RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере Волгоградского региона)

Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере Волгоградского региона)

Лихоманов О.В., Куканова М.С. Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере Волгоградского региона) // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. 2016. № 3 (36). С. 145-154.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере Волгоградского региона)"

УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ ISSN 1998-992X. Вестн. Волгогр. гос. ун-та. Сер. 3, Экон. Экол. 2016. № 3 (36) 145 ??Лихоманов О.В., Куканова М.С., 2016 ? www.volsu.ru DOI: https://doi.org/10.15688/jvolsu3.2016.3.14 УДК 332.1 ББК 65.05 АНАЛИЗ АДЕКВАТНОСТИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ РЫНОЧНЫМ УСЛОВИЯМ (НА ПРИМЕРЕ ВОЛГОГРАДСКОГО РЕГИОНА) 1 Олег Владимирович Лихоманов Кандидат экономических наук, доцент кафедры математических методов и информатики в экономике, Волгоградский государственный университет [email protected], [email protected] просп. Университетский, 100, 400062 г. Волгоград, Российская Федерация Мария Сергеевна Куканова Студент института управления и региональной экономики, Волгоградский государственный университет [email protected] просп. Университетский, 100, 400062 г. Волгоград, Российская Федерация Аннотация. Анализируется проблема взаимоотношений органов местного са- моуправления с собственниками и арендаторами объектов недвижимости по воп- росам налогообложения и арендной платы. Сделан вывод о негативном влиянии исключения независимых оценщиков из процесса кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости. Предложено внесение поправки в законопроект «О госу- дарственной кадастровой оценке» об изменении состава комиссии по разрешению споров, в которую кроме представителей администраций муниципалитетов должны входить представители предпринимательского сообщества и независимые оценщики в равных пропорциях. Рекомендовано разработать менее продолжительный меха- низм рассмотрения споров о размерах кадастровой стоимости недвижимости в комиссиях и судах, вернув полномочия от судов общего пользования в арбитраж- ные суды, а также сделать процессы принятия решений более прозрачными и объек- тивными. Для расчета налогооблагаемой базы объектов недвижимости предложе- но использовать две различные системы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: для объектов налогообложения, на которые существует гражданский оборот на рынке недвижимости (жилые помещения, торговые и адми- нистративно-деловые центры, офисы, торговые объекты и объекты общепита) ис- ходя из рыночной стоимости объектов недвижимости; для объектов налогообло- жения, по которым нет гражданского оборота, отсутствуют рыночные данные об аналогичных сделках (промышленные здания и сооружения, объекты незавершен- ного строительства, сельскохозяйственные и прочие постройки), путем установле- ния кадастровой стоимости нормативно-правовыми актами органов государствен- ной и муниципальной власти. Ключевые слова: управление бизнесом, кадастровая стоимость, рыночная сто- имость, оценка недвижимости, земельный налог, арендные ставки, налогообложение. УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ 146 О.В. Лихоманов, М.С. Куканова. Кадастровая стоимость объектов недвижимости Актуальность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения В условиях экономического кризиса, не- стабильной финансовой ситуации, обесцене- ния денег в Российской Федерации у населе- ния одной из самых актуальных проблем ста- ло сбережение денежных накоплений, вложе- ние их в надежные, стабильные и ликвидные инструменты. Одним из таких инструментов, который может приносить постоянный доход и сохранять капитал, являются вложения в недвижимость. Недвижимости, как любому объекту собственности, присуща такая коли- чественная и качественная характеристика, как инвестиционная привлекательность, то есть коммерческий интерес у инвестора, со- стоящий в способности недвижимости прино- сить доход. На рынке коммерческой недвижимости Российской Федерации в последнее время происходят большие перемены. Бурно разви- вается рынок торговых, складских, офисных, гостиничных помещений. Но рынок недвижи- мости, рассматриваемый как один из надеж- ных и доходных способов вложения инвести- ций, обеспечивающий сохранение и приумно- жение стоимости и величины капитала, вклю- чает в себя и присущие долгосрочным инвес- тициям факторы риска. Одним из таких фак- торов риска для собственников и арендато- ров коммерческой недвижимости является сфера налогообложения. С 2016 г. налог на недвижимость будет впервые исчисляться не с инвентаризационной, а с кадастровой сто- имости, максимально приближенной к рыноч- ной стоимости. Кадастровая стоимость пред- ставляет собой массовую оценку стоимости недвижимости, основанную на информации о рыночной стоимости. Стоит отметить, что по определению кадастровая стоимость не мо- жет быть больше рыночной стоимости, по- скольку при расчете рыночной стоимости обя- зательно учитывается принцип наиболее эф- фективного использования объекта оценки. Для расчетов кадастровой стоимости применяется методика, разработанная Мини- стерством экономического развития Россий- ской Федерации. В основе ее лежит расчет среднего удельного показателя кадастровой стоимости недвижимости, который берется из нормативных актов исполнительной власти, согласованных с органами местного самоуп- равления. Кадастровая стоимость недвижи- мости рассчитывается уполномоченными спе- циалистами Федеральной службы государ- ственной регистрации, кадастра и картогра- фии и доводится до сведения всех заинтере- сованных лиц. Главной целью создания и деятельности коммерческих организаций является получе- ние прибыли, приоритетными для них являют- ся частные интересы. В то же время благо- получие и нормальная, эффективная работа коммерческих организаций, находящихся на территории муниципального образования, яв- ляется главной составляющей для формиро- вания финансово-экономической основы мес- тного самоуправления. То есть, реализуя свои цели и задачи, коммерческие организации со- здают определенную финансовую базу для функционирования органов местного самоуп- равления, определяют возможность этих ор- ганов выражать публичные интересы и ока- зывать публичные услуги. Таким образом, органы местного само- управления заинтересованы в нормальной де- ятельности рыночных структур на территории муниципального образования. С другой сто- роны, именно зависимость наполненности бюджета от деятельности предприятий явля- ется одной из основных проблем взаимоотно- шений органов местного самоуправления и предприятий, учреждений и организаций, рас- положенных на соответствующей территории, и как следствие – эффективного развития биз- неса в регионе. Значительную роль в формировании бюд- жетов всех уровней играют земельный налог, налог на имущество и арендная плата, а они в свою очередь напрямую зависят от кадаст- ровой стоимости недвижимости, которая оп- ределяется в результате проведения государ- ственной кадастровой оценки. Таким образом, качество выполнения ка- дастровой оценки непосредственным образом влияет на финансовое состояние организаций и предпринимателей и наполнение бюджета. Отсюда можно сделать вывод, что коррект- ная кадастровая оценка служит обеспечению УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ ISSN 1998-992X. Вестн. Волгогр. гос. ун-та. Сер. 3, Экон. Экол. 2016. № 3 (36) 147 социального спокойствия общества и развитию экономического потенциала региона. Практика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Волгоградской области В конце 2015 г. сразу несколько крупных застройщиков уведомили власти Волгоградс- кой области об отказе от аренды земельных участков и остановке строительных проектов. По результатам деятельности строительных организаций в 2015 г. ожидается снижение объемов вводимого жилья в Волгоградской области на 15 % [4]. Одним из самых больных вопросов ме- стных предпринимателей Волгоградской об- ласти на сегодняшний день является вопрос налоговых ставок и арендной платы за земель- ные участки. В 2012 г. в Волгоградской области были утверждены результаты государственной ка- дастровой оценки земельных участков в со- ставе земель населенных пунктов. Результа- ты этой оценки оказались завышенными по сравнению с рыночной стоимостью в 2–10 раз. Если же провести сравнение значений удельных показателей кадастровой стоимос- ти земель населенных пунктов Волгоградской области с несколькими наиболее близкими по географическому положению и экономическо- му развитию регионами, то будет видна сле- дующая картина (табл. 2). Возросшая во много раз арендная плата или земельный налог препятствуют эффектив- ному функционированию бизнеса вплоть до прекращения жизнедеятельности предприятий. Таблица 1 Изменение значений удельного показателя кадастровой стоимости земель по районам Волгоградской области в 2012 г. по сравнению с 2002 г., раз Районы Среднее значение Районы Среднее значение Районы Среднее значение Алексеевский 3,2 Клетский 12,6 Ольховский 4,9 Быковский 10,8 Котельниковский 1,4 Палласовский 0,8 Городищенский 7,7 Котовский 7,0 Руднянский 1,4 Даниловский 4,7 Кумылженский 16,4 Светлоярский 1,4 Дубовский 2,4 Ленинский 3,6 Серафимовичский 1,5 Еланский 3,2 Михайловский 3,8 Среднеахтубинский 4,4 Жирновский 4,4 Нехаевский 3,1 Старополтавский 11,2 Иловлинский 3,8 Николаевский 2,4 Суровикинский 13,1 Калачевский 3,7 Новоаннинский 2,7 Урюпинский 0,6 Камышинский 1,2 Новониколаевский 2,4 Фроловский 2,8 Киквидзенский 5,3 Октябрьский 2,3 Чернышковский 6,0 В целом по Волгоградской области (средневзвешенное) значение 4,5 Примечание. Составлено авторами по: [3; 9]. Таблица 2 Сравнение значений удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов по регионам за 2012 г., руб./м2 Регионы Назначение земель земли, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки земли, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки земли, предназначенные для административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения Волгоградская область 2 894,33 293,40 4 163,38 Астраханская область 1 378,37 222,96 3 679,65 Ростовская область 2 501,3 223,6 5 552,82 Воронежская область 1 779,40 205,25 2 143,02 Пензенская область 593,22 47,80 446,60 Примечание. Источник: [3]. УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ 148 О.В. Лихоманов, М.С. Куканова. Кадастровая стоимость объектов недвижимости Многие предприниматели были вынуж- дены воспользоваться процедурой оспарива- ния результатов кадастровой оценки, предус- мотренной ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос- сийской Федерации» [13]. Около 700 подоб- ных исков было подано только в 1-м квартале 2014 года [1]. В большинстве случаев результат оспа- ривания для предпринимателей был положи- тельным, однако не стоит забывать, что и досудебная и судебная процедуры предпола- гают отвлечение не только финансовых ресур- сов, но и затрат времени. Имея негативный опыт в отношении кадастровой стоимости земельных участ- ков, бизнес-сообщество Волгоградской об- ласти ожидает введения налога на имуще- ство, исчисляемого также от кадастровой стоимости. Проверить кадастровую сто- имость объектов недвижимости любой соб- ственник уже сейчас может на сайте Рос- реестра по адресу или кадастровому номе- ру объекта. С 1 января 2014 г. в отношении отдель- ных объектов недвижимости база по налогу на имущество организаций определяется как ка- дастровая стоимость таких объектов (Феде- ральный закон от 02.11.2013 № 307-ФЗ «О вне- сении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Рос- сийской Федерации») [5]. Для проведения массовой оценки объек- тов капитального строительства (ОКС) в Вол- гоградской области был произведен Государ- ственный технический учет ОКС. Качествен- ная подготовка к оценке является залогом качественного выполнения работ и миними- зации судебных издержек правообладателей недвижимости. Однако, учитывая масштаб проведенных работ и человеческий фактор, возникли технические ошибки в учете объек- тов недвижимости. В Волгоградской области по данным раз- ных источников количество объектов капи- тального строительства составляет от 1,3 до 1,9 млн единиц (рис. 1). По данным Государственного кадастра недвижимости (ГКН) по Волгоградской обла- сти общее количество объектов капитально- го строительства составило: 1 915 897 еди- ниц, из них: – здания – 828 263 единицы; – помещения – 1 003 964 единицы; – сооружения – 77 256 единиц; – объекты незавершенного строитель- ства – 6 414 единицы (см. рис. 2). Также имеются разногласия в количестве учтенных ОКСов в ГКН и количестве объек- тов, выявленных в результате инвентаризации. Рис. 1. Количество объектов капитального строительства в Волгоградской области УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ ISSN 1998-992X. Вестн. Волгогр. гос. ун-та. Сер. 3, Экон. Экол. 2016. № 3 (36) 149 По данным ГКН по Волгоградской об- ласти количество зданий, сооружений, объек- тов незавершенного строительства в Волгог- радской области составляет 911,9 тыс. еди- ниц, в то время как в результате инвентариза- ции было выявлено только 318,9 тыс. единиц (рис. 3). Причинами данных ошибок послужили: 1) дублирующие объекты, так как госу- дарственный технический учет ОКС осуще- ствляли несколько БТИ, сведения в ГКН о дублирующихся объектах были внесены на основании технических паспортов, относящих- ся к одному и тому же объекту и полученных от разных БТИ; 2) сведения об объекте внесены в ГКН, но по факту объект отсутствует (снесен, де- монтирован); 3) объект поставлен в БТИ на государ- ственный технический учет в период с октября 2011 по 1 сентября 2012 г. (не вошел в Пере- чень, но является ранее учтенным объектом не- движимости) – неверные данные об объектах. Данные ошибки могут быть исправлены работниками кадастровой палаты Росреест- ра, однако уже на данный момент они свиде- Рис. 2. Виды объектов капитального строительства в Волгоградской области Рис. 3. Количество зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в Волгоградской области УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ 150 О.В. Лихоманов, М.С. Куканова. Кадастровая стоимость объектов недвижимости тельствуют о том, что работа имеет недоче- ты, которые могут в значительной степени повлиять на стоимость ОКС. Налогоплатель- щик имеет право обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки и потребо- вать перерасчета налога [8]. Оспаривание оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости С точки зрения административных орга- нов рост кадастровой стоимости увеличива- ет рост налоговых поступлений и наполняет бюджеты муниципальных образований. С точ- ки зрения бизнесмена при увеличении нало- гов уменьшается чистая текущая стоимость денежных потоков, а следовательно, и рыноч- ная стоимость (полезность) бизнеса. К тому же кадастровая стоимость не является посто- янной величиной, она определена только до очередного тура кадастровой оценки, то есть примерно на пять лет. Проблема даже не в резком изменении размера кадастровой сто- имости, а следовательно, арендных ставок или налогов, а в том, что потенциального резиден- та отпугивает нестабильность фундаменталь- ных условий для функционирования бизнеса. На протяжении около 20 лет попытки введения налогообложения недвижимого иму- щества, к сожалению, не привели к положи- тельному результату, о чем свидетельствуют многочисленные обращения граждан и орга- низаций, судебные разбирательства, претен- зии со стороны органов власти субъектов Федерации. В целом негативное отношение общества и бизнеса к введению этого налога в первую очередь объясняется не нежеланием платить этот налог, а зачастую трудно объяснимыми результатами «экспериментов» с введением и администрированием этого налога, которые имеют место в современной истории РФ. За этот период в РФ для определения кадастровой стоимости были применены два различных подхода к организации этих работ, в том числе: – Централизованная (общефедеральная) государственная система определения када- стровой стоимости на основе нормативных методик – действовала до принятия новой редакции ФЗ-135 «Об оценочной деятельнос- ти в Российской Федерации» в 2007 году; – Децентрализованная негосударствен- ная система определения базы налогообложе- ния на основе принципа приближения кадаст- ровой стоимости к рыночной – действует в настоящее время [6]. В соответствии с действующим законо- дательством, кадастровую оценку по заказу государства осуществляют независимые оценщики, которые отбираются на конкурсной основе. При этом исполнитель обязан застра- ховать свою ответственность за причинение вреда имуществу в результате осуществле- ния своей деятельности. По итогам проведе- ния кадастровой оценки исполнитель должен обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости в само- регулируемой организации оценщиков (СРОО), членом которой он является. В случае несоответствия кадастровой стоимости рыночной, правообладатель име- ет право оспорить ее величину в досудебном или судебном порядке. И на этом этапе отчет об определении рыночной стоимости, выпол- ненный для целей оспаривания, должен полу- чить положительное заключение СРОО. Ана- лиз арбитражной практики по 25 делам, рас- смотрение которых завершено и вынесено решение, показывает, что минимально кадас- тровая стоимость была снижена в 1,64 раза, максимально – в 25,33 раза. В среднем по рас- смотренным делам землевладельцам удалось снизить кадастровую стоимость в 8,16 раз [2]. В принятом ранее законе ФЗ-135 предус- мотрен четкий механизм, практически исклю- чающий двойные стандарты и коррупционные проявления. Тем не менее Минэкономразви- тия РФ разработало и разместило на портале regulation.gov.ru в начале августа 2015 г. зако- нопроект «О государственной кадастровой оценке» [11], который кардинально меняет существующий порядок проведения государ- ственной кадастровой оценки. Целью проек- та заявлено развитие института государствен- ных кадастровых оценщиков и устранение существующих недостатков. Законопроектом не предусматривается экспертиза ни отчета об оценке кадастровой стоимости, ни отчета, выполненного с целью оспаривания ее. Из состава комиссии о рассмотрении споров (кол- УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ ISSN 1998-992X. Вестн. Волгогр. гос. ун-та. Сер. 3, Экон. Экол. 2016. № 3 (36) 151 легии) исключены и представители професси- онального оценочного сообщества, и предста- вители предпринимательского сообщества. В соответствии с предлагаемым поряд- ком кадастровой оценки недвижимости заказ- чик в лице субъекта РФ передает полномо- чия по проведению кадастровой оценки бюд- жетной организации, учредителем которой он сам и является. Фактически заказчик имеет полный контроль над исполнителем, что на- рушает принцип независимости оценщика. При этом в законопроекте отсутствуют какие-либо указания на наличие специального образова- ния в области оценочной деятельности у со- трудников этого бюджетного учреждения. Исключены положения о необходимости ис- полнителя страховать свою ответственность. Проведение экспертизы отчетов об оцен- ке, выполненных для установления кадастро- вой стоимости на уровне рыночной, имеет важ- ное социальное и практическое значение. За- мена экспертизы отчета об оценке на заклю- чение представителя территориального управ- ления федерального органа исполнительной власти, который не имеет специального обра- зования, вряд ли равнозначно. Сложно предста- вить, что комиссия, состоящая из местных чиновников, в ущерб интересам бюджета бу- дет принимать положительные решения о пе- ресмотре кадастровой стоимости. Выводы и рекомендации 1. Ситуация противостояния между ад- министрациями муниципалитетов и бизнесме- нами при кадастровых спорах, препятствия по оспариванию кадастровой оценки снижают инвестиционную привлекательность региона. 2. На федеральном уровне методология определения кадастровой стоимости объек- тов недвижимости недостаточно научно обо- снована, отсутствует четкий, ясный, понятный алгоритм расчета. 3. Проект Федерального закона «О го- сударственной кадастровой оценке» полнос- тью исключает из процесса кадастровой оцен- ки независимых оценщиков. Необходимо вне- сение поправки в законопроект о составе ко- миссии по разрешению споров. В состав ко- миссии кроме представителей администраций муниципалитетов должны входить представи- тели предпринимательского сообщества и независимые оценщики в равных пропорциях. 4. Для обжалования размера кадастро- вой стоимости необходимо разработать ме- нее продолжительный механизм рассмотре- ния споров в комиссиях и судах, вернув пол- номочия от судов общего пользования в ар- битражные суды, а также сделать процессы принятия решений более прозрачными и бо- лее объективными. 5. Рост кадастровой стоимости недвижи- мости нуждается в ограничении, например, повышении не более чем на размер официаль- ной инфляции. 6. Для расчета налогооблагаемой базы объектов недвижимости предлагается ис- пользовать две различные системы опреде- ления кадастровой стоимости объектов не- движимости: – для объектов налогообложения, на ко- торые существует гражданский оборот на рынке недвижимости (жилые помещения, тор- говые и административно-деловые центры, офисы, торговые объекты и объекты обще- пита) путем определении кадастровой стоимо- сти, исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости; – для объектов налогообложения, по ко- торым нет гражданского оборота, отсутству- ют рыночные данные об аналогичных сдел- ках (промышленные здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, сельскохозяйственные и прочие постройки), путем установления кадастровой стоимости нормативно-правовыми актами органов госу- дарственной и муниципальной власти. В заключение хотелось бы еще раз от- метить всю важность для эффективного раз- вития бизнеса соответствия кадастровой стоимости рыночным условиям. В том слу- чае, если кадастровая стоимость не будет соответствовать рыночной, государство и муниципалитеты потеряют не только нало- гоплательщиков (так как многие будут вы- нуждены продавать объекты в силу высо- кого налогового бремени), но и арендаторов, а также потенциальных инвесторов, так как им будет выгоднее арендовать или покупать объекты недвижимости у частных лиц, ко- торые более ориентированы на рыночные условия. УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ 152 О.В. Лихоманов, М.С. Куканова. Кадастровая стоимость объектов недвижимости ПРИМЕЧАНИЕ 1 Исследование выполнено при финансо- вой поддержке РГНФ и Администрации Волгог- радской области в рамках научно-исследовательс- кого проекта «Формирование и регулирование рынка трудовых ресурсов Волгоградской области в условиях функционирования Евразийского эко- номического союза». СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. В Волгоградской области бизнесмены че- рез суд снижают кадастровую стоимость земли. Информационное агентство Высота 102.0. – Элект- рон. текстовые дан. – Режим доступа: http://v102.ru/ news/48010.html (дата обращения: 08.12.2014). – Загл. с экрана. 2. Куканова, М. С. Анализ изменения законо- дательства о порядке оспаривания кадастровой сто- имости объектов недвижимости / М. С. Куканова, О. В. Лихоманов // Экономика, финансы и менедж- мент: тенденции и перспективы развития : сб. науч. тр. по итогам Междунар. науч.-практ. конф., г. Вол- гоград, 7 окт. 2014 г. – Волгоград : Изд-во ИЦРОН, 2014. – С. 181–186. 3. Лихоманов, О. В. Совершенствование го- сударственной кадастровой оценки земель на при- мере Волгоградской области / О. В. Лихоманов, Д. В. Бубнов // Вестник Волгоградского государ- ственного университета. Серия 3, Экономика. Эко- логия. – 2013. – Вып. 1 (22). – С. 243–250. 4. Малых, Я. Земля уходит из-под стройки / Я. Малых // Газета «Коммерсантъ». – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www. kommersant.ru/doc/2878099 (дата обращения: 16.12.2015). – Загл. с экрана. 5. Налоговый кодекс РФ. Гл. 31 «Земельный налог». – Электрон. текстовые дан. – Режим досту- па: http://www.zakonrf.info/nk/gl31. – Загл. с экрана. 6. Нейман, Е. И. «Кадастровые страдания», или К вопросу о методологии и организации работ по определению базы налогообложения недвижи- мости / Е. И. Нейман. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://sroroo.ru/press_center/news/ 1210935. – Загл. с экрана. 7. Позиция СРО «Экспертный Совет» по про- екту Федерального закона «О государственной ка- дастровой оценке». – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://srosovet.ru/press/news/ poziciya-partnerstva-po-proektu-federalnogo-zakonao-gosudarstvennoj-kadastrovoj-ocenke/ (дата обра- щения: 03.09.2015). – Загл. с экрана. 8. Постановление Администрации Волгог- радской области от 04.12.1997 № 682 «О состоянии работы по проведению на территории Волгоградс- кой области сплошной инвентаризации объектов не- движимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности». – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.rusouth.info/ territory3/pack2d/paper-bfoabx.htm. – Загл. с экрана. 9. Постановление губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 г. № 1130 «Об утвержде- нии результатов государственной кадастровой оцен- ки земель населенных пунктов Волгоградской обла- сти». – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req= doc;base=RLAW180;n=78899. – Загл. с экрана. 10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, воз- никающих при рассмотрении судами дел об ос- паривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» // Российская газета. Федеральный выпуск № 6721 (150). – Элект- рон. текстовые дан. – Режим доступа: http://rg.ru/ 2015/07/10/kadastr-dok.html. – Загл. с экрана. 11. Проект Федерального закона «О государ- ственной кадастровой оценке». – Электрон. тексто- вые дан. – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/ docse/2305-proekt-zakona-kadastrovoy-o]]. – Загл. с экрана. 12. Протокол № 27 Заседания общественного Совета при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии от 17.09.2015. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http:// srosovet.ru/press/news/obcshestvennyj-sovet-prirosreestre-obsudil-problematiku-gosudarstvennojkadastrovoj-ocenki. – Загл. с экрана. 13. Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценоч- ной деятельности в Российской Федерации». – Элект- рон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586. – Загл. с экрана. REFERENCES 1. V Volgogradskoy oblasti biznesmeny cherez sud snizhayut kadastrovuyu stoimost zemli. Informatsionnoe agentstvo Vysota 102.0 [Businessmen of the Volgograd Region Reduce Legally the Cadastral Value of Land. News Agency Height 102.0]. Available at: http://v102.ru/news/ 48010.html. (accessed December 8, 2014). 2. Kukanova M.S., Likhomanov O.V. Analiz izmeneniya zakonodatelstva o poryadke osparivaniya kadastrovoy stoimosti obyektov nedvizhimosti [Analysis of Changes in the Legislation on the Procedure for Contesting the Cadastral Value of Real Estate]. Ekonomika, finansy i menedzhment: tendentsii i perspektivy razvitiya: sb. nauch. tr. po УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ ISSN 1998-992X. Вестн. Волгогр. гос. ун-та. Сер. 3, Экон. Экол. 2016. № 3 (36) 153 itogam Mezhdunar. nauch.-prakt. konf., g. Volgograd, 7 okt. 2014 g. [Economics, Finance and Management: Trends and Prospects: Collected Scientific Works of the International Scientific and Practical Conference, Volgograd, October 7, 2014]. Volgograd, Izd-vo ITsRON, 2014, рр. 181-186. 3. Likhomanov O.V., Bubnov D.V. Sovershenstvovanie gosudarstvennoy kadastrovoy otsenki zemel na primere Volgogradskoy oblasti [Improving the State Cadastral Valuation of Land on the Example of the Volgograd Region]. Vestnik Volgogradskogo gosudarstvennogo universiteta. Seriya 3, Ekonomika. Ekologiya [Science Journal of Volgograd State University. Global Economic System], 2013, iss. 1 (22), pp. 243-250. 4. Malykh Ya. Zemlya ukhodit iz-pod stroyki [The Land Goes From Under Construction]. Gazeta «Kommersant». Available at: http://www.kommersant. ru/doc/2878099. (accessed December 16, 2015). 5. Nalogovyy kodeks RF. Gl. 31 «Zemelnyy nalog» [Tax Code of the Russian Federation. Chapter 31 “Land Tax”]. Available at: http://www.zakonrf.info/ nk/gl31. 6. Neyman E.I. «Kadastrovye stradaniya», ili K voprosu o metodologii i organizatsii rabot po opredeleniyu bazy nalogooblozheniya nedvizhimosti [“Cadastral Suffering”, or to the Question of the Methodology and the Organization of Work on the Definition of the Real Estate Tax Base]. Available at: http://sroroo.ru/press_center/news/1210935/. 7. Pozitsiya SRO «Ekspertnyy Sovet» po proektu Federalnogo zakona «O gosudarstvennoy kadastrovoy otsenke» [Position of “Expert Council” SRO on the Draft Federal Law “On State Cadastral Valuation”]. Available at: http://srosovet.ru/press/ news/poziciya-partnerstva-po-proektu-federalnogozakona-o-gosudarstvennoj-kadastrovoj-ocenke/. (accessed September 3, 2015). 8. Postanovlenie Administratsii Volgogradskoy oblasti ot 04.12.1997 № 682 «O sostoyanii raboty po provedeniyu na territorii Volgogradskoy oblasti sploshnoy inventarizatsii obyektov nedvizhimogo imushchestva, prinadlezhashchego grazhdanam na prave sobstvennosti» [Resolution of the Administration of the Volgograd Region of December 4, 1997 no. 682 “On the Status of the Work on Carrying Out a Solid Inventory of Real Property Owned by Citizens on the Right of Ownership in the Volgograd Region”]. Available at: http://www.rusouth.info/territory3/pack2d/paperbfoabx.htm. 9. Postanovlenie gubernatora Volgogradskoy oblasti ot 20 noyabrya 2012 g. № 1130 «Ob utverzhdenii rezultatov gosudarstvennoy kadastrovoy otsenki zemel naselennykh punktov Volgogradskoy oblasti» [Resolution by Governor of the Volgograd Region of November 20, 2012 no. 1130 “On Approval of the Results of the State Cadastral Valuation of Lands of the Volgograd’s Settlements “]. Available at: http://base.consultant.ru/regbase/cgi/ online.cgi?req=doc;base=RLAW180;n=78899. 10. Postanovlenie Plenuma Verkhovnogo Suda RF ot 30 iyunya 2015 g. «O nekotorykh voprosakh, voznikayushchikh pri rassmotrenii sudami del ob osparivanii rezultatov opredeleniya kadastrovoy stoimosti obyektov nedvizhimosti» [Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation of June 30, 2015 “On Some Issues Arising at the Consideration of Court Cases Challenging the Results of the Determination of the Real Estate Cadastral Value”]. Rossiyskaya gazeta. Federalnyy vypusk no. 6721 (150). Available at: http://rg.ru/2015/07/10/kadastrdok.html. 11. Proekt Federalnogo zakona «O gosudarstvennoy kadastrovoy otsenke» [Draft Federal Law “On State Cadastral Valuation”]. Available at: http://www.ocenchik.ru/docse/2305- proekt-zakona-kadastrovoy-o. 12. Protokol № 27 Zasedaniya obshchestvennogo Soveta pri Federalnoy sluzhbe gosudarstvennoy registratsii, kadastra i kartografii ot 17.09.2015 [Record no. 27 of Public Council Under the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography of September 17, 2015]. Available at: http://srosovet.ru/press/news/ obcshestvennyj-sovet-pri-rosreestre-obsudilproblematiku-gosudarstvennoj-kadastrovoj-ocenki. 13. Federalnyy zakon № 135-FZ «Ob otsenochnoy deyatelnosti v Rossiyskoy Federatsii» [Federal Law no. 135-FL “On Valuation Activities in the Russian Federation”]. Available at: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586. УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ О.В. Лихоманов, М.С. Куканова. Кадастровая стоимость объектов недвижимости ANALYSIS OFTHE ADEQUACY OF CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE MARKET CONDITIONS (ON THE EXAMPLE OF THE VOLGOGRAD REGION) Oleg Vladimirovich Likhomanov Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Department of Mathematical Methods and Informatics in Economics, Volgograd State University [email protected], [email protected] Prosp. Universitetsky, 100, 400062 Volgograd, Russian Federation Mariya Sergeevna Kukanova Student, Institute of Management and Regional Economy, Volgograd State University [email protected] Prosp. Universitetsky, 100, 400062 Volgograd, Russian Federation Abstract. The authors analyze the problem of the relationship of local authorities with owners and tenants of real estate taxation and rents. The conclusion is made about the negative impact of exclusion of independent appraisers from the process of cadastral valuation of real estate. The proposed amendment to the draft law “On state cadastral evaluation” changes in the structure of the Commission on dispute resolution, which in addition to representatives of administrations of municipalities should include representatives of the business community and independent evaluators in equal proportions. It is recommended to develop less longlasting mechanism for dealing with disputes about the size of the cadastral value of real estate in the commissions and courts, returning powers from the courts of common use in arbitration courts, as well as to make decision which would make the processes more transparent and objective. For the calculation of the taxable base of real estate it is proposed to use two different systems of determining the cadastral value of real estate: for objects of taxation on which there is a civil turnover on the real estate market (residential, trading and business centers, offices, commercial facilities and catering facilities) based on the market value of real estate; for objects of taxation on which there is no civil, there is no market data about similar transactions (industrial buildings and structures, objects of incomplete construction, agricultural, and other buildings), through the establishment of cadastral value of the normative legal acts of bodies of state and municipal authorities. Key words: business management, cadastral value, market value, real estate valuation, land tax, rents, taxation.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru