Практикум оценки стоимости недвижимости

Получить/Скачать файл!

Количество страниц: 7
Год написания: 2010 г.

Практикум

Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости»

Выполнил(а): ФИО

1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Вариант использования офис магазин кафе

1. Площадь помещения, м2 500

2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 13500 13000

3. Потери от недоиспользования, % 10 10 10

4. Операционные расходы, руб./м2 в год 2500 2000 3500

5. Коэффициент капитализации, % 15 15 15

6. Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб. 200000 0 0

5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период

1-й год 2-й год 3-й год 4-й год

1. Площадь помещения, м2 300

2. Рыночная ставка аренды, $/м2 в год 500 510 515 520

3. Потери от недоиспользования, % 50 20 15 15

4. Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м2 в год 90 95 100 110

5. Расходы на ремонт, $/ м2 100 0 0 0

7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Показатель Объекты -аналоги

№1 №2 №3 №4

Цена продажи, руб. 12 000 000 1500 000 1 400 000 1 000 000

ЧОД, руб. 2 200 000 305 000 310 000 215 000

8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки Объект-аналог

В центре В спальном районе В промзоне

В центре

В спальном районе

В промзоне

9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..

Характеристики Оцениваемый объект Аналоги

1 2 3

Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

Корректировка

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

… … … … …

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м - 150 145 140

Время продажи 10 апреля 2009 Апрель 2009 Январь 2009 Октябрь 2008

Корректировка на время продажи - 4*7=28%

Скорректированная цена, тыс. руб. - =140*1,28=179,2

Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки

10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.

Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .

Характеристики Оцениваемый объект Аналоги

1 2 3

Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

Корректировка

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

… … … … …

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м - 150 120 115

Состояние удовл хор удовл удовл

Корректировка на время продажи -

Скорректированная цена -

Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки

11. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м. 4954,65

Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки 1,67

Прибыль предпринимателя 25%

НДС 18%

12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания Характеристика материалов здания Выявленные дефекты конструктивного элемента

Оценка физиче-ского износа, % Удельный вес элемента, %

Фундамент Железобетонный Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины 20 5

Стены и перегородки Железобетонные панели признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен. 20 14

Перекрытие Железобетонные плиты Трещины в стыках, мелкие трещины 10 25

Крыша / Кровля Рулонная по бетонному основанию Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный 10 6

Полы Плиточные Стирание поверхности в ходовых местах 20 8

Проемы Оконные: двойные створные, двери: филенчатые Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери – полотна вполне исправны 10 10

Отделка улучшенная штукатурка с высококачественной окраской Частичное осыпание штукатурки 20 9

Санитарно-технические и электротехнические устройства Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается; 30 21

Прочие работы Отмостки Трещины 40 2

.

За 20 лет будет списано 20% актива

R норм возвр. = 20%/20=1%

Rкап = 7+2,5+1,2+1+1 = 12,7%

Стоимость объекта оценки = 1500000/0,127=11811024 руб.

.

R = 7+2,5+2,5+2,5=14,5%

Rкап = 0,145-0,4*(0,145/((1+0,145)^20-1)) = 0,140857

Стоимость объекта оценки = 700000/0,140857=4969579 руб.

.

Премия за риск ликвидности = Безрисковая ставка*Срок экспозиции (мес)/12=7*3/12=1,75%

R = 7+2,5+2,5+1,75=13,75

Rкап = 0,1375+0,7*(0,1375/((1+0,07)^20-1)) = 0,17104

Стоимость объекта оценки = 700000/0,17104=4092610 руб.

Получить/Скачать файл!