RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости

Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости

Дубровский А.В., Ильиных А.Л., Малыгина О.И., Москвин В.Н., Вишнякова А.В. Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2019. Т. 24. № 2. С. 150-169.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости"

150 ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, КАДАСТР И МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ УДК 332.62 DOI: 10.33764/2411-1759-2019-24-2-150-169 АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, ОКАЗЫВАЮЩИХ ВЛИЯНИЕ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ Алексей Викторович Дубровский Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, зав. кафедрой кадастра и террито- риального планирования, тел. (383)361-01-09, e-mail: [email protected] Анастасия Леонидовна Ильиных Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и терри- ториального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected] Олеся Игоревна Малыгина Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и терри- ториального планирования, тел. (383)361-01-09, e-mail: [email protected] Виктор Николаевич Москвин Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра и терри- ториального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected] Анна Васильевна Вишнякова Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра и территориального планирования Российский реестр недвижимости – один из самых больших в мире по количеству объ- ектов. На сегодняшний день в нем содержится информация более чем о 161 млн объектов недвижимости. Для такого огромного числа объектов недвижимости не реже чем 1 раз в пять лет проводится государственная кадастровая оценка. Применяемые методы массовой оценки зачастую дают неверный результат величины кадастровой стоимости. Принятые в последнее время нормативно-правовые акты и методические указания по проведению кадастровой оценки направлены на повышение ее качества и более точное соответствие кадастровой стоимости недвижимости ее рыночному значению. В связи с этим одной из задач становится учет как можно большего числа ценообразующих факторов, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость. В статье приведена существующая классификация ценообразующих факторов как по виду, так и по трем уровням территориального охвата. Представлена укруп- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 151 ненная схема классификации объектов недвижимости. Выполнены расчеты, показывающие, что на кадастровую стоимость объектов капитального строительства большое влияние ока- зывают физические характеристики объектов: год строительства, процент физического изно- са и этажность. Фактор второго уровня, местоположение объекта недвижимости при прове- дении кадастровой оценки, также является одним из основных при ценообразовании. Вместе с тем на стоимость объектов недвижимости могут оказывать влияние и другие ценообра- зующие факторы. В качестве практического эксперимента выполнен анализ влияния круп- ных торгово-развлекательных центров на кадастровую и рыночную стоимости объектов не- движимости. Установлено, что это влияние может составлять до 50 % в сторону увеличения рыночной стоимости недвижимости. Сделан вывод о том, что одним из основных критериев эффективности земельной политики, наряду с доступностью земельных ресурсов и возмож- ностью обеспечения землей всех заинтересованных субъектов земельных отношений, явля- ется справедливое определение кадастровой стоимости и организация оперативного инфор- мационного обеспечения участников земельно-имущественных отношений. Ключевые слова: кадастровая оценка, методика оценки, кадастровая стоимость зе- мельного участка, фактор стоимости, объект недвижимости, физические характеристики не- движимости, критерии эффективности, пересмотр кадастровой стоимости. Введение На сегодняшний день ситуация с ценовым зонированием территории насе- ленных пунктов достаточно противоречива. С одной стороны, в общем доступе размещена публичная кадастровая карта, на основании данных которой можно в автоматическом режиме отобразить стоимость земельных участков на терри- тории России. С другой стороны, в общем доступе, в том числе и в сети Интер- нет, размещены базы данных по рыночной стоимости недвижимости. Кадаст- ровая стоимость определена в результате процедуры государственной кадаст- ровой оценки с использованием единой методики [1–4]. Рыночная стоимость формируется рынком в результате корректуры стоимости, которую назначает продавец и цены, которую способен предложить покупатель недвижимости. При анализе кадастровой и рыночной стоимости в ряде случаев отмечается су- щественное отличие. Например, на территории города Новосибирска установ- лено, что строительство крупных торгово-развлекательных комплексов на 40–60 % увеличивает рыночную стоимость объектов недвижимости, которые находятся в непосредственной близости с ними. В результате такого «отклика» рынка недвижимости на новый доминирующий фактор рыночная стоимость начинает повышаться, а кадастровая остается неизменной, вплоть до нового этапа кадастровой оценки. В связи с этим особый интерес представляют разно- временные карты ценового зонирования территории города. На основании их анализа определяется динамика ценообразования и строится прогноз изменения стоимости недвижимости. Одним из приоритетных направлений является обна- ружение факторов роста или снижения стоимости недвижимости. При этом факторы роста могут быть использованы как ориентиры при разработке страте- гии устойчивого развития территории. Выявленные факторы снижения стоимо- сти недвижимости показывают проблемные вопросы территориального управ- Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 152 ления, требуют серьезного осмысления причин их возникновения и разработки подходов к их минимизации. Принятые в 2017 г. изменения в порядке выпол- нения кадастровой оценки недвижимости существенно повышают роль пенооб- разующих факторов при выполнении расчетов. Теперь размер кадастровой стоимости связан напрямую с качественными и количественными характери- стиками объекта недвижимости. Если эти характеристики улучшаются, то и стоимость объекта недвижимости увеличивается, и наоборот: при ухудшении свойств недвижимости, кадастровая стоимость должна быть пересмотрена в сторону уменьшения. В настоящее время самым распространенным основанием для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. По данным комиссии по пере- смотру кадастровой стоимости, более чем 70 % заявлений о снижении кадаст- ровой стоимости объектов недвижимости получают положительное решение. Методы и материалы При выполнении исследования применялись как общие (наблюдение, обобщение, сравнение, синтез, системный анализ), так и специальные методы (метод сравнительного анализа факторов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов). Нормативно- правовой основой статьи являются: законодательные акты в области оценочной деятельности; методика и результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов. В качестве исходных материалов были использованы данные по рыночной стоимости объектов недвижимости, взятые с общедоступных интернет- ресурсов, информационно-справочной системы N1.ru, а также публичной када- стровой карты. Результаты До недавнего времени действовали Методические указания по государст- венной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Прика- зом Минэкономразвития от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее – Методика – 2007), в основу которых была положена зависимость стои- мости земельного участка в составе таких земель от степени влияния каждого из ценообразующих факторов. В дополняющих методику Технических реко- мендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее – Техрекомендации – 2007), утвержденных Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по госу- дарственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», был заложен примерный перечень ценообразующих факторов кадастровой стоимости, кото- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 153 рый был направлен на снижение субъективности оценщиков при определении состава факторов [5–7]. Как отмечают многие исследователи в области кадастровой оценки и со- общество оценщиков [8, 9], Методика – 2007 и Техрекомендации – 2007 не со- вершенны, и результаты кадастровой оценки подвергались оспариванию по ос- нованиям установления кадастровой стоимости в размере рыночной, а также недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при рас- чете кадастровой стоимости [5, 8]. Подобным образом в новых Методических указаниях о государственной кадастровой оценке (далее – Методика – 2017) [4] также приведен примерный перечень ценообразующих факторов, что свидетельствует о сохранении базо- вых методических основ кадастровой оценки, но имеются и существенные от- личия. Группировка земельных участков будет осуществляться не по видам ис- пользования согласно категориям земель, а по видам использования среди 14 сегментов, а для ОКС предусмотрено 10 функциональных групп. При подго- товке к проведению кадастровой оценки уполномоченному бюджетному учре- ждению (ГБУ) теперь потребуется согласовать виды использования земельных участков и объектов недвижимости с исполнительным органом власти субъекта РФ и органами местного самоуправления, чего ранее независимым оценщикам делать не требовалось, т. е. должно быть установлено фактическое использова- ние недвижимости. На рис. 1 представлены основные ошибки, влияющие на определение ка- дастровой стоимости при проведении массовой оценки [10]. Рис. 1. Перечень распространенных ошибок, влияющих на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 154 На сегодняшний день для определения кадастровой стоимости земель- ных участков и объектов недвижимости должен проводиться анализ инфор- мации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (далее – ин- формация о внешней среде объектов недвижимости) [4]. На основе прове- денного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости опре- деляются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимо- сти. К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимо- сти относится информация об их физических свойствах, технических и экс- плуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости. Все ценообразующие факторы разделяют на три типа (рис. 2). Рис. 2. Ценообразующие факторы Каждый тип ценообразующих факторов рассматривается на трех уровнях пространственного охвата территории [11]. Первый уровень – региональный. В него входят факторы глобального масштаба, которые напрямую не связаны с объектом недвижимости, но косвенно влияют на его стоимость. Факторы пер- вого уровня представлены на рис. 3. Второй уровень – местный, он также не связан с характеристиками кон- кретного объекта недвижимости, но имеет значительное влияние на его стои- мость. Факторы второго уровня представлены на рис. 4. Третий уровень – непосредственное окружение. Эти факторы напрямую зависят от качественных характеристик самого объекта недвижимости, они представлены на рис. 5. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 155 Рис. 3. Факторы стоимости недвижимости первого уровня Рис. 4. Факторы стоимости недвижимости второго уровня Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 156 Рис. 5. Факторы стоимости недвижимости третьего уровня Каждый объект недвижимости обладает определенными свойствами. Имея в качестве своей основы земельный участок, все объекты капитального строи- тельства обладают тремя особенностями: 1) cтационарность – объекты недвижимости, как правило, неподвижны, имеют прочную связь с земной поверхностью и при перемещении такого объ- екта дальнейшая его эксплуатация невозможна; 2) материальность – каждый объект имеет определенную материально- вещественную форму. Благодаря совокупности своих характеристик (физиче- ским, временным, территориальным) объект недвижимости становится уни- кальным – в мире не существует двух одинаковых зданий или земельных уча- стков. Данная совокупность характеристик определяет полезность объекта не- движимости, которая составляет основу стоимости. Каждый объект недвижи- мости обладает такими свойствами, как пригодность и ограниченный характер предложения. Если первое необходимо для фактического использования и соз- дания спроса на рынке недвижимости, то ограниченность предложения способ- ствует увеличению стоимости; 3) долговечность – еще одно качество, присущее недвижимости. Объекты капитального строительства, согласно строительным нормам, могут иметь срок службы от 15 до 150 лет, в зависимости от материалов и конструкции строения, но для большинства жилых зданий в среднем это значение составляет 70–100 лет. Для земельных участков такой критерий, как долговечность, не ограничен. Но, несмотря на такой продолжительный срок жизни, каждый объект недвижи- мости подвержен износу, что оказывает негативное влияние на его стои- мость. Под износом понимается не только ухудшение физических качеств недвижимости, но также моральный износ (снижение потребительской при- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 157 влекательности за счет устаревания архитектурного и планировочного реше- ния, отсутствия современных функциональных возможностей) и внешний износ (негативные последствия изменений внешней экономической или по- литической среды) [11–13]. Рассмотрим обобщенную классификацию всех объектов недвижимости, жилых и нежилых, представленную на рис. 6. Рис. 6. Укрупненная классификация объектов недвижимости Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 158 Из схемы на рис. 6 видно, что все объекты недвижимости делятся на две составные части: естественного происхождения и искусственного, возведенные человеком. Стоит отметить, что искусственный объект не может существовать без участка земной поверхности. Одним из ключевых факторов, оказывающих значительное влияние на ка- дастровую стоимость объекта недвижимости, являются физические характери- стики недвижимости, рис. 7 [6, 11, 14–22]. Рис. 7. Классификация физических характеристик На основании приведенной классификации для подтверждения наличия линейной связи между изменениями значений двух переменных (для ключевых характеристик) был выполнен расчет коэффициента корреляции по форму- ле Пирсона (1) [23]: Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 159 ? ? ? ? ? ? ? ? 2 2 x y , x y i i xy i i x y R = x y ?? ? ?? ? ? ? ? (1) где i x – значения, принимаемые переменной X; i y – значения, принимаемые переменной Y; x – средняя по Х; y – средняя по Y. Авторами были выбраны физические характеристики, относительно кото- рых выполнен расчет коэффициентов корреляции по формуле (1), значения приведены в табл. 1. Таблица 1 Коэффициенты корреляции для каждой физической характеристики Коэффициент корреляции Физическая характеристика Значение R1 Год строительства 0,70 R2 Процент физического износа –0,78 R3 Площадь квартиры 0,21 R4 Этажность 0,60 Сила корреляционной связи между переменными определяется значением коэффициента корреляции Пирсона по данным табл. 2 [12]. Таблица 2 Количественные критерии оценки силы корреляционной связи Характер связи Величина коэффициента корреляции прямая (+) обратная (–) Отсутствует 0,00 0,00 Слабая от 0,01 до 0,29 от –0,01 до –0,29 Средняя от 0,30 до 0,69 от –0,30 до –0,69 Сильная от 0,70 до 0,99 от –0,70 до –0,99 Полная 1,00 –1,00 Проводя анализ значений коэффициентов, приведенных в табл. 1, можно сделать следующий вывод. По величине и знаку коэффициента корреляции можно судить о силе и направлении связи. Так, стоимость 1 кв. м имеет прямую и сильную зависимость от года строительства (постройки). В то время как про- цент физического износа объекта оказывает обратное влияние, но по-прежнему сильное. При этом площадь квартиры имеет прямое и слабое влияние на стои- мость 1 кв. м объекта, а вот уже этажность имеет среднее влияние. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 160 Нами проведен эксперимент по определению влияния на стоимость объек- та недвижимости такого фактора, как близость крупного торгово-развлекатель- ного комплекса. Рассмотрим два торгово-развлекательных центра (ТРЦ) г. Но- восибирска: Мега и Аура. Данные ТРЦ были выбраны на основании следую- щих критериев: – нахождение на магистральных улицах; – удобные подъезды на легковом транспорте; – являются отдельными зданиями; – стоят в относительной удаленности от других крупных ТРЦ. Проведен анализ значений кадастровой стоимости объектов недвижимо- сти, находящихся вблизи выбранных торговых центров. Сравнение величин ка- дастровой стоимости объектов недвижимости вблизи ТРЦ Мега приведено в табл. 3 и табл. 4. Таблица 3 Характеристики объектов сравнения земельных участков (для района ТРЦ Мега) Карта Кадаст- ровый номер Разрешенное использова- ние земель- ного участка Кадастровая стоимость (руб.) Пло- щадь (кв. м) Стои- мость кв. м (руб.) 54:35: 052710:5 Для много- квартирной застройки 72 017 210 12 200 5 903 54:35:053 575:54 Для много- квартирной застройки 179 989 867 30 592 5 883 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 161 Окончание табл. 3 Карта Кадаст- ровый номер Разрешенное использова- ние земель- ного участка Кадастровая стоимость (руб.) Пло- щадь (кв. м) Стои- мость кв. м (руб.) 54:35:052 765:410 Для ведения гражданами садоводства и огород- ничества 89 120 358 248 54:19:180 201:876 119 492 546 218 Таблица 4 Характеристики объектов сравнения квартир (для района ТРЦ Мега) Адрес Характеристика Стоимость (руб.) Оловозаводская 15 Стоимость кв. м в 1-комнатной квартире (кирпич 2 этаж 9 этажный дом), район ТРЦ Мега 75 000 Бронная, 38 Стоимость кв. м в 1-комнатной квартире (кирпич 2 этаж 9 этажный дом), 3 км от ТРЦ Мега 55 000 Тюменская Стоимость кв. м в 1-этажном жилом доме, район ТРЦ Мега 25 000 Бронная Стоимость кв. м в 1-этажном жилом доме, 3 км от ТРЦ Мега 17 000 Из анализа данных, представленных в табл. 3 следует, что кадастровая стоимость на земельные участки вблизи крупного ТРЦ и в районе, удаленном от ТРЦ на 2–3 км, практически не отличается. Это обосновывается несовершен- ством системы оценки. При этом рыночная стоимость на квартиры согласно табл. 4 отличается существенно: – в непосредственной близости от ТРЦ Мега квартиры в 1,4 раза по стоимо- сти превосходят аналогичные квартиры в незначительной удаленности от ТРЦ; Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 162 – стоимость жилых частных домов также превышает стоимость объекта аналога в 1,5 раза. Аналогичным образом можно определить влияние ТРЦ Аура на стоимость объектов недвижимости. Выполнено сравнение рыночных цен на квартиры в многоквартирных высокоэтажных домах (рассматривались квартиры на сред- них этажах в монолитных домах). Результат сравнения показан в табл. 5. Таблица 5 Характеристики объектов сравнения квартир (для района ТРЦ Аура) Адрес ул. Семьи Шамшиных, 18/1 ул. Ипподромская, 32/1 Карта Рыночная стоимость руб./ кв. м (февраль 2019) 100 000 65 000 Установлено, что стоимость отличается в 1,53 раза, т. е. непосредственная близость крупного ТРЦ оказывает существенное влияние на рыночную стои- мость объектов недвижимости. Влияние может составлять до 50 % от стоимо- сти недвижимости. Подобного рода расхождения в кадастровой и рыночной стоимости будут постепенно исчезать, так как в настоящее время внесен ряд поправок в Методические рекомендации по кадастровой оценке и в Налоговый кодекс РФ, которые связывают кадастровую стоимость с качественными и ко- личественными показателями недвижимости. Если эти показатели улучшаются, то и кадастровая стоимость увеличивается. Обсуждение Рассмотренные примеры улучшения качественных свойств объектов не- движимости и рост рыночной стоимости показывают актуальность работ по определению факторов стоимости. Однако в практике земельно-имуществен- ных отношений есть примеры практически полного обесценивания недвижимо- сти в результате потери ее качественных свойств. В 2015 г. в Бурятии был по- строен коттеджный поселок «Молодежный» для обеспечения детей-сирот жилой недвижимостью. Вместе с домами в собственность были переданы и земельные участки общей стоимостью 200 млн руб. Однако при строительстве были исполь- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 163 зованы некачественные материалы, а сам поселок расположился на земле бывшей птицефабрики. В результате влияния этих факторов построенная недвижимость полностью обесценилась: люди массово бросили выделенное им жилье. Справедливое налогообложение должно строиться на современной систе- ме управления недвижимостью в основе, которой заложены принципы рацио- нального землепользования, свобода рыночных отношений и соблюдение об- щественных интересов. Приоритетным направлением территориального управ- ления является максимальное вовлечение земельных ресурсов в хозяйственный оборот, рис. 8 [18–20, 24, 25]. Рис. 8. Критерии эффективности земельной политики Современные методики оценки направлены на унификацию методов и максимально возможное использование при массовой оценке недвижимости их индивидуальных свойств [26]. Акцент в Методике – 2017 сделан на учет це- лого ряда ценообразующих факторов, например, состояние объекта (т. е. сте- пень его физического износа), макроэкономическое окружение, ситуация на рынке недвижимости и другие, также во внимание принимается историческая ценность объекта. Однако одной из основных проблем при проведении кадастровой оценки является недостаток сведений, позволяющих провести точный расчет значений ценообразующих факторов согласно требованиям Методики – 2017. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а ранее и в государственном кадастре недвижимости (ГКН), например, на территории Российской Федера- ции по состоянию на 1 января 2019 г. доля земельных участков, местоположе- ние границ которых установлено в соответствии с требованиями земельного за- конодательства, составила 55,6 % от общего количества – 33 335 619. Прирост внесенных в ЕГРН сведений о земельных участках с установленными грани- цами составил 7,2 % – более 2,2 млн. На ту же дату прошлого года количество Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 164 земельных участков с уточненной площадью составляло 52 % от общего ко- личества – 31 100 387. Всего в ЕГРН на отчетную дату содержатся сведения о 59 942 499 земельных участках. Отсутствие сведений о прохождении границ участков не позволяет учесть, при кадастровой оценке, наличие коммуникаций [7, 8, 9]. В 2019 г. вступили в силу изменения в порядок расчета кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость определяется как фигурирующая в ЕГРН по состоянию на 1 января, т. е. при корректировке кадастровой стоимости налог в любом случае будет исчисляться исходя из значений стоимости на 1 января, хранящейся в ЕГРН. В связи с этим возрастает значение оперативности в кор- ректировке кадастровой стоимости и в снижении сроков ее корректировки в ба- зе данных ЕГРН. Заключение Справедливая оценка объектов недвижимости является одной из основных задач современной кадастровой системы России. Благодаря формированию реестра недвижимости создается не только основа экономического развития страны, но и общая правовая система гарантий прав граждан на владение и рас- поряжение недвижимым имуществом. В статье приведен анализ факторов стоимости объектов недвижимости, непосредственно связанных с объектом и отражающих особенности окружения, а также факторов, не имеющих какой- либо непосредственной связи. Выделены свойства (качества) объектов капи- тального строительства и сформирована их обобщенная классификация на ос- нове происхождения. Таким образом, основываясь на изучении влияния физических характери- стик недвижимости на его стоимость с применением коэффициента корреля- ции, рассчитанного по формуле Пирсона, следует сделать вывод, что коэффи- циент показывает как силу, так и направление связи между независимой и зави- симой переменными. В справедливой величине кадастровой стоимости в боль- шей степени заинтересованы собственники земельных участков: физические и юридические лица, поскольку именно на их плечи ложится бремя земельного и имущественного налогов на недвижимое имущество, напрямую зависящих от этой величины. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 2. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : федер. закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017). – Доступ из справ.-правовой системы «Консуль- тантПлюс». 3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 165 4. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.08.2018). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 5. Ильиных А. Л., Клюшниченко В. Н., Межуева Т. В. К вопросу о методическом обес- печении кадастровой оценки недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь. XIV Междунар. на- уч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимо- стью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 23–27 апреля 2018 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Т. 2. – С. 214–223. 6. Лобанова Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие в 2-х ч. Ч. 1. – Но- восибирск: СГУГиТ, 2015. – 228 с. 7. Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/ portal/. 8. Официальный сайт Российского общества оценщиков [Электронный ресурс]. – Ре- жим доступа: http://sroroo.ru/. 9. Оценщик.ру – Все для оценки и для оценщика [Электронный ресурс]. – Режим дос- тупа: http://www.ocenchik.ru. 10. Дубровский А. В., Ершов А. В., Трухачева А. С. Инвентаризация как инструмент повышения качества кадастровой оценки // Регулирование земельно-имущественных отно- шений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, эко- логия, технологические решения. Национальн. науч.-практич. конф. : сб. материалов в 2 ч. (Новосибирск, 14–15 декабря 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Ч. 2. – С. 79–84. 11. Груздев В. М. Типология объектов недвижимости : учеб. пособие для вузов. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2014. – 63 с. 12. Громыко Г. Л. Теория статистики : учебник / Под ред. Г. Л. Громыко. – 3-е изд., пе- рераб. и доп. – М. : НИЦ ИНФРА-М, 2016. – 476 с. 13. Перспективное планирование развития городской территории с учетом проектного срока эксплуатации существующих зданий и сооружений / П. С. Батин, А. В. Дубровский, О. О. Твердовская, В. П. Шабалина // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2017. XIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. студентов и молодых ученых «Молодежь. Наука. Техноло- гии» : сб. материалов (Новосибирск, 17–21 апреля 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2017. – С. 120–125. 14. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. К вопросу совершенствования системы оценки недвижимого имущества на основе расчета показателя социальной комфортности // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2014. – № 4/C. – С. 153–157. 15. Дубровский А. В., Попп Е. А. Особенности формирования рыночной стоимости жи- лой недвижимости в городах разных классификационных групп // Интерэкспо ГЕО-Сибирь. XIV Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 23–27 апреля 2018 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Т. 2. – С. 112–117. 16. Дубровский А. В., Ершов А. В. Формирование картографических баз данных для цели информационного обеспечения государственного кадастра // Интерэкспо ГЕО-Сибирь- 2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управ- ление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18–22 апреля 2016 г.). – Новоси- бирск : СГУГиТ, 2016. Т. 3. – C. 53–58. 17. Элементы геоинформационного обеспечения инвентаризационных работ / А. В. Дубровский, А. В. Ершов. Ю. А. Новоселов, В. Н. Москвин // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 4. – С. 78–91. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 166 18. Карпик А. П., Осипов А. Г., Мурзинцев П. П. Управление территорией в геоинфор- мационном дискурсе : монография. – Новосибирск: СГГА, 2010. – 280 с. 19. Клюшниченко В. Н., Ильиных А. Л., Киселева А. О. Последствия отмены категорий земель по целевому назначению // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2017. XIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Эко- номика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимо- стью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 17–21 апреля 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2017. Т. 2. – С. 152–155. 20. Николаев Н. А., Ильиных А. Л. Совершенствование системы государственного ка- дастра недвижимости на основе использования пространственной информации // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое раз- витие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесо- устройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. – C. 183–190. 21. Дубровский А. В. Основы информационных компьютерных технологий в землеуст- ройстве и кадастре: методика сбора и обработки пространственных данных : учеб.-метод. по- собие. – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. – 84 с. 22. Elements of Geoinformation Support of Natural Resource Management System / A. V. Dubrovsky, I. T. Antipov, A. I. Kalenitsky, A. P. Guk // International Journal of Advanced Biotechnology and Research (IJBR). – 2017. – Vol. 8, Issue 4. – P. 2090–2107. – Режим доступа: https://drive.google.com/file/d/1gQVzofMEN7Yn7cuw3ByhVEaZuZF76ZP6/view. 23. Критерий корреляции Пирсона [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.medstatistic.ru/theory/pirson.html. 24. Жарников В. Б. Рациональное использование земель и основные условия его реали- зации // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 3. – С. 171–179. 25. Ильиных А. Л., Киселева А. О., Колесников А. А. Использование дифференциро- ванных характеристик при вычислении кадастровой стоимости земель населенных пунктов с применением открытых геоданных // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Эко- номика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимо- стью»: сб. материалов в 4 т. (г. Новосибирск, 13–25 апреля 2015 г.). – Новосибирск: СГУГиТ, 2015. Т. 3. – С. 121–126. 26. Дубровский А. В., Махт В. А., Козочкина Е. А. Совершенствование методической основы государственной кадастровой оценки объектов жилого фонда // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 4. – С. 25–35. Получено 17.04.2019 © А. В. Дубровский, А. Л. Ильиных, О. И. Малыгина, В. Н. Москвин, А. В. Вишнякова, 2019 ANALYSIS OF PRICE-FORMING FACTORS IMPACTING CADASTRAL PROPERTY VALUE Alexey V. Dubrovsky Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Head of the Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)361-01-09, e-mail: [email protected] Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 167 Anastasia L. Ilyinykh Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)344-31-73, e-mail: [email protected] Olesya I. Malygina Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)361-01-09, e-mail: [email protected] Viktor N. Moskvin Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, D. Sc., Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)344-31-73, e-mail: [email protected] Anna V. Vishnyakova Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D. Student, Department of Cadastre and Territorial Planning The Russian property register is one of the largest in the world. Nowadays it contains information about more than 161 million property objects. For such a huge number of property objects is conducted the value assessment not rarely than one time in 5 years. The applied mass assessment methods give the wrong assessment result of the cadastral value. Normative and legal acts and methodological instructions for cadastral assessment performing, approved recently, are aimed at its quality improvement and more accurate correspondence of cadastral value to its market one. In connection with this, one of the tasks is taking into account as more price-forming factors as possible. As they (the factors) influence the cadastral value. The article gives the existing classification of the price-forming factors both on the type and three levels of territorial coverage. It shows the enlarged classification scheme of property objects. There performed the calculations, showing that the cadastral value of capital construction objects is greatly influenced by its physical characteristics: the year of construction, the percent of physical wear and number of stories. The factor of the second level, the location of the property object, when conducting the cadastral assessment, is also the one of the basic ones in price-forming. Together with these, the object price can be influenced by other price-forming factors. As a practical experiment was performed the analysis of great retailand leisure complexes influence on the price of cadastral and market value of the property objects. It is stated that this influence can compose up to 50 % of increasing market property value. The article contains the conclusion, that one of the main criterion of land policy efficiency, together with the availability of the land resources and the possibility of providing all the interested subjects of land relations, is fair determination of cadastral value and the organization of operating informational support of the land-property participants. Key words: cadastral assessment, assessment method, land parcel cadastral value, price factor, property object, physical characteristics of property, efficiency criteria, cadastral value revision. REFERENCE 1. Federal Law of October 25, 2001 No. 136–FZ. Land Code of the Russian Federation. Retrieved from Garant online database [in Russian]. 2. Federal Law of July 03, 2016 No. 237–FZ (ed. July 29, 2017). On the state cadastral valuation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 3. Federal Law of July 29, 1998 No. 135–FZ. On appraisal activity in the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 2, 2019 168 4. Order of the Ministry of Economic Development RF of May 12, 2017 No. 226. On approval of methodological instructions on state cadastral valuation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 5. Ilyinykh, A. L., Klyushnichenko, V. N., & Mezhueva, T. V. (2018). To the question of methodological support of cadastral valuation of real estate. In Sbornik materialov Natsional'noi nauchno-pracktichesckoi konferentsii: T. 2. Regulirovanie zemel'no-imuschestvennykh otnosheniy v Rossii. Pravovoe i geoprostranstvennoe obespechenie, otsenka nedvizhimosti, ekologiya, tekhnologicheskie resheniya [Proceedings National Scientific Practical Conference 2018: Vol. 2. Regulation of Land and Property Relations in Russia: Legal and Geospatial Support, Real Estate Valuation, Ecology, Technological Solutions] (pp. 214–223). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 6. Lobanova, E. I. (2015). Otsenka stoimosti nedvizhimosti [Property valuation]. Novosibirsk: SSUGT Publ., 228 p. [in Russian]. 7. Official Site of Rosregister. (n. d.). Retrieved from www.rosreestr.ru. 8. Official website of the Russian Society of Appraisers. (n. d.). Retrieved from http://sroroo.ru/. 9. Ocenchik.ru – All for appraisal and for appraiser. (n. d.). Retrieved from http://www.ocenchik.ru. 10. Dubrovskij, A. V., Ershov, A. V., & Trukhacheva, A. S. (2017). Inventory as an increasing quality tool of cadastral valuation. In Sbornik materialov Natsional'noi nauchno-pracktichesckoi konferentsii: T. 2. Regulirovanie zemel'no-imuschestvennykh otnosheniy v Rossii. Pravovoe i geoprostranstvennoe obespechenie, otsenka nedvizhimosti, ekologiya, tekhnologicheskie resheniya [Proceedings National Scientific Practical Conference 2017: Vol. 2. Regulation of Land and Property Relations in Russia: Legal and Geospatial Support, Real Estate Valuation, Ecology, Technological Solutions] (pp. 79–84). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 11. Gruzdev, V. M. (2014). Tipologiya ob''ektov nedvizhimosti [Typology of real estate objects]. Nizhny Novgorod: NNSAGU Publ., 63 p. [in Russian]. 12. Gromyko G. L. (2016). Teoriya statistiki [Theory of statistics]. Moscow: Nic Infra-M Publ., 476 p. [in Russian]. 13. Batin, P. S., Dubrovskij, A. V., Tverdovskaya, O. O., & Shabalina, V. P. (2017). Perspective planning of urban development taking into account the design life of existing buildings and structures. In Sbornik materialov Interekspo Geo-Sibir’-2017: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii studentov i molodyh uchenyh: Molodezh. Nauka. Tehnologii [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2017: International Scientific Conference of Students and Young Scientists: Youth. The science. Technology] (pp. 120–125). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 14. Dubrovskij, A. V., & Podrjadchikova, E. D. (2014). Improving the real estate appraisal system based on the calculation of social comfort index. Izvestiya vuzov. Geodeziya i aerofotos"emka [Izvestiya Vuzov. Geodesy and Aerophotography], 4/S, 153–157 [in Russian]. 15. Dubrovskij, A. V., & Popp, E. A. (2018). Formation peculiarities of residential property market value in cities of different classification groups. In Sbornik materialov Interekspo GeoSibir’-2018: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 3: Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniya, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenie nedvizhimost’yu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2018: International Scientific Conference: Vol. 3. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 112–117). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 16. Dubrovskij, A. V., & Ershov, A. V. (2016). Information system for state cadastre of immovable property: development of cartographic database. In Sbornik materialov Interekspo GeoSibir’-2016: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 3: Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniya, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenie nedvizhimost’yu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2016: International Scientific Conference: Vol. 3. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Man- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 169 agement, Forestry Management and Property Management] (pp. 53–58). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 17. Dubrovskij, A. V., & Ershov, A. V. (2017). Elements of geoinformation support for inventory works. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 22(4), 78–91 [in Russian]. 18. Karpik, A. P., Osipov, A. G., & Murzintsev, P. P. (2010). Upravlenie territoriei v geoinformatsionnom diskurse [Territory Management in geoinformation discourse]. Novosibirsk: SSGA Publ., 280 p. [in Russian]. 19. Klyushnichenko, V. N., Ilyinykh, A. L., & Kiseleva, A. O. (2017). Abolition of land categorization according to designated purpose: consequences. In Sbornik materialov Interekspo GeoSibir’-2017: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 3: Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniya, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenie nedvizhimost’yu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2017: International Scientific Conference: Vol. 2. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 152–155). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 20. Nikolayev, N. A., & Ilyinykh, A. L. (2016). Improvement of state real estate cadastre based spatial information. In Sbornik materialov Interekspo Geo-Sibir’-2016: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 3: Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniya, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenie nedvizhimost’yu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2016: International Scientific Conference: Vol. 3. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 183–190). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 21. Dubrovsky, A. V. (2018). Osnovy informatsyonnyh komp’yuternyh tehnologij v zemleustrojstve i kadastre: metodika sbora I obrabotki prostranstvennyh dannyh [Fundamentals of information computer technologies in land management and cadastre: methods of collecting and processing spatial data]. Novosibirsk: SSGA Publ., 84 p. [in Russian]. 22. Dubrovsky, A. V., Antipov, I. T., Kalenitsky, A. I., & Guk, A. P. (2017). Elements of Geoinformation Support of Natural Resource Management System. International Journal of Advanced Biotechnology and Research (IJBR), 8(4), 2090–2107. Retrieved from https://drive.google.com/file/d/1gQVzofMEN7Yn7cuw3ByhVEaZuZF76ZP6/view. 23. Pearson Correlation Criterion. (n. d.). Retrieved from http://www.medstatistic.ru/ theory/pirson.html [in Russian]. 24. Zharnikov, V. B. (2017) Rational land use and basic condition of its realization. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 22(3), 171–179 [in Russian]. 25. Ilyinykh, A. L., Kiseleva, A. O., & Kolesnikov, A. A. (2015). Differentiated characteristics for calculating cadastral value of settlements lands by current Open Geodata. Information system for state cadastre of immovable property: development of cartographic database. In Sbornik materialov Interekspo Geo-Sibir’-2015: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 4: Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniya, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenie nedvizhimost’yu [Proceedings of Interexpo GEOSiberia-2015: International Scientific Conference: Vol. 3. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 121–126). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 26. Dubrovskij, A. V., Makht, V. A., & Kozochkina, E. A. (2017). Improvement of the methodical basis of cadastral valuation of residential property. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 22(4), 25–35 [in Russian]. Received 17.04.2019 © A. V. Dubrovsky, A. L. Ilyinykh, O. I. Malygina, V. N. Moskvin, A. V. Vishnyakova, 2019

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru