RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Учет фактора "вид разрешенного использования" при экспертной оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Учет фактора "вид разрешенного использования" при экспертной оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Соколова Т.А. Учет фактора "вид разрешенного использования" при экспертной оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2019. Т. 24. № 1. С. 220-235.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Учет фактора "вид разрешенного использования" при экспертной оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов"

Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 220 УДК 332.64 DOI: 10.33764/2411-1759-2019-24-1-220-235 УЧЕТ ФАКТОРА «ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ» ПРИ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ Татьяна Александровна Соколова ООО «Ресурсы Сибири», 630128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 27, генеральный ди- ректор, тел. (383)332-06-50, e-mail: resursysibiri@yandex.ru Настоящая работа является продолжением исследований автора в области разработки научно-методического обеспечения по переоценке в спорном порядке кадастровой стоимо- сти земель населенных пунктов. Современная нормативно-методическая база государственной кадастровой оценки обеспечивает учет одного из наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земель населенных пунктов – фактора «вид разрешенного использования» (ВРИ) – лишь на качест- венном уровне. В статье приведено описание разработанного автором методико-технологического ре- шения количественного учета фактора ВРИ земель населенных пунктов (ВРИ ЗНП) и, в ча- стности, ВРИ земель населенных пунктов производственного назначения (ВРИ ЗНП ПН). В статье предложены: способ количественного учета фактора ВРИ ЗНП (СКУ ВРИ ЗНП), перечень типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН, шкала ранжирования типичных по- казателей фактора ВРИ ЗНП ПН г. Новосибирска. Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, кадастровая стоимость земель населенных пунктов, кадастровая стоимость земель населен- ных пунктов производственного назначения, фактор кадастровой стоимости земель населен- ных пунктов, вид разрешенного использования земель населенных пунктов, вид разрешенно- го использования земель населенных пунктов производственного назначении. Введение Методы оценки, используемые при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО), можно разделить на две основные группы: методы массовой оцен- ки – методы математической статистики, применяемые для оценки единых групп объектов недвижимости, схожих по своим ценообразующим характеристикам (факторам), и методы индивидуальный оценки – экспертно-аналитические мето- ды, применяемые для оценки единичных объектов недвижимости [1, 2]. Модели как массовой, так и индивидуальной оценки кадастровой стоимо- сти представляют собой функциональную зависимость стоимости объекта оценки от совокупности влияющих на нее факторов (параметров модели) – объективных показателей состояния рынка и социально-экономической среды расположения объектов, подлежащих кадастровой оценке, индивидуальных ха- рактеристик оцениваемых объектов. Достоверные, объективные и обоснованные результаты кадастровой оцен- ки земель населенных пунктов, в первую очередь, зависят от корректного опре- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 221 деления состава ценообразующих факторов (параметров расчетной модели ка- дастровой стоимости) и значений данных факторов в расчетной модели кадаст- ровой стоимости. В соответствии с нормативно-методическим обеспечением ГКО, в том числе, Методическими указаниями «О государственной кадастровой оценке», утвержденными Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 [2] одним из наиболее значимых факторов ка- дастровой стоимости, который необходимо учитывать в ходе проведения када- стровой оценки земель населенных пунктов, является «вид разрешенного ис- пользования» земельного участка. Однако современная нормативно-методическая база кадастровой оценки ЗНП обеспечивает учет фактора ВРИ лишь на качественном (бинарном) уровне – «относится объект оценки по своему назначению к конкретному ВРИ, или нет». Количественный учет по фактору ВРИ ЗНП – учет индивидуальных отли- чий объектов, относящихся к одному и тому же ВРИ ЗНП, установленному классификаторами Российской Федерации (РФ) [3, 4], – не осуществляется как при массовой, так и при индивидуальной оценке. При массовой оценке ЗНП кадастровая стоимость определяется для еди- ных групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, к таким характеристикам, в первую очередь, относится ВРИ земельного участка [1, 2]. Индивидуальные отличия оцениваемых объектов по фактору ВРИ внутри таких групп никак не учитываются. При индивидуальной оценке, главным образом осуществляемой методом прямого сравнения продаж, оценщик отбирает объекты-аналоги таким образом, чтобы аналоги и оцениваемый объект имели один и тот же ВРИ, делая при этом допущение о том, что объект оценки и аналоги полностью сопоставимы по фактору ВРИ, не учитывая имеющиеся различия оцениваемых объектов и их аналогов по данному фактору [1, 2, 5, 6]. Вместе с тем, индивидуальные отличия объектов, относящихся по функ- циональному назначению к одному и тому же ВРИ ЗНП, могут обуславливать значительные различия в рыночных ценах на эти объекты и, соответственно, для целей получения достоверных, объективных и обоснованных результатов кадастровой оценки должны обязательно учитываться количественно. Разработанное автором методико-технологическое обеспечение позволяет за счет количественного учета фактора ВРИ ЗНП и, в частности фактора ВРИ ЗНП ПН, в расчетных моделях индивидуальной экспертной оценки кадастровой стоимости, реализуемых методом прямого сравнения продаж, учесть те инди- видуальные особенности оцениваемых объектов и среды их расположения в разрезе фактора ВРИ, которые, оказывая существенное влияние на величину кадастровой стоимости, в настоящее время не находят своего отражения при проведении ГКО. Предлагаемое в данной статье методико-технологическое обеспечение: способ количественного учета фактора ВРИ ЗНП (СКУ ВРИ ЗНП), перечень Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 222 типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН, шкала ранжирования типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН – являются результатом исследований авто- ра в области методологии переоценки в спорном порядке кадастровой стоимо- сти ЗНП, изложенных в [7–14]. Способ количественного учета фактора ВРИ ЗНП Способ количественного учета фактора ВРИ земель населенных пунктов ЗНП был разработан автором для возможности количественного учета фактора ВРИ ЗНП в расчетных моделях кадастровой стоимости земель данной катего- рии, реализуемых методом прямого сравнения продаж. Метод прямого сравнения продаж – основа СКУ ВРИ ЗНП – является по своей сути экспертно-аналитическим методом, ориентированным на формали- зацию мнений экспертов о зависимости рыночной стоимости объекта оценки от совокупности влияющих факторов. Данный метод опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сде- лок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования, реализуемого в расчетных моделях массовой оценки ГКО), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов недвижимости, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки, и соответствующие принципу наилучшего и наи- более эффективного использования. При применении метода прямого сравнения продаж каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам срав- нения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. В общем виде расчетная модель стоимости, реализуемая ме- тодом прямого сравнения продаж, представляет собой формулу Ц Ц , oj kaij ai aij K K ? (1) где Цkaij – скорректированная цена продажи i-го аналога по j-му фактору; Цai – цена продажи i-го аналога (руб./кв. м); Koj – сопоставляемое значение j-го фактора сравнения объекта оценки; Kaij – сопоставляемое значение j-го фактора сравнения i-го аналога. Как видно из формулы (1), ключевым моментов процесса оценки при ис- пользовании метода прямого сравнения продаж, является определение для оце- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 223 ниваемого объекта и его аналогов значений факторов сравнения – факторов стоимости. Однако, как уже отмечалось выше, расчетные модели индивидуальной оценки кадастровой стоимости земель населенных пунктов, в том числе, реали- зуемые методом прямого сравнения продаж (равно как модели массовой оцен- ки), обеспечивают возможность определения значений фактора ВРИ – лишь на качественном (бинарном) уровне – «0» или «1», без детального дифференци- рования. СКУ ВРИ ЗНП обеспечивает учет фактора ВРИ ЗНП на количественном уровне. СКУ ВРИ ЗНП был разработан автором, в соответствии с широко извест- ным и широко применяемым в различных сферах человеческой жизнедеятель- ности методом анализа иерархий (МАИ) – одного из основополагающих мето- дов теории принятия решений – математического инструмента системного под- хода к сложным проблемам принятия решений. МАИ предоставляет собой удобное средство учета экспертной информа- ции для решения различных задач, в том числе для оценки земельных участков при условии дефицита рыночной информации, необходимой для использования статистических методов. Он не только позволяет выявить наиболее предпочти- тельное решение, но и посредством установления рейтингов количественно вы- разить степень предпочтительности [15–17]. При разработке СКУ ВРИ ЗНП автором использовались результаты анали- тических исследований экспертных оценок индексов рынка недвижимости РФ, опубликованные в источниках [18–20], а также результаты его собственных ис- следований, проведенных с применением таких методов получения экспертных оценок, как метод мозгового штурма, метод дискуссии, методов индивидуаль- ного опроса и анкетирования экспертов. Экспертами, принимавшими участие в создании структуры модели приня- тия решений, подготовке данных и в интерпретации результатов выступали профессиональные участники рынка купли-продажи недвижимости г. Новоси- бирска, хорошо осведомленные о степени развития земельного рынка и цено- вых приоритетах на нем, сотрудники риэлтерских агентств «Дельта на Мор- ском» и «Академ-Недвижимость». Предлагаемый автором СКУ ВРИ ЗНП основан на формировании перечня характеристик (параметров) кадастровой стоимости земель населенных пунк- тов, учитывающих в полной мере, специфику данных земель с точки зрения их ВРИ – перечня типичных показателей фактора ВРИ ЗНП, а также на построе- нии и дальнейшем использовании в расчетных моделях кадастровой стоимости, реализуемых методом прямого сравнения продаж – шкал их ранжирования – рейтинговых схем сравнения оцениваемых объектов и их аналогов, в соответ- ствии с выбранным оценщиком перечнем типичных показателей фактора ВРИ ЗНП и балльной системой сравнения качества. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 224 После расстановки баллов качества по каждому аналогу и объекту оценки эти баллы суммируются и последовательно находятся отношения суммы баллов объекта оценки к сумме баллов каждого аналога. Данное отношение, выражае- мое формулой, является корректировкой i-го аналога по фактору ВРИ: 0 Б 1 100 % Б i ai K ? ? ? ?? ? ? ? ? , (2) где 0 Б – сумма балов объекта оценки; Бai – сумма балов i-го аналога. Схематично СКУ ВРИ ЗНП представлен на рис. 1. Рис. 1. Методологическая схема СКУ ВРИ ЗНП В каждом конкретном случае количественного учета фактора ВРИ ЗНП с применением СКУ ВРИ ЗНП требуется разработка «своего», индивидуального перечня типичных показателей фактора ВРИ ЗНП и шкалы их ранжирования. При этом, в каждом конкретном случае: формирование перечня типичных показателей ВРИ ЗНП, подбор балльной системы сравнения качества, разработка шкалы ранжирования типичных показателей ВРИ ЗНП – требуется соответствие нормам земельного и градостроительного законодательства РФ [21, 22], нормам законодательства об оценочной деятельности в РФ [1–6, 23, 24], требованиям градостроительного регламента населенного пункта расположения объекта не- движимости, подлежащего кадастровой оценке [25], а также соответствие ин- дивидуальным характеристикам объекта оценки, особенностям зоны его распо- ложения, социальным, экологическим факторам, оказывающим существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта на дату оценки. СКУ ВРИ ЗНП Формирование перечня типичных показателей фактора ВРИ Выбор балльной системы сравнения качества Разработка шкалы ранжирования типичных показателей фактора ВРИ Сравнение оцениваемого объекта с объектами-аналогами по шкале ранжирования типичных показателей фактора ВРИ Определение корректирующих коэффициентов аналогов по фактору ВРИ Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 225 Перечень типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН Определение достоверной и обоснованной кадастровой стоимости земель населенных пунктов производственного назначения приобретает сегодня особую актуальность, поскольку наибольшее число экономических интересов, связанных с использованием земли и иной недвижимости, сосредоточено в зонах производственного назначения населенных пунктов. Для возможности количественного учета фактора ВРИ земель населенных пунктов производственного назначения, как наиболее вовлеченных в хозяйст- венный оборот субъектов РФ и муниципальных образований РФ, автором был разработан перечень типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПРН – перечень характеристик, определяющих в полной мере, специфику указанных земель с точки зрения их ВРИ производственного назначения. Разработка перечня типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПРН осуще- ствлялась в соответствии с методом экспертных оценок, широко используемым в практике оценки земельных участков в условиях ограниченности рыночных данных, необходимых для проведения земельно-оценочных работ. Перечень определенных автором типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН представлен в табл. 1. Таблица 1 Перечень типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН Наименование Описание 1. Градостроительные условия Обусловлены зонированием, разрешенным использованием 2. Условия подключения к базовым коммуникациям производственного назначения В том числе, условия подключения к основным транспортным магистралям (расстояние, удобный заезд) 3. Условия обеспечения трудовыми ресурсами Удаленность от жилых массивов (зоны Ж-1, Ж-2) 4. Условия обеспечения сбыта изготавливаемой продукции Близость зоны ОД-1 Шкала ранжирования типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПРН Для возможности количественного учета ВРИ земель населенных пунктов производственного назначения г. Новосибирска автором также была разработа- на шкала ранжирования типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН. Баллы качества для данной шкалы распределяются следующим образом: хорошее – 4 балла, среднее – 3 балла, ниже среднего – 2 балла, плохое – 1 балл. Использование шкалы ранжирования типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН в расчетной модели кадастровой стоимости, реализуемой методом Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 226 прямого сравнения продаж, позволяет учесть те индивидуальные особенности оцениваемых объектов производственного назначения г. Новосибирска, кото- рые, оказывая существенное влияние на величину кадастровой стоимости, не находят своего отражения при проведении ГКО. Построение шкалы ранжиро- вания, представленной в табл. 2, осуществлялось аналогично разработке переч- ня типичных показателей ВРИ ЗНП ПН – в соответствии с оценками экспертов – профессиональных участников рынка недвижимости РФ и г. Новосибирска. Таблица 2 Шкала ранжирования типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН Наименование фактора Характеристика ранжирования Балл 1. Градостроительные ус- ловия: обусловлены зони- рованием территорий и разрешенным использо- ванием земельных участ- ков в выделенных зонах1 Земельный участок расположен в зонах П-1, П-2. Разре- шенное использование входит в перечень основных ВРИ данных зон 4 Земельный участок расположен в зонах П-1, П-2. Разре- шенное использование входит в перечень вспомогатель- ных ВРИ данных зон 3 Земельный участок расположен в зонах П-1, П-2. Разре- шенное использование входит в перечень условно разре- шенных ВРИ данных зон 2 Земельный участок расположен вне зон П-1, П-2 1 2. Условия подключения к базовым коммуникаци- ям производственного на- значения: электроснабже- ние, водоснабжение; транспортные коммуни- кации – автомобильная дорога, железная дорога К границам участка подведены инженерные коммуника- ции по электроснабжению, водоснабжению. Расстояние от земельного участка до основных транспортных маги- стралей преодолевается пешеходным способом в течение 15 мин. Участок имеет удобный заезд 4 К границам участка подведены инженерные коммуника- ции по электроснабжению, водоснабжению. Расстояние от земельного участка до основных транспортных маги- стралей преодолевается пешеходным способом в течение 15 мин. Участок не имеет удобного заезда (например, за- езд на участок осуществляется через смежный участок) 3 К границам участка подведены инженерные коммуника- ции по электроснабжению, водоснабжению. Расстояние от земельного участка до основных транспортных маги- стралей преодолевается пешеходным способом в течение 30 мин. Участок не имеет удобного заезда (например, за- езд на участок осуществляется через смежный участок) 2 К границам участка не подведены инженерные комму- никации по электроснабжению, водоснабжению. Рас- стояние от земельного участка до основных транспорт- ных магистралей преодолевается пешеходным способом в течение 30 мин. Участок не имеет удобного заезда – на- пример, заезд на участок осуществляется через смежный участок 1 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 227 Окончание табл. 2 Наименование фактора Характеристика ранжирования Балл 3. Условия обеспечения трудовыми ресурсами: удаленность от жилых массивов Ж-12 Земельный участок расположен в непосредственной бли- зости к массивам проживания населения – зонам Ж-1: расстояние между земельным участком и зоной Ж-1 пре- одолевается пешеходным способом в течение 15 мин 4 Земельный участок расположен на некотором расстоянии от зоны непосредственной близости к массивам прожи- вания населения – зонам Ж-1: расстояние между земель- ным участком и зоной Ж-1 преодолевается пешеходным способом в течение 20 мин 3 Земельный участок расположен на некотором расстоянии от зоны непосредственной близости к массивам прожи- вания населения – зонам Ж-1: расстояние между земель- ным участком и зоной Ж-1 преодолевается пешеходным способом в течение 30 мин 2 Земельный участок расположен вне зоны непосредствен- ной близости к массивам проживания населения в зонах Ж-1: расстояние между земельным участком и зоной Ж-1 преодолевается пешеходным способом в течение 1 ч 1 4. Условия обеспечения сбыта изготавливаемой продукции: Близость зоны ОД-13 Часть Земельного участка расположена в зоне ОД-1: Для части земельного участка основным или вспомогатель- ным ВРИ4 является размещение и эксплуатация объектов торговли 4 Земельный участок примыкает к зоне ОД-1 3 Земельный участок расположен вне зоны ОД-1 – рас- стояние между земельным участком и зоной ОД-1 пре- одолевается пешеходным способом менее чем за 15 мин 2 Земельный участок расположен вне зоны ОД-1 – рас- стояние между земельным участком и зоной ОД-1 пре- одолевается пешеходным способом более, чем за 15 мин 1 1 Зонирование территории г. Новосибирска и перечень основных, вспомогательных и условно-разрешенных видов разрешенного использования для выделенных зон определя- ются в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, утвер- жденными Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288: П-1 – зона производственных объектов с различным нормативным воздействием на окружающую сре- ду; П-2 – зона коммунальных и складских объектов. 2 Ж-1 – зона застройки жилыми домами смешанной этажности, в соответствии со ст. 21 Правил землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденными Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288. 3 ОД-1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения, в соответствии со ст.21 Правил землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденными Решением Со- вета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288. 4 Перечень основных, вспомогательных и условно-разрешенных видов разрешенного использования зон определяется в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденными Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 228 Пример использования СКУ ВРИ ЗНП для кадастровой оценки земель производственного назначения Разработанные автором СКУ ВРИ ЗНП, перечень типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН и шкала ранжирования типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН применялись в ходе переоценки в спорном порядке кадастровой стоимости земельного участка производственного назначения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Тюменская, 4, и имеющего кадастровый № 54:35:052805:208. В рассматриваемом случае применение СКУ ВР ЗНП ПН, перечня типич- ных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН и шкалы ранжирования типичных пока- зателей фактора ВРИ ЗНП ПН позволило количественно учесть индивидуальные особенности переоцениваемого земельного участка по фактору ВРИ ЗНП ПН, ранее не учтенные в ходе ГКО. Расчет корректировок по фактору ВРИ ЗНП ПН (определение различий по фактору ВРИ ЗНП ПН между объектом переоценки и его аналогами) проводил- ся с использованием объектов-аналогов, место расположения которых обозна- чено на рис. 2, описание объектов-аналогов дано в табл. 3. Сам расчет пред- ставлен в табл. 4. Рис. 2. Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов на карте градостроительного зонирования г. Новосибирска РФ [17] 229 Описание объектов-аналогов Характеристики Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Дата оценки 14.08.2015 Дата экспозиции, бли- жайшая к дате оценки – 01.06.15 01.06.15 Источник информации – http://land.ngs.ru/view/3182148/ 17.02.14–01.06.15 land.ngs.ru/view/184 04.04.13–01.06.1 Цена предложения1, руб. – 85 000 000 55 000 000 Площадь 25 413 50 000 35 000 Цена предложения, руб. – 1 700,00 1 571,43 Местонахождение г. Новосибирск, Кировский район, ул. Тюменская, 4 г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова г. Новосибирск, Ки ский район, ориент ВИНАПовский м Локальное расположе-ние Первая линия относительно маги- страли, в пределах градостроительной зоны П-1 Находится в пределах градостроительной зоны П-2 Первая линия относительно магист Находится в предела достроительной зоны частично – в зоне О Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пункт Вид разрешенногоиспользования Производственные базы Строительство складского комплекса, помещений универсального назначения Торговый компле промышленное пред ятие, складской ком Имущественные права Собственность Аренда Не указаны Наличие строений Есть Нет Нет Возможность подведе-ния коммуникаций Наличие базовых коммуникаций Возможность подведения во- доснабжения, электроснабже- ния, канализации, газа Наличие базовых ко никаций Транспортная доступ-ность Хорошая Хорошая Хорошая 1 НДС не предусмотрен. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 230 Таблица 4 Расчет корректировок по фактору ВРИ Наименование фактора Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 1. Градостроительные условия 4 4 4 4 2. Условия подключения к базовым коммуникациям производственного назначения 4 4 4 4 3. Условия обеспечения трудовыми ресурсами 4 4 4 2 4. Близость зоны ОД-1 3 3 4 2 5. Сумма баллов 15 15 16 12 6. Расчет корректировок (15/15)-1 (15/15)-1 (15/16)-1 (15/12)-1 7. Размер корректировок, % 0 0 -6 25 Осуществленный, в данном случае в рамках индивидуального экспертного подхода в оценке, количественный учет фактора ВРИ ЗНП ПН (расчет коррек- тировок по фактору ВРИ ЗНП ПН) позволил обеспечить коррекцию кадастро- вой стоимости переоцениваемого земельного участка в размере 29,55 %. Согласно Решению № 521 от 28.12.2018 г. Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Новосибирской области, кадастровая стоимость зе- мельного участка с кадастровым № 54:35:052805:208 была принята в размере 32 241 473 руб., взамен оспоренной собственником, ранее установленной по ре- зультатам ГКО на уровне 45 765 763,44 руб. Заключение Апробация способа количественного учета качественного фактора ВРИ ЗНП, осуществленная в период 2014–2018 гг. в рамках переоценок в спорном порядке кадастровой стоимости более, чем 60 земельных участков ГКО г. Но- восибирска, позволяет сделать вывод о том, что разработанные автором СКУ ВРИ ЗНП, перечень типичных показателей фактора ВРИ ЗНП и шкала ранжи- рования типичных показателей фактора ВРИ ЗНП ПН являются эффективным инструментарием, обеспечивающим повышение степени достоверности, объек- тивности и обоснованности результатов ГКО земель населенных пунктов и, в частности, земель населенных пунктов производственного назначения г. Новосибирска. Данное методическое обеспечение позволяет за счет количественного уче- та фактора ВРИ ЗНП и, в частности, ВРИ ЗНП ПН г. Новосибирска, в расчет- ных моделях индивидуальной экспертной оценки кадастровой стоимости, реа- лизуемых методом прямого сравнения продаж, учесть те индивидуальные осо- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 231 бенности оцениваемых объектов и среды их расположения в разрезе фактора ВРИ, которые, оказывая существенное влияние на величину кадастровой стои- мости, не находят своего отражения при проведении ГКО. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федера- ции от 22.10.2010 № 508. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 2. Методические указания «О государственной кадастровой оценке» [Электронный ре- сурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 3. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39. – Доступ из справ.-правовой системы «Консуль- тантПлюс». 4. Об утверждении классификаторов видов разрешенного использования земельных участков [Электронный ресурс] : приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 54. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономиче- ского развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 7. Оценка кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости экспертными методами / В. Н. Москвин, К. С. Байков, Ю. А. Новоселов, Т. А. Соколова // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2014. – № 4/С. – С. 189–194. 8. Москвин В. Н., Соколова Т. А., Беристенов А. Т. Специфика экспертной оценки и переоценки кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2015. – № 5/С. – С. 113–118. 9. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Проблемы и перспективы переоценки кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке // Вестник СГУГиТ. – 2015. – Вып. 1 (29). – С. 113–118. 10. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Проблемы и перспективы переоценки кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13–25 апреля 2015 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. – С. 157–166. 11. Специфика оценки кадастровой и рыночной стоимости объектов жилого и нежило- го фондов / В. Н. Москвин, А. В. Жаров, Т. А. Соколова, Н. В. Ланшакова // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, ле- соустройство, управление недвижимостью»: сб. материалов в 3 т. (Новосибирск 18–22 апре- ля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. – С. 179–187. 12. Москвин В. Н., Соколова Т. А., Жанаева А. С. Практика экспертной переоценки ка- дастровой стоимости земельных участков // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 232 Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимо- стью»: сб. материалов в 3 т. (Новосибирск 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. – С. 172–177. 13. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Методика экспертной оценки земель населенных пунктов производственного назначения для оспаривания их кадастровой стоимости в ко- миссии Росреестра и в суде // Вестник СГУГиТ. – 2018. – Т. 23, № 2. – С. 185–199. 14. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Оспаривание кадастровой стоимости земель насе- ленных пунктов производственного назначения // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2018. XIV Меж- дунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление не- движимостью» : сб. материалов в 2 т. (г. Новосибирск, 23–27 апреля 2018 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Т. 2. – С. 134–147. 15. Ахметов О. А., Мжельский М. Б. Метод анализа иерархий как составная часть ме- тодологии проведения оценки недвижимости. – Новосибирск : ООО «Сибирский Центр Оценки», 2002. – 212 с. 16. Калабухов Г. А., Галкина Ю. Н. Применение метода анализа иерархий при оценке городских земель [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://jurnal.in.ua/bibliotekazhurnalov/ekonomika/1009.html. 17. Вольнова В. А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом. – Новосибирск : СГУВТ, 2015. 18. VescoGroup – оператор профессиональных услуг в сфере продажи и консалтинга недвижимости: «Факторы, влияющие на цену земли под логистику» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://vesco.ru/statji/faktory-vliyayushhie-na-stoimost-zemli/. 19. Справочник оценщика недвижимости. Т. 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков / под редакцией Лейфера. – Нижний Новгород : ЗАО «Приволж- ский центр финансового консалтинга и оценки», 2014.– 25 с. 20. Экспертная оценка индексов рынка Новосибирской области IV квартала 2014 г. Некоммерческое партнерство «Новосибирская Региональная Коллегия Оценщиков». – Ново- сибирск: Изд-во НП «Новосибирская РКО», 2014. 21. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 22. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 23. Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «Консультант- Плюс». 24. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Элек- тронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 25. Приложение 2 к Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска «Карта градостроительного зонирования территории города Новосибирска» [Электронный ресурс] : решение совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288. – Режим доступа: https://novo-sibirsk.ru/upload/building/2009-resh-1288-pril2.pdf. Получено 19.01.2019 © Т. А. Соколова, 2019 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 233 ACCOUNT OF THE «TYPE OF PERMITTED USE» FACTOR UNDER EXPERT EVALUATION OF THE CADASTRAL VALUE OF THE HUMAN SETTLEMENT Tatiana A. Sokolova LLC «Resources of Siberia», 27, Demakova St., Novosibirsk, 630128, Russia, General Director, phone: (383)332-06-50, e-mail: resursysibiri@yandex.ru This work is a continuation of research in the development of scientific and methodological support for the reassessment in a controversial manner of the cadastral value of land settlements, as outlined in our works. The modern regulatory and methodological base of the state cadastral assessment (SCA) ensures that one of the most significant factors of the cadastral value of land in settlements is taken into account – the factor «type of permitted use (TPU)» – only at a qualitative level. The article contains a description of the methodological and technological solution developed by the author for quantitative accounting of the TPU factor of the lands of settlements (LS) and, in particular, the lands of settlements for production purposes (LS PP). Proposed: A method for quantitative accounting for the TPU LS factor (SKU VNP ZNP); The list of typical indicators of factor TPU LS PP; Scale of ranking of typical indicators of factor TPU LS PP. The methodological and technological support developed by the author makes it possible, through quantitative accounting, for the VNP SRI factor and, in particular, for the VNI VNP PN factor, in the computational models of individual-expert assessment of the cadastral value realized by the Direct Sales Comparison Method - to take into account the individual characteristics of the objects being evaluated and their environment in the context of the factor CID, which have a significant impact on the value of the cadastral value, are not currently reflected in the conduct of T-bills. Key words: state cadastral valuation of land settlements, the cadastral value of land settlements, the cadastral value of land settlements for industrial purposes, the factor cadastral value of land settlements, the permitted use of land settlements, the type of permitted use of land settlements for production purposes. REFERENCES 1. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of October 22, 2010 No. 508. Federal standard of assessment "Determination of cadastral value" (FSO No. 4). Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 2. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 226 of May 12, 2016. On approval of methodological instructions on state cadastral valuation. On the state cadastral valuation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 3. Order of the Ministry of Economic Development and Trade of the Russian Federation No. 39 of February 15, 2007. On approval of methodical instructions on state cadastral valuation of the lands of settlements. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 4. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of September 01, 2014 No. 54. On approval of classifiers of types of permitted use of land plots. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 5. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 297 of May 20, 2015. On the approval of the Federal Standard of Evaluation "General concepts of assessment, approaches and requirements for evaluation (FSO No. 1)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 234 6. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 611 of September 25, 2014. On approval of the Federal Standard of Valuation "Valuation of Real Estate (FSO No. 7)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 7. Moskvin, V. N., Boykov, K. S., Novoselov, Yu. A., & Sokolova, T. A. (2014). Evaluation of the cadastral and market value of real estate objects by expert methods. Izvestiya vuzov "Geodeziya i aehrofotos"emka" [Izvestia Vuzov "Geodesy and Aerophotosurveying"], 4/S, 189–194 [in Russian]. 8. Moskvin, V. N., Sokolova, T. A., & Beristenov, A. T. (2015). Specificity of expert assessment and revaluation of the cadastral and market value of real estate. Izvestiya vuzov "Geodeziya i aehrofotos"emka" [Izvestia Vuzov "Geodesy and Aerophotosurveying"], 5/S, 113–118 [in Russian]. 9. Moskvin, V. N., & Sokolova, T. A. (2015). Problems and prospects of revaluation of the cadastral value of land plots in court. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 1(29), 113–118 [in Russian]. 10. Moskvin, V. N., & Sokolova, T. A. (2015). Problems and prospects of revaluation of the cadastral value of land plots in court. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2015: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 3. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2015: International Scientific Conference: Vol. 3. Economic Development of Siberia and the Far East. Environmental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 157–166). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 11. Moskvin, V. N., Zharov, A. V., Sokolova, T. A., & Lanshakova, N. V. (2016). The specifics of assessing the kadastrov and market value of residential and non-residential funds. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2016: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 2. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEOSiberia-2016: International Scientific Conference: Vol. 2. Economic Development of Siberia and the Far East. Environmental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 179-187). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 12. Moskvin, V. N., Sokolova, T. A., & Zhanaeva, A. S. (2016). Practice of expert revaluation of the cadastral value of land plots. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2016: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 2. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2016: International Scientific Conference: Vol. 2. Economic Development of Siberia and the Far East. Environmental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 172–177). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 13. Moskvin, V. N., & Sokolova, T. A. (2018). Methodology of expert assessment of industrial settlement lands for judicial disputes over their cost in Rosregister Committee and in court. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 23(2), 185–199 [in Russian]. 14. Moskvin, V. N., & Sokolova, T. A. (2018). Challenging the cadastral value of land for industrial purposes. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2018: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 2. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2018: International Scientific Conference: Vol. 2. Economic Development of Siberia and the Far East. Environmental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 134–147). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 15. Akhmetov, O. A., & Mzhelsky, M. B. (2002). Metod analiza ierarhij kak sostavnaya chast' metodologii provedeniya ocenki nedvizhimosti [The method of analyzing hierarchies as an integral part of the methodology of real estate appraisal]. Novosibirsk: LLC "Siberian Center for Appraisal", 212 p. [in Russian]. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 235 16. Kalabukhov, G. A., & Galkina, Yu. N. (n. d.). Application of the hierarchy analysis method in the assessment of urban lands. Retrieved from http://jurnal.in.ua/bibliotekazhurnalov/ekonomika/1009.html/ [in Russian]. 17. Volnova, V. A. (2015). Obzor variantov rascheta korrektirovok pri ocenki nedvizhimosti sravnitel'nym podhodom [Review of options for calculating adjustments in real estate valuation by a comparative approach]. Novosibirsk: SGUVT Publ. [in Russian]. 18. "VescoGroup" – the operator of professional services in the field of real estate sales and consulting: "Factors affecting the price of land for logistics". (n. d.). Retrieved from http://vesco.ru/statji/faktory-vliyayushhie-na-stoimost-zemli// [in Russian]. 19. Leifer (Ed.). (2014). Spravochnik ocenshchika nedvizhimosti pod redakciej Lejfera: T. 3: Korrektiruyushchie koehfficienty dlya ocenki zemel'nyh uchastkov [Handbook of Real Estate Appraiser: Vol. 3, Correction Factors for Land Plots Assessment]. Nizhnij Novgorod: Volga Financial Consulting and Evaluation Center Publ., 25 p. [in Russian]. 20. Ehkspertnaya ocenka indeksov rynka Novosibirskoj oblasti IV kvartala 2014 g. Nekommercheskoe partnerstvo «Novosibirskaya Regional'naya Kollegiya Ocenshchikov» [Expert evaluation of the indices of the market of the Novosibirsk region of the 4th quarter of 2014. Nonprofit partnership "Novosibirsk Regional Board of Appraisers"]. (2014). Novosibirsk: Novosibirsk RKO Publ. [in Russian]. 21. Federal Law of October 25, 2001 No. 136–FZ. The Land Code of the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 22. Federal Law of December 29, 2004 No. 190–FZ. Town Planning Code of the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 23. Federal Law No. 135–FZ of July 29, 1998. On appraisal activity in the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 24. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 298 of May 20, 2015. On approval of the Federal Standard for Evaluation "Purpose of valuation and types of value (FSO No. 2)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 25. Decision of the Council of Deputies of the city of Novosibirsk of June 24, 2009 No. 1288. Appendix 2 to the Rules of land use and development of the city of Novosibirsk "Map of town planning zoning of the territory of the city of Novosibirsk". Retrieved from https://novosibirsk.ru/upload/building/2009-resh-1288-pril2.pdf. Received 19.01.2019 © T. A. Sokolova, 2019

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru