Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов
Князева Н.В. Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. 2017. Т. 11. № 2. С. 36-41.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов"Bulletin of the South Ural State University. Ser. Economics and Management. 2017, vol. 11, no. 2, pp. 36–41 36 В процессе управления крупным производст- венным предприятием у руководства всегда воз- никает проблема оценки эффективности управле- ния внеоборотными активами. Это задача стано- вится еще более сложной и актуальной, если речь идет о недвижимом имуществе – в условиях ры- ночной экономики недвижимость является доро- гостоящим товаром, стоимость которого опреде- ляется множеством факторов, таких как тип и класс недвижимости, вид использования, срок экономической жизни, величина износа, экономи- ческая ситуация в стране и т. д. Анализ трудов зарубежных авторов показал, что основным показателем эффективности функ- ционирования недвижимости является динамика её рыночной стоимости [1–3]. Вместе с тем, не- смотря на глубокую проработку теории оценки недвижимости, существующие методы не позво- ляют достоверно оценивать производственную недвижимость, так как все они были разработаны для коммерческой или жилой недвижимости. Кроме того, теория экономики и управления не- движимостью основана на том, что единственный доход – это арендная плата, а операционная не- движимость такой доход не приносит, поэтому применять доходный подход при оценке произ- водственных объектов невозможно [4–8]. Проявляются явные противоречия между объ- ективной необходимостью эффективного управле- ния недвижимостью на промышленном предпри- ятии и недостаточностью теоретических исследо- ваний в области управления реальными активами. Существующие методы не позволяют в достаточ- ной степени оценивать эффективность управле- ния реальными активами в соответствии с этапом жизненного цикла предприятия и рынка недви- жимости. Между тем, теория экономических циклов – одна из центральных в рыночной экономике. В соответствии с этой теорией экономика общества развивается не по прямой линии, характеризую- щей постоянный экономический рост, а через цикличные отклонения от тренда, через спады и подъемы. Понимание цикличности рынка помогает спрогнозировать развитие экономики общества в целом и отдельных ее сегментов, в том числе и рынка недвижимости. Рынок недвижимости доста- точно специфичен, между тем, обладая некоторой неэластичностью, он всегда является точным от- ражением экономической ситуации в стране. Сто- ит показателю ВВП немного опуститься, как уже в следующем году наблюдается падение объемов ввода жилья в эксплуатацию и снижение цен арен- ды на коммерческую недвижимость. Зная особен- ности поведения рынка недвижимости при той или иной рыночной конъюнктуре, а также его влияние на активность производства, можно обеспечить менее болезненные последствия очередного кри- зиса и более быстрый выход из него. Теория цикличности применима не только к рынкам, но и ко всем товарам, в том числе и к не- УДК 338.2 DOI: 10.14529/em170205 УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ НА ОСНОВЕ ТЕОРИИ ЖИЗНЕННЫХ ЦИКЛОВ Н.В. Князева Южно-Уральский государственный университет, г. Челябинск В процессе управления крупным производственным предприятием весьма актуальной является проблема эффективного управления реальными активами. В условиях рыночной экономики недвижи- мость является дорогостоящим товаром, стоимость которого определяется множеством факторов, таких как тип и класс недвижимости, вид использования, срок экономической жизни, величина износа, эко- номическая ситуация в стране и т. д. Согласно общепринятой теории, основным показателем эффектив- ности функционирования недвижимости является динамика её рыночной стоимости, но, несмотря на глубокую проработку теории оценки недвижимости, существующие методы не позволяют достоверно оценивать промышленные объекты недвижимости, так как все они были разработаны для коммерческой или жилой недвижимости. Проявляются явные противоречия между объективной необходимостью эф- фективного управления недвижимостью на промышленном предприятии и недостаточностью теорети- ческих исследований в области управления реальными активами. В работе проанализирована теория жизненных циклов применительно к процессу управления реальными активами предприятия. Предло- жена функция разработки политики управления недвижимостью промышленного предприятия на осно- ве жизненных циклов недвижимости, бизнеса и рынка недвижимости региона. Результаты исследования могут быть использованы в процессе управления реальными активами промышленных предприятий. Ключевые слова: недвижимость, управление недвижимостью, теория жизненного цикла, внут- реннее окружение, внешнее окружение, политика управления недвижимостью предприятия, недвижи- мость промышленного предприятия, управление стоимостью недвижимости, управление стоимостью предприятия, инвестиционная политика. Князева Н.В. Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». 2017. Т. 11, № 2. С. 36–41 37 движимому имуществу. Более того, анализ эффек- тивности функционирования любого объекта не- движимости возможен только при рассмотрении его на протяжении всего жизненного цикла. Одна- ко при анализе стадий жизненного цикла недви- жимого имущества необходимо помнить, что не- движимость – это всегда триединство физической, правовой и экономической категории. Жизненный цикл недвижимости как физиче- ского объекта начинается с момента проектирова- ния (прединвестиционных исследований), прохо- дит через стадии строительства и эксплуатации, и заканчивается разрушением (исключение состав- ляют только земельные участки, которые постоян- но находятся на стадии эксплуатации). Жизненный цикл недвижимости как собст- венности можно проследить с точки зрения одного ее владельца, совершающего с объектом свой соб- ственный субъективный путь от покупки до про- дажи или мены. Начинается жизнь объекта прав с государственной регистрации, которая в случае зданий и сооружений может быть уже на стадии строительства объекта – в соответствии с Граж- данским кодексом РФ объект незавершенного строительства также является недвижимостью. Вторая стадия ЖЦ объекта прав – использование. Собственник может использовать имущество в собственных целях (например, в качестве жилья или места производства) или передать в пользова- ние другим лицам (сдать в аренду или постоянное бессрочное пользование). И, наконец, заканчива- ется жизненный цикл объекта собственности сня- тием с государственной регистрации. Такой жизненный цикл может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Срок же экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта [9]. Таким образом, рыночная стоимость недвижимости может стать равной нулю еще до того, как здание или соору- жение полностью разрушатся (см. рисунок). Именно поэтому определение экономического срока недвижимости является очень важной зада- чей – после его наступления собственность уже не приносит владельцу прибыль, однако он еще обя- зан ее амортизировать, если не закончился срок амортизации. В этом случае собственнику всегда выгоднее ликвидировать здание до его естествен- ного разрушения, получив возможность быстрее начать реализацию нового инвестиционного про- екта, а, следовательно, ускорить получение при- были [10]. Аналогично продукции и рынкам понятие жизненного цикла применимо и к организации. Анализ историй успешных компаний позволяет выделить следующие основные стадии ее разви- тия, на каждой из которых свои особенности целе- вой ориентации организации: стадия формирова- ния, стадия закрепления на рынке и стадия кризи- са. Организация может сохраниться и перейти к следующему циклу развития только в том случае, если она сможет найти новый, привлекательный для потребителя товар, занять новое место на рын- ке [11]. Этап развития организации напрямую влияет на ее инвестиционную политику, что неразрывно связано с управлением реальными активами ком- пании. В виду того, что операционная недвижи- мость промышленных предприятий не приносит доход сама по себе, а лишь в составе основных производственных фондов, вложения в такую не- движимость будут наиболее эффективными, толь- ко если деятельность предприятия будет прибыль- ной. На каждом этапе жизненного цикла предпри- ятие реализует различные виды стратегий и на- правлений инвестиционной политики. Анализируя существующие работы, их можно представить в виде таблицы [12]. Таким образом, стратегия управления не- движимым имуществом всегда должна учитывать тот этап жизненного цикла, на котором организа- ция находится в данный момент. Только в этом случае управление станет на самом деле эффек- тивным, а организация достигнет своих стратеги- ческих целей. Все перечисленное говорит о том, что для эф- фективного управления недвижимостью промыш- ленных предприятий очень важно использовать теорию жизненных циклов. Однако при этом нель- зя рассматривать управление компанией и ее ре- альными активами лишь с точки зрения какого-то одного цикла: жизненного цикла организации, са- мой недвижимости или рынка, ведь процесс управления обязательно должен учитывать всю информацию и о внутренней, и о внешней среде объекта. В нашем случае (управление недвижимым имуществом промышленного предприятия) пока- зателем внутренней среды становится этап жиз- ненного цикла самой недвижимости, ее физиче- ское и моральное устаревание, приносимая полез- ность и стоимость. Если здания, сооружения и ин- женерные системы находятся в надлежащем со- стоянии, отвечают необходимым для целей пред- приятия требованиям и соответствуют технологии производства, это положительно сказывается на доходности предприятия. Если же экономический срок жизни недвижимости подходит к концу, предприятию приходится нести дополнительные затраты на постоянные ремонты, дополнительное отопление и т. д., что в результате снижает поток прибыли компании. Аналогично, в роли показателя внешней сре- ды для недвижимого имущества предприятия мо- гут выступать стадия развития нашего предпри- ятия и стадия развития рынка недвижимости. Экономика и финансы Bulletin of the South Ural State University. 38 Ser. Economics and Management. 2017, vol. 11, no. 2, pp. 36–41 На каждой стадии организация реализует спе- цифическую стратегию развития. Взгляд на орга- низацию относительно стадий развития позволяет определить, в какой степени ее основные целевые и стратегические установки и ориентации адекват- ны внутренней ситуации в организации. Не стоит забывать и о другой составляющей внешнего окружения – рынка недвижимости. Так как в собственности предприятия могут быть объ- екты разного вида, от промышленных цехов и складских помещений до офисных зданий и объ- ектов общественного назначения (кафе-столовые, базы отдыха и т. д.), при разработке стратегии управления реальными активами исследование рынка обязательно. Постоянный мониторинг рын- ка недвижимости позволит менеджеру спрогнози- ровать его развитие и при необходимости скоррек- тировать инвестиционную стратегию. Таким образом, управление недвижимостью промышленных предприятий можно представить в виде функции: I = f (Sa, Sm, Sb), (1) где I – политика управления недвижимостью про- мышленного предприятия; Sa – этап жизненного цикла недвижимого имущества предприятия; Sm – этап жизненного рынка недвижимости; Sb – этап жизненного цикла предприятия. Выводы. Любое управление всегда должно начинаться с определения цели управления. Если для инвестиционной, коммерческой недвижимости Соответствие инвестиционной стратегии и этапа жизненного цикла организации Виды стратегий Этапы Стратегии «естественного развития» Стратегии «специфического развития» Рождение Стратегия «Освоение» (привлечение инвесторов и дешевых источ- ников финансирования, появление недви- жимости, формирование бизнеса) Рост Стратегия «Рост» (наращивания внеоборотных активов, чаще всего за счет привлечения долгосрочных обязательств) Стабилизация Стратегия «Экономия издержек» (сохранение конкурентной позиции на рын- ке; развитие за счет интеграционных про- цессов (слияние, поглощение, присоедине- ние, обмен)) Стратегия «Диверсификация» (создание новых производств, модер- низация) Стагнация Стратегия «Ликвидация» (закрытие предприятия, распродажа всего имущества) Стратегия «Сокращение» (антикризисная политика, продажа части имущества) Изменение стоимости недвижимости в течение жизненного цикла Князева Н.В. Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». 2017. Т. 11, № 2. С. 36–41 39 целью будет увеличение ее рыночной стоимости, то для операционной недвижимости цель управле- ния будет подчинена целям управления организа- цией. Поэтому основным результативным показа- телем эффективности управления должна высту- пать рыночная стоимость всего предприятия как имущественного комплекса. Так как мы говорим о промышленном пред- приятии и его реальных активах, то процесс управления недвижимостью нельзя рассматривать отдельно от инвестиционной стратегии компании, при которой бизнес приносит стабильный доход, увеличивая тем самым свою рыночную стоимость. Только учитывая всю информацию о состоянии жизненного цикла предприятия, его реальных ак- тивов и рынка недвижимости в регионе, можно добиться наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости на промышленном предприятии и одновременно повысить прибыль- ность и рыночную стоимость компании. Статья выполнена при поддержке Правитель- ства РФ (Постановление № 211 от 16.03.2013 г.), со- глашение № 02.A03.21.0011. Литература 1. Principles of real estate management. – 16th Edition. Institute of Real Estate Management, 2011. – 472 p. 2. Ring Alfred A. Real Estate: Principles and Practice. – 7 ed. – Englewood Cliffs: Prentice Hall, 1972. – P. 34–37. 3. The Dictionary of Real Estate Appraisal. – 2nd ed. – Chicago: AIREA (American Institute of Real Estate Appraisers), 1989. 4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб- ник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старо- войтов. – Изд-во АНО «ИПЭВ», 2009. – 624 с. 5. Горемыкин, В.А. Экономика и управление недвижимостью: учебник / В.А. Горемыкин. – М.: МГИУ, 2007. – 345 с. 6. Ковалев, А.П. Управление имуществом на предприятии: учебник / А.П. Ковалев. – М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2009. – 272 с. 7. Мазур, И.И. Девелопмент: учеб. пособие/ И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге; под общ. ред. проф. И.И. Мазура. - М.: ЗАО «Изда- тельство « Экономика», 2004. – 521 с. 8. Максимов, С.Н. Основы предприниматель- ской деятельности на рынке недвижимости / С.Н. Максимов. – СПб.: Питер, 2000. – 272 с. 9. Экономика и управление недвижимостью: учебно-практическое пособие / под общ. ред. П.Г. Грабового. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Про- спект, 2013. – 569 с. 10. Асаул, А.Н. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А.Н. Аса- ул, Х.С. Абаев, Ю.А. Молчанов. – СПб.: Гумани- стика, 2006. – 250 с. 11. Князева, Н.В. Жизненный цикл недвижи- мости как триединства физической, правовой и экономической категорий / Н.В. Князева, Н.А. Ор- лова // Актуальные проблемы экономики и управле- ния: тематический сборник научных трудов Меж- дународной студенческой научно-практической конференции. – Челябинск, 2013. – С. 85–89. 12. Лапыгин, Ю.Н. Теория организаций: учеб. пособие / Ю.Н. Лапыгин. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 416 c. 13. Шикина, С.А. Управление реальными ак- тивами промышленного предприятия на основе оценки уровня его инвестиционной активности: дис. … канд. экон. наук. / С.А. Шикина. – Челя- бинск, 2013. Князева Нина Владимировна. Аспирант, кафедра «Экономика и управление на предприятиях строительства и землеустройства», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск), nv_knyazeva@mail.ru Поступила в редакцию 16 февраля 2017 г. Экономика и финансы Bulletin of the South Ural State University. 40 Ser. Economics and Management. 2017, vol. 11, no. 2, pp. 36–41 DOI: 10.14529/em170205 INDUSTRIAL REAL ESTATE MANAGEMENT IN THE CONTEXT OF LIFE CYCLE THEORY N.V. Knyazeva South Ural State University, Chelyabinsk, Russian Federation In the process of large manufacturing enterprise management, the problem of the effective management of real assets is very important. Within a market economy, real estate is an expensive commodity, the value of which depends on many factors such as the type and class of property, type of use, the period of economic life, the wear rate, the economic situation in the country, etc. According to the conventional theory, the main performance indicator of real estate is the dynamics of its market value. In spite of the deep study of the theory of real property appraisal, the existing methods do not allow to adequately appraise industrial properties because they are developed for commercial or residential real estate. Thus we see obvious contradiction between the objective need in effective property management on industrial enterprises and lack of theoretical research in the field of real asset management. The paper deals with the analysis of life cycle theory for real estate management. The author suggests a function of the development of industrial real estate management policy based on life cycles of real estate, business and real estate market. The results can be used in the process of industrial real estate management. Keywords: real estate, property management, life cycle theory, internal and external environment, industrial real estate management policy, industrial property, property value management, business value management, investment policy. References 1. Principles of real estate management, 16th ed. Institute of Real Estate Management, 2011. 472 p. 2. Ring Alfred A. Real Estate: Principles and Practice. 7th ed. Englewood Cliffs: Prentice Hall, 1972, рр. 34–37. 3. The Dictionary of Real Estate Appraisal. 2nd ed. Chicago: AIREA (American Institute of Real Estate Appraisers), 1989. 4. Asaul A.N., Ivanov S.N., Starovoitov M.K. Ekonomika nedvizhimosti [Real Estate Economics]. Moscow, 2009. 624 p. 5. Goremykin V.A. Ekonomika i upravlenie nedvizhimost’u [Real Estate Economics and Management]. Moscow, 2007. 345 p. 6. Kovalev A.P. Upravlenie imushchestvom na predpriyatii [Asset Management in the Enterprise]. Moscow, 2009. 272 p. 7. Mazur I.I., Shapiro V.D., Olderogge N.G. Development [Development]. Moscow, 2004. 521 p. 8. Maksimov S.N. Osnovy predprinimatelskoy deyatelnosti na rynke nedvizhimosti [Fundamentals of Business Activity in the Real Estate Market]. St. Petersburg, Piter Publ., 2000. 272 p. 9. Grabovyy P.G. Ekonomika i upravlenie nedvizhimost’u [Real Estate Economics and Management]. Moscow, Prospect Publ., 2013. 569 p. 10. Asaul A.N. Teoriya i praktika upravleniya i razvitiya imushchestvennykh kompleksov [Theory and Practice of Management and Development Systems of Property]. St. Petersburg, Gumanistika Publ., 2006. 250 p. 11. Knyazeva N.V., Orlova N.A. [The life cycle of real estate as a trinity of physical, legal and economic categories]. Temamicheskiy sbornik nauchnykh trudov Mezhdunarodnoy studencheskoy nauchno-prakticheskoy konferentsii “Aktualnye problemy economiki I upravleniya” [Thematic collection of scientific papers of the International Student Scientific and Practical Conference “Actual problems of Economics and Management”]. Chelyabinsk, 2013, pp. 85–89. (in Russ.) 12. Lapygin Yu.N. Teoriya organizatsiy [Organization Theory]. Moscow, 2008. 416 p. 13. Shikina S.A. Upravlenie realnymi aktivami promyshlennogo predpriyatiya na osnove ochenki urovnya ego investichionnoy aktivnosti [Management of industrial enterprise real assets based on assessment of the investment activity level]. Chelyabinsk, 2013. Князева Н.В. Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». 2017. Т. 11, № 2. С. 36–41 41 Nina V. Knyazeva, postgraduate student, Department of Economy and Management at the Enterprises of Construction and Land Development, South Ural State University, Chelyabinsk, nv_knyazeva@mail.ru Received 16 February 2017 ОБРАЗЕЦ ЦИТИРОВАНИЯ FOR CITATION Князева, Н.В. Управление недвижимым имуще- ством промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов / Н.В. Князева // Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». – 2017. – Т. 11, № 2. – С. 36–41. DOI: 10.14529/em170205 Knyazeva N.V. Industrial Real Estate Management in the Context of Life Cycle Theory. Bulletin of the South Ural State University. Ser. Economics and Management, 2017, vol. 11, no. 2, pp. 36–41. (in Russ.). DOI: 10.14529/em170205 Другие книги из этого разделаОсобенности и парадигма управления стоимостью объектов жилой недвижимостиКластеризация регионального рынка недвижимости на примере свердловской областиОценка себестоимости постройки бюджетного и комфортного дома для многодетной семьиОсобенности и парадигма управления стоимостью объектов жилой недвижимостиКластеризация регионального рынка недвижимости на примере свердловской областиОценка себестоимости постройки бюджетного и комфортного дома для многодетной семьи