RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении тестов, практикумов, курсовых, аттестационных

Главная RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении тестов, практикумов, курсовых, аттестационных
Популярные разделы:
Готовые работы:

Работы для курсов оценщиков

- НИУД и СПИУ

- ИПО

- ИФРУ

- ГУЗ

- МАОК

- МФЮА

- УМЦ MFPA

- ЦПП

- Независимая техническая экспертиза ТС

Курсовые работы

- Курсовые по оценке недвижимости

- Курсовые по оценке ЦБ

- Курсовые по оценке машин

- Курсовые по оценке НМА

Аттестационные работы

- Аттестационные

- Дипломные

- ВКР

- Дипломные ИПО

- Дипломные ГУЗ

Учебные дисциплины для оценщиков

- Обще- профессиональные дисциплины

- Оценка бизнеса (предприятия)

- Оценка ценных бумаг

- Оценка машин и оборудования

- Оценка недвижимости

- Оценка НМА и ИС

- Оценка земли

- Оценка КФИ

- Отчеты об оценке

Заказ работ:







Поиск на сайте:




Книга в моей библиотеке:

Затратный подход к оценке недвижимости



Другие работы:

    Возможно Вас заинтересуют следующие разделы:

    Содержание

    Затратный подход к оценке недвижимости

    В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

    Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

    Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

    Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

    Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

    Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

    ·     когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

    ·     когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

    ·     когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

    ·     для оценки объектов незавершенного строительства;

    ·     для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

    ·     для оценки в целях страхования;

    ·     для итогового согласования стоимости.

    Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

    Сон = Сзу + СВ     или    Сон = Сзу + СЗ,

    где

    Сон – стоимость объекта недвижимости;

    Сзу – стоимость земельного участка;

    СВ – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

    СЗ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

    Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

    Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

    Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

    Сон = Сзу + ПСВ – И    или    Сон = Сзу + ПСЗ – И,

    где

    Сон – стоимость объекта недвижимости;

    Сзу – стоимость земельного участка;

    ПСВ – полная  стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

    ПСЗ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка;

    И – износ объекта оценки.

    Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

    Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

    Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

    Алгоритм затратного подхода:

    1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;

    2) расчет износа;

    3) оценка рыночной стоимости земельного участка;

    4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.





    Rambler's Top100


    © 2002 - 2017 RefMag.ru