателей и продавцов. 2. В ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий. 3. Этот подход статистически обоснован. 4. Сравнительный подход самый простой в применении и дает надежные результаты. Недостатки данного подхода: 1. Различия продажи. 2. Некая сложность в сборе информации о ценах продаж. 3. Сложность в сборе информации об услови ях сделки. 4. Зависимость от стабильности и активности рынка. 5. Сложность в согласовании данных о разли чающихся продажах. Далее рассмотрим затратный подход к оцен ке недвижимости. Затратный подход — это сово купность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопления износа. Основан на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект недвижимости больше, чем за создание анало гичной полезности объекта. Базируется этот подход на принципе замеще ния, согласно которому стоимость объекта недви жимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости той же полезности. Этапы оценки недвижимости при данном под ходе: 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования. 2. Оценка прямых и косвенных затрат на стро ительство на дату оценки. 182 РЕСУРСЫ И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 3/2017 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ 3. Оценка величины предпринимательской прибыли, которая соответствует рыночным тре бованиям. 4. Расчет восстановительной стоимости улуч шений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли. 5. Оценка общего накопленного износа как суммы оцененного физического износа, внешне го и функционального устаревания. 6. Расчет рыночной стоимости здания или улучшений как разницы между восстановитель ной стоимостью и величиной общего накоплен ного износа. 7. Расчет рыночной стоимость объекта как суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений улучшений. 8. Корректировка стоимости объекта на стои мость элементов фикстуры (изначально бывшее движимое имущество, но жестко прикрепленное к оцениваемым строениям — оборудование, встроенная мебель, аппаратура управления и др.) и стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного права. Стоимость недвижимости равна: Vон = Vвосст/зам– И + Сзу (4) где Vвосст/зам — стоимость восстановления/заме щения улучшений; И — совокупный износ; Сзу — стоимость земельного участка. Стоимость восстановления представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого зда ния как нового с учетом его недостатков, с исполь зованием тех же стройматериалов, дизайна, стан дартов, качества работ и т.д. [9]. Стоимость замещения представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, которое имеет эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов в соответствии с современным дизайном, плани ровкой и пр. В практике применяют следующие методы определения стоимости нового строительства: Базисно-индексный метод. Он предполагает использование данных проектно-сметной доку ментации в базисном уровне цен и применение системы директивных корректирующих коэффи циентов пересчета от базисных цен к текущим. Приведение к уровню текущих цен производится перемножением базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответ ствующий индекс. Ресурсный метод базируется на определении физических объемов конструктивных элементов сооружений, расхода стройматериалов, расчета стоимости материалов в текущих ценах с после дующим добавлением стоимости оплаты труда рабочих, использования машин, лимитирован ных и прочих затрат, а также плановых накопле ний. Стоимость всего здания рассчитывается по формуле: (5) Где Итек/баз — переход от базовых цен к текущим; Сj — укрупненный показатель стоимости j-го ресурса; m — количество компонентов CMP. Модульный метод (разбивки по компонентам) основан на разбиении всех видов строительно- монтажных работ на укрупненные модули (земельные работы, каркас, стены, перегородки, окна и т.д.). Стоимость строительства всего здания рассчи тывается по формуле: (6) где Vj — объем работ по j-му компоненту; Cj — расценка по каждому модулю; m — количество выделенных модулей здания. Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости параметра в зданиях определенного типа в базис ном или текущем уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. С стр = СЕПС ? N, (7) где СЕПС — стоимость единицы потребительских свойств; N — количество единиц потребительских свойств. По истечении какого-либо времени происхо дит уменьшение относительной стоимости соо ружений и зданий по нескольким причинам. Одной из них является износ или обесценение. Это действительная потеря в стоимости улучше ний объекта недвижимости по причине ряда факторов, которые имею различные источники происхождения [9]. Физический износ — потеря стоимости улуч шений, которая связана с полной или частичной потерей первоначальных свойств пригодности в результате естественного старения и под воз действием природных условий, а также ошибок проектирования или правил строительства. Физический износ элемента, имеющих разную степень износа отдельных участков, рассчитыва ется по формуле: (8) где ФИk — физический износ k-го конструктив ного элемента или системы, %; РЕСУРСЫ И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 3/2017 183 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ ФИi — физический износ i-го участка элемента или системы, %; Pi — размеры i-го участка, кв. м или м; Pk — размеры всего элемента или системы, кв. м или м; n — число поврежденных участков. Физический износ здания целиком рассчиты вается: (9) ФИз — физический износ здания, %; ФИki — физический износ i-го участка k-го кон структивного элемента или системы, %; Si — доля восстановительной стоимости i-го эле мента или системы в общей восстановительной стоимости здания, %; n — число отдельных элементов или систем в здании. Функциональное устаревание — потеря стои мости улучшений из-за несоответствия их функ циональных характеристик требованием рынка на дату оценки. Внешнее (экономическое) устаревание — поте ря стоимости, которая обусловлена негативным воздействием внешних факторов. Основная цель анализа износа — определить все формы износа, которые влияют на оценку объекта, рассчитать каждую составляющую изно са таким образом, чтобы исключить возможность повторного учета элементов износа. Существуют следующие методы оценки сово купного обесценения: 1. Метод срока жизни, который основан на представлении инвестора, что износ улучшений объекта происходит на протяжении всего срока экономической жизни, в конце которого стои мость полностью теряется. И = (Тэф ? 100%) : Тэк ? Vвосс/зам, (10) где И — общий износ; Тэф — эффективный возврат улучшений; Тэк — ожидаемый срок экономической жизни объекта; Vвосс/зам — стоимость восстановления или замеще ния. 2. Метод рыночной выборки (метод рыночной экстракции) основан на использовании доступ ных рыночных данных по сопоставимым прода жам. Позволяет определить величину совокупно го обесценения. 3. Метод разбиения позволяет более точно определить объем совокупного обесценения зда ния. Применяется для оценки общего износа, если для определения общей суммы износа недо статочно рыночных данных. Итак, преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный под ход считается наиболее надежным. 2. Этот подход является целесообразным в сле дующих случаях: ? анализ наиболее эффективного земельного участка; ? технико-экономический анализ нового стро ительства и улучшений; ? оценка общественно-государственных и спе циальных объектов; ? оценка для целей налогообложения и страхо вания; ? оценка на малоактивных рынках. Недостатки подхода: 1. Затраты не всегда равноценны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного резуль тата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение объекта оценки затратам на новое строительство такого же объекта. 4. Сложность расчета стоимости воспроизвод ства старых построек. 5. Проблематичность определения величины накопленного износа старых сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений [2]. И, наконец, перейдем к рассмотрению третьего подхода к оценке недвижимости — доходного подхода. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости недвижимости, кото рые основаны на определении стоимости ожида емых от нее доходов. Данный подход базируется на том, что стои мость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна привести. Капитализация дохода — процесс, который определяет взаимосвязь будущего дохода и теку щей стоимости объекта недвижимости. Основная формула доходного подхода выгля дит так: (11) где V — стоимость недвижимости; I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижи мости. R — норма дохода или прибыли — коэффици ент капитализации. Коэффициент капитализации — норма дохо да, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Различают прямую капитализацию и капита лизацию дохода по норме отдачи на капитал. При прямой капитализации рассматривают годо вой доход и ставку капитализации. Ставка капитализации — отношение рыноч ной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. 184 РЕСУРСЫ И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 3/2017 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ Ставка дисконтирования — норма сложного процента, применяющаяся при пересчете в опре деленный момент времени стоимости денежных потоков. Этапы подхода: 1. Расчет суммы возможных поступлений от объекта оценки. 2. Расчет действительного валового дохода. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки. 4. Определение величины чистого операци онного дохода. 5. Преобразование ожидаемых доходов в теку щую стоимость. Существуют два основных метода доходного подхода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации базируется на формуле: V = I : R = I ? F, (12) где V — стоимость объекта; I — стабилизированный годовой чистый опера ционный доход (ЧОД); R — общий коэффициент капитализации; F — мультипликатор капитализации дохода. Данный метод целесообразно использовать, когда: ? доход стабилен или стабильно изменялся; ? достаточно данных для расчета коэффици ента капитализации; ? достаточно данных для оценки чистого опе рационного дохода. Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Для оценки стоимости недвижимости этим методом нужно: 1. Составить прогноз денежных потоков для объекта оценки на протяжении периода владе ния. 2. Определить размер выручки от перепрода жи объекта — будущую цену продажи в конце периода владения. 3. Определить ставку дисконта. 4. Дисконтировать денежные потоки и стои мость реверсии на дату оценки. (13) где PV — настоящее значение денежного потока; FV — будущее значение денежного потока; n — количество периодов времени, на которое производится вложение; r — номинальная ставка процента, которая учи тывает инфляцию. Метод дисконтирования ДП учитывает колеба ния рынка и неравномерную структуру доходов и расходов, поэтому он считается лучшим теоре тическим методом. Однако в расчетах он требует точного прогнозирования. Ожидаемый доход от объекта, который отно сится к недвижимости, включает две основные составляющие — инвестор предусматривает пол ный возврат капитала и получение дохода на капитал [7]. Доход на капитал признается необходимой компенсацией, которую получает инвестор за ценность денег с учетом фактора рисков, времени и др. Это процент, который платится за исполь зование денежных средств (отдача). Возврат капитала означает получение инвесто ром всей суммы первоначально вложенных средств в объект недвижимости за определенный период времени. Это называется рекапитализаци ей. Инвестору возмещается часть капитала, кото рая в течение периода владения будет потеряна из-за износа улучшений. При капитализации дохода по МДДП всегда проводятся четкие отличия между возвратом на капитал и возвратом капитала, а ставка дисконти рования выбирается для обеспечения требуемого дохода на капитал. Существуют два метода капитализации дохода: 1) Прямая капитализация. 2) Капитализация отдачи. Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости посредством нормы денежных потоков. По методу прямой капитализации в основе опре деления стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники: техника мультипликатора потенциального валового дохода и техника муль типликатора действительного валового дохода. VO=PGI?MPGI; (14) VO=EGI?MEGI. (15) Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж и о размерах доходов соответственно и на конец года, следующего за датой продажи для конкрет ных объектов. (16) (17) Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение текущей стоимости собственности с учетом изменения ее стоимости и дохода. Традиционная техника ИИА — метод оценки стоимости собственности, в основе которого лежит определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и вложения в собственный капитал. К преимуществам доходного подхода можно отнести тот факт, что это единственный подход, РЕСУРСЫ И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 3/2017 185 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ позволяющий оценить будущую доходность объекта оценки, при котором учитывается рыноч ная ситуация, так как построение ставки капита лизации и ставки дисконта учитывает риск инве стиций в оцениваемый объект [10]. В то же время, к недостаткам отнесем: ? в основе лежит не фактическая информация, а прогнозирование; ? подход дает надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу; ? точное прогнозирование невозможно в усло виях нестабильной экономики и требует высокой квалификации оценщиков; ? применяется только для объектов, принося щих доход; ? нельзя использовать для объектов недвижи мости, требующих значительной реконструкции или находящихся в состоянии незавершенного строительства, то есть не приносящих стабиль ных доходов. Таким образом, подводя итоги рассмотренным нами в рамках данного материала подходам к оценке стоимости недвижимости, применяе мым в настоящее время оценочными компания ми, действующими на территории Российской Федерации, обозначим следующие классифика ционные выводы: 1. Сравнительный подход определяет рыноч ную стоимость недвижимости на основе цен сде лок с аналогичными объектами, скорректирован ных на выявленные различия. Наилучшие резуль таты данный подход способен принести для объектов недвижимости, для которых существует развитый активный рынок недвижимости с боль шим количеством сделок. 2. Затратный подход определяет затраты, необходимые для восстановления либо замеще ния оцениваемого объекта с учетом накопленно го им износа, и наиболее адекватные результаты методы затратного подхода демонстрируют при оценке новых объектов или объектов незавер шенного производства. 3. Доходный подход основан на прогнозиро вании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оцен ки, и лучше всего подходит для оценки объектов коммерческой недвижимости. В результате применения всех трех подходов оценщик получает три величины стоимости объ екта недвижимости. Итоговая величина оценоч ной стоимости выводится, исходя из результатов, полученных этими подходами, и представляет собой средневзвешенный показатель. Полученная величина, выраженная в денежных единицах, и указывается в отчете об оценке. РИСК Библиографический список: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.07.2014). 2. Кудряшов В.С., Черебилло С.В. Особенности и тенденции развития ипотечного кредитования в России // Инвестиции в России. 2016. № 8. С. 36–40. 3. Кудряшов В.С. Развитие государственной систе- мы предоставления социальных услуг лицам пожи- лого возраста в России // Петербургский экономи- ческий журнал. 2014. № 1. С. 28–33. 4. Кудряшов В.С. Анализ процесса стандартизации государственного финансового контроля // Экономика, предпринимательство и право. 2016. Т. 6. № 3. С. 291–302. 5. Галактионов А.Н. Затратный подход в недвижи- мости: возможность его применения в современ- ных условиях // Вопросы оценки. 2009. № 1. С. 30–46. 6. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». 7. Асаул А.Н. Оценка собственности. Оценка объ- ектов недвижимости: учебник — СПб.: ИПЭВ, 2012. — 472 с. 8. Кудряшов В.С. Анализ формирования современ- ной системы страхования вкладов в Российской Федерации // Материалы XV международной научно- практической конференции, посвященной 25-летию Международного банковского института «Актуальные проблемы экономики и инновации в образовании (Смирновские чтения)». — 2016. — С. 77–86. 9. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н. и др. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. — М.: Финансы и статистика, 2008. — 379 с. 10. Кузина Т.Н. Методы оценки недвижимости России: ограничения и применимость // С о в р е м е н н ы е н а у к о е м к и е т е х н о л о г и и . Региональное приложение. 2007. №2–3. С. 34–37. Другие книги из этого разделаРазработка и применение комплексных нейросетевых моделей массовой оценки и прогнозирования стоимости жилых объектов на примере рынков недвижимости Екатеринбурга и ПермиНекоторые нерешенные вопросы оценки рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимостиИспользование нейронных сетей для оценки рыночной стоимости недвижимостиРазработка и применение комплексных нейросетевых моделей массовой оценки и прогнозирования стоимости жилых объектов на примере рынков недвижимости Екатеринбурга и ПермиНекоторые нерешенные вопросы оценки рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимостиИспользование нейронных сетей для оценки рыночной стоимости недвижимости