Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель курской области 2016 г
Новикова Т.М., Гранкин В.Ф. Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель курской области 2016 г // Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. № 2 (77). С. 102-110.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель курской области 2016 г"ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 1(76) 102 УДК 332.77 Т. М. Новикова, канд. географ. наук, доцент, ФГБОУ ВО «Юго-Западный государственный университет» (Курск, Россия) (e-mail: [email protected]) В. Ф. Гранкин д-р экон. наук, профессор, ФГБОУ ВО «Юго-Западный государственный университет» (Курск, Россия) (e-mail: [email protected]) АКТУАЛИЗАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ КУРСКОЙ ОБЛАСТИ 2016 г. Кадастровая оценка объектов недвижимости и ее адекватность имеет важное значение с точки зрения пополнения бюджета и правовой стабильности в существовании объекта недвижимости. Статья посвящена вопросу реалистичности кадастровой оценки объектов недвижимости 2016 года с использованием в качестве примера земельных участков города Курска. Автором произведен струк- турный анализ составляющих кадастровой стоимости. Выявлен ряд проблем, которые влияют на достоверность результатов. Перечислены подходы, используемые при осуществлении государственной кадастровой оценки, в зависимости от вида разрешенного использования. На примере города Курска отображена статистическая модель расчета кадастровой стоимости. Отображены основные эксперт- ные факторы, которые использовались при расчете удельных показателей кадастровой стоимости для выделенных видов разрешенного использования. Выделены основные факторы, определяющие, в конечном счете, размерность кадастровой стоимости. В статье отражен анализ детального исследования кадастровых характеристик девяти земельных участков, которые отнесены к разным видам разрешенного использования и расположенные в разных округах города Курска. Произведён структурный анализ и сравнение кадастровых характеристик земельных участков. В сравнительные критерии заложены: адрес объекта, кадастровый номер, вид разрешенного использования, результат кадастровой оценки земельного участка за 2016 г., перерасчёт кадастровой стоимости исходя из стоимости единицы площади, внешний вид земельного участка (с целью визуализация улучшений). На основании анализа множественных данных сформированы выводы о необходимости корректировки результатов кадастровой оценки в отношении исследуемых объектов, расширении корреляционных факторов, формирующих удельные показатели кадастровой стоимости. Ключевые слова: земельный участок, кадастровая оценка, кадастровая стоимость, вид разрешенного использования, удельный показатель кадастровой стоимости. DOI: 10.21869/2223-1560-2018-22-2-102-110 Ссылка для цитирования Новикова Т. М., Гранкин В. Ф. Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель Курской области 2016 г. // Известия Юго-Западного государственного универ- ситета. 2018. Т. 22, № 2(77). С. 102-110. *** Актуализация результатов государ- ственной кадастровой оценки земель, особенно земель населенных пунктов, значимая процедура. Оно требует суще- ственной модернизации, направленной на повышение качества земельно-оценочных работ, что способствует адекватному по- полнению бюджетов всех уровней. В результате реализации государ- ственной программы кадастровой оценки земель, выявлен ряд проблем: – с точностью оригинальных сведений; – с видами разрешенного использо- вания земельных участков; – с закрытостью информации, с осо- бым режимом налогообложения. В результате возрастает вероятность формирования некорректных данных и неточной оценки. Формула расчета кадастровой стои- мости земельного участка достаточно проста: КС = УПКСзу ? S, где S – площадь участка; УПКС зу – удельный показатель ка- дастровой стоимости участка. В зависимости от вида разрешенно- го использования в методических указа- Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель Курской области ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 2(77) 103 ниях содержатся пять подходов к опре- делению кадастровой стоимости земель- ных участков: – построение статистических моделей; – определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивиду- альной оценки их рыночной стоимости; – определение кадастровой стоимо- сти земельных участков на основании минимальных или средних удельных по- казателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного исполь- зования; – установление величины кадастро- вой стоимости земельных участков в раз- мере номинала; – определение кадастровой стоимо- сти земельных участков на основе соот- ношений между видами разрешенного использования земельных участков в со- ставе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей (табл. 1) [1,3,10,12]. Расчет кадастровой стоимости земель- ных участков в составе земель населенного пункта г. Курска выполнялся методом по- строения статистических моделей. Процесс построения статистических моделей осуществляется в следующей последовательности: 1. Выбор ценообразующих факторов для построения моделей. 2. Выбор ценообразующих факторов выполняется двумя методами: – экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов зе- мельных участков группы на основе экс- пертного мнения; – корреляционно-регрессионный ме- тод предполагает выбор в качестве цено- образующих факторов для построения моделей тех факторов, которые в основ- ном формируют стоимость земельных участков группы [2,4,9]. Таблица 1 Методические подходы для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов[10] Городские населенные пункты Номер ВРИ* Сельские населенные пункты Построение статистических моделей или Оценка рыночной стоимости 1 Альтернативная оценка на основе соотно- шений ВРИ и ГНП 2 Построение статистических моделей 3 Альтернативная оценка на основе соотно- 4 шений ВРИ и ГНП 5 6 7 8 9 10 Оценка рыночной стоимости 11 Оценка рыночной стоимости 12 Альтернативная оценка на ос- нове минимального УПКСЗ по ВРИ 9 ГНП 13 Альтернативная оценка на основе соотно- шений ВРИ и ГНП Т. М. Новикова, В. Ф. Гранкин ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 1(76) 104 Окончание табл. 1 Городские населенные пункты Номер ВРИ* Сельские населенные пункты Альтернативная оценка на ос- нове среднего УПКСЗ лесного фонда 14 Альтернативная оценка на основе среднего УПКСЗ лесного фонда Альтернативная оценка на ос- нове среднего УПКСЗ сель- скохозяйственного назначения 15 Альтернативная оценка на основе среднего УПКСЗ сельскохозяйственного назначения Номинальная оценка 16 Номинальная оценка Построение статистических моделей или Оценка рыночной стоимости 17 Альтернативная оценка на основе соотно- шений ВРИ и ГНП *Расшифровка видов ВРИ В соответствии с выбранными стати- стическими моделями стоимость земель- ных участков формируется под влиянием основных групп факторов: – факторов, характеризующих при- надлежность к определенному субъекту муниципального образования земельного участка и/или численность населенного городского населенного пункта и/или расстояние до г. Курск; – факторов, характеризующих ме- стоположение земельного участка по от- ношению к одному из центров тяготения города (историко-культурному, админи- стративному или общественно-деловому); – факторов, характеризующих транс- портную доступность земельного участка по отношению к основным дорогам горо- да, остановкам общественного транспор- та, железнодорожными станциям; Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель Курской области 2016 г. ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 2(77) 105 – факторов, характеризующих осна- щенность коммуникациями; – построение моделей расчета ка- дастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы; Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих ценообра- зующих факторов. В качестве зависимой переменной выступает удельный пока- затель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков [5,6,9]. Единицей измерения, к которой при- вязано определение кадастровой стоимо- сти каждого конкретного участка, являет- ся удельный показатель кадастровой сто- имости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала территории в разрезе каждого конкретного вида разрешенного исполь- зования. На формируемую кадастровую стои- мость земельных участков влияют разно- образные факторы. Тем не менее, практи- чески каждый собственник или землевла- делец имеет возможность оспорить ре- зультат кадастровой оценки на основании ФЗ №237 «О государственной кадастро- вой оценке» статья 22 п.1. [11]. Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка с определенным видом разре- шенного использования, являются: – его вид разрешенного использова- ния, определенный в установленном за- коном порядке; – размер удельного показателя ка- дастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного исполь- зования применительно к кадастровому кварталу; – площадь земельного участка. При проведении государственной кадастровой оценки на территории г.Кур- ска выбор состава факторов стоимости осуществляется независимыми оценщи- ками самостоятельно и, соответственно, субъективно [7,8,9]. В этой связи в целях сравнительного исследования адекватности кадастровой оценки земель нами были выбраны де- вять земельных участков с разными ви- дами разрешенного использования и ви- дами основных характеристик, располо- женных в трех административных окру- гах г. Курска (Центральном, Железнодо- рожном и Сеймском), обладающих соот- ветственно разными характеристиками, с объединяющим фактором – вид разре- шенного использования: В таблице 2 приведен перечень ос- новных ценообразующих факторов, вы- бранных для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков, при проведении ка- дастровой оценки на территории г. Кур- ска в 2016 году. По заключению оценщиков 2016 го- да, осуществляющих кадастровую оценку Курской области, выделение именно та- ких факторов, именно в таком сочетании, стоимости из всего перечня ценообразу- ющих показателей является неотъемле- мыми и определяющими при формирова- нии цены земельных участков в ходе проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов для указанных видов разрешенного исполь- зования. Нами было выявлено, что на сего- дняшний день возникает большое коли- чество споров вокруг кадастровой стои- мости земельных участков. Это говорит о том, что собственники земельных участ- ков не согласны с установленными в ре- зультате проведения государственной ка- дастровой оценки размерами кадастровой стоимости своих участков за 2016 год оценки, считая ее завышенной. Т. М. Новикова, В. Ф. Гранкин ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 1(76) 106 Таблица 2 Основные ценообразующие факторы, используемые при расчете кадастровой стоимости объектов за 2016 г. оценки [9] № п/п Ценообразующий фактор Коэффициент корреляции,r Коэффициент значимости,R Для ВРИ 1 1 Расстояние до ближайших из основных дорог города 0,21 0,25 2 Расстояние от объекта до историко-культурного центра населенного пункта 0,26 0,3 3 Расстояние от объекта до общественно-делового центра населенного пункта 0,3 0,35 4 Численность населения в муниципальном районе (городском округе) 0,82 0,96 Для ВРИ 7 5 Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта -067 0,7 6 Центральная канализация 0,5 0,52 7 Площадь 0,41 0,43 Для ВРИ 9 8 Расстояние до ближайших из основных дорог города -0,14 0,14 9 Расстояние до ближайшего железнодорожного вокзала, станции, платформы 0,059 0,059 10 Центральное теплоснабжение 0,16 0,16 11 Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта -0,3 0,3 12 Площадь 0,065 0,065 В таблице 3 приведена сводная ин- формация по девяти земельным участкам из каждого административного округа города Курска, по трем видам разрешен- ного использования. На основании анали- за было выявлено, что экспертный под- бор факторов не отражает реальной цен- ности объекта недвижимости. Все зе- мельные участки имеют разную степень улучшения, разную удаленность от цен- тра, развитость инфраструктуры, однако кадастровая стоимость в пределах вида разрешенного использования из расчета на квадратный метр расходится в преде- лах двадцати процентов, либо одинаковы. Таким образом, из-за масштабного изменения кадастровой стоимости в ре- зультате оценки 2016 г. возникли множе- ственные прецеденты оспаривания, что может привести к существенным диспро- порциям в бюджете, которые, в первую очередь, окажут влияние на уровень жиз- ни населения. Следовательно, необходи- мо совершенствовать саму методологию массовой оценки, касающуюся порядка определения кадастровой стоимости зе- мельных участков. Исследуемые земель- ные участки ввиду своих размеров и функциональных особенностей представ- ляют собой значительный потенциал для формирования налогооблагаемой базы по земельному налогу. Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель Курской области 2016 г. ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 2(77) 107 Таблица 3 Характеристика объектов исследования № объ- екта оцен ки Местопо- ложение земельного участка Кадастровый номер земель- ного участка Но- мер ВРИ* Площадь земель- ного участка кв.м Кадастровая стоимость Изображение объекта оценки по дан- ным оцен- ки 2016 из рас- чета на кв.м. 1 Курская обл., г.Курск, ул. Кати Зеленко д. 1 (Цен- тральный округ) 46:29:102309:351 1 2902.00 15680405.62 5403,31 2 Курская обл., г.Курск, ул. Станционная д. 18 (Желез- нодорожный округ) 46:29:101012:4990 1 3028.00 13844439.92 4572,14 3 Курская обл., г. Курск, ул., Белгородская д. 22 (Сеймский округ) 46:29:103104:2682 1 3882,00 15370973.10 3959,55 4 Курская обл., г. Курск, ул. Ленина д.13 (Центральный округ) 46:29:102297:3 7 2265.00 12643365.90 5582,06 5 Курская обл., г.Курск, ул. Ухтомского д. 7 (Железно- дорожный округ) 46:29:101012:102 7 2681.00 14254662.52 5316,92 6 Курская обл., г. Курск, ул., Серегина д. 15 (Сеймский округ) 46:29:103105:25 7 2563.00 11731030.41 4577,07 Т. М. Новикова, В. Ф. Гранкин ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 1(76) 108 Окончание табл. 3 № объ- екта оцен ки Местопо- ложение земельного участка Кадастровый номер земель- ного участка Но- мер ВРИ* Площадь земель- ного участка кв.м Кадастровая стоимость Изображение объекта оценки 7 Курская обл., г.Курск, ул. Щепкина строение 4-б (Центральный округ) 46:29:102285:129 9 5606.00 9978792.12 1780,02 8 Курская обл., г.Курск, ул. Привокзаль- ная д. 2 (Же- лезнодорож- ный округ) 46:29:103148:854 9 9703,00 15923690.33 1641,11 9 Курская обл., г.Курск, ул. Пост Кривец, д. 1в (Сеймский округ 46:29:101107:57 9 9035.00 16088714.85 1780,71 Поэтому расчет кадастровой стоимо- сти таких участков не должен строиться исходя из субъективного мнения кон- кретного оценщика, а должен быть обос- нованным, логически верным и справед- ливым. Список литературы 1. Абеляшева Т.М. Методологиче- ские подходы к изучению состояния го- родской среды // Проблемы регионально- го природопользования и методика пре- подавания естественных наук в средней школе: материалы IV региональной научно-практической конференции сту- дентов. Воронеж, 2003. С. 66-68. 2. Абеляшева Т.М. Оценка состояния и мониторинг городских земель: автореф. дис. ... канд. геогр наук. Воронеж, 2005. 24 с. 3. Абеляшева Т.М. Экологические и медико-социальные проблемы города Курска // Географические идеи и концеп- ции как инструмент познания окружаю- щего мира: сб. научных статей. Иркутск, 2001. С. 89-90. 4. Абеляшева Т.М. Антропогенная нагрузка на городскую среду и ее послед- ствия // Наука и инновации в сельском хозяйстве: матер. международная научно- практ. конф. Курск, 2011. С. 86-88. 5. Бакаева Н.В., Новикова Т.М. Ка- дастровая оценка земель по уровню их транспортной доступности // Биосферная Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель Курской области 2016 г. ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 2(77) 109 совместимость: человек, регион, техноло- гии. 2015. № 1 (9). С. 72-79. 7. Новикова Т.М. Кадастровая оценка уровня развития социально-бытовой ин- фраструктуры города Курска // Известия Юго-Западного государственного уни- верситета. 2015. № 6(63). С. 116-120. 8. Новикова Т.М., Гусейнов М.А. Ис- тория формирования земельных правоот- ношений в России // Юридическая наука и правоприменительная практика. Состо- яние и тенденции развития: матер. меж- дународной научно-практической конфе- ренции. Уфа, 2017. С. 45-48. 9. Отчет №0144200002416000097/1К «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Курской области». 10. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастро- вой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 [Электронный ре- сурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 11. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государ- ственной кадастровой оценке". Доступ из справ.-правовой системы «Консультант- Плюс». 12. Федеральный стандарт оценки Определений кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО№4). До- ступ из справ.-правовой системы «Кон- сультантПлюс». Поступила в редакцию 12.03.18 _________________________ UDC 332.77 T. M. Novikova, Candidate of Geographical Sciences, Associate Professor, Southwest State University (Kursk, Russia) (e-mail: [email protected]) V. F. Grankin, Doctor of Economic Sciences, Professor, Southwest State University (Kursk, Russia) (e-mail: [email protected]) ACTUALIZATION OF THE RESULTS OF THE STATE CADASTRAL VALUATION OF LANDS IN THE KURSK REGION IN 2016 Cadastral valuation of real estate and its adequacy is important in terms of replenishment of the budget and legal stability in the existence of the property. The article is devoted to the question of realism of cadastral valuation of real estate objects in 2016 using as an example of land teachings of the city of Kursk. The author made a structural analysis of the components of the cadastral value. A number of problems that affect the reliability of the results are revealed. The approaches used in the implementation of the state cadastral assessment, depending on the types of permitted use. Statistical model of cadastral value calculation is shown on the example of Kursk. The main expert factors which were used in calculation of specific indicators of cadastral cost for the allocated types of the permitted use are displayed. The main factors determining, in the end, the dimension of the cadastral value are highlighted. The article reflects the analysis of a detailed study of the cadastral characteristics of the land plots, which are assigned to different types of permitted use and located in different districts of the city of Kursk. Performed a structural analysis and comparison of the cadastral characteristics of the land. The comparative criteria include: the address of the object, cadastral number, the type of permitted use, the result of cadastral valuation of land for 2016, recalculation of cadastral value based on the value of a unit of land, the appearance of the land (in order to visualize improvements). Based on the analysis of multiple data, conclusions about the need to adjust the results of cadastral valuation in respect of the objects under study, the expansion of correlation factors forming specific indicators of cadastral value. Key words: land plot, cadastral valuation, cadastral value, type of permitted use, specific index of cadastral value. Т. М. Новикова, В. Ф. Гранкин ISSN 2223-1560. Известия Юго-Западного государственного университета. 2018. Т. 22, № 1(76) 110 DOI: 10.21869/2223-1560-2018-22-2-102-110 For citation: Novikova T. M., Grankin V. F. Actualization of the Results of the State Cadastral Valuation of Lands in the Kursk Region in 2016. Proceedings of the Southwest State University, 2018, vol. 22, no. 2(77), pp. 102-110 (in Russ.). *** Reference 1. Abeljasheva T.M. Metodologicheskie podhody k izucheniju sostojanija gorodskoj sredy. Problemy regional'nogo prirodopol'zovanija i metodika prepodavanija estestvennyh nauk v srednej shkole. Materialy IV regional'noj nauchno-prakticheskoj konferencii studentov, Voronezh, 2003, pp. 66-68. 2. Abeljasheva T.M. Ocenka sostojanija i monitoring gorodskih zemel'. Avtoref. diss. kand. geogr. nauk. Voronezh, 2005, 24 p. 3. Abeljasheva T.M. Jekologicheskie i mediko-social'nye problemy goroda Kurska. Geograficheskie idei i koncepcii kak instrument poznanija okruzhajushhego mira. Sb. nauchnyh statej. Irkutsk, 2001, pp. 89-90. 4. Abeljasheva T.M. Antropogennaja nagruzka na gorodskuju sredu i ee posledstvija. Nauka i innovacii v sel'skom hozjajstve. Materialy mezhdunarodnaja nauchno-prakticheskoj konferencii, Kursk, 2011, pp. 86-88. 5. Bakaeva N.V., Novikova T.M. Kadastrovaja ocenka zemel' po urovnju ih transportnoj dostupnosti. Biosfernaja sovmestimost': chelovek, region, tehnologii. 2015, no. 1 (9), pp. 72-79. 7. Novikova T.M. Kadastrovaja ocenka urovnja razvitija social'no-bytovoj infrastruktury goroda Kurska. Izvestija JugoZapadnogo gosudarstvennogo universiteta, 2015, no. 6(63), pp. 116-120. 8. Novikova T.M., Gusejnov M.A. Istorija formirovanija zemel'nyh pravootnoshenij v Rossii. Juridicheskaja nauka i pravoprimenitel'naja praktika. Sostojanie i tendencii razvitija. Materialy mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. Ufa, 2017, pp. 45-48. 9. Otchet №0144200002416000097/1K. Ob opredelenii kadastrovoj stoimosti zemel'nyh uchastkov v sostave zemel' naselennyh punktov Kurskoj oblasti. 10. Prikaz Minjekonomrazvitija RF ot 15 fevralja 2007 g. N 39. Ob utverzhdenii Metodicheskih ukazanij po gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke zemel' naselennyh punktov. Dostup iz sprav.-pravovoj sistemy «Konsul'tantPlyus». 11. Federal'nyj zakon ot 03.07.2016 N 237-FZ (red. ot 29.07.2017). O gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke. Dostup iz sprav.-pravovoj sistemy «Konsul'tantPlyus». 12. Federal'nyj standart ocenki. Opredelenij kadastrovoj stoimosti ob#ektov nedvizhimosti (FSO№4). Dostup iz sprav.- pravovoj sistemy «Konsul'tantPlyus». Другие книги из этого разделаСостав арендаторов как ключевой фактор рыночной стоимости бизнесаКадастровая оценка: проблемы и перспективыАнализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимостиСостав арендаторов как ключевой фактор рыночной стоимости бизнесаКадастровая оценка: проблемы и перспективыАнализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости