Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Учет экологических факторов при оценке стоимости земельных участков
Балашов Е.В., Вавилова М.М. Учет экологических факторов при оценке стоимости земельных участков // Аллея науки. 2018. Т. 5. № 4 (20). С. 391-395.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Учет экологических факторов при оценке стоимости земельных участков"__________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4(20) 2018 Alley-science.ru УДК 349.414 Балашов Е.В. кандидат юридических наук, доцент факультета финансового и экологического права Институт права БашГУ г. Уфа, Республика Башкортостан Вавилова М.М студентка 2 курса магистратуры факультета финансового и экологического права Институт права БашГУ г. Уфа, Республика Башкортостан УЧЕТ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Аннотация: Тема экологической составляющей при проведении оценки объектов недвижимости и окружающей среды является одной из самых обсуждаемых в настоящее время. В статье рассматривается международная практика, в которой уделяется большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Ключевые слова: экологические факторы, окружающая среда, кадастровая стоимость, международные и европейский стандарты. Annotation: the theme of the environmental component during the assessing of the estate and environment are the most talked about at present time. In the article the international practice is considered, in which great attention is paid to the impact on the estate and financial status on the evaluated object of the __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4(20) 2018 Alley-science.ru environmental factors. They stand out as a separate group of factors shaping the market value, together with social, economic and Government regulation. Keywords: environmental factors, surrounding environment, cadastral value, internation0al and European standards. Для того чтобы стать территорией, привлекательной для жизни и развития инновационного бизнеса, создающей необходимые условия для поддержания на оптимальном уровне природно-ресурсного потенциала и требуемого качества окружающей среды, творческого развития и самореализации граждан, а также обеспечения экологической безопасности – основной предпосылки устойчивого развития, необходимо обратить внимание на актуальные проблемы, одной из которых можно считать экологические проблемы и их связь с оценкой недвижимости. К середине ХХ столетия загрязнение окружающей среды помимо серьезных негативных последствий для здоровья людей стало приводить к существенным материальным потерям, которые выражаются в снижении стоимости недвижимости, возникновении дополнительных затрат, связанных с ликвидацией последствий причиненного вреда и ущерба, прямым потерям дохода от снижения качества и доходности различных категорий земельных угодий или природных объектов. Понимание того, что дальнейшее развитие человечества и экологические вопросы взаимосвязаны, пришло в преддверии Конференции Организации Объединенных Наций по проблемам охраны окружающей среды (UNCHE) в Стокгольме в 1972 году. На состоявшейся в 1992 году в Рио-де- Жанейро конференции Организации Объединенных Наций по окружающей среде и развитию (UNCED) была принята концепция устойчивого развития, принятие и широкое обсуждение которой привело к тому, что во многих странах стало активно развиваться природоохранное законодательство и вырабатываться экономические и правовые меры, ограничивающие __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4(20) 2018 Alley-science.ru деятельность хозяйствующих субъектов по экологическим соображениям и препятствующие загрязнению окружающей среды [1, с. 153]. Тенденции, которые направлены на согласованное регулирование охраны окружающей среды становятся необходимыми в условиях устойчивого развития, что приводит к формированию экологического национального и международного законодательства, которое требует постоянного «многополярного» сотрудничества в области охраны окружающей среды [1, с. 154]. В стремлении к экологически устойчивому развитию основное внимание должно уделяться рассмотрению экологических проблем как краеугольного камня процесса индустриализации, с тем, чтобы предотвращать загрязнения, свести к минимуму ухудшение состояния окружающей среды и более эффективно использовать ресурсы [2, с. 175]. Под давлением общественных интересов и происходящими в связи с этим в экономике процессами правительства многих стран начали понимать, что деградация природной среды и природных ресурсов представляет потенциальную угрозу для долгосрочного экономического развития. Они начали вырабатывать свои меры по смягчению происходящих негативных процессов экономическими и правовыми мерами. Проблема стала выходить за рамки интересов отдельных государств и приобретать международный характер [3, с. 93]. Изменение законодательства и мер экономического давления на загрязнителей, в свою очередь, стало приводить к развитию методов, позволяющих учитывать возникающие дополнительные издержки экологического характера при проведении оценки предприятий и принадлежащего им имущества. В терминах оценки недвижимости под экологическими факторами или факторами окружающей среды при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и антропогенных факторов, не являющих __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4(20) 2018 Alley-science.ru средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости. Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая денежную форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости [4, с. 14]. Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К существенным отличиям данного товара можно отнести множество его эколого-экономических и физических характеристик. Оценка недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта. Согласно международному подходу можно выделить три класса факторов, которые следует учитывать при оценке стоимости: факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости в настоящий момент времени или могущие изменить ее стоимость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выявлены; ограничения в использовании недвижимого имущества; юридические обязательства, связанные либо с осуществлением выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба [5, с. 250]. В российской практике оценка стоимости недвижимости с учетом экологических факторов не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией. Таким образом, в настоящее время существуют только методики расчета нанесенного экологического вреда. В США, напротив, экологическая оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости [3, с. 108]. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4(20) 2018 Alley-science.ru Из-за жестких природоохранных норм, установленных в законодательствах западных стран и возможного вследствие этого привлечения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния недвижимости до заключения сделки. Воздействие экологического фактора на поведение рынков недвижимости и финансовое положение предприятий тотчас нашло отражение в международных, европейских и национальных стандартах оценки, которые стали уделять большое внимание экологическим вопросам, возникающим при оценке стоимости недвижимости и оказании консультационных услуг, связанных с процедурой «environmental due diligence»I. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ), членом которого Россия не является. Задачей комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Первая редакция международных стандартов оценки была опубликована в 1985 году. В настоящее время ведется большая работа по принятию стандартов в тех областях оценки, которые ещё не стандартизованы. В международных стандартах оценки вопросам окружающей среды посвящено 2 документа: Стандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки» (далее - Стандарт 1) и Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ» (далее – Руководство) [3, с 109]. В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки указывается, что отрицательную рыночную стоимость могут иметь некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды. I Термин «environmental due diligence» означает должное усердие, тщательное наблюдение, должная добросовестность или всестороннее исследование достоверности предоставляемой информации применительно к вопросам охраны окружающей среды. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4(20) 2018 Alley-science.ru В июне 1997 года на базе Европейской Ассоциации Оценщиков (EUROVAL) была образована Паневропейская Ассоциация Оценщиков (TEGoVA), которая на сегодняшний день представляет собой объединенную организацию оценщиков, включающую в себя национальные ассоциации оценщиков европейских стран. Одной из главных целей организации является создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза. В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию. В европейских стандартах оценки (далее - ЕСО) вопросам окружающей среды также уделяется достаточно большое место. В ЕСО глава (стандарт) 6 «Особые факторы, влияющие на стоимость» (п. 6.01. «Факторы окружающей среды – влияние ядовитых и опасных веществ», п. 6.02 «Поврежденная недвижимость») содержит информацию о категориях факторов окружающей среды, об их учете в оценке, об их определении и др. важные требования. П.7.01.54 определяет такое понятие, как «экологическое устаревание», которое учитывается при оценке экономической жизни здания и подразумевает влияние на обесценивание недвижимости экологии, загрязнения факторов окружающей среды, а также расходов на управление утилизацией отходов [3, с. 113]. Главой (стандартом) 9 «Сертификаты оценки» (п. 9.01.4., п. 9.02.1- 9.02.4), регламентирующей содержание сертификата и отчета об оценке, предписывается рассматривать проблемы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска. В Руководстве 1 «Специальные факторы, влияющие на стоимость», являющимся составной частью ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказывать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества в связи с тем, что рынки стали более __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4(20) 2018 Alley-science.ru чувствительными к экономическому воздействию факторов, относящихся к окружающей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обязательств [3, с. 114]. Таким образом, учет экологических факторов при оценке недвижимости может стать инструментом для реализации новой экономической политики, основанной на разумном сочетании экономических и экологических принципов, ведь учитывая экологический фактор, можно увеличить дополнительные финансовые потоки от продажи недвижимости, а также экономический интерес к проведению природоохранных мероприятий, благодаря которым территории будут переходить из менее экологически благополучных в разряд более благополучных. Использованные источники. 1. Мухаметгареева Н.М., Юсупова З.А. Международное экологическое право: конвергенция идей устойчивого развития и охраны окружающей среды // Правовое государство: теория и практика. – 2015. – № 4 (42). – С. 155–158. 2. Мухаметгареева Н.М., Юсупова З.А. О некоторых проблемах развития международного экологического права // Правовое государство: теория и практика. – 2017. – № 2. – С. 173–176. 3. Пластинина Ю. В. Эколого-экономическая оценка недвижимости: учебное пособие/под редакцией А. В. Румянцовой: Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина, Институт «Высшая школа экономики и менеджмента». — Екатеринбург, 2014. — С. 147. 4. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2005 – С. 303. 5. Савельева, Е.А. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие / Е.А. Савельева. – Москва : Вузовский учебник : ИНФРА-М, 2013. – 336 с. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №4(20) 2018 Alley-science.ru Другие книги из этого разделаКонцепция расчета корректировки на местоположение объекта недвижимости с учетом оценочного зонирования на примере города КраснодараГосударственная кадастровая оценка: целесообразность оспаривания результатовОб оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участкаКонцепция расчета корректировки на местоположение объекта недвижимости с учетом оценочного зонирования на примере города КраснодараГосударственная кадастровая оценка: целесообразность оспаривания результатовОб оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участка