Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Виды стоимости при экономической оценке земли
Попова И.В., Шеянкина Г.С. Виды стоимости при экономической оценке земли // Аллея науки. 2018. Т. 1. № 6 (22). С. 447-451.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Виды стоимости при экономической оценке земли"__________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №6(22) 2018 Alley-science.ru УДК 332.628 Попова И.В. кандидат экономических наук, доцент доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» Пензенский государственный университет архитектуры и строительства Россия, г. Пенза Шеянкина Г.С. студент магистратуры 1 курс, факультет «Экспертиза и Управление Недвижимостью» Пензенский государственный университет архитектуры и строительства Россия, г. Пенза ВИДЫ СТОИМОСТИ ПРИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ Аннотация: Оценка земель и ее виды является неотъемлемой частью земельного кадастра, постоянно пребывая в стадии развития. Изначально, для оценивания земли, большая часть правил и норм была взята из наработок зарубежных партнеров, причем, некоторые моменты (например, методы определения рыночной стоимости земельных участков) остались неизменными до сих пор. Ключевые слова: оценка, виды стоимости, база оценки,земля. Abstract: Land valuation and its types are an integral part of the land cadastre, constantly being in the development stage. Initially, for the evaluation of land, most of the rules and regulations were taken from the developments of foreign partners, and, some points (for example, methods for determining the market value of land) have remained unchanged so far. Key words: evaluation, value, valuation,land. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №6(22) 2018 Alley-science.ru Экономическая оценка земельного участка – это работа согласно систематизированному сбору и рассмотрению сведений, требуемых с целью установления цены территорий разного целевого направления в базе функционирующего законодательства и стереотипов. Результат экономической оценки земель значительно находится в зависимости от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и полномочия, которые к нему принадлежат. В настоящее время в России при оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Данное определение рыночной стоимости базируется на следующих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта. Рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и об- стоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. В МСО подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование, или наи- более вероятное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №6(22) 2018 Alley-science.ru альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся: ? некоторые специализированные объекты имущества; ? устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка; ? некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды и др. Инвестиционная стоимость - это стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночном стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как: ? различия в оценках величины будущих потоков доходов; ? различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности; ? различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения); __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №6(22) 2018 Alley-science.ru ? синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний. Основными целями расчета инвестиционной стоимости при оценке недвижимости являются: ? инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижи- мости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заем- ного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости; ? оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости - оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты; ? оценка эффективности действующего объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем. Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №6(22) 2018 Alley-science.ru экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. С 1 января 2006 г. налоговой базой для налогообложения земельных участков выступает кадастровая стоимость. В МСО предусмотрены также виды стоимости (базы оценки), которые отсутствуют в Федеральных стандартах оценки. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости, подразделяются в МСО на три категории. К первой категории относятся базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом. Такая стоимость является специфичной для заданного экономического субъекта. Например, в эту категорию попадает инвестиционная стоимость. Вторая категория баз оценки отражает цену, которая была бы на разумных основаниях согласована между двумя определенными сторонами при обмене активом. Эта категория включает в себя справедливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость. Третья категория баз оценки - это стоимости, устанавливаемые в соответствии с законом, государственным регулированием или условиями контракта. Для целей налогообложения базы для проведения оценки часто устанавливаются законом. Справедливая стоимость – это денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно рассчитывается при проведении оценки для целей Международных стандартов финансовой отчетности. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №6(22) 2018 Alley-science.ru Специальная стоимость – это сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя. Под специальным покупателем понимается покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью, из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом. Специальная стоимость может возникнуть, когда актив имеет признаки, которые делают его более привлекательным для специфического покупателя, или для ограниченной категории покупателей, чем для обычных покупателей на рынке. Эти признаки могут включать в себя физические, гео- графические, экономические или юридические характеристики актива. Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Таким образом, стоимость земельного участка - величина динамичная, оценка стоимости земельного участка может предоставить абсолютно разные цифры, в зависимости от того, когда она была произведена. Существует огромное количество факторов, которые в совокупности дают итоговую оценку земельного участка. Использованные источники: 1. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» 2. «Оценка стоимости земельных участков» Петров В.И. 3. Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 22,65,36, 38, 381, 38) 4. Методическое пособие по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков» Зарубежнов Е.С. 5. Оценка земли. Учебное пособие Источник: http://5fan.ru/wievjob.php?id=16153 Другие книги из этого разделаЗаконодательное регулирование кадастровой оценки стоимости землиОценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Гордеевского и Злынковского районов Брянской областиОсобенности оценки стоимости валового сбора сельскохозяйственных культур на орошаемых земляхЗаконодательное регулирование кадастровой оценки стоимости землиОценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Гордеевского и Злынковского районов Брянской областиОсобенности оценки стоимости валового сбора сельскохозяйственных культур на орошаемых землях