Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Анализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости
Курманчук К.С. Анализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости // Вестник современных исследований. 2019. № 2.20 (29). С. 39-49.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Анализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости"39 УДК 330 Анализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости Курманчук К.С. Научный руководитель – Лепихина О.Ю., доцент, Санкт-Петербургский горный университет В статье исследован рынок недвижимости Кваркенского района Оренбургской области. Проведена рыночная оценка объекта недвижимости. Проанализированы результаты кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из жилого дома и земельного участка, рассчитан налог на недвижимость, проведено сравнение полученных результатов. Актуальность исследования обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется необходимость в объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки. Ключевые слова: кадастровая оценка, рыночная оценка, налог на недвижимость, объект оценки. Введение Земля является не только пространственным базисом, а также объектом государственной власти и экономических интересов людей. На всех уровнях общественного развития земельная и имущественная собственность воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. Развитие рыночных отношений закономерно привело к включению в сферу товарно-денежных операций земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Вопросы налогообложения, страхования, кредитования должны решаться только на основе сложившихся на сегодняшний день экономических реалий. Цикличность экономического развития, стремление к созданию перспективного рынка недвижимости – все это стимулирует к совершенствованию в проведении анализа формирования стоимости недвижимости и ее оценки, результаты которой становятся более актуальными и востребованными. Необходимость проведения работ по оценки стоимости объектов недвижимости достаточно высока ввиду развития земельного рынка и налоговых поступлений в бюджеты различных уровней. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, определение которой осуществляется с учетом рыночных цен. При проведении оценки стоимости и установлении налога на недвижимость целесообразно рассматривать единство «земля и недвижимое имущество, находящееся на ее поверхности», как единый объект недвижимости, представляющий собой совокупность физических объектов (дом и земельный участок) и юридических прав на них. Указанные выше обстоятельства определяют актуальность и значимость оценки стоимости единого объекта недвижимости и обусловили выбор темы научного исследования. Целью работы является проведение анализа результатов кадастровой и рыночной оценки единого объекта недвижимости для целей налогообложения. Исходя из поставленной цели определены задачи исследования: ? проанализировать теоретические основы оценки объектов недвижимости; ? исследовать современные методики по определению кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости; ? провести оценку рыночной стоимости земельного участка в рамках трех подходов с обоснованием выбора или отказа применения того или иного подхода; ? сравнить рыночную и кадастровую стоимость единого объекта недвижимости; ? рассчитать налог на единый объект недвижимости. 40 Объектом исследования является процесс определения рыночной и кадастровой стоимости единого объекта недвижимости, расположенного в Кваркенском районе Оренбургской области. Предмет исследования – анализ расчета и сравнение рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости для налогообложения. В процессе исследования в качестве исходных данных использовались нормативные документы, регулирующие общий порядок процесса оценочной деятельности. 2. Содержание исследования 2.1 Теоретические положения оценочной деятельности В развитие Земельного кодекса РФ, принятый 11 октября 1991года Федеральный закон «О плате за землю» законодательно установил, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог и арендная плата. Для установления размеров платы за землю необходимо знать стоимость земли, которая может быть рассчитана в процессе оценочной деятельности. Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятым 17 июля 1998 года, который определил, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. На основании Указа Президента РФ №945 от 25 августа 1999 года в РФ проводится государственная кадастровая оценка для всех категорий земель не чаще, чем один раз в 3 года и не реже, чем 5 лет. С этого момента в Российской Федерации начал развиваться институт кадастровой оценки. Кадастровая оценка проводится специальной государственной структурой, по единой методике на всей территории страны, региона, в целях налогообложения. Кадастровая оценка является массовой и имеет государственный статус, ее результаты являются базой для налогообложения, что придаёт ей особую значимость и возлагает большую ответственность на организаторов и исполнителей работ. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности» дано определение кадастровой стоимости, как стоимости, установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки [1]. Рыночная оценка объектов недвижимости проводится с использованием федеральных стандартов оценочной деятельности (ФСО №№1-13), которые в обязательном порядке указываются в отчетах об оценке рыночной стоимости. Рыночная оценка осуществляется индивидуальными оценщиками по каждому конкретному объекту для различных коммерческих целей. Проводя оценку недвижимости, предметом является не физическая, а правовая сторона объекта оценки - недвижимая собственность, означающее совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Передача прав собственности на недвижимость и установление цены на объекты недвижимости происходит на рынке недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости имеет весьма сложную функционально- организационную структуру, цель которой свести вместе покупателей и продавцов через сеть профессиональных посредников. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Все объекты, представленные на рынке недвижимости, дифференцированы и имеют уникальные 41 характеристики. Сложившийся в настоящее время рынок недвижимости является достаточно динамичным рынком в нашей стране, что способствует активному развитию оценки недвижимости. В Российской Федерации с 1 января 2017 года создана единая система учета и регистрации прав на объекты недвижимости. Результаты кадастровой и рыночной оценки вносятся в единый государственный реестр недвижимости и являются базой для налогообложения[5]. Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов, выработанных в процессе мировой практики участниками рынка недвижимости. В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке. В оценочной практике выделяют четыре группы оценочных принципов: 1группа - Принципы, основанные на представлениях пользователя; 2 группа - Принципы, связанные с рыночной средой; 3 группа - Принципы, связанные с объектом собственности; 4группа - Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принципы оценки, являющиеся теоретической основой процесса оценки, положены в основу выбора подходов и методов оценки. Для оценки недвижимости существует три классических подхода: сравнительный, доходный и затратный, в рамках которых известно более десятка методов. Выбор метода оценки зависит от характера объекта, цели и назначении оценки, от имеющейся информации об объекте оценки – это сложный и творческий процесс, однако оценщик должен определять стоимость объектов недвижимости с применением всех трех подходов, а в случае невозможности применения - давать обоснованное заключение по неиспользованию того или иного подхода. Таким образом, для проведения оценки недвижимости необходимо знать цель проведения оценки, которой соответствует несколько видов стоимости. Процесс оценки недвижимости предполагает четкую, конкретную последовательность действий при обосновании стоимости объекта недвижимости, методически определен Федеральным стандартом оценки №1, базируются на оценочных принципах, и предусматривает пять этапов. Таким образом, в основу оценки кадастровой стоимости положены методы моделирования, кластерного анализа, группировок и использования удельных показателей кадастровой стоимости земель, полученные при проведении кадастровой оценки других категорий земель. Рыночная оценка, в результате которой устанавливается рыночная стоимость объекта недвижимости, включает систему последовательных действий оценщика – от заключения договора на проведение оценки, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. В основу методики расчета положены следующие факторы: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др., которые оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке определенного объекта недвижимости. Эти факторы описывают универсальную модель оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование. Вместе с тем, рыночная оценка вписывается в конкретный алгоритм расчетов, сформированный в Федеральном стандарте оценки №1 в виде последовательно сформулированных 5 этапов процесса: 1)заключение договора на проведение оценки, в том числе согласование технического задания; 2) сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки; 3) применение подходов к оценке включая выбор методов оценки и проведение необходимых расчетов; 4) согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 5) составление отчета об оценке[4]. 42 Таким образом, методика оценки кадастровой и рыночной стоимости определена в Федеральных стандартах оценки и методических рекомендациях по ее проведению. 2.2 Анализ условий формирования рынка недвижимости Объектом оценки является единый объект недвижимости расположенный в Кваркенском районе Оренбургской области. Кваркенский район расположен на крайнем северо- востоке Оренбургской области. На западе район граничит с республикой Башкортостан, на севере с Челябинской областью, на востоке с Костанайской областью Республики Казахстан, на юге - с Гайским, Новоорским и Адамовским районами Оренбургской области. Площадь Кваркенского района составляет 5184 кв. км. Районный центр – с. Кваркено, расположен в восточной части района в 480 км от Оренбурга и 20 км. от ближайшей железнодорожной станции п. Красноярский. В состав района входит 14 сельских поселений, а в их составе 41 населенный пункт. Численность населения Кваркенского района составляет 20,5 тыс. человек. Рис. 1. Местоположения с. Кваркено на карте Кваркенского района Социально-экономическое положение района за 2018 год характеризуется следующими показателями основных видов экономической деятельности: 1. индекс промышленного производства составил 118,6%; 2. сохранился положительный темп роста оборота розничной торговли - 22,1%; 3. увеличился объем платных услуг населению на 16,3%; 4. возросли денежные доходы населения, что способствует дальнейшему увеличению потребительского спроса населения и развитию оборота розничной торговли; 5. увеличились объемы строительства - сдано в эксплуатацию тридцать 39 или 4,0 тыс. кв. м. жилья, что составляет 129,0 % к 2017 году; 6. увеличился финансовый результат прибыльных предприятий: прибыль таких предприятий по всем видам деятельности составила в сумме 21,0 млн. руб. В аграрном секторе по району урожайность зерновых культур составила в среднем по 10,1 ц/га, планы производства основных видов продукции растениеводства выполнены. Тем неменее, доходы консолидированного бюджета района составили 462,7 млн. рублей, расходы - 463,4 млн. рублей. Уровень безработицы в районе 1,7 %. Таким образом, анализ социально-экономического развития Кваркенского района Оренбургской области показал, что район имеет достаточно развитую инфраструктуру, выгодное местоположение относительно областного центра и соседних областей, что способствует формированию рынка жилой недвижимости в районе. Так же следует отметить, что население района обеспечено рекреационной зоной «Ириклинское водохранилище», что является объектом инвестиционной привлекательности для Кваркенского района. 43 Рынок недвижимости является, во-первых, экономической функцией сведения интересов продавцов и покупателей земельных участков или прав на них через механизм цен в рамках правил, установленных действующей нормативно-правовой базой; во-вторых, определенным набором механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Таким образом, рынком недвижимости считается совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между заинтересованными лицами. Среди основных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости в Кваркенском районе, можно отметить следующие: местоположение, площадь земельного участка, наличие коммуникаций и хозяйственных построек, право собственности на земельный участок, передаваемые права, дата предложения (дата публичной оферты), финансовые условия, условия продажи, класс отделки, материал стен и рыночные условия. Для проведения индивидуальной (рыночной) оценки и определения рыночной стоимости земельного участка, эти факторы конкретизируются применительно к оцениваемому земельному участку. С целью анализа рынка недвижимости в Кваркенском районе, была собрана, изучена и проанализирована информация о сделках купли-продажи объектов, публикуемая в открытых источниках. Существенным сегментом рынка недвижимости для Кваркенского района является рынок индивидуальных жилых домов, который развит значительно больше, чем другие сегменты, что объясняется существующей законодательной базой, регулирующей процессы приватизации жилья, получения земли для строительства индивидуальных жилых домов и т.д. За последние десять лет рынок жилых домов в с. Кваркено полностью сформировался. Результаты анализа рынка индивидуальных жилых домов в Кваркенском районе приведены в таблице 1. Таблица 1. Анализ рынка жилых домов в Кваркенском районе Тип дома Дома до 90 г. постройки Дома коттеджноготипа Район расположения объекта средняя стоимость, руб. средняя стоимость 1 кв.м. средняя стоимость, руб. средняя стоимость 1 кв.м. с. Кваркено 1 800 000 18 769 2300 000 19 416 п. Айдырлинский 1 600 000 12 787 1 300 000 14 190 п. Кировск 1 300 000 14 530 - - Результаты анализа рынка жилых домов в Кваркенском районе, представленные в таблице, позволяют сделать вывод о том, что стоимость жилых домов зависит от района расположения объекта оценки. Средняя стоимость 1 кв.м индивидуальных жилых домов, расположенных в районном центре - с. Кваркено находится в диапазоне от 18769 до 19 416 рублей за 1кв.м., в то время как в пос. Кировский стоимость за 1 кв.м. составляет 14 530 рублей, т.е ниже на 13%. Для жилых домов, расположенных в Кваркенском районе, критичен такой параметр, как характеристика земельного участка. В среднем по рынку в Кваркенском районе при увеличении площади участка на 1 сотку, стоимость 1 кв.м. жилого дома с участком увеличивается в пределах 0,1%-0,5%. Аналогичные пределы характерны и при уменьшении площади земельного участка. Чем дороже стоимость участка, тем большее влияние на стоимость объекта в целом оказывает его площадь. Таким образом, стоимость индивидуального жилого дома зависит от района расположения (престижность) и характеристик жилого дома (состояние, технические показатели). Поскольку все дома индивидуальной жилой застройки разные, каждое здание строят по отдельному проекту, поэтому понятия «средняя цена» на рынке индивидуальной жилой застройки не существует, как нет и средней цены за квадратный метр – каждый 44 индивидуальный дом действительно индивидуальный. Стоимость домов зависит от квадратуры и наличия дополнительных удобств (коммуникации, сауна, камин и пр.). Тем не менее, на основании анализа рынка индивидуальных жилых домов, расположенных в районном центре - с. Кваркено, средняя стоимость 1 кв.м может находиться в диапазоне от 18 769 до 19 416 рублей. Для определения динамики рынка недвижимости в Кваркенском районе были проанализированы цены на дома с земельными участками и количество предложений купли- продажи с учетом цены из объявлений, размещенных на РОСРИЭЛТе пользователями за последние 3 года. Динамика сделок купли-продажи индивидуальных жилых домов на рынке недвижимости в Кваркенском районе Оренбургской области характеризуется снижением спроса в течение 2015-2018гг. Спрос на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство имеется в населенных пунктах, где есть природный газ, все подведенные коммуникации, развита инфраструктура. Основной спрос сейчас наблюдается в сегменте рынка недвижимости - земельные участки под индивидуальной жилой застройкой, хотя и здесь намечается тенденция к снижению стоимости и спроса. Под единым объектом недвижимости понимается совокупность физических объектов (дом и земельный участок) и юридических прав на них. В данном научном исследовании объектом оценки является жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: Оренбургская область, Кваркенский район, с. Кваркено, пер. Новый, д. 3, кв.2. Местоположение объекта оценки представлено на рисунке 2. Рис. 2. Местоположение объекта оценки Источником информации об объекте оценки послужили документы-основания для проведения рыночной оценки и установления качественных и количественных характеристик оцениваемого объекта: Свидетельство о государственной регистрации права (на земельный участок) от 02.11.2015 г., 56-56/014-56/014/005/2015-462/2; Свидетельство о государственной регистрации права (на жилой дом) от 25.09.2014 г., 56-АВ 211447; Кадастровый паспорт земельного участка от 25.05.2016 г., №56/16-294134; Кадастровый паспорт жилого дома от 26.05.2016 г., №56/16-297304. Характеристика объекта оценки представлена в таблице 2. 45 Таблица 2. Характеристика объекта оценки Состав оцениваемого объекта Жилой дом с земельным участком: назначение жилое, общая площадь жилого дома 120,6 кв.м., 2-х этажное. Земельный участок площадью 931кв.м., кадастровый номер 56:13:0501001:611 Характеристика жилого дома Адрес местоположения объекта оценки Оренбургская область, Кваркенский район, с. Кваркено, пер. Новый, д. 3, кв.2 Текущее использование Жилое помещение Оцениваемые права Право собственности Существующие ограничения (обременения) права Нет Преобладающая застройка микрорайона Индивидуальные жилые дома Транспортная доступность Междугородний автобус Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) Удовлетворительная, остановка общественного транспорта в 100 м Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). Магазин Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) Удовлетворительная. Район сразвитой инфраструктурой Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона Отсутствуют Транспортная доступность Удовлетворительная Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона Автобусный маршрут Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Удовлетворительное Площадь общая, кв.м. 120,6 Наличие веранды/террасы Веранда Материал фундамента ж/б Внутренняя отделка (чистовая отделка/без отделки/с отделкой) Полы–линолеум; потолки побелены, оклеены потолочной плиткой, стены –обои. Окна –ПВХ. Межкомнатные двери деревянные, нового образца. Состояние внутренней отделки Хорошее (ремонт) Холодное водоснабжение (центральное/колодец/скважина) Центральное Электричество Центральное Состояние коммуникаций Хорошее Дополнительная существенная информация Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается, дом не находится в аварийном состоянии Характеристика земельного участка Площадь участка 931,0кв.м. Кадастровый номер 56:13:0501001:611 Адрес ориентира объекта оценки Оренбургская область, Кваркенский район, с. Кваркено, пер. Новый, д. 3, кв.2 Категория земель Земли поселений Вид разрешенного использования Для ведения личного подсобного хозяйства 46 Наличие обременений/ограничений в использовании земельного участка Не зарегистрировано Сведения о правах В собственности Инженерное обеспечение земельного участка Холодное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение Рельеф поверхности Спокойный Наличие улучшений Двухэтажный жилой дом, баня Год постройки нет данных Количество этажей 2эт. Назначение комнат Жилые, подсобные Фактическое использование земельного участка соответствует его разрешенному использованию – для личного подсобного хозяйства. Таким образом, единый объект оценки расположен по адресу: Оренбургская область, Кваркенский район, с. Кваркено, пер. Новый, д. 3, кв.2, находится на праве собственности, имеет удовлетворительную транспортную доступность, хорошее состояние, земельный участок используется по назначению и обеспечен инженерными коммуникациями. 2.3 Сравнительный анализ результатов кадастровой и рыночнойоценки объекта недвижимости Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта и при расчете стоимости вносятся корректировки. Расчёт рыночной стоимости объекта исследования - жилого дома с земельным участком - был проведен в рамках сравнительного подхода, который базируется на трех основных принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада. В качестве исходной информации для отбора аналогов использовались сведения по продаже и предложениям к продаже объектов недвижимости (жилых домов с земельными участками для личного подсобного хозяйства) в селе Кваркено, при этом формирование группы аналогов осуществлялось по следующим признакам: 1) правовой режим объекта – частная собственность; 2) характер использования – жилой дом с земельным участком для личного подсобного хозяйства; 3) дата продажи, предложения к продаже – май 2016г.; 4) месторасположение – Оренбургская область, Кваркенский район, село Кваркено. Таким образом, стоимость земельного участка, определённая в рамках сравнительного подхода, с учетом стоимости 1 кв.м. (170руб.) и площади земельного участка (931кв.м.) составила 160 000 рублей. Итоговая величина стоимости объекта оценки, определенная в результате согласования стоимостей, полученных в рамках каждого из подходов, представлена в таблице 3. Таблица 3. Итоговая рыночная стоимость по единому объекту недвижимости Затратный подход, руб. Сравнительный подход, в руб. Доходный подход, руб. Рыночная стоимость, руб. Земельный участок Не применялся 160 000 Не применялся 160 000 Жилой дом Не применялся 2 250 000 Не применялся 2 250 000 Итого 2 410 000 Итоговая величина стоимости объекта оценки на дату оценки – 09.06.2018 года, составляет, округленно, - 2 410 000 рублей. 47 Согласно установленной периодичности проведения кадастровой оценки на основании распоряжения Правительства Оренбургской области от 27.09.2012 № 840-п на территории Оренбургской области выполнялись работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. В рамках государственного контракта была произведена оценка земельных участков расположенных в границах населённых пунктов. Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 27.09.2012 года. На эту дату были сформированы перечни земельных участков, подлежащих оценке. Результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Оренбургской области от 27.09.2012 №840-п. Данное постановление включает в себя 3 приложения: Приложение №1 «Минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Оренбургской области»; Приложение №2 «Средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Оренбургской области»; Приложение №3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости (кроме земельных участков) на территории Оренбургской области». По результатам проведенной оценки кадастровая стоимость земельного участка площадью 931 кв.м. с кадастровым номером 56:13:0501001:611 расположенным по адресу Оренбургская область, Кваркенский район, с. Кваркено, пер. Новый, д. 3 составила 59 975 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости - 64,42 руб.), жилого дома – 1 750 000 рублей. По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, проведенной в 2017 году на территории Оренбургской области кадастровая стоимость земельного участка площадью с кадастровым номером 56:13:0501001:611 расположенным по адресу Оренбургская область, Кваркенский район, с. Кваркено, пер. Новый, д. 3 площадью 931 кв.м. составила 59 975 рублей, жилого дома-1 750 000рублей. По состоянию на 09.06.2016 г была проведена рыночная оценка жилого дома с земельным участком и составлен отчет по оценке единого объекта недвижимости. По результатам оценки стоимость жилого дома составила 2 250 000 рублей (два миллиона двести пятьдесят тысяч рублей), земельного участка –160 000 рублей (сто шестьдесят тысяч рублей). Информация представлена в таблице 4. Таблица 4. Сравнение результатов кадастровой и рыночной оценки Объект оценки Площадь, кв. м Стоимость объекта недвижимости, руб. Рыночная оценка (на 2018 г.) Дом 120,6 2250000 Земельный участок 931 160000 Кадастровая оценка (на 2017 г.) Дом 120,6 1750000 Земельный участок 931 59975 Целью проведения кадастровой оценки для оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 56:13:0501001:611 в с. Кваркено Кваркенского района Оренбургской области было установление налога на недвижимость, а рыночная оценка была проведена для планируемой сделки купли-продажи Заказчиком оценки и одновременно с этим для уточнения стоимости объекта с использованием методов рыночной оценки. Налог на имущество является одним из налогов налоговой системы Российской Федерации, устанавливается федеральным законодательством на движимое и недвижимое имущество граждан и юридических лиц на основании Федерального закона «О налогах на 48 имущество физических лиц» от 19.12.1991 № 2003-1. Для земельных участков, предназначенных под жилую индивидуальную застройку, сельское хозяйство или дачу ставка составит 0,3%, а для земель под другие цели – 1,5% от кадастровой стоимости[2]. Результаты кадастровой и рыночной оценки объекта исследования с установлением налога на недвижимость представлены в таблице 5. Таблица 5. Расчет налога на недвижимость при кадастровой и рыночной стоимости объекта оценки Объект оценки Площадь, кв.м Стоимость объекта недвижимости, тыс.руб. Ставка земельного налога, % Земельный налог, руб Рыночная оценка (на 2018 г.) Дом 120,6 2250000 0,1 2250 Земельный участок 931 160000 0,3 480 Кадастровая оценка (на 2017 г.) Дом 120,6 1750000 0,1 1750 Земельный участок 931 59975 0,3 180 Расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью +/- Дом - 500 000 - 500 (22%) Земельный участок - 100 025 - 300 (60%) Анализируя полученные результаты по определенной кадастровой и рыночной стоимости и размеру налога на недвижимость, следует отметить, что рыночная и кадастровая стоимость оцениваемого объекта существенно отличаются друг от друга. Рыночная стоимость дома превышает кадастровую на 22%, земельного участка на 60%. Обусловлено это различием в методах оценки: определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки, которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории. Рыночная оценка выполняется по заказу, одним специалистом оценщиком в отношении конкретного объекта, что свидетельствуют о более точной и достоверной рыночной стоимости. Однако, в отношении оцениваемого объекта внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость, величина которой значительно меньше его рыночной стоимости снижает для собственника объекта налоговые выплаты. В случаях, если для собственника объекта недвижимости установленный от кадастровой стоимости налог на недвижимость превосходит ранее установленный, то результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Росреестре. 3. Заключение В ходе выполнения работы были изучены теоретические и методологические основы оценки объекта недвижимости для целей купли-продажи, после чего полученные знания были применены для оценки жилого дома с земельным участком. При расчете итоговой величины рыночной стоимости исследуемого объекта оценки был применен сравнительный подход к оценке. При оценке дома с земельным участком в рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж. Вероятная рыночная стоимость жилого дома составила два 49 миллиона двести пятьдесят тысяч рублей, земельного участка - сто шестьдесят тысяч рублей. При оценке жилого дома с земельным участком в рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж. Также является необходимым отметить, что оценка для целей купли-продажи в общем объеме оценочных работ в России занимает существенное место. Необходимость обращения к оценщикам при совершении сделок купли-продажи обусловлена не только юридическими причинами, но и желанием получить квалифицированное и профессиональное мнение о стоимости недвижимости. Таким образом, повысилась необходимым изучение проблематики оценки для целей купли-продажи и постоянного совершенствования в этой области. В результате проведённого исследования установлено, что главным недостатком работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов является: длительность интервалов времени между турами переоценки, что обусловливает быстрое устаревание информации. Причина данной ситуации связана с финансовым обеспечением работ и масштабностью работ. Однако необходимо пересмотреть периодичность актуализации результатов массовой оценки, особенно такой бюджетообразующей категории земель, как земли населенных пунктов и, что не маловажно механизм утверждения этих работ. В результате написания работы была произведена оценка жилого дома общей площадью 120,6 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 931 кв.м. Анализируя полученные результаты по определенной кадастровой и рыночной стоимости и размеру налога на недвижимость, следует отметить, что рыночная и кадастровая стоимость оцениваемого объекта существенно отличаются друг от друга. Рыночная стоимость дома превышает кадастровую на 22%, земельного участка на 60%. Обусловлено это различием в методах оценки: определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки, которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории. Рыночная оценка выполняется по заказу, одним специалистом оценщиком в отношении конкретного объекта, что свидетельствуют о более точной и достоверной рыночной стоимости. Однако, в отношении оцениваемого объекта внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость, величина которой значительно меньше его рыночной стоимости снижает для собственника объекта налоговые выплаты. В случаях, если для собственника объекта недвижимости установленный от кадастровой стоимости налог на недвижимость превосходит ранее установленный, то результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Росреестре. Список литературы 1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. URL: http://www.consultant.ru/. 2. Гончаренко Л.И. Налоги и налоговая система Российской Федерации : учебник и практикум для академического бакалавриата. М. : Издательство Юрайт, 2015. — 541 с. — Серия : Бакалавр. Академический курс. 3. Лыкова Л. Н. Налоги и налогообложение : учебник и практикум для академического бакалавриата. М.: Издательство Юрайт, 2015. — 353 с. — Серия : Бакалавр. Академический курс. 4. Астапова Е.В., Вакула А.И. Новеллы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Юристъ - Правоведъ. 2016. № 3 (76). С. 110-114. 5. Алексеев В.А. Понятие земельного участка и его определение в российском законодательстве // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 4. С. 118-125. © К.С. Курманчук, 2019 Другие книги из этого разделаАксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимостиОсновные аспекты проведения оценки права на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственностиПравовое регулирование кадастровой стоимости недвижимого имущества в РоссииАксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимостиОсновные аспекты проведения оценки права на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственностиПравовое регулирование кадастровой стоимости недвижимого имущества в России