Сравнительный подход в оценке недвижимости

Особенности рыночного подхода к оценке недвижимости

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представле­ние о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности опреде­ляется как сумма текущей стоимости денежных потоков, вклю­чая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стои­мость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завер­шения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициен­тов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод.

Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.

V = V_e + V_m, (4.22.)

где

V – стоимость объекта недвижимости;

V_e – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости;

V_m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

, (4.23.)

где V – стоимости объекта недвижимости;

V_m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).

СFj – чистый операционный доход;

РMTj – ежегодное обслуживание долга;

V_term – цена перепродажи недвижимости (ревер­сия) через n лет;

MP_n — остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода.

Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

Ro = r_e, – M ? C – ?I_v ? sff(r_e,, n), (4.24.)

где

Ro — общий коэффициент капитализации;

r_e — ставка доходности на собственный капитал;

M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);

С — ипотечный коэффициент Эллвуда;

sff(r_e,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

?I_v – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (?I_v) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ?I_v = – dep.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (?I_v) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ?I_v = app.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ?I_v = 0.

Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:

R_o = r_e – M ? C (4.25.)

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = r_e + р? sff(r_e,, n) – R_m , (4.26.)

где С — ипотечный коэффициент Эллвуда;

r_e — ставка доходности на собственный капитал;

р — доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период),

sff(r_e,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

R_m — ипотечная постоянная.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Общая характеристика и условия применимости подхода Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с принципом «спроса и предложения» цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки - Цо не превышает минимальной цены - Цai объекта аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценнообразующими факторами). Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

, (8.1)

где; С_о — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количество аналогов, Сoi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i - го аналога, Вi — вклад i - го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов Вi равна единице.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом:

(8.2)

где: Цi - цена i-го аналога, n - количество ценообразующих факторов, ?Цij — значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равензатратам на его создание. При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналагам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- занимаются продажей имущества умерших лиц;

Инвестиционная мотивацияопределяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Единицы и элементы сравнения При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м² .

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м² общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади:

кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Элементы сравнения Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи. 4. Расходы, сделанные сразу же после покупки. 5. Рыночные условия. 6. Местоположение. 7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания). 8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов). 9. Вид использования (зонирование). 10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого_либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по_разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

Вид использования /зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости, включают, как правило, движимое имущество или другие компоненты, которые не являются недвижимости, но включаются в цену продажи сопоставимого объекта или в имущественное право оцениваемого объекта. Такие компоненты необходимо анализировать отдельно от недвижимости. Мебель, прикрепленные предметы оборудования в гостинице или ресторане являются типичными примерами движимого имущества.

Оценка объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 8.

Таблица 7

Анализ дисконтированного денежного потока

Таблица 8

Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнимым продажам.

Таблица 9

Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Таким образом, рыночная стоимость магазина, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1157000 рублей.,

Оценка рыночной стоимости недвижимости с использованием методов сравнительного подхода

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависят от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следует:

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

• цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом:

• изучение рынка;

• сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

• сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

• корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки;

• установление стоимости объекта оценки.

На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на соответствующем рынке и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, что нередко встречается на российском рынке недвижимости, анализ может основываться только на цене предложения сопоставимых объектов. Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения этого подхода.

На конкретную цену продажи недвижимости могут повлиять различные специфические обстоятельства (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.), поэтому данные о каждой продаже должны проверяться оценщиком, т.е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

Данные о продажах сопоставимых объектах приведены в приложениях 4, 5 и справочных данных таблицы 6, 7.

Элементы сравнения объектов аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объектам недвижимости.

Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи.

В качестве единицы сравнения принимаем все здание.

Расчет скорректированных цен объектов недвижимости необходимо провести по форме таблицы 7.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счет местоположения следующий: 15 % между отдаленным районом и районом средней отдаленности; 10 % между центром и районом средней отдаленности; 25 % между центром и отдаленным районом.

Поправки на состояние объекта и транспортной доступности определяем путем анализа подобранных аналогов. Для этого используем метод парных продаж – расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие.

Этот метод считается наиболее надежным. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

При определении поправок необходимо учесть:

- поправки делаются исходя из цен приведенных к оцениваемому объекту;

• подбираются пары аналогов, имеющих только одно отличие;

• при определении поправок по той или иной характеристики, всегда делить цены аналогов, с одинаковой с объектом оценки характеристикой, на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок.

Таблица 4 – Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Затем необходимо провести согласование полученных цен.

1. Среднеарифметическая:

2. Мода:3424

3. Медиана: 3320 (2875; 3000; 3170; 3314; 3320; 3326; 3424; 3425; 3435)

4. Самый похожий аналог: А₉ и его цена 3000 тыс. руб.

5. С учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж, на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. При этом формируется квадратная матрица:

А = //а_{i j} //

где a_{i j} – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи, x_i над x_j .

Если а_{i j} = 1,5, x_i> x _j

а_{i j} = 1, x_i = x_j

а_{i j} = 0,5, x_i< x_j

Таблица 5 – Квадратная матрица

Таблица 6 - Расчет стоимости объекта с учетом весовых коэффициентов.

Итоговая стоимость:

Расчет стоимости недвижимости по методу прямого сравнения продаж

Окончание табл.26

Примечание к табл.26:

Величина корректировки в процентах по модулю не должна превышать 50%, поэтому объект-аналог 2 следовало бы исключить из согласования стоимости по сравнительному подходу. Однако значение скорректированной стоимости у объекта-налога 2 вписывается в диапазон других скорректированных цен, поэтому оценщик решил включить аналог 2 в согласование результатов.

Корректировки аналогов не должны отличаться друг от друга более чем на 30%.

Ответ: V= 267 700 руб.

Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж в сравнительном подходе оценки недвижимости

Окончание табл.26

Примечание к табл.26:

Величина корректировки в процентах по модулю не должна превышать 50%, поэтому объект-аналог 2 следовало бы исключить из согласования стоимости по сравнительному подходу. Однако значение скорректированной стоимости у объекта-налога 2 вписывается в диапазон других скорректированных цен, поэтому оценщик решил включить аналог 2 в согласование результатов.

Корректировки аналогов не должны отличаться друг от друга более чем на 30%.

Ответ: V= 267 700 руб.

Сравнение достоверности результатов расчета в сравнительном подходе оценки недвижимости

По коэффициенту корреляции и детерминированности следует выбрать полиномиальную зависимость, однако по ошибке и достоверности лучше выбрать степенную.

Рассчитаем искомые значения по обеим функциям:

Предпочтение отдаем значению по степенной зависимости, т.к. оно ближе к среднему арифметическому и медиальному значению.

Ответ: цена 1 кв.м равна 51,037 тыс.руб.

Рассмотрим применение корреляционно-регрессионного анализа для расчета стоимости недвижимости методом многофакторной корреляции на следующем примере.

Объект оценки – офис общей площадью 160 кв.м. Имеется информация об объектах-аналогах и их общей площади, высоте этажа, количестве парковочных мест и цене продажи. В нашем случае выбрано три фактора, влияющих на стоимость, на практике может быть рассмотрено большее количество факторов.

Таблица 37

Сравнительный подход в оценке недвижимости - теоретические сведения и примеры решения типовых задач

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с объектами-аналогами, о которых имеется ценовая информация. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость¹.

Из основных методов, которые используются при сравнительном подходе к оценке недвижимости, можно указать метод прямого сравнения продаж, метод мультипликатора валовой ренты, метод попарного сравнения.

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества

ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

• метод сравнения продаж;

• метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Выявление сопоставимых объектов недвижимости.

2. Сбор и проверка информации по объектам.

3.Внесение поправок в цены.

4. Согласование скорректированной цены

5.Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для расчета и внесения поправок применяется множество различных методов, среди которых можно выделить:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Вопросы для самоконтроля по теме.

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2. Назовите основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

3. Каковы критерии при выборе сопоставимых объектов?

4. Что является экономической единицей сравнения при оценке проектов?

5. Какие виды поправок могут быть между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Тесты по теме.

1. Для каких объектов недвижимости применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание;

б) дворец спорта;

в) оба объекта недвижимости.

2. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости недвижимости?

а) недвижимость должна быть одного типа;

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;

в) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении;

г) сделки территориально совершены в одной зоне;

д) все вышеперечисленное.

3. Основными единицами сравнения, используемыми в сравнительном подходе, могут быть:

а) один гектар;

б) один квадратный метр;

в) один кубический метр;

г) один рубль;

д) один доллар.

4. Попавки, применяемые в сравнительном подходе, бывают:

а) процентные;

б) стоимостные;

в) обязательные;

г) необязательные.

5. Какие поправки применяемые в сравнительном подходе оценки недвижимости вносятся в первую очередь:

а) стоимостные;

б) процентные;

в) очередность внесения не имеет значения.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы

Цели и задачи изучения темы:

Основными целями и задачами изучения материала является раскрытие следующих вопросов: особенности применения сравнительного подхода, анализ рынка недвижимости и выбор аналогов, определение степени сходства, сбор и анализ ценовой информации и проверка ее достоверности, выбор единиц сравнения, элементы сравнения и виды корректировок, количественные и качественные методы проведения корректировок, другие методы сравнительного подхода.

Результат освоения темы:

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и продавцы, принимая при этом независимые решения. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Дальнейший прогресс в процессе оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом связан с переходом на более высокий уровень исследований и практическое применение математического моделирования, которое в последнее время широко используется при решении самых различных задач во всех сферах науки, технологий и техники, в том числе и отраслевого характера.

В процессе оценки рыночной стоимости недвижимости определение границы диапазона, в котором находится стоимость объекта оценки (экспресс-оценка), имеет большое практическое значение. Необходимость разработки такого инструмента диктуется тем соображением, что оценщик, участвуя в переговорах с заказчиком (продавцом или покупателем), должен быть готов быстро определиться с возможностью получения или неполучения ожидаемого им результата.

Сложность сравнительной оценки объектов недвижимости заключается в том, что каждый объект характеризуется не одним показателем (атрибутом, фактором, ценообразующим параметром), а несколькими, часто разнородными по своей природе.

Для того чтобы выявить среди многих объектов недвижимости лучшую, требуется сравнивать их по многим показателям, а чтобы ранжировать разные объекты оценки, надо пользоваться одним и тем же набором показателей.

При оценке объектов недвижимости приходится сравнивать их по ряду одинаковых, но разнородных, часто противоречивых критериев (показателей). С точки зрения теории исследования операций, такая задача называется многокритериальной.

Набор критериев должен быть таким, чтобы при всех фиксированных равных показателях, кроме одного, объекты недвижимости можно было сравнить по этому показателю. Бинарное отношение <= («не больше») легко сводится к бинарному отношению >= («не меньше»), путем сравнения обратных значений соответствующего показателя. Далее предполагаем, что отношением предпочтения является бинарное отношение >= («не меньше»), то есть принимается, что при равных значениях показателей, кроме одного, если значение этого показателя одного объекта недвижимости больше, чем значение соответствующих показателей других объектов, то первый объект недвижимости должен быть признан лучше (ценнее) остальных.

Проблема многокритериального ранжирования объектов сводится к следующему: все сравниваемые показатели образуют некоторый вектор, который будем называть информационным. Введем некоторые обозначения:

i— номер объекта недвижимости;

I— множество всех сравниваемых объектов недвижимости, состоящих из оцениваемого объекта и объектов-аналогов,(i € I);

|I| — количество сравниваемых объектов недвижимости;

m— номер показателя (атрибута), по которому сравниваются различные объекты недвижимости;

М— множество номеров всех сравниваемых показателей(m € M);

|М| — количество всех показателей;

— информационный векторi-го объекта недвижимости;

х_in—n-я компонента информационного вектораi-го объекта недвижимости.

Таким образом, любой i-й объект недвижимости характеризуется |М| количественными атрибутами (критериями) и вся эта информация содержится в вектореx_i.

Приведенные выше обозначения представлены в таблице.

Для сравнения информационных векторов различных объектов недвижимости удобно ввести нормирование следующего вида. Пусть

максимальное для всех объектов недвижимости значение n-го атрибута. С помощью этой величины пронормируем значенияn-го атрибута для всех векторов и в дальнейшем будем рассматривать нормированные значения атрибутов:

и соответствующие покомпонентно нормированные вектора

x_i = (x_i1, ... , x_i|M|), i  I

Компоненты x_inудовлетворяют неравенствам

0 ? x_in ? 1, i  I, m  M       (3)

Таким образом, задача ранжирования объектов недвижимости сводится к сравнению векторовx₁,x₂,...,x_i,...x_|I|(см. таблицу 1).

Из содержательного смысла компонент рассматриваемых векторов (критериев) следует, что можно упорядочить по предпочтению по каждой компоненте без рассмотрения значений остальных компонентов. Такие критерии в теории многокритериальной оптимизации называются независимыми по предпочтению от остальных.

Таким образом, рассматриваемая задача ранжирования объектов недвижимости сводится к задаче многокритериальной оптимизации на конечном числе элементов (оно равно |I| — числу элементов множестваI). Отсюда следует, что для решения задачи ранжирования можно воспользоваться методами многокритериальной оптимизации.

Определение доминирующих объектов недвижимости

В общем случае, возможно существование абсолютно лучшего объекта недвижимости, т.е. лучшей по всем показателям. В наших векторных обозначениях это означает, что существует такой векторx_i, что между ним и другими векторами можно установить отношение предпочтения:

x_i1 ? x_i,      i € I         (4)

В координатной записи означает, что:

x_i1m ? x_im,    i € I, m € M

или

а поскольку у нас векторы нормированы в соответствии с (2), то доминирующий вектор x_iдолжен иметь своими компонентами все единицы:

x_i1 =(1,1, ... ,1).

Вообще говоря, доминирующих векторов может быть несколько, однако это маловероятно. Будем считать, что такой вектор один, хотя не представляет особого труда рассмотреть случай нескольких доминирующих векторов.

Если исключить вектор х_i, то среди оставшихся векторов также может существовать доминирующий над остальными информационный вектор (мы будем называть его доминирующим вектором второго порядка).

Определим теперь доминирующий вектор второго порядка (если, конечно, он существует) как вектор с установленным отношением предпочтения:

x_i2 ? x_i , i  I \ {i₁}         (5)

т.е. вектор, доминирующий над остальными, за исключением вектора x_i.

Продолжая описанную процедуру, определим последовательность доминирующих векторов и одновременно выделим множество недоминирующих векторов:

I = I \{i₁}\{i₂}\...

Как было сказано выше, может оказаться, что I = IилиI = ?, где?— пустое множество.

Использование экспертиз в ранжировании объектов недвижимости

Задачу ранжирования оставшихся векторов из множества Iможно также решать, используя экспертные оценки . После тщательного неформального анализа, основанного на сравнении всех атрибутов, каждый эксперт может установить свой порядок предпочтения непосредственно между информационными векторами объектов недвижимости. Кроме того, для определения надежности различных объектов недвижимости, эксперты могут подготовить вспомогательные таблицы экспертной их оценки.

Однако, в том случае, когда количество векторов атрибутов велико, проанализировать такой объем информации (а он пропорционален произведению |M||I|) весьма затруднительно, поэтому нужны процедуры не такие трудоемкие и основанные на существенно более простых экспертных оценках.

Изложены три метода, основанные на экспертных оценках, которые связаны с определением значимости атрибутов и отличаются только формой задания такого предпочтения.

Ранжирование с использованием экспертного упорядочивания атрибутов по значимости

Первый метод ранжирования основан на использовании упорядочивания по значимости атрибутов, проведенного с помощью экспертов. Возможный способ проведения такой экспертизы будет описан ниже.

Предположим, что такая экспертиза проведена, и порядок значимости атрибутов определен. Без ограничения общности можно считать, что порядок значимости совпадает с исходной последовательностью номеров атрибутов m€М. Этого всегда можно добиться соответствующей перенумерацией атрибутов. Последнее предположение означает, что из двух объектов недвижимости лучшей считается тот объект, информационный вектор которой содержит компонент с наименьшим номером, являющимся больше, чем соответствующий компонент информационного вектора другого объекта недвижимости.

Далее процедура ранжирования информационных векторов x_i = (x_i1, ... ,x_i|M|) i € Iсводится к последовательности следующих шагов.

Рассмотрим вектора x_i, i € Iпо первой, самой важной компоненте. Если в ряду рассмотренных первых компонентовx_i1, i € Iнет одинаковых значений, то на этом процедура ранжирования информационных векторов и заканчивается. Информационные вектора ранжируются в порядке убывания значений первых компонентов, т.е. на первом месте стоит объект недвижимости, которому соответствует информационный вектор с максимальной первой компонентой, на втором месте — вектор со вторым численным значением первой компоненты и т.д., вплоть до последнего вектора из множестваI.

Рассмотрим теперь более общий и более реальный случай, когда в рассматриваемом ряду первых компонентов информационных векторов встречаются одинаковые значения. Тогда процедура ранжирования проводится с привлечением значений других атрибутов и сводится к следующей последовательности действий.

В зависимости от значений рассмотренного ряда первых компонентов информационных векторов в каждом шаге применяется один из двух алгоритмов:

1. Если |R₁| значений рассмотренного ряда первых компонентовх_i1 , i € R₁ € Iразличны, a |Q₁| значений этих же компонентов одинаковы:

x_i = q₁ , i € Q₁ € I   и

r₁ >q₁ > g₁ ,

где 

Тогда первые |R₁|, упорядоченные по первой компоненте вектора, являются ранжированными. Другие |Q₁| векторов упорядочиваются по второй компоненте (по второму по важности показателю).

2. Если |Q₁| значений рассмотренного ряда первых компонентов одинаковы:

x_i1 = q₁ , i € Q₁ € Iи

q₁ > g₁,

где 

Тогда |Q₁| векторов упорядочиваются по второй компоненте. Если среди |Q₁| значений вторых компонентов нет одинаковых, то и эти |Q₁| вектора упорядочим в порядке убывания значений вторых компонентов. Если же среди |Q₁| значений вторых компонентов также встречаются одинаковые, то упорядочим их по третьей компоненте и т.д.

Затем, после упорядочивания |R₁| + |Q₁| векторов по первому алгоритму или |Q₁| векторов по второму алгоритму, упорядочивание остальных информационных векторов проводим по той же схеме. Если среди оставшихся векторов первые компоненты различные, то процедура ранжирования считается законченной — эти информационные вектора ранжируются в порядке убывания значений первых компонентов. В противном случае поступаем выше описанным способом: среди оставшегося множества информационных векторов выделяем следующие |R₂| — различных первых компонентов и |Q₂| — одинаковых или только |Q₂| — одинаковых первых компонентов и повторяем всю процедуру ранжирования для этих множеств.

Описанному выше алгоритму ранжирования информационных векторов эквивалентна следующая пошаговая процедура.

Шаг0. ПоложимS = I, L = ?.

Шаг1. Положимm = 1, К = S .

Шаг2. Определяем номера информационных векторов, составляющие множествоJс максимальнойn-й компонентой:

Шаг3. Если |J| =1илиm= |М|, то переходим к шагу 5.

Шаг4. В противном случае, положимn = n + 1,К = Jи переходим к шагу 2, т.е. теперь будем рассматривать следующий по важности показатель.

Шаг5. Положим S = S \ J, L = L U  J .

Шаг6. ЕслиS = ?, то переходим к шагу 7, в противном случае, переходим к шагу 1.

Шаг7. Это конец процедуры ранжирования (весь список векторов исчерпан).

Ранжирование информационных векторов определяется множеством (списком) L.

Метод последовательных уступок в задачах ранжирования объектов недвижимости

Предположим, сравнимые показатели (атрибуты) каким-либо образом упорядочены по значимости и, как и ранее, порядок значимости совпадает с исходной последовательностью номеров атрибутов. Рассмотрим еще один неформальный метод ранжирования, который использует некоторые идеи метода последовательных уступок решения многокритериальных задач [1]. Этот метод ранжирования похож на изложенный выше, но гораздо более совершенный, и сводится к следующей последовательности действий.

Введем пороговые значения для всех атрибутов (эти значения также определяются экспертами):

,m € M.

Величина — это наименьшее допустимое значениеm-го показателя. Если у вектораx_i m-я компонентаx_im < ,то этот вектор (объект недвижимости) не может претендовать на высокое место.

Определим вектор с максимальной первой (наиболее значимой) компонентой, т.е. найдем:

max x_i1 = x_i11 (6)

i € I

x_im ? , m € M \{1} , i € I .      (7)

Это лучший объект недвижимости в соответствии с установленным порядком значимости показателей.

Заметим, что, в отличие от предыдущего метода, не может быть лучший объект недвижимости, если он имеет провальные показатели хотя бы по одному признаку.

С помощью экспертов назначим «интервал безразличия» или «уступку» ?₁, в соответствии с принятой терминологией. Смысл этого интервала заключается в том, что все вектора, первая компонента которых отличается отx_i11 ,не более чем на ?₁, равноправны на данном этапе сx_i1с точки зрения получения ранга и для их ранжирования следует привлекать следующие по важности показатели. (Это похоже на первый метод в случае, когда имеются одинаковые значения одних и тех же компонентов.)

Если

I₁ = {i|x_i1?x_i11 – ?₁, i I\{i₁}}

пусто, то объект недвижимости i₁является лучшим — он на первом месте.

В противном случае, среди информационных векторов, входящих в объединение множеств I₁и{i₁}находим вектор, лучший по второму по важности атрибуту — второй компоненте, т.е. решаем задачу:

max x_i2 = x_i22 (8)

i  I₁  {i₁}

x_im ?  , m  M\{1}\{2} , i  I₁  {i₁} (9)

Введем в рассмотрение «интервал безразличия» — «уступку» по второму атрибуту — ?₂и рассмотрим множество

I₂ = {i|x_i2 ? x_i22 – ?₂, i  I₁  {i₁}\{i₂}}

Это множество определяет номера объектов недвижимости, которые близки к i₁и кi₂. ЕслиI₂пусто, то объектi₂— лучший, поскольку он практически (с точностью до «интервала безразличия»?₁) не отличается по первой компоненте отi₁и лучший по второму показателю.

Если же множество I₂не пусто, то среди информационных векторов, входящих в объединение множествI₂,{i₁}и{i₂}находим объект, лучший по третьей компоненте, решая задачу:

max x_i3 = x_i33 (10)

i  I₂{i₁}{i₂}

х_im ?  , m  M\{l}\{2}\{3}

i  I₂{i₁}{i₂} (11)

Затем введем следующий «интервал безразличия» по третьему атрибуту — ?₃и т.д., пока не находим лучший объект.

Далее уточняем множество недоминирующих векторов I.

Повторяя выше изложенную процедуру, мы проведем ранжирование информационных векторов х_i= (x_i1, ... , x_i|M|)iIметодом последовательных уступок.

Ранжирование на основе весовых критериальных коэффициентов

Другой метод ранжирования основан на использовании весовых коэффициентов, отражающих относительную значимость соответствующих критериев. Эти весовые коэффициенты также должны задаваться с привлечением экспертов. Способ проведения соответствующих экспертиз будет описан ниже, а сейчас предположим, что такие весовые коэффициенты ?_mполучены и они нормированы следующим образом:

С помощью этих весовых коэффициентов сформируем один единственный показатель значимости (свернутый критерий) для каждого объекта недвижимости из множества Iи уже по этому единственному агрегированному показателю проведем соответствующее ранжирование.

Рассмотрим два способа вычисления агрегированных показателей значимости — два способа свертки критериев.

1. Для каждого объекта вычислим величину

Упорядочение этих величин F_iи задаст требуемый порядок среди объектов из множестваI.

2. Другой способ вычисления агрегированных показателей заключается в вычислении величин:

В этом случае порядок среди объектов устанавливается упорядочиванием набора {G_i}.

Эти два способа вычисления агрегированных показателей связаны с определением различных норм информационных векторов и сравнением их по этим нормам.

В том случае, когда в наборах {F_i}или{G_i}встречаются два или более одинаковых элемента, отношение предпочтения между соответствующими объектами должно быть установлено с помощью привлечения дополнительной информации, например, так, как это изложено при описании метода определения отношения предпочтения между различными объектами недвижимости.

Проведение экспертиз и обработка экспертных оценок

Упорядочение атрибутов по важности

Пусть

r— номер эксперта,

R— множество номеров всех экспертов,

|R| — количество экспертов.

Для законченности данной работы приведем здесь методики проведения и обработки экспертизы [4].

Имеется |M| атрибутов и |R| экспертов, которые должны упорядочить эти атрибуты по важности. Это упорядочивание проводится за ряд голосований. При первом голосовании экспертам задается один вопрос: «Кто считает, что первый атрибут самый важный?». Количество голосов:

0 ? n¹₁ ? |R| ,

поданных за первый атрибут, запоминается.

На втором этапе голосуют за второй атрибут как претендента на лидерство.

Количество голосов:

0 ? n¹₂ ? |R|

запоминается.

На последнем |M|-м этапе подсчитывается количество голосовn¹_|M|, поданных за лидерство |M|-го атрибута.

Этой информации, вообще говоря, достаточно, чтобы провести упорядочение всех атрибутов. Определим самый важный атрибут. Из них считается самым важным тот, за который подано наибольшее количество голосов, т.е. атрибут с номером:

Далее аналогичным образом, используя ранее полученные оценки n¹_m, m  M ,определяется второй по значимости атрибут:

и т.д.

Однако можно поступить и по-другому. Повторим голосование, задавая вопрос о претенденте на второе место как о претенденте на абсолютное первенство среди оставшихся атрибутов. В результате этого вопроса получим экспертные оценки:

n²₁, ... , n²_m¹ – 1 , n²_m¹ + 1, ... n²_|M|,

среди которых найдем максимальную — она и будет соответствовать второму по важности атрибуту:

Проведя (|M| – 1)туров таких голосований, мы упорядочим по важности все атрибуты. Для реализации данной процедуры придется задать |M|(|M| + 1)/2 – 1вопросов. Вообще говоря, это длительная процедура, но она кажется предпочтительней по той причине, что каждый раз экспертам задается прямой вопрос о кандидате на первое место (из определенного множества претендентов), на который проще ответить.

Определение весовых коэффициентов важности атрибутов

Рассматривается следующая задача.

С помощью экспертов ведется определение весовых коэффициентов, фигурирующих в описанном ранее методе ранжирования объектов. Для этого предлагается следующая процедура.

Назначается натуральное число Р, и каждый экспертr, (r  R)поР-балльной системе оценивает сразу все атрибуты. Пусть r-й эксперт назначил оценки:

(p^r₁,p^r₂, ...p^r_|M|) 0 ? p^r_m ? P, m  M; r  R.

В результате голосования m-й атрибут получил оценки:

(p¹_m, ... p^r_m, ... p^|R|_m) m  M..

Из всего набора оценок отбрасываются одна максимальная и одна минимальная оценки как не совсем объективные, и по оставшейся информации вычисляются весовые коэффициенты:

где ' (штрих) обозначает, что в суммировании не участвуют отброшенные оценки.

Эта процедура может быть использована и для предыдущего упорядочивания атрибутов, поскольку порядок важности атрибутов можно задать в соответствии со значениями весовых коэффициентов, однако как уже отмечалось выше, предыдущий подход, хотя и более громоздкий, кажется более целесообразным, так как там проводится прямое голосование, поскольку ставится непосредственно вопрос о более важном атрибуте из заданного набора.

Применение экспертно-математических методов ранжирования объектов недвижимости дает возможность оценщику, с высокой долей достоверности, определить границы диапазона, в котором объективно находится стоимость оцениваемого объекта. Далее, для определения стоимости объекта оценки могут быть применены методы анализа средневзвешенных значений.

Сравнительный подход к оценке недвижимых объектов

1. Рассчитайте итоговую величину стоимости собственного капитала предприятия «Салют».

Информация:

1. Выручка от реализации, тыс. руб. 30 000

2. Затраты, тыс.руб. 18 000

в том числе амортизация 4 000

3. Сумма уплаченных процентов, тыс.руб. 800

4. Балансовая стоимость активов, тыс.руб. 35 000

5. Мультипликаторы (веса – 0,3; 0,2; 0,4; 0,1):

а) цена/чистая прибыль 16

б) цена/денежный поток до уплаты налогов 10

в) цена/выручка от реализации 2,9

г) цена/балансовая стоимость активов 5

Предприятие «Салют» нуждается в срочной реконструкции гаража. Затраты на реконструкцию составляют 150 тыс.руб. На дату оценки выявлен недостаток собственного оборотного капитала 300 тыс.руб. Предприятию принадлежит спортивный комплекс, рыночная стоимость которого равна 1 500 тыс.руб.

Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости и его методы

Общая характеристика и особенности применения сравнительного подхода. Методы сравнительного подхода, преимущества и недостатки, необходимые условия для применения. Основные этапы. Критерии отбора сопоставимых предприятий. Классификация и суть поправок. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. Сравнительный анализ коэффициентов. Выбор и вычисление ценовых мультипликаторов Итоговое заключение о цене объекта недвижимости. Практика применения сравнительного подхода.

Вопросы:

1.Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2.Назовите основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

3.Каковы критерии при выборе сопоставимых объектов?

4.Что является экономической единицей сравнения при оценке проектов?

5.Какие виды поправок могут быть между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом?

Сравнительный подход о ценки недвижимости - теоретические сведения и примеры решения типовых задач

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с объектами-аналогами, о которых имеется ценовая информация. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость¹².

Из основных методов, которые используются при сравнительном подходе к оценке недвижимости, можно указать метод прямого сравнения продаж, метод мультипликатора валовой ренты, метод попарного сравнения.

Шкала качественных оценок в сравнительном подходе оценки недвижимости

4. Построение для каждого параметра обратносимметричной матрицы индексов важности () (см. в табл.29).

Каждому параметру присваивается важность в соответствии с выбранной шкалой. Параметры сравниваются попарно. Диагональ матрицы будет иметь значение 1, т.к. в этом случае объект сравнивается сам с собой и, естественно, должен обладать одинаковой важностью. Если в одной ячейке стоит целое число, то в зеркальной ячейке относительно диагонали будет стоять дробное число.

Таблица 29

Другие похожие работы

• Определение сметной стоимости
• Определение сметной стоимости жилого дома
• Определение сметной стоимости ресурсным методом
• Определение сметной стоимости коттеджа
• Определение сметной стоимости проведения горной выработки