Анализ наиболее эффективного использования в оценке стоимости

Анализ наиболее эффективного использования (нэи) недвижимости

Цели и задачи изучения темы

Основными целями и задачами изучения материала является раскрытие следующих вопросов: необходимость и суть анализа НЭИ, факторы, определяющие НЭИ, критерии НЭИ: физической осуществимости, юридической допустимости, финансовой оправданности, максимальной продуктивности, варианты анализа НЭИ земельного участка, особые ситуации при анализе НЭИ, методы проведения анализа НЭИ.

Результат освоения темы:

Проведение экспертиз отчетов об оценке недвижимости выявило большие затруднения, с которыми сталкиваются практикующие оценщики в процессе проведения анализа фундаментального принципа оценки недвижимости — принципа НЭИ. Эти затруднения начинаются уже на уровне понятийного аппарата. Чтобы понять эти причины, необходимо обратиться к истории современного этапа становления оценки недвижимости в Российской Федерации.

Сокращение «анализ НЭИ» сегодня прочно вошло в практику оценки. Это сокращение является буквальным переводом с английского, но является не корректным, так как на этом важнейшем этапе оценки мы не анализируем наиболее эффективное использование, а анализируемварианты возможных улучшений земельного участка иопределяемНЭИ. Кроме того, мало кто задумывается о присутствующем здесь понятии «наилучшее» или «лучшее» использование применительно к проводимым на этом этапе оценки экономическим расчетам.

Наиболее эффективное использование(НЭИ) в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образомоправданно,юридически допустимо и финансово осуществимои при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетовРыночной стоимости(п. 6.7 ОППО МСО-2003).

МСО рекомендует провести тестирование, в процессе которого ответить на следующие вопросы:

1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?

2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?

3. Является ли имущество физически пригодным для использования?

4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?

Вариант тестирования приведен в таблице 1.

После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.

Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.

Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.

С 30 декабря 2004 года у нас в стране действует новый Градостроительный Кодекс. В соответствии с ним можно выделить четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку:

• территориальное планирование,

• градостроительное зонирование,

• планировка территории

• проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства.

Выделение участков должно начинаться с территориального планирования, в ходе которого федеральные, региональные и местные власти определят территории для возведения жилья, объектов инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства. Схемы территориального планирования, разработанные федеральными властями, направляются в высшие исполнительные органы субъектов РФ и муниципальных образований, к территориям которых относятся. Документы должны быть согласованы в течение трех месяцев. Если за этот срок от региональных или муниципальных властей не поступит соответствующего заключения, документация считается утвержденной «по умолчанию».

Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:

• схема развития и реорганизации производственных зон,

• функциональное зонирование,

• строительное зонирование,

• план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.

Таким образом, информация из кадастровой справки служит основой для выбора вариантов возможной застройки для проведения анализа с целью определения НЭИ. Следовательно, при заключении договора на оценку недвижимости необходимо в договоре об оценке прописать обязанность заказчика в представлении исполнителю кадастровой справки Градостроительного Кадастра или выписку из Градостроительного Кодекса города, когда он будет принят.

Вопросы градостроительного регулирования в различных городах имеют свои специфику, и оценщику недвижимости необходимо их хорошо знать, иначе провести профессиональную оценку недвижимости невозможно.

После того как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например, по РСС-2007 и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких-либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям.

Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ.

Чтобы грамотно решать эти вопросы необходимо обратиться к теории и практике девелопмента. В развитых рыночных странах эта теория отработана достаточно хорошо и показала свою эффективность в условиях большой конкуренции на рынке недвижимости. К сожалению, мы очень мало уделяем внимания вопросам девелопмента. Более того, у нас даже в законодательных и нормативных документах отсутствует это понятие. Мы его заменили на понятия типа «застройщик», «инвестор-застройщик», «заказчик» и т.п. Эта запутанность в терминах приводит к большим издержкам и проблемам при строительстве. Обманутые дольщики — это следствие нечеткости формулировок в законах и непонимании роли девелопера в процессе создания или реконструкции объекта недвижимости.

Обратим лишь внимание на то, что девелопер является главным действующем лицом процесса улучшения недвижимости, несет все риски проекта и получает соответствующие этим рискам прибыль или убытки. Причем эту прибыль он получает последним, после удовлетворения всех требований участников проекта, и за этим основополагающим принципом следят все участники проекта и контролирующие органы. Если же, как это часто бывает у нас, девелоперу удается получить свою прибыль раньше, то и возникают долгострои и обманутые вкладчики. Хотим ли мы или нет, но законы рынка и усиливающаяся конкуренция на рынке недвижимости приведут к тому, что этот принцип будет соблюдаться. И девелопером будет профессионал, а не как у нас сейчас — банковские структуры, заводы, НИИ, строители и т.д.

Таким образом, в наших расчетах мы должны соблюсти первый принцип: главный игрок — девелопер, и он получает прибыль последним. Здесь как раз уместно остановиться на развернувшейся в среде оценщиков дискуссии о «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости и прежде всего на вопросе, о каком предпринимателе идет речь при вычислении этого параметра.

Чаще всего в практических оценках эта прибыль определяется как вмененные издержки или процент на инвестированный в проект капитал, и речь идет о прибыли девелопера. Но девелопер — это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Как же тогда посчитать его прибыль? И является ли она той прибылью, которую мы должны определить в процессе оценки недвижимости?

В теории и практике девелопмента этот вопрос решен следующим образом. Инвестиции в проект девелопмента складываются из высорискованного собственного капитала проекта (30–40% от общих инвестиций), в котором может участвовать девелопер, и строительного кредита, который выдают, как правило, банки или другие кредитные организации. Причем, строительный кредит выдается только после вложений в проект собственного капитала и при условии его реинвестирования долгосрочным кредитом после планового заполнения объекта недвижимости арендаторами. Таким образом, прибыль предпринимателя — это прибыль на собственный капитал проекта, а прибыль девелопера — это, как правило, 50% от сверхприбыли после удовлетворения требований по прибыли инвесторов собственного капитала.

Пример денежного потока проекта девелопмента, в котором Собственник земельного участка получает доход в виде определенного процента площадей в улучшенной недвижимости (инвестпроект).

Что еще оценщики могут взять из теории и практики девелопмента для целей определения НЭИ и оценки недвижимости.

1. Особенности строительного кредита. Он выдается под повышенную ставку только после вложений в проект собственного капитала. Им покрываются текущие расходы проекта. При этом проценты начисляются, но не погашаются. Погашение процентов и тела кредита происходит при реинвестировании проекта долгосрочным кредитом после заполнения объекта арендаторами или продаже недвижимости.

2. Долгосрочный кредит. Выдается институциональными кредиторами, типа REIT (трасты недвижимости), ЗПИФ недвижимости, пенсионные фонды, страховые компании и т.д. Максимальная величина кредита определяется как минимальное значение из двух параметров: LTV — доля кредита в стоимости недвижимости (60–70%) и DCR — коэффициент покрытия долга (часть средств на обслуживание задолженности в NOI).

3. Заполнение построенного объекта доходной недвижимости происходит не мгновенно, а в течение определенного периода, в зависимости от состояния рынка. В течение этого периода необходимо в расчетной модели учесть затраты на операционные расходы и обслуживание строительного кредита. Оценщики, как правило, не учитывают эти затраты, что приводит к занижению затрат проекта.

Приведем результаты расчетов по этой методике применительно к нашему примеру.

Как видно из таблицы, учет опционных характеристик выявил явные преимущества для вариантов строительства на рассматриваемом участке земли офисного здания и жилого комплекса. Окончательное решение о НЭИ оценщик должен принять на основе всей имеющейся у него информации.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества при его оценке

В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического характера, характеризующие разрешенное использование земельного участка, максимальную плотность застройки и этажность, возможность изменения объемно-планировочных и конструктивных решений строений.

Ограничения принимаются по данным действующих градостроительных регламентов и их требований, обязательных к соблюдению всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков.

Анализ юридических ограничений производится на основе следующих документов (по степени убывания полноты информации):

- утвержденная проектная документация застройки;

- акт разрешенного использования земельного участка;

- карта правового зонирования территории;

- кадастровая справка;

- градостроительная концепция реконструкции и развития квартала;

- документы, регламентирующие общие ограничения застройки микрорайона или кадастрового квартала;

- генплан.

Ограничения физического характера анализируются с точки зрения возможности использования существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением этажности других значимых изменений конструктивной основы с использованием существующих конструкций, следует получить заключение по обследованию технического состояния конструкций. Также техническое обследование необходимо в отношении объектов незавершенных строительством при сроке прекращения строительства более 5 лет до даты проведения оценки и строительной готовностью объекта менее 50%¹..

Экономическая эффективность проекта и выбор использования, приводящего к максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и формирования оптимальных характеристик ценообразующих факторов инвестиционного объекта.

Анализ наиболее эффективного использования включает следующие этапы.

1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

   1. Текущее использование объекта

где С₁ – расчетная стоимость;

С_т – стоимость объекта в текущем использовании.

2. Альтернативное использование с учетом смены функционального назначения / реконструкции / ремонта и т.д.

где С_рек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта;

З_рек – затраты на реконструкцию / ремонт.

3. Альтернативное использование с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых

где С_нс– стоимость нового объекта;

З_снос – затраты на снос существующих улучшений;

З_нс – затраты на новое строительство;

С_в – стоимость возвратных материалов.

3. Выбор наиболее эффективного использования.

Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ НЭИ земельного участка как свободного отдельно, а включить его в п. 2.3.

Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:

• повышения арендной ставки;

• сокращения операционных затрат;

• увеличение сдаваемой площади;

• повышения заполняемости;

• снижения риска эксплуатации актива;

• увеличение срока полезного использования.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.

Анализ наиболее эффективного использования при оценке земли

18.1. При оценке рыночной стоимости земли проводится анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка. Проведение такого анализа связано с тем, что рыночная стоимость земельного участка определяется стоимостью земли, которая формируется при ее наиболее эффективном или приносящим наибольшие доходы использовании. Расчет рыночной стоимости земли при ее наиболее эффективном использовании основывается на концепции «альтернатив­ных издержек» (издержек, от которых отказы­ваются), в соответствии с которой под альтернатив­ными издержками понимается стоимость, которую можно было бы реализовать при гипотетическом альтернативном использовании земли или стоимость покупки гипотетиче­ской замещающей площадки, на которую можно переместить актив.

18.2. Принцип расчета рыночной стоимости земли при ее наиболее эффективном использовании означает, что рыночная стоимость земли определяется не фактически осуществляемым или текущим использованием земельного участка, а способом землепользования, приводящим к получению самых высоких доходов.

18.3. Так как существующее использование земельного участка может не совпадать с НЭИ, то при его определении земельный участок всегда рассматривается как незастроенный и для его установления сравниваются различные варианты наиболее вероятных видов использования, включая, существующий способ использования и оставление земельного участка незастроенным. Это означает, что если земельный участок застроен, то анализ НЭИ земельного участка проводится исходя из допущения, что на нем нет строений для того, чтобы определить, насколько текущее использование соответствует НЭИ, и следует ли его изменить, например, следует ли застраивать новыми строениями или оставить участок незастроенным.

18.4. Международные стандарты оценки определяют наиболее эффективное использование как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим об­разом оправданно, юридически допустимо и финансово осу­ществимо и при котором оценка этого имущества дает макси­мальную величину стоимости.

18.5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России определяют наиболее эффективное использование как наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

18.6. Анализ наиболее эффективного использования земли означает, что в процессе оценки земли выбирается такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость земли с учетом всех ограничений. То есть из всех возможных вариантов использования земельного участка выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

18.7. Определение соответствия или несоответствия существующего или предполагаемого вида использования земельного участка его наиболее эффективному использованию проводится по следующим критериям:

- вероятность осуществления (выясняется, является ли предполагаемое использование рациональ­ным и вероятным);

- физическая осуществимость (выясняется, имеются ли физические препятствия для осуществления предполагаемогоиспользования);

- юридическая допустимость (выясняется, является ли использование законным или же есть раз­умная вероятность того, что можно получить юридиче­ский документ на право использования);

- финансовая выполнимость (выясняется, являетсяли предполагаемое использование финансово осуществимым и не приведут ли затраты на снос, расчистку и санацию площадки под новое использование к тому, что новое строительство экономи­чески станет неосуществимым);

- максимальная остаточная стоимость земли (стоимость земли должна быть наибольшей).

18.8. Остаточная стоимость земли может определяться:

- по разности между стоимостью предполагаемого использования недвижимости (земли и строений), затратами на рабочую силу, капиталом и административными расходами, возникающими при возведении строений;

- по капитализированному остаточному доходу, приходящемуся на землю, при предполагаемом виде использования.

18.9. При анализе НЭИ следует различать анализ НЭИ для застроенного участки и анализ НЭИ для незастроенного или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка.

18.10. Анализ НЭИ застроенного участка относится к постройкам, проводится в целях выявления наиболее прибыльного способа их использования и означает сравнение существующего использования здания с идеальным вариантом, при котором обеспечивается получение максимального дохода.

18.11. Анализ НЭИ незастроенного или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка относится к земле и проводится в целях определения стоимости земли.

18.12. Процедура анализа НЭИ незастроенного или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка заключается:

- в подборе предполагаемых вариантов наиболее вероятного вида использования земельного участка, включая его существующее использование, а также оставление данного участка незастроенным;

- в сравнении подобранных вариантов предполагаемого использования земли, по первым четырем критериям НЭИ и отборе наиболее подходящих;

- в расчете остаточной стоимости земли по каждому выбранному варианту.

18.13. Вариант, обеспечивающий наибольшее значение остаточной стоимости земли при соблюдении остальных критериев НЭИ, признается наиболее эффективным использованием земельного участка.

Пример 1:

Пример 2:

Пример 3:

18.14. Если для осуществления варианта наиболее эффективного использования земли требуется снос старых зданий, перепланировка или санация территории, то эти затраты вычитаются из рыночной стоимости предполагаемого объекта недвижимости.

18.15. Если стоимость самой земли, рассматриваемой отдельно от улучшений, равняется стоимости земельного участка с улучшениями или превышает ее, то это означает, что стоимость улучшений является отрицательной величиной, возникшей вследствие их износа, сами строения требуют сноса, а использование земельного участка не отвечает принципу наиболее эффективного использования.

18.16. При выборе наиболее вероятных видов использования земли и, соответственно, определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

• текущее использование земельного участка.

18.17. При определении НЭИ земельного участка возможно в качестве НЭИ использовать промежуточное использование. Промежуточным использованием называется наиболее вероятное использование недвижимости в промежуток времени от момента оценки до наступления момента, когда ее можно будет использовать другим наиболее эффективным способом. Например, промежуточным использованием может быть использование сельскохозяйственных угодий для производства сельскохозяйственной продукции до момента получения разрешения на изменение назначения земли и осуществления продажи под коммерческую застройку.

18.18. Во избежание спекулятивных эффектов при определении наиболее эффективного использования следует иметь в виду только то пользование, которое может быть в максимальной степени реализовано в рамках заданных правовых условий и экономических возможностей. Этот принцип, имеет определенные границы в случаях, когда из-за существующей застройки реализовать максимально эффективное использование представляется маловероятным. Поэтому при анализе НЭИ там, где оно не может быть немедленно реализовано, надо учитывать существующие препятствия и реальные возможности его осуществления.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли для целей оценки

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются: перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

1. местоположением, оказывающим основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются: перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2. рыночным спросом, отражающим соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;

3. финансовой обоснованностью – способностью проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемой прибыли;

4. физической пригодностью участка – перспективой создания улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5. технологической обоснованностью и физической осуществимостью – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6. законодательной (юридической) допустимостью – соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте. Необходимо учесть сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7. максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве магазина.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве магазина.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при оценке недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основой определения стоимости. В том случае, если улучшения, находящиеся на земельном участке, имеют высокую степень физического, функционального и внешнего износа либо подлежат ликвидации наилучшее и наиболее эффективное использование рассматривается только для земельного участка как не застроенного. Если улучшения находятся в хорошем состоянии, то ННЭИ рассматривается для улучшения (объекта недвижимости), так как здание находится в хорошем состоянии, и его не предполагается сносить.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика по этому вопросу, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость оцениваемого объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1) законодательно разрешенное использование – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект;

2) физически возможные варианты использования – рассматриваются физически реальные на данной площади способы использования. Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений;

3) финансово осуществимые варианты использования – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу;

4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и эффективного использования недвижимости (лнэи) для целей оценки

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Для варианта ЛНЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

• максимальная эффективность;

• финансовая обоснованность;

• физическая осуществимость;

• соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенных капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ЛНЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативное настроение местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ЛНЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

В данной работе из предложенных вариантов (офис, банк; склад, автогараж; пищевое производство, СТО, мастерская ремонта; столовая, ресторан, кафе; магазин, супермаркет, аптека), для данного расположения объекта, наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости является вариант размещения в здании пункта общественного питания. Это обусловлено тем, что улица Красный Проспект – одна из главных улиц, на которой расположены административные и общественно-торговые здания, с большим количеством работающих.

Другие похожие работы

• Анализ рынка недвижимости и бизнеса при оценке стоимости
• Доходный подход в оценке недвижимости
• Затратный подход в оценке недвижимости
• Недвижимость в оценке стоимости
• НЭИ в оценке стоимости