RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
тел. +7(903)795-74-78, +7(495)795-74-78, [email protected], ,
,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Методические материалы:

Список литературы по оценке земли > Актуальные проблемы действующего законодательства об оценке земли

Актуальные проблемы действующего законодательства об оценке земли

Иванова Д.В. Актуальные проблемы действующего законодательства об оценке земли // Социально-экономические явления и процессы. 2017. Т. 12. № 1. С. 124-128.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Актуальные проблемы действующего законодательства об оценке земли"

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЯВЛЕНИЯ И ПРОЦЕССЫ SOCIAL-ECONOMIC PHENOMENA AND PROCESSES 124 Т. 12, № 1, 2017 УДК 349.41 doi: 10.20310/1819-8813-2017-12-1-124-128 АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ ИВАНОВА ДАРИЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА Московский государственный университет имени М. В. Ломоносова, г. Москва, Российская Федерация, e-mail: [email protected] В статье рассматриваются актуальные вопросы оценки земли в рамках действующего земельного законодательства и законодательства об оценочной деятельности. Определены основные понятия и тер- мины, приведены основные подходы к институту оценки земли как представителей юридических, так и экономических наук, в частности, приведено несколько категорий процедур и методик оценки имуще- ства, результатом которых является та или иная разновидность стоимости имущества: балансовая стои- мость, инвестиционная стоимость, рыночная стоимость. Дано описание действующего нормативно- правового регулирования института кадастровой оценки земельного участка. На конкретных примерах приведен анализ спорных моментов процедуры кадастровой оценки с изложением компетентного мне- ния правоприменительного органа в материалах судебной практики, на основании которых выявлены пробелы нормативного регулирования в указанной сфере. Проведен краткий анализ норм нового закона «О государственной кадастровой оценке», описаны основные новые положения, подлежащие примене- нию, такие как: запрет на проведение государственной кадастровой оценки чаще, чем раз в три года; от- чет о государственной кадастровой оценке должен быть официально опубликован в интернете и досту- пен для всех «заинтересованных лиц» и так далее. Изложено компетентное мнение экспертов по вопро- сам применения нового закона и возможности его дальнейшего совершенствования. С момента приня- тия нового Закона имело место проведение нескольких конференций по вопросу его вступления в силу и возможных последствий для института кадастровой оценки земли. Описаны основные тенденции разви- тия института оценки земли. Подведены итоги о значении института оценки земли в Российском зако- нодательстве. Ключевые слова: земельный участок, государственный земельный кадастр, оценка, кадастровая цена, кадастровая оценка земель Понятия земли и земельных отношений всегда были в центре повышенного внимания обществен- ных и естественных наук. Сложно найти более мно- гоаспектное понятие, чем земля, которая одновре- менно рассматривается как природный объект и важнейший природный ресурс, пространственный базис жизнедеятельности людей и важнейшая со- ставная часть экологической системы, а также объ- ект гражданского оборота. С момента перехода экономики страны к ры- ночным отношениям значение института оценки резко возрастает – по мнению ведущих ученых- экономистов, «оценка стоимости земли лежит в ос- нове огромного множества принимаемых решений – от выработки экономических инструментов зе- мельно-имущественной политики страны, региона, муниципалитета, до управления стоимостью пред- приятия и принятия решения о цене сделки, вели- чине кредита, целесообразности инвестиций и дру- гих подобных решений» [1]. Также институт оценки земли рассматривается в качестве составной части «земельных инструментов, способствующих созда- нию стимулов для инвестиций и новых рабочих мест, обеспечивающих надежное основание для принятия решений, для достижения реального партнерства между государственным и частным сектором экономики, для улучшения качества жиз- ни, в том числе в части гарантий прав собственно- сти и предоставления услуг» [2]. В современных подходах экономической науки различают несколь- ко категорий процедур и методик оценки имуще- ства, результатом которых является та или иная разновидность стоимости имущества: балансовая (бухгалтерская) стоимость, инвестиционная стои- мость, рыночная стоимость. Особой разновидностью выступает категория стоимости, не связанная с рыночным оборотом объ- ектов недвижимости и применяемая для специфи- ческих целей – налогообложения, выкупа недвижи- мости и т. д. К данной категории, применительно к земельным участкам, относится кадастровая стои- мость [3]. В науке земельного права под кадастро- вой стоимостью земельного участка (для целей Зе- мельного кодекса Российской Федерации [4]) пони- Д. В. ИВАНОВА D. V. IVANOVA 125 Т. 12, № 1, 2017 мается стоимость земельного участка, устанавлива- емая в результате государственной кадастровой оценки земель [5]. В основе кадастровой оценки лежит деление земли на категории и вид использо- вания. С самого начала полноценного функциониро- вания института кадастровой оценки его примене- ние на практике вызывало многочисленные споры, связанные с оспариванием кадастровой цены зе- мельного участка, которые нашли свое отражение в том числе в материалах многочисленной судебной практики. Так, одно из знаковых дел было рассмот- рено Арбитражным судом Краснодарского края в 2009 г., где сельскохозяйственное предприятие, владеющее земельным участком сельскохозяй- ственного назначения на основании акта бессрочно- го пользования более 20 лет, неожиданно узнало, что земельный участок отнесен к землям промыш- ленности. На основании этого налоговая инспекция доначислила за 2009 г. налог на сумму свыше 2 млн руб. Основанием для такой суммы послужил факт принятия в 2007 г. главой администрации акта, ко- торый утвердил новую кадастровую стоимость зе- мельных участков. Однако опубликован указанный акт оказался только 13.03.2009 г. Предприятию уда- лось доказать, что в этом случае налоговая инспек- ция не должна была требовать уплаты земельного налога за 2009 г. по новому расчету. В итоге реше- ние о привлечении к ответственности было отмене- но [6]. Другое дело, связанное со спорными момента- ми определения кадастровой стоимости земельного участка, связано с конфликтом 2013 г. между ООО «Тойота мотор мануфэкчуринг Россия» и Феде- ральной кадастровой палатой и Комитетом по зе- мельным ресурсам г. Санкт-Петербург по поводу оспаривания кадастровой стоимости земли, распо- ложенной под заводом компании в г. Санкт- Петербург [7]. Компания требовала установить ка- дастровую стоимость земельного участка под заво- дом на уровне 2,7 млрд руб. В 2006 г. кадастровая стоимость этого участка площадью 224,3 га была оценена в 1,6 млрд руб., а в июне 2012 г. председа- тель Комитета по земельным ресурсам утвердил стоимость в 4,3 млрд руб. Судебный спор завер- шился заключением мирового соглашения, в кото- ром стороны договорились о величине кадастровой стоимости, однако его содержание не было раскры- то широкой публике. Споры, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков также стали предме- том рассмотрения высших судебных органов. Дело 2011 г. стало предметом рассмотрения Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, который в своем постановлении [8] сделал два основных вывода: о кру- ге лиц, которые могут участвовать в деле об оспари- вании стоимости земли, а также о том, что именно должен проверить суд в рамках такого дела [9]. По единодушному мнению экспертов основ- ной причиной возникновения подобных споров является несовершенство процедуры массовой оценки, при проведении которой не учитываются индивидуальные параметры каждого конкретного участка [10]. При этом злоупотребления случаются и со стороны собственников, которые обращаются к недобросовестным оценщикам с целью суще- ственного занижения стоимости земельного участ- ка, – известны случаи такого занижения вплоть до суммы в 1 руб. за 1 м2. У кадастровой палаты, ко- торую привлекают по таким спорам в качестве от- ветчика зачастую недостаточно средств на прове- дение альтернативной экспертизы, поэтому суд вынужден подтвердить любую оценку истца. Суды при оспаривании оценки нередко умышленно затя- гивают процесс. Учитывая возросшее количество споров по делам об оспаривании кадастровой стоимости зе- мельных участков, законодатель принял Феде- ральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федера- ции» [11]. Основные новшества данного закона включали следующие положения: запрет на про- ведение государственной кадастровой оценки ча- ще, чем раз в три года; отчет о государственной кадастровой оценке должен быть официально опубликован в интернете и доступен для всех «заинтересованных лиц»; законодательно закреп- лена позиция, ранее высказанная президиумом ВАС РФ, о необходимости определения рыноч- ной стоимости на ту же дату, что и кадастровая стоимость, что позволит более эффективно ее снижать; оспаривание кадастровой стоимости становиться возможно в течение 5 лет с момента утверждения государственной кадастровой оцен- ки, но не позднее утверждения следующей оцен- ки, что значительно больше прежнего 6- месячного срока; в состав комиссии, уполномо- ченной рассматривать споры о кадастровой стои- мости во внесудебном порядке, должны входить также «представители предпринимательского со- общества». Закон вступает в силу с 01.01.2017 г. за исключением отдельных положений. Наибольшим изменениям с 01.01.2017 г. под- вергнутся процедура и порядок осуществления кадастровой оценки. Вместо независимых оцен- щиков, привлекаемых на конкурсной основе, оцен- ка будет проводиться специально созданными в СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЯВЛЕНИЯ И ПРОЦЕССЫ SOCIAL-ECONOMIC PHENOMENA AND PROCESSES 126 Т. 12, № 1, 2017 каждом субъекте РФ бюджетными учреждениями. Данные бюджетные учреждения по заявлению за- интересованных лиц будут самостоятельно ис- правлять технические и методологические ошибки, допущенные при определении кадастровой стои- мости, что избавит владельцев земельного участка от необходимости обращаться в комиссию при Ро- среестре или в суд. В случае допущенных бюджетными учрежде- ниями нарушений при определении кадастровой стоимости, причиненные в связи с этим убытки бу- дут в полном объеме возмещаться за счет самого бюджетного учреждения, а при недостаточности у него средств – за счет бюджета соответствующего субъекта РФ, на территории которого действует данное учреждение. Функции по государственный надзору за проведением кадастровой оценки возло- жены на Росреестр. Также, учитывая огромное количество споров о соответствии стоимости кадастровой оценки ры- ночным показателям, в настоящее время во испол- нение положений указанного Закона Министер- ством экономического развития принят Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о госу- дарственной кадастровой оценке», который еще не вступил в силу. Он призван максимально прибли- зить кадастровую оценку к оценке реальной рыноч- ной стоимости недвижимости, что в конечном итоге должно привести к сокращению количества споров о величине кадастровой стоимости [12]. К несомненным преимуществам нового Закона относятся четкие правила о его вступлении в силу. Основные положения Закона, за исключением ст. 19 (Особенности проведения внеочередной госу- дарственной кадастровой оценки), вступают в силу с 01.01.2017 г. При этом в период с 01.01.2017 г. по 01.01.2020 г. будет применяться кадастровая стои- мость, определенная по состоянию на 01.01.2014 г. В случае, если после 01.01.2014 г. кадастровая сто- имость объекта уменьшалась (например, по реше- нию суда), в том числе неоднократно, применению подлежит наименьшая величина кадастровой сто- имости. Если же после 01.01.2014 г. проводилась оценка ранее учтенного либо вновь созданного объекта недвижимости, то до 01.01.2017 г. его ка- дастровая стоимость должна быть пересчитана с использованием сведений, существовавших на 01.01.2014 г. Принятие нового закона не прошло мимо вни- мания экспертного сообщества оценщиков и спе- циалистов в сфере земельного права. Особое вни- мание у профессионального сообщества вызывает возможность профанаций при привязке кадастро- вой оценки к рыночной информации. Если убрать из института кадастровой оценки всю рыночную основу, это способно привести к полному норма- тивному регулированию и полному контролю за итоговой кадастровой стоимостью со стороны гос- ударства. Кроме того, при разработке нового Зако- на недостаточно внимания было уделено его спра- вочно-методологическому аппарату – особенно это касается таких «расплывчатых» экономических и финансовых категорий, как «индекс рынка недви- жимости» или «экономическая обоснованность», каждый из которых должен иметь развернутое толкование и общепризнанный алгоритм расчета в контексте требований закона. Подводя итоги сказанному выше, можно отме- тить, что оценка земли представляет собой сложный комплекс мероприятий по определению объекта оценки, его идентификации, установлению оцени- ваемых прав, обоснованию выбора информацион- ной базы при проведении расчетов и сведению к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных. В настоящее время существующие тенденции разви- тия института оценки земли сводятся к необходи- мости создания единой учетно-регистрационной процедуры и оптимизации организационно- правовой формы системы кадастрового учета с ре- гистрацией прав на недвижимое имущество. Мно- гие из названных тенденций получили свое закреп- ление с принятием Федерального закона «О госу- дарственной кадастровой оценке», от успехов при- менения которого будет зависеть дальнейшая судь- ба института кадастровой оценки земли. Литература 1. Медведева О. Оценка земли и природная рента // Имущественные отношения в Российской Федера- ции. 2004. № 5. С. 67-77. 2. Хлопцов Д. М. Оценка земли как эффективный инструмент земельной политики // Вестник Томского государственного университета. Серия Экономика. 2008. № 3(4). С. 5-12. 3. Тарата О. А. Оценка земли в российской и за- рубежной практике // Актуальные проблемы гумани- тарных и естественных наук. 2010. № 10. С. 107-109. 4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.09.2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Рос- сийской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44. Ст. 4147. 5. Голиченков А. К. Эколого-правовой словарь // Экологическое право. 2004. № 2. С. 42-50. 6. Нормативным актом изменена кадастровая стоимость земли, поэтому повысился земельный налог. Компания доказала необоснованность доначисления. URL: https://zakon.ru/discussion/2012/04/20/normativnym_aktom_izmenena_kadastrovaya_stoimost_zemli_poeto mu_povysilsya_zemelnyj_nalog_kompaniya_d 7. Мир на земле «Тойоты». URL: http://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2013/09/06/m ir-na-zemle-tojoty 8. Постановление Президиума ВАС РФ от 11 фев- раля 2014 г. № 13839/13. URL: http://www.arbitr.ru- Д. В. ИВАНОВА D. V. IVANOVA 127 Т. 12, № 1, 2017 /bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_4d539fc2-78f6-4b41-b0- 0d-e52615d5fe85 9. На честном слове? Может ли суд поверить не- зависимому оценщику в спорах о кадастровой стоимо- сти. URL: https://zakon.ru/blog/2014/07/30/na_chestnom_slove_mozhet_li_sud_poverit_nezavisimomu-_ocenshhiku_v_sporax_o_kadastrovoj_stoimosti 10. Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. М., 2003. С. 47. 11. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 28.07.2014. № 30. Ч. I. Ст. 4226. 12. Нюхалкина Д. Кадастровая оценка по новым правилам // ЭЖ-Юрист. 2016. № 28. С. 16. References 1. Medvedeva O. Otsenka zemli i prirodnaya renta [Land assessment and natural rent] // Imushchestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federatsii. 2004. № 5. S. 67-77. 2. Khloptsov D. M. Otsenka zemli kak effektivnyj instrument zemel'noj politiki [Land assessment as effective tool of land policy] // Vestnik Tomskogo gosudarstvennogo universiteta. Seriya Ekonomika. 2008. № 3(4). S. 5- 12. 3. Tarata O. А. Otsenka zemli v rossijskoj i zarubezhnoj praktike // Аktual'nye problemy gumanitarnykh i estestvennykh nauk. 2010. № 10. S. 107-109. 4. Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federatsii ot 25.09.2001 g. № 136-FZ [The land code of the Russian Federation from 25.09.2001 № 136-FL] // Sobraniye zakonodatel'stva Rossijskoj Federatsii ot 29 oktyabrya 2001 g. № 44. St. 4147. 5. Golichenkov А. K. Ekologo-pravovoj slovar' [Ecology-legal dictionary] // Ekologicheskoye pravo. 2004. № 2. S. 42-50. 6. Normativnym aktom izmenena kadastrovaya stoimost' zemli, poetomu povysilsya zemel'nyj nalog. Kompaniya dokazala neobosnovannost' donachisleniya [The statutory act changed the cadastral cost of the earth therefore the land tax raised. The company proved groundlessness of additional accrual]. URL: https://zakon.ru/discussion/2012/04/20/normativnym_aktom_izmenena_kadastrovaya_stoimost_zemli_poeto mu_povysilsya_zemelnyj_nalog_kompaniya_d 7. Mir na zemle «Tojoty» [The world on the earth of «Toyota»]. URL: http://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2013/09/06/m ir-na-zemle-tojoty 8. Postanovleniye Prezidiuma VАS RF ot 11 fevralya 2014 g. № 13839/13 [The resolution of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation from February 11, 2014]. URL: http://www.arbitr.ru- /bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_4d539fc2-78f6-4b41-b0- 0d-e52615d5fe85 9. Na chestnom slove? Mozhet li sud poverit' nezavisimomu otsenshchiku v sporakh o kadastrovoj stoimosti [On the word of honor? Whether the court can believe the independent appraiser in disputes on cadastral cost]. URL: https://zakon.ru/blog/2014/07/30/na_chestnom_slove_mozhet_li_sud_poverit_nezavisimomu-_ocenshhiku_v_sporax_o_kadastrovoj_stoimosti 10. Gribovskij S. V., Ivanova E. N., L'vov D. S., Medvedeva O. E. Otsenka stoimosti nedvizhimosti [Estimation of cost of the real estate]. M., 2003. S. 47. 11. O vnesenii izmenenij v Federal'nyj zakon «Ob otsenochnoj deyatel'nosti v Rossijskoj Federatsii: feder. zakon ot 21 iyulya 2014 g. № 225-FZ [About introduction of amendments to the Federal law «About estimated activity in the Russian Federation: federal law from July 21, 2014 № 225-FL] // Sobraniye zakonodatel'stva RF. 28.07.2014. № 30. Ch. I. St. 4226. 12. Nyukhalkina D. Kadastrovaya otsenka po novym pravilam [Cadastral assessment according to new rules] // EZh-Yurist. 2016. № 28. S. 16. * * * ACTUAL PROBLEMS OF THE CURRENT LEGISLATION ABOUT THE LAND ASSESSMENT IVANOVA DARIYA VYACHESLAVOVNA Lomonosov Moscow State University, Moscow, the Russian Federation, e-mail: [email protected] In article the author considered topical issues of a land assessment within the existing land legislation and the legislation on estimated activity, defined the basic concepts and terms, gave the main approaches to institute of a land assessment both representatives legal, and economic sciences, in particular, several categories of procedures and techniques of assessment of property of which this or that kind of property value is result: book value, investment cost, market value, gave the description of the operating standard and legal regulation of institute of cadastral assessment of the land plot, on concrete examples provided the analysis of disputed issues of the procedure of cadastral assessment with a statement of competent opinion of law-enforcement body in materials of court practice on the basis of which revealed gaps of standard regulation in the specified sphere, carried out the short analysis of standards of the new law «About the State Cadastral Assessment», described the basic new provisions which are СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЯВЛЕНИЯ И ПРОЦЕССЫ SOCIAL-ECONOMIC PHENOMENA AND PROCESSES 128 Т. 12, № 1, 2017 subject to application such as: the ban on carrying out the state cadastral assessment more often than time in three years; the report on the state cadastral assessment has to be officially published on the Internet and is available to all «interested persons» and so on. The author stated competent opinion of experts in application of the new law and a possibility of its further improvement. From the moment of adoption of the new Law holding several conferences on a question of its entry into force and possible consequences for institute of a cadastral land assessment took place, described the main tendencies of development of institute of a land assessment and summed up the results about value of institute of a land assessment in the Russian legislation. Key words: land plot, state land cadastre, assessment, cadastral price, cadastral assessment of lands Об авторе: Иванова Дария Вячеславовна, аспирант Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова, г. Москва About the author: Ivanova Dariya Vyacheslavovna, Post-graduate Student, Lomonosov Moscow State University, Moscow

Похожие разделы

заказать диплом





© 2002 - 2021 RefMag.ru