RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Анализ кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с использованием эконометрического подхода к оценке

Анализ кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с использованием эконометрического подхода к оценке

Агафонова О.В., Завальнюк А.В. Анализ кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с использованием эконометрического подхода к оценке // Вестник НГАУ (Новосибирский государственный аграрный университет). 2018. № 1 (46). С. 136-141.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Анализ кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с использованием эконометрического подхода к оценке"

136? «Вестник?НГАУ»?–?1?(46)/2018 ЭКОНОМИКА Ключевые слова:? земельный? на- лог,? кадастровая? стоимость,? ры- ночная? стоимость,? собственник,? арендатор? земельного? участка,? эконометрический?анализ ЭКОНОМИКА? УДК 336.226.1:332.334.2 АНАЛИЗ?КАДАСТРОВОЙ?И?РЫНОЧНОЙ?СТОИМОСТИ?ЗЕМЕЛЬНОГО?УЧАСТКА? В?ЦЕЛЯХ?ИЗМЕНЕНИЯ?ЗЕМЕЛЬНОГО?НАЛОГА?С?ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ? ЭКОНОМЕТРИЧЕСКОГО?ПОДХОДА?К?ОЦЕНКЕ О.?В.?Агафонова, кандидат экономических наук А.?В.?Завальнюк, кандидат экономических наук Новосибирский?государственный?аграрный?? университет,?Россия E-mail:[email protected] Реферат. Использование земли в нашей стране является платным. В соответствии с земельным зако- нодательством за пользование землей взимается земельный налог или арендная плата. Все налогопла- тельщики и арендаторы земельных участков должны знать, что размер уплачиваемого ими налога и арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, оценка земель может производиться в соответствии с государствен- ной кадастровой оценкой. С учетом масштабов проводимых работ, методы массовой оценки являют- ся для государства наименее затратным способом определения кадастровой стоимости. При этом какие-то индивидуальные специфические особенности земельных участков могут не учитываться. Как при определении кадастровой, так и рыночной стоимости возможно использование разных ви- дов экономико-математических методов и эконометрических моделей, которые позволят произвести оценку без ущерба адекватности полученных результатов при правильном применении этих мето- дов. В настоящее время для этого имеются программные средства современных компьютеров для по- строения достоверных моделей оценки стоимости, позволяющие применять индивидуальный подход для повышения обоснованности и достоверности результатов. Определение стоимости земельного участка должно быть основано на прогнозе, позволяющем выявить и сформировать экономические тенденции с помощью анализа статистических данных и изучения поведения участников рынка. Многие современные методики построения прогнозов основаны на эконометрическом моделировании, так как именно оно детально представляет анализ влияния факторов на исследуемый признак, а зна- чит, и дает возможность, при наличии определенных знаний и опыта, применить их к оценке с уче- том индивидуального подхода. Определение реальной рыночной стоимости и доведение кадастровой стоимости до рыночной значительно сократит издержки, т.?к. очень часто кадастровая стоимость выше рыночной в разы или даже в десятки раз. В таких случаях в настоящее время появилась возмож- ность оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в целях доведения ее до рыночной и расчета адекватного земельного налога. Если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. ANALYSIS?OF?CADASTRAL?VALUE?AND?MARKET?VALUE?OF?LAND?IN?ORDER?TO?CHANGE?? LAND?TAX?BY?MEANS?OF?ECONOMETRIC?APPROACH?TO?ASSESSMENT Agafonova?O.V.,?Candidate?of?Economics Zavalniuk?A.V.,?Candidate?of?Economics «Вестник?НГАУ»?–?1?(46)/2018? 137 ЭКОНОМИКА Novosibirsk?State?Agrarian?University,?Russia? Key words: land tax, cadastral value, market value, owner, land tenant, econometric analysis. Abstract. The use of land in our country is paid. According to the land legislation, land tax or rent is charged for the use of land. All taxpayers and land tenants should be aware that the amount of tax and rent paid by them is determined on the basis of the cadastral value of the land plot. Following paragraph 3 of Article 66 of the Land Code, land assessment can be carried out in accordance with the state cadastral assessment. The authors point out that considering the scale of implemented work, mass assessment methods are the least expensive way for the state to determine the cadastral value. Otherwise, individual specific features of the land plots can not be taken into account. Different economic and mathematical methods and econometric models can be used in determining the cadastral and market value; application of these methods in correct way allows to make an assessment without compromising the results obtained. The authors speak about modern software for computers applied in order to make reliable models of value assessment, which allow to apply an individual approach in order to enhance the validity and integrity of research. Land plot appraisal should be based on the forecast which identifies and forms economic tendencies by means of statistical data analysis and examining the behavior of market participants. A lot of modern methods of forecasting are based on econometric modeling, as econometric modeling provides detailed analysis of the impact of factors on the investigated parameter. Therefore, econometric modeling allows to assess land appraisal by mean of individual approach. Defining the market value and bringing the cadastral value to the market value reduce costs significantly, as the cadastral value is much higher than the market value. In such cases, it is possible to challenge the cadastral value of the land in order to bring it to the market value and calculate an appropriate land tax. If the market value of the land plot is determined, the cadastral value is fixed being equal to its market value. Земля – общее условие существования жиз- ни. В сельском и лесном хозяйстве земля служит главным средством производства, в других от- раслях производственной и непроизводственной сфер – пространственным базисом для размеще- ния объектов. С земельными участками произ- водятся различные рыночные операции: купля- продажа, аренда, ипотека, перераспределение собственности, наследование, налогообложение, инвестирование и др. [1]. Оценивая важнейшую роль земли в обще- ственном производстве, известный английский экономист У. Пети (ХVII в.) говорил, что труд есть отец богатства, а земля – его мать. А в сельском хозяйстве земля – это главное средство произ- водства, функционирующее одновременно и как предмет, и как средство труда. Как известно, использование земли в нашей стране является платным. В соответствии с земель- ным законодательством за пользование землей взи- мается земельный налог или арендная плата. В настоящее время появилась возможность оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в целях доведения ее до рыночной в слу- чаях неадекватно завышенного земельного налога. Цель исследования – анализ изменений в зе- мельном и налоговом законодательстве и возмож- ностей пересчета земельного налога, оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, а так- же алгоритма пересчета земельного налога и до- кументации, необходимой для оспаривания када- стровой стоимости земельного участка в суде. ОБЪЕКТЫ?И?МЕТОДЫ?? ИССЛЕДОВАНИЙ Объектом исследования являются органи- зационно-экономические отношения, связанные с использованием земельных участков. В процес- се исследования использовались приемы стати- стико-экономического, абстрактно-логического, монографического методов. РЕЗУЛЬТАТЫ?ИССЛЕДОВАНИЙ?? ИХ?ОБСУЖДЕНИЕ Законодательно прописана возможность оспаривания кадастровой стоимости в целях: 1. Снижения размеров земельного налога – если земля в собственности либо на ином праве, предполагающем уплату земельного налога. 2. Снижения размера арендной платы – если земля в муниципальной или федеральной соб- ственности. 3. Снижения выкупной стоимости земли [2]. Оценка специалистами территориального управления Роснедвижимости предполагает воз- можность и завышения, и занижения кадастровой стоимости земель по сравнению с их реальной стоимостью. Например, два участка сельскохо- 138? «Вестник?НГАУ»?–?1?(46)/2018 ЭКОНОМИКА зяйственного назначения расположены в 1 км друг от друга. В первом случае земля использу- ется для посева зерновых культур, второй участок предназначен для выпаса скота в том же хозяй- стве. Понятно, что в первом случае земельный на- лог должен быть значительно выше. Актуальнейшие вопросы на сегодняшний день: что делать землепользователям, когда када- стровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости; как узнать, что кадастровая стоимость земельного участка определена оши- бочно; как защитить свои интересы. Для ответа на эти вопросы необходимо разо- брать основные положения, раскрывающие дан- ную тему. А именно: 1. Земельное законодательство. Регулирова- ние отношений в сфере земельного законодатель- ства на федеральном уровне. Полномочия субъ- ектов Российской Федерации по регулированию отношений в сфере земельного законодательства. 2. Стоимость земельных участков. Кадаст- ровая стоимость: правила установления и изме- нения. Кто определяет кадастровую стоимость? Почему отличаются кадастровая и рыночная сто- имость одного земельного участка? 3. Плата за землю и оценка земли. Земельный налог: плательщики и порядок расчета. Земельный налог в Новосибирской области. 4. Расчет земельного налога исходя из када- стровой стоимости земельного участка. Расчет земельного налога исходя из рыночной стоимости земельного участка. 5. Возможность оспаривания кадастровой стоимости. На федеральном уровне правовое регулиро- вание указанных общественных отношений осу- ществляется множеством актов, среди которых: 1) Конституция Российской Федерации; 2) Земельный кодекс Российской Федерации; 3) Водный кодекс Российской Федерации; 4) Градостроительный кодекс Российской Федерации; 5) Гражданский кодекс Российской Федерации; 6) Лесной кодекс Российской Федерации; 7) Закон Российской Федерации «О плате за землю»; 8) федеральные законы. Субъектам Российской Федерации федераль- ным законодательством предоставлен также до- статочно широкий круг полномочий в сфере зе- мельного законодательства. В соответствии с законодательством все нало- гоплательщики и арендаторы земельных участков уплачивают налог и арендную плату исходя из ка- дастровой стоимости земельного участка. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведе- ния государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероят- ная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку- ренции, когда стороны сделки действуют разум- но, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, согласно Земельному кодексу РФ, оценка земель может производиться в соот- ветствии с государственной кадастровой оценкой земель, а если определена рыночная стоимость зе- мельного участка, то кадастровая стоимость уста- навливается равной его рыночной стоимости [3, 4]. Корректировка кадастровой стоимости в тече- ние налогового периода возможна в двух ситуациях. Во-первых, в связи с установлением судом рыночной стоимости земельного участка, на ос- новании чего орган кадастрового учета делает запись об установленной судом стоимости в го- сударственном кадастре недвижимости. Такая за- пись вносится с момента вступления в силу судеб- ного акта или по состоянию на дату, указанную в решении суда. Во-вторых, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или измене- ния вида разрешенного использования участка [5]. И кадастровую, и рыночную стоимость зе- мельного участка определяют профессиональные оценщики в соответствии с федеральным законо- дательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется по ре- шению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в слу- чаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа мест- ного самоуправления в ходе государственной ка- дастровой оценки земель [6]. Рыночная стоимость земельного участка, по- мимо установленных законом случаев, может опре- деляться по желанию любого землепользователя. «Вестник?НГАУ»?–?1?(46)/2018? 139 ЭКОНОМИКА Почему же отличаются кадастровая и рыноч- ная стоимость одного земельного участка? Прежде всего, это зависит от используемого метода определения оценки земельного участка. Кадастровая стоимость определяется методами массовой и индивидуальной оценки [7]. С учетом масштабов проводимых работ, ме- тоды массовой оценки являются для государства наименее затратным способом определения када- стровой стоимости. При определении кадастровой стоимости массовым методом земельные участки, имеющие схожие характеристики, группируют и, исполь- зуя математические или иные методы моделиро- вания, определяют кадастровую стоимость це- лой группы. При этом какие-то индивидуальные специфические особенности земельных участков, включенных в группу, могут не учитываться. Но возможно использование разных видов экономи- ко-математических методов и эконометрических моделей как при определении кадастровой, так и рыночной стоимости без ущерба адекватности полученных результатов при правильном приме- нении этих методов. В настоящее время для этого имеются про- граммные средства современных компьютеров для построения достоверных моделей оценки стоимости, позволяющие применять индивиду- альный подход для повышения обоснованности и достоверности получаемых результатов. Определение стоимости земельного участка должно быть основано на прогнозе, позволяющем выявить и сформировать экономические тенден- ции с помощью анализа статистических данных и изучения поведения участников рынка. Современные методики построения прогно- зов основаны на моделировании, в котором вы- деляют два основных класса: детерминированные и эконометрические [8]. Одним из способов снижения уровня субъек- тивности и повышения уровня обоснованности получаемых оценок является именно формализа- ция и стандартизация методов оценки с помощью эконометрического аппарата и математических методов. Методической основой массовой оценки недвижимости является как раз эконометриче- ское моделирование ее стоимости, максималь- но приближенной к рыночной, путем исполь- зования многомерных статистических методов. Регрессионный анализ является основным мето- дом массовой оценки. Его можно определить как совокупность статистических методов, предна- значенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи между показателями. Наряду с методами регрессионно- го анализа в массовой оценке довольно успешно используются процедуры кластерного анализа. При этом отдельные данные о ценах объектов недвижимости по каким-либо общим для всех признакам объединяются в группы – кластеры. В каждой группе рассчитывается среднегруппо- вая стоимость, которая в дальнейшем использу- ется для построения модели массовой оценки. Такой подход позволяет, во-первых, «сжать» ин- формацию, полученную в ходе наблюдений, т.?е. использовать для построения модели групповые средние, во-вторых, минимизировать случайные отклонения стоимости от их истинных значений за счёт усреднения в группах. В конечном итоге выявляются ценообразующие закономерности, присущие данному рынку [9—11]. Если использовать только математические методы, то оценка будет очень формализован- ной. Но без них невозможно гарантировать точ- ность, надежность и достоверность результатов. Эконометрический подход основан на анализе влияния факторов на исследуемый признак, а зна- чит, можно, при наличии определенных знаний и опыта, применить его к оценке и с учетом инди- видуального подхода [12,13]. Отличие кадастровой и рыночной стоимости можно также обосновать сроками проведения оценки. Согласно правилам государственной ка- дастровой оценки земель, определение кадастро- вой стоимости земель проводится не реже одного раза в пять лет на определенную дату. Но, соглас- но законодательству, кадастровая стоимость зе- мельного участка в течение пяти лет может оста- ваться на одном уровне. Рыночная стоимость так- же определяется на конкретную дату, но меняется в зависимости от рыночных условий. В целях урегулирования данной ситуации Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыноч- ной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавли- вается равной его рыночной стоимости. Поэтому если землепользователей не устраивает, что када- стровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, то они, обратившись к про- фессиональным оценщикам, могут установить рыночную стоимость этого земельного участка, ведь начисление земельного налога и арендной 140? «Вестник?НГАУ»?–?1?(46)/2018 ЭКОНОМИКА платы напрямую зависит от стоимости земельно- го участка [6,14,15]. Порядок исчисления и уплаты земельно- го налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Плательщиками земельного налога признаются в том числе организации, у которых земля нахо- дится в собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Налоговая база по зе- мельному налогу в отношении участка опреде- ляется как его кадастровая стоимость. При этом кадастровая стоимость, которая сформирована по результатам кадастровой оценки земель, берется либо на начало года (налогового периода), либо на дату постановки участка на учет, если он образо- ван в течение года. Земельный налог рассчитыва- ется как произведение этой стоимости земельного участка и ставки налога, определяемой в соответ- ствии с видом разрешенного использования земли. Поэтому определение реальной рыночной стоимости и доведение кадастровой стоимости до рыночной может значительно сократить из- держки, т.?к. очень часто кадастровая стоимость выше рыночной в разы или даже в десятки раз. А земельный налог, арендная плата за землю, вы- купная стоимость земли – все эти платежи рассчи- тываются от кадастровой стоимости. ВЫВОДЫ 1. Использование земли в нашей стране явля- ется платным. В соответствии с земельным зако- нодательством за пользование землей взимается земельный налог или арендная плата. В настоя- щее время появилась возможность оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в це- лях снижения земельного налога. 2. Согласно Земельному кодексу РФ, оцен- ка земель может производиться в соответствии с государственной кадастровой оценкой земель, а если определена рыночная стоимость земель- ного участка, то кадастровая стоимость уста- навливается равной его рыночной стоимости. Определение реальной рыночной стоимости и до- ведение кадастровой стоимости до рыночной зна- чительно сократит издержки, т.?к. очень часто ка- дастровая стоимость выше рыночной в разы или даже в десятки раз. 3. Использование эконометрического аппара- та и математических методов делает оценку очень формализованной. Но без них невозможно гаран- тировать точность, надежность и достоверность результатов. Эконометрический подход основан на анализе влияния факторов на исследуемый признак, а значит, возможно при наличии опре- деленных знаний и опыта применить его к оцен- ке с учетом индивидуального подхода. Это дает возможность довести кадастровую стоимость зе- мельного участка до рыночной и расчитать адек- ватный земельный налог. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ?СПИСОК 1. Коваленко Н. Я., Петранева Г. А., Романов А. Н. Экономика недвижимости. – М.: КолосС, 2007. – 240 с. 2. Земельный налог в Новосибирской области [Электрон. ресурс] / Юрид. компания «Бизнес консалтинг». – [2016]. – Режим доступа: http://www.netnalogov.com/comments/taxes/tax-on-land/nsko. 3. Агафонова О. В. Система мер экономического воздействия, направленных на рациональное и эффективное использование земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения // Рос. предпринимательство. – 2010. – № 4 (2). – С. 126–130. 4. Агафонова О. В. Направления регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве // Вестн. НГАУ. – 2010. – № 1 (13). – С. 64–67. 5. Цырульник Е. Порядок пересчета земельного налога в связи с изменением кадастровой стоимости участка // Документы и комментарии. – 2013. – № 19. – С. 20. 6. Николаева А. В. О стоимости нашей земли [Электрон. ресурс] / Департамент по земельным отношениям М–ва имуществ. и земел. отношений Респ. Саха (Якутия). – [2016]. – Режим доступа: http://sakha.gov.ru/node/54064. 7. Агафонова О. В. Оценка стоимости земельных участков как основа рыночного оборота сельскохозяйственных угодий // Молодежь Сибири – науке России: материалы междунар. науч.- практ. конф. – Красноярск. – 2010. – Часть 1. – С. 17–23. 8. Миронов А. А. Подходы и методы оценки налогового потенциала региона // Вопр. экономики и права. – 2011. – № 4. – С. 400–404. «Вестник?НГАУ»?–?1?(46)/2018? 141 ЭКОНОМИКА 9. Горпинюк Ю. Н. Целесообразность применения математических методов в стоимостной оценке // Молодой ученый. – 2015. – № 14. – С. 243–246. 10. Борис Ф. Н., Махт В. А., Борис Е. А. Решение прикладных задач массовой оценки недвижимости с применением метода геокодирования // Ом. науч. вестн. – 2014. – № 2 (130). – С. 214–216. 11. Грибовский С. В., Баринов Н. П. Оценка недвижимости для налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2006. – № 5–7. – С. 85–105 12. Новиков А. И. Эконометрика: учеб. пособие. – М.: Дашков и К°, 2013. – 224 с. 13. Звягин Л. С. Математические методы в эконометрике как средства анализа и исследования социально-экономических систем // Вопр. экономики и управления. – 2015. – № 1. – С. 1–6. 14. Не устраивает кадастровая стоимость земельного участка? [Электрон. ресурс] / Консалтинговое бюро. – [2016]. – Режим доступа: http://rusyaev.ru/e-ustraivaet-kadastrovaja-stoimost-zemelnogouchastka. 15. Как снизить налог на землю [Электрон. ресурс] / MBMОценка. – [2016]. – Режим доступа: http:// mvm-ocenka.ru/page/kak-snizit-zemelnyi-nalog. REFERENCES 1. Kovalenko N. Ja., Petraneva G. A., Romanov A. N. Jekonomika nedvizhimosti (Economy of real estate), Moscow, KolosS, 2007, 240 p. 2. Available at: http://www.netnalogov.com/comments/taxes/tax-on-land/nsko 3. Agafonova O. V. Rossijskoe predprinimatel’stvo, 2010, No. 4 (2), pp.126–130. (In Russ.) 4. Agafonova O. V. Vestn. NGAU, 2010, No. 1 (13), pp. 64–67. (In Russ.) 5. Cyrul’nik E. Dokumenty i kommentarii, 2013, No. 19, 20 p. (In Russ.) 6. Available at: http://sakha.gov.ru/node/54064 7. Agafonova O. V. Molodezh» Sibiri, nauke Rossii (The youth of Siberia, the science of Russia) Proceeding of the International Scientific and Practical Conference, Krasnojarsk, 2010, Ch. 1, pp. 17–23. 8. Mironov A. A. Voprosy jekonomiki i prava, 2011, No. 4, pp. 400–404. (In Russ.) 9. Gorpinjuk Ju.N. Molodoj uchenyj, 20015, No. 14, pp. 243–246. (In Russ.) 10. Boris F. N., Maht V. A., Boris E. A. Om. nauch. vestn., 2014, No. 2 (130), pp. 214–216. (In Russ.) 11. Gribovskij S. V., Barinov N. P. Imushhestvennye otnoshenija v Rossijskoj Federacii, 2006, No. 5–7, pp. 85–105. (In Russ.) 12. Novikov A. I. Jekonometrika (Econometrics), Moscow, Dashkov i Ko, 2013, 224 p. 13. Zvjagin L. S. Vopr. jekonomiki i upravlenija., 2015, No. 1, pp. 1–6. (In Russ.) 14. Available at: http://rusyaev.ru/e-ustraivaet-kadastrovaja-stoimost-zemelnogo-uchastka 15. Available at: http://mvm-ocenka.ru/page/kak-snizit-zemelnyi-nalog.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru