Решено! - Тестовое задание по теме Практика оценки недвижимости

Тестовое задание по теме Практика оценки недвижимости

Единый объект представляет собой здание и земельный участок. Чему равна стоимость здания?

1) Стоимость замещения без учета износа

2) Стоимость воспроизводства без учета износа

3) Разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка

4) Стоимость воспроизводства/замещения с учетом износа и затрат на демонтаж.

Какими методами согласно федеральному стандарту в рамках доходного подхода может определяться стоимость недвижимости в рамках доходного подхода?

I. Методом прямой капитализации

II. Методом дисконтирования денежных потоков

III. Метод остатка

IV. Методом капитализации по расчетным моделям

1) I, II

2) I, III, IV

3) I, II, IV

4) все перечисленное

В 2010 году компания А приобрела и смонтировала зарегистрированный объект недвижимости - наливную эстакаду за б 000 руб. (с учетом всех косвенных расходов и без учета НДС). Срок службы эстакады - 20 лет. В 2014 году компания А передала объект на баланс дочерней компании Б по остаточной стоимости. Все данные в условии задачи приведены на середину года. Индекс изменения цен (к базовому XX году, на середину года):

Год Индекс

200986

201087

201188

201289

201395

2014112

2015116

2016117

2017119

С использованием приведенных данных определите рыночную стоимость данной эстакады по состоянию на 2017 год (с учетом косвенных расходов и без учета НДС, округленно). Экономическое и функциональное устаревание, прибыль предпринимателя принять равными нулю. Результат округлить до рублей.

1) 5334

2) 3490

3) 3150

4) 1400

Назовите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:

1) метод предполагаемого использования

2) метод выделения

3) метод сравнения продаж

4) метод капитализации земельной ренты

Назовите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:

I. Метод сравнения продаж

II. Метод предполагаемого использования

III. Метод капитализации земельной ренты

IV. Метод остатка

V. Все вышеперечисленные методы применяются

1) I, IV

2) II, III

3) III

4) V

Эффективный возраст это:

1) Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

2) Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным.

3) Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

4) Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.

Проект предусматривает строительство 10-ти этажного здания. В связи с изменением правил землепользования и застройки, нельзя строить больше 8 этажей. Во время строительства внесены изменения в проект. Но на данный момент уже построено 5 этажей. Фундамент рассчитан на нагрузку 10 этажей. Какой вид износа или устаревания имеет место?

1) неустранимый функциональный или экономический

2) устранимый функциональный или экономический

3) устранимый функциональный

4) физический

Какая поправка вносится в случае, если земельный участок-аналог по сравниваемой характеристике превосходит (лучше) оцениваемый земельный участок?

1) Со знаком плюс (повышающая) к цене земельного участка-аналога

2) Со знаком минус (понижающая) к цене земельного участка-аналога

3) Со знаком минус (понижающая) к стоимости оцениваемого земельного участка

4) Со знаком плюс (повышающая) к стоимости оцениваемого земельного участка

Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу:

I. Метод сравнения продаж

II. Метод прямой капитализации

III. Метод дисконтированных денежных потоков

IV. Метод валового рентного мультипликатора

V. Метод сравнительной единицы

1) I

2) I, IV

3) I, IV, V

4) IV, V

Какая величина получится, если из потенциального валового дохода вычесть чистый операционный доход?

действительный валовый доход

суммарная величина налоговых платежей

сумма операционных расходов и расходов на замещение,

сумма операционных расходов, расходов на замещение, потерь от недозагрузки и неплатежей

сумма операционных расходов, налоговых отчислений, потерь от недозагрузки и неплатежей

Какие методы оценки земельных участков в соответствии с распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. №568 относятся к сравнительному подходу к оценке?

I. Метод сравнения продаж

II. Метод выделения

III. Метод предполагаемого использования

IV. Метод распределения

V. Метод остатка

1) все

2) I, II

3) I, III

4) I, II, III

относятся к сравнительному подходу к оценке?

I. Метод сравнения продаж

II. Метод выделения

III. Метод предполагаемого использования

IV. Метод распределения

V. Метод остатка

1) все

2) I, II

3) I, III

4) I, II, III

5) I, II, IV

6) III, V

Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 700 до 400 руб. с 1 кв. м аренде при годной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 800 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 12% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 22%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.

1) 1 560 000

2) 200 000

3) 400 000

4) 1 300 000

5 ) 75 000

Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 14 млн руб. затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя ПП 56 млн. Совокупный износ здания 35%.

1) 46,8 млн руб.

2) 11,2 млн руб.

3) 50,4 млн руб.

4) 14,6 млн руб.

5) 45,5 млн руб.

Рассчитайте ставку капитализации для земли, если рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 2,2 млн. руб., стоимость замещения улучшений с учетом износа и устареваний составляет 1,7 млн. руб, арендный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 200 тыс. руб./год а ставка капитализации для улучшений составляет 10%. Результат округлить до целых %.

1) 6%

2) 3%

3) 15%

4) 1,3%

5) 2%

Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка методом остатка, если известно, что рыночная стоимость единого готового объекта недвижимости, который в соответствии с принципом НЭИ на нем целесообразно построить, составляет 5 000 000 руб., прямые затраты на строительство составляют 700 000 руб., косвенные издержки, в том числе проценты по кредитам - 30% от величины прямых затрат на строительство, сумма кредита составит 600 000 руб., среднерыночная прибыль девелопера при реализации подобных проектов - 45% от стоимости готового объекта. Результат округлить до тысяч рублей.

1) 900 000

2) 2 540 000

3) 1 240 000

4) 1 840 000

Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 400 000 руб. в год. Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 500 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 12% и 16% соответственно. Рассчитать ЧОД от з/у.

1) 340 000

2) 100 000

3) 320 000

4) 336 000

5) 360 000

Определить рыночную стоимость 5-х звёздочнои гостиницы с годовым ЧОД в размере 700 000 руб. Аналог 1: 5-х звездочная гостиница продана за 6 000 000 руб., её годовой ЧОД составлял 1 200 000 руб. Аналог 2: 3-х звездочная гостиница продана за 5 000 000 руб., её годовой ЧОД составлял 600 000 руб.

1) 3,5 млн.

2) 5,8 млн.

3) 4,7 млн.

4) 4,3 млн.

Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью С = 700 - 3,2*S. Площадь аналога 100 кв.м., объекта оценки - 120 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака).

1) -1 6,8%

2) +20,2%

3) +16,8%

4) -20,2%

Определить годовой потенциальный валовой доход для объекта недвижимости. - Общая площадь помещений 10 384 кв. м. Арендопригодная площадь помещений 6 610 кв. м. Рыночная арендная плата 39 000 руб./кв.м арендопригоднои площади в год. Вакантная площадь 16,6%. Результат округлить до тысяч рублей.

257 790 000

404 976 000

337 750 000

215 512 000

Объект недвижимости построен в 2010 году, оценивается в 2018 году. Срок службы 25 лет, эффективный возраст 12. Определить остаточный срок службы.

1) 8 лет

2) 10 лет

3) 12 лет

4) 13 лет

Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий. Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания: фундамент- 10%; стены- 15%; перекрытия - 20%; крыша - 15%; прочие элементы -40%. Определите удельный вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки.

1) 8%

2) 18%

3) 20%

4) 24%

Объект оценки - право собственности на коттедж и земельный участок. Сопоставимый объект был продан за 2 000 000 руб. и отличается тем, что имеет на 50 кв.м большую площадь дома, а также отдельно-стоящий гараж. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие гаража увеличивает рыночную цену на 250 000 руб., а каждый дополнительный кв. м площади коттеджа прибавляет 5 000 руб. к рыночной цене объекта. Считать, что иные характеристики объекта и аналога сопоставимы. Определить рыночную стоимость Объекта оценки. Результат округлить до тысяч рублей.

1) 750 000

2) 1 500 000

3) 850 000

4) 1 250 000

5) 450 000

Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено отдельно стоящее здание. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 16 000 000 руб. Затраты на воспроизводство для здания без учета износов и устареваний составляют 12 000 000 руб., физический износ оценивается в 1 500 000 руб., функциональное устаревание - 200 000 руб. (других видов износов и устареваний не выявлено). Модель расчета совокупного износа и устареваний - аддитивная. Прибыль предпринимателя принять равной нулю. Рыночную стоимость земельного участка округлить до тысяч рублей.

1) 5 700 000

2) 2 300 000

3) 1 000 000

4) 2 500 000

5) 2 000 000

Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне 15 000 000 руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 12%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний уценены на уровне 11 000 000 руб. рыночная стоимость земельного участка составляет 5 000 000 руб.

1)16 000 000

2)18 200 000

3)14 680 000

4)13 000 000

На земельном участке юридически и физически можно построить: Вариант 1. офисное здание с общей площадью 7000 кв.м, арендопригодной площадью - б 200 кв.м, рыночная ставка аренды - 22 000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 96%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 3200 руб./кв.м общей площади, рыночная ставка капитализации -10%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 60 тыс. руб./кв.м общей площади. Вариант 2. жилой дом с общей площадью 8000 кв.м, продаваемой площадью 5000 кв.м, средняя цена продажи -110 тыс. руб./кв.м продаваемой площади.

Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 40% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 45% от выручки от продажи. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя Результат округлить до тысяч рублей.

1) Менее 15 000

2) Менее 9 000

3) Более 6000

4) Менее 22 000

5) Более 11 000