Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Зонирование территории Лазаревского района муниципального образования город-курорт сочи
Ксандинова Е.К., Яроцкая Е.В. Зонирование территории Лазаревского района муниципального образования город-курорт сочи // Эпомен. 2020. № 43. С. 73-82.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Зонирование территории Лазаревского района муниципального образования город-курорт сочи"Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 73 УДК/UDC 332.622 Зонирование территории Лазаревского района муниципального образования город-курорт Сочи Ксандинова Елизавета Константиновна cтудентка землеустроительного факультета Кубанский государственныий аграрный университет им. И. Т. Трубилина г. Краснодар, Россия e-mail: lksand@mail.ru Яроцкая Елена Вадимовна кандидат экономических наук, профессор, заведующая кафедрой землеустройства и земельного кадастра Кубанский государственный аграрный университет им. И. Т. Трубилина г. Краснодар, Россия e-mail: yarockaya_ev@mail.ru SPIN-код: 5785-9850 Аннотация Статья посвящена вопросу проведения ценового зонирования территории Ла- заревского района муниципального образования город-курорт Сочи. Обоснована ак- туальность изучения данного вопроса на современном этапе развития земельного рынка и рынка недвижимости. Даны определения зонирования территории и цено- вого зонирования территории. Сформулированы цели и основные этапы проведения мероприятий по осуществлению ценового зонирования территории и последующе- го формирования ценовых зон. Рассмотрены предложения по проведению ценово- го зонирования территории района, разработаны технико-экономические показате- ли проекта и проведен анализ рыночной стоимости объектов-аналогов с помощью сравнительного подхода. Основным показателем оценки явился удельный показа- тель кадастровой стоимости объектов недвижимости. По результатам проведенного исследования авторами была разработана карта ценового зонирования Лазаревского района и сделаны предложения по корректировкам зон. Ключевые слова: зонирование, территория, зоны, ценовое зонирование, объекты недвижимости, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, налогообложение. http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 74 Territory zoning of Lazarevsky district municipality resort town of Sochi KsandinovaYelizavetaKonstantinovna student of the Faculty of Land Management Kuban State Agrarian University Krasnodar, Russia e-mail:lksand@mail.ru Yarotskaya Yelena Vadimovna Candidate of Economics, professor, head of a chair of the Department of Land Management and Land Cadastre Kuban State Agrarian University Krasnodar, Russia e-mail: yarockaya_ev@mail.ru SPIN-код: 5785-9850 Abstract The article is devoted to the issue of price zoning of the territory of the Lazarevsky district of the Sochi resort city. The relevance of studying this issue at the present stage of development of the land market and real estate market is substantiated. Definitions of zoning of the territory and price zoning of the territory are given. The goals and main stages of the implementation of measures to implement the price zoning of the territory and the subsequent formation of price zones are formulated.The proposals on price zoning of the territory of the district were considered, the technical and economic indicators of the project were developed, and the market value of the analogous objects was analyzed using a comparative approach. The main indicator of the assessment was the specific indicator of the cadastral value of real estate. Based on the results of the study, the authors developed a map of price zoning of the Lazarevsky district and made proposals for adjusting the zones. Key words: zoning, territory, zones, price zoning, real estate, cadastral value, market value, taxation. Ценовое зонирование территории района представляет собой про- цесс создания автономных локальных зон, при этом он базируется на цене недвижимости. http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 75 Согласно п. 6.2 раздела VI Методических указаний о государствен- ной кадастровой оценке № 226 к целям оценочного зонирования относят- ся [1, 2]: 1. Определение экономически обоснованных характеристик пока- зателей ценового фактора, он же элемент сравнения, а также места любой из ценовых зон. 2. Визуальное и текстовое отображение рыночных и кадастровых данных для более успешного управления рынком недвижимо- сти. В тех же Методических указаниях (п. 6.11) есть информация о том, что данные, полученные в результате осуществления ценового зонирова- ния, служат основой для определения основных характеристик ценообра- зования на недвижимость, формирования модели и осуществления мер, направленных на проверку данных кадастровой стоимости этих объек- тов. В них также подчеркивается, что есть необходимость разъяснить окончательные оценки, если они сильно отличаются от данных кадаст- ровой стоимости недвижимости данных объектов [1]. Главными актами, регламентирующими ценовое зонирование тер- риторий поселений, являются Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. и СНиП 2.07.01-89 [3]. Цена земли зависит от множества показателей, которые условно делятся на такие типы: — социальные нормы и демографические особенности населения (структура населения, его численность, плотность, состав, сло- жившиеся системы расселения); — экономическая ситуация и тенденции ее развития (экономиче- ская ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, ры- нок долгосрочных кредитов, уровень доходов населения, тен- денции развития местности); — меры государственного регулирования (правовые нормы част- ного и публичного права (например, сервитуты), права поль- зования и вещные права и обязательства, виды разрешенно- http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 76 го использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.); — природные особенности, окружающая среда (климат, геологи- ческие и гидрологические условия, состояние окружающей сре- ды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации); — физические характеристики участка и его местоположение (размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сто- ронам света, положение по отношению к соседним участкам, инженерная подготовка участка, характеристика земли (каче- ство почв, наличие воды). Ценовое зонирование земель населенных пунктов на территории Лазаревского района может проводиться для нужд администрации МО, чтобы понимать ценность объектов недвижимости, для целей дифферен- циации ставок земельного налога в управлении земельными ресурсами, а также для регулирования арендных отношений. Основной задачей ценового зонирования территории является уста- новление нормативной цены на землю, которая служит инструментом регулирования земельных отношений и формирования земельного рын- ка. Стоимость территории зависит от удаленности от центра, развития инфраструктуры, транспортной доступности, функционального назна- чения участка, экологического состояния и развития территории. При аренде или купли-продажи земельных участков опираются прежде всего на ценовое зонирование. Оно влияет на ситуацию рынка недвижимости, в соответствии с ним возможно принять решение, напри- мер, об изменении цены. Для осуществления ценового зонирования района необходимо со- вершить следующие работы: http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 77 1) определить ценовые границы территории для целей дифферен- циации ставок земельного налога в управлении земельными ре- сурсами; 2) графически представить ценовое зонирование в программе AutoCAD; 3) провести анализ объектов недвижимости в границах террито- рии рассматриваемого района; 4) разработать технико-экономические показатели проекта. В данной статье было проведено ценовое зонирование части Лаза- ревского района в программном продукте AutoCAD (рис. 1). Зонирование части территории Лазаревского района МО город-курорт Сочи в программе AutoCAD Рисунок 1 Зонирование было выполнено при помощи регулярной сетки. Вы- бранная часть территории Лазаревского района разбивается на 38 секто- ров, имеющих равную площадь. В каждом секторе выбирается 5 земель- ных участков. Основным условием выборки во всех секторах является http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 78 одинаковый вид разрешенного использования по всем выбранным объ- ектам. Все зоны необходимо закрасить штриховкой в соответствии с ни- жеуказанным цветом, как представлено на рис.2. Группировка по УПКС Рисунок 2 Согласно выполненному ценовому зонированию было запроекти- ровано 4 зоны. Минимальный размер удельного показателя кадастровой стоимости (далее -УПКС) по зонам равен 4143,71 средний - 5349,12, мак- симальный - 6240,74. Вместе с этим идет сбор информации по всем земельным участкам, заполняется таблица. Данная таблица поможет нам выполнить группи- ровку, в результате которой все УПКС упорядочатся от минимального к максимальному, что поможет разделить объекты на 4 зоны. Конечным результатом проведенного зонирования является карта ценового зонирования (рис. 3). http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 79 Карта ценового зонирования Лазаревского района Рисунок 3 По карте видно, что основным показателем стоимости земельно- го участка является его расположение вблизи моря. Красным цветом на карте показана зона с участками наибольшего удельного показателя кадастровой стоимости, т. к. в курортных городах критериями оценки являются близость к морю с оборудованными пляжами, наличие мест развлечения, состояние морского побережья и моря, уровень гостиниц и отелей. Далее идет голубой цвет, с менее ценными землями, затем зеле- ный и желтый. Данный метод ценового зонирования позволяет получить самую достоверную информацию, касающуюся границ ценовых зон, посред- ством создания сетки квадратов. Эффективность данного метода зави- сит от шага сетки: чем он меньше, тем больше средств и усилий потребует процесс поиска точной информации о цене недвижимости [4]. В результате проведенного ценового зонирования были выявлены некоторые отклонения, требующие корректировки ценовых зон. Напри- http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 80 мер, участок с кадастровым номером 23:49:0110001:42 в соответствии с данными из Публичной кадастровой карты находится в 350 метрах от береговой линии, но не входит в красную зону с высоким УПКС [5].УП- КС этого участка равен 5598,4, это значит, что он входит в зону голубого цвета. Для того чтобы сделать предложения по корректировкам зон, ис- пользуются данные сервиса «Авито», проверяются данные о рыночной стоимости аналогичных земельных участках в зоне [6]. Определение рыночной стоимости земельного участка проще всего провести с помощью сравнительного подхода. Он позволяет определить рыночную стоимость земли путем сравнения цен на аналогичные участ- ки на рынке недвижимости. Подход основан на принципе замещения: разумный покупатель не будет платить за земельный участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок на рынке. При этом делается таблица, в которую вносятся дан- ные по аналогичным участкам, которые были выставлены на продажу на открытом рынке и наиболее близки объекту оценки по своим харак- теристикам (табл. 1). Расчет рыночной стоимости земельного участка 23:49:0110001:1021 с помощью сравнительного подхода Характеристики Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Адрес Краснодарский край, г. Сочи, районЛаза- ревский, ул. Сочин- ское шоссе, 2а/14 Краснодарский край, г. Сочи, район Лаза- ревский, ул. Сочин- ское шоссе, 2а Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Сочинское шоссе, 2а/1 Общая площадь, ??2 1000 1100 1004 Вид права Собственность Собственность Собственность Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Вид разрешенного ис- пользования Для индивидуальной жилой застройки Индивидуальное жилищное строи- тельство Для индивидуальной жилой застройки Особенности местопо- ложения Расположен близко к береговой линии До моря 200 метров. Место расположения экологически идеаль- ное. Пляж-самая ши- рокая полоса в посел- ке В самом пос. Лаза- ревское 200 м до моря (1-я линия) http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 81 Вид информации - Предложение Предложение Дата предложения - 19.05.2020 11.05.2020 Цена, руб. - 16 500 000 17 000 000 Цена за 1 ??2, руб. - 15 000 16 932,3 Средняя цена за 1 ??2, руб. - 15 966,1 Источник информа- ции - https://www.avito.ru/ sochi https://www.avito.ru/ sochi Итого рыночная сто- имость объекта оцен- ки, руб. 15 966 100 Таблица 1 Анализ рынка, а также сделанные расчеты позволяют сделать вы- вод, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки состав- ляет 15 966 100 руб., в то время как кадастровая стоимость - 5 646 190 руб., что почти в три раза меньше рыночной стоимости. Нами предла- гается пересмотреть стоимость данного участка и внести коррективы в ценовые зоны. Список литературы 1. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 г. № 226 // Российская газета. 30.05.2017. 2. Яроцкая Е. В., Любицкая Е. В. Подходы к оценочному зонированию тер- ритории // В сборнике: Современные проблемы и перспективы развития земельно- имущественных отношений Сборник статей по материалам II Всероссийской научно- практической конференции. Отв. за выпуск Е. В. Яроцкая. 2020. С. 664–670. 3. Строительные нормы и правила: Градостроительство. Планировка и за- стройка городских и сельских поселений: СНиП 2.07.01-89*: Введ. 1.01.1990: Взамен СНиП II-60-75. М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 2002. 47 с. 4. Беляева Н. А., Дубровский А. В. Подходы к ценовому зонированию объек- тов недвижимости на территории населенных пунктов // Регулирование земельно- имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. 2019. Т. 1. С. 31–35. 5. Публичная кадастровая карта // Росреестр. URL: https://pkk5.rosreestr.ru/ (дата обращения: 23.06.2020). http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Научный журнал «Эпомен», № 43, 2020 | Epomen Scientific Journal, No. 43 (2020) 82 6. Авито // Сайт для размещения информации о продаже/покупке земель- ных участков и др. объектов. URL: https://www.avito.ru/sochi/ (дата обращения: 26.06.2020). References 1. On approval of guidelines on state cadastral valuation: Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 226 dated May 12, 2017 // Rossiyskaya gazeta. 2017. May 30. 2. Yarotskaya E. V., Lyubitskaya E. V. Approaches to the estimated zoning of the territory // In the collection: Current problems and prospects for the development of land and property relations Collection of articles on the materials of the II All-Russian Scientific and Practical Conference. Repl. for the release of E.V. Yarotskaya. 2020. Pp. 664-670. 3. Building Norms and Rules: Urban Planning. Planning and development of urban and rural settlements: SNiP 2.07.01-89 *: Introduction. 01/01/1990: Instead of SNiP II- 60-75. M .: Gosstroy of Russia, GUP TsPP, 2002. 47 p. 4. Belyaeva N. A., Dubrovsky A. V. Approaches to the price zoning of real estate on the territory of settlements // Regulation of land and property relations in Russia: legal and geospatial support, real estate valuation, ecology, technological solutions. 2019. T. 1. Pp. 31–35. 5. Public cadastral map // Rosreestr. URL: https://pkk5.rosreestr.ru/ (access date: June 23, 2020). 6. Site for the sale / purchase of land and other objects // Avito. URL: https://www.avito.ru/sochi/ (access date: June 26, 2020). http://epomen.ru/issues/2020/43/Epomen-43-2020.pdf Другие книги из этого разделаСовременные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Российской ФедерацииПрогнозирование стоимости квадратного метра жилья в российской федерации методами математического моделированияОбоснование стоимости земельных ресурсов как инструмент оптимизации затрат в системе управленияСовременные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Российской ФедерацииПрогнозирование стоимости квадратного метра жилья в российской федерации методами математического моделированияОбоснование стоимости земельных ресурсов как инструмент оптимизации затрат в системе управления