RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Сравнительный анализ обоснованности кадастровой стоимости земель населённых пунктов многоэтажной жилой застройки музыкального района города Краснодара с применением АИС мониторинг рынка недвижимости

Сравнительный анализ обоснованности кадастровой стоимости земель населённых пунктов многоэтажной жилой застройки музыкального района города Краснодара с применением АИС мониторинг рынка недвижимости

Пчелинцева А.С., Кушу А.А. Сравнительный анализ обоснованности кадастровой стоимости земель населённых пунктов многоэтажной жилой застройки музыкального района города Краснодара с применением АИС мониторинг рынка недвижимости // Электронный сетевой политематический журнал "Научные труды КубГТУ". 2017. № 11. С. 100-111.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Сравнительный анализ обоснованности кадастровой стоимости земель населённых пунктов многоэтажной жилой застройки музыкального района города Краснодара с применением АИС мониторинг рынка недвижимости"

Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 100 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 УДК 332.74 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБОСНОВАННОСТИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ МУЗЫКАЛЬНОГО РАЙОНА ГОРОДА КРАСНОДАРА С ПРИМЕНЕНИЕМ АИС МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ А.С. ПЧЕЛИНЦЕВА, А.А. КУШУ Кубанский государственный технологический университет, 350072, Российская Федерация, г. Краснодар, ул. Московская, 2; электронная почта: klao91@mail.ru, amirkushu@mail.ru В статье авторами проведен обзор существующей кадастровой оценки земельных участков, расположенных под узаконенными многоквартирными жилыми домами Музыкального района города Краснодара. Во время перевода системы кадастрово- оценочных работ от независимых оценщиков к кадастровой государственной оценке в переходный период 2017-2020 гг. необходимо выявить несовершенства действующей системы для сведения количества процедур оспаривания результатов оценки к минимуму. Статья посвящена выявлению ряда недочётов при определении кадастровой стоимости в частных случаях. В работе показаны примеры существенных отклонений кадастровой стоимости смежных земельных участков со схожими характеристиками от нормативных показателей, принятых органами власти. Подробно проанализированы значимые отклонения кадастровой стоимости земельных участков Музыкального района города Краснодара от рыночной стоимости, при этом был применён источник автоматизированной системы Фонда данных государственной кадастровой оценки – АИС Мониторинг рынка недвижимости. Сформулированы основные факторы, повлиявшие на объективность вычисления кадастровой стоимости под узаконенными многоэтажными жилыми домами. Ключевые слова: земли населенных пунктов, кадастровая оценка, мониторинг рынка недвижимости, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, вид разрешенного использования. На сегодняшний день существует проблема подсчёта кадастровой стоимости земельных участков под узаконенными многоэтажными жилыми домами. Нами приведён пример Музыкального района города Краснодара. В настоящее время официально многоквартирные дома в Музыкальном районе и земельные участки под ними узаконены решениями суда, при этом инфраструктура – озеленение, тротуары, дороги, оборудованные пешеходные переходы, общественный транспорт, коммуникации(ливневая канализация), детские сады, школы, поликлиники - отсутствует полностью, а также происходят регулярные отключения электроэнергии и теплоснабжения. Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 101 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 Нарушения строительных норм и правил, высокая плотность застройки большинства домов приводят к пожарам и подтоплениям района. Проведённый анализ показал, что выявленные недостатки должны влиять на подсчёт кадастровой стоимости земельных участков данного района. При этом на сегодняшний день кадастровая стоимость земельных участков района отличается от рыночной. По данным 2017 года, МО Краснодар является южным региональным центром с населением 881476 человек [1] со множеством районов, отличающихся разнообразием инфраструктуры и транспортной доступности. Музыкальный район является одним из наиболее молодых районов Краснодара и расположился в прямоугольнике между улиц Московская- Петра Метальникова- Российская- Солнечная [2] (рисунок 1). Рисунок 1 – Карта Музыкального района города Краснодара Музыкальный район является частью бывших сельскохозяйственных угодий влившегося в 2004 году в черту города Краснодара посёлка Калинино. Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 102 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 Музыкальный район состоит из двух частей- северной- с узаконенными многоэтажными домами и южной - под домами индивидуального жилищного строительства. Особый интерес представляет северная часть района- многоэтажная жилая застройка, расположенная в пределах двадцати двух улиц от самой северной – Петра Метальникова до улицы Ангарской включительно, так как там сосредоточены все узаконенные многоэтажные постройки. Данные публичной кадастровой карты указанной области показали информацию [3] об удельных показателях кадастровой стоимости(УПКС) ста двадцати семи земельных участков под многоквартирными жилыми домами, представленные в таблице 1. Разрешенное использование представленных во фрагменте таблицы 1 земельных участков – для многоквартирной застройки. Фрагмент Таблицы 1 - УПКС земель населённых пунктов под многоэтажными домами Музыкального района г. Краснодара Кадастровый номер земельного участка(з/у) Кадастровая стоимость з/у Площадь з/у УПКС з/у(стоимость разделить на площадь) 1 2 3 4 23:43:0129001:1598 2547753,44 2021 1260,64 23:43:0129001:30346 9331690,75 3481 2680,75 23:43:0129001:23272 14089404,12 10211 1379,83 23:43:0129001:12305 201128195,5 15000 13408,55 23:43:0129001:1705 137498987,3 10000 13749,9 23:43:0129001:7805 259486837 19741 13144,56 23:43:0129001:12223 143973650,6 10575 13614,53 23:43:0129001:8621 76984599,52 5438 14156,79 23:43:0129001:8620 142941893,9 10541 13560,56 23:43:0129001:37737 80137017,94 6146 13038,89 23:43:0129001:6080 63412816,57 4356 14557,58 23:43:0129001:6081 63677316,82 4356 14618,3 Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 103 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 Проведенное исследование таблицы 1 показало, что за исключением единичных случаев, удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) земель населённых пунктов с разрешённым использованием для многоквартирной застройки варьируется от 13038,89 до 16800,52 руб./кв.м за квадратный метр. При этом смежные с ними земельные участки с аналогичным видом разрешённого использования (ВРИ) по адресам Московская, 170, Московская, 162/1, П. Метальникова, 3/1, Агрохимическая, 81 имеют в разы меньшие показатели соответственно 1260,64 руб./кв.м, 2680,75 руб./кв.м, 1379,83 руб./кв.м и 6677,56 руб./кв.м. Также удельный показатель кадастровой стоимости земель населённых пунктов с разрешённым использованием для объектов жилой застройки и для индивидуальной жилой застройки (ИЖС) варьируется от 6093,42 до 6825,28 руб./кв.м. Но при этом по адресу Чайковского, 23/4 с видом разрешённого использования ИЖС, УПКС составляет 15993,65 руб./кв.м. Удельный показатель кадастровой стоимости земель населённых пунктов с разрешённым использованием для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, расположенный под многоэтажным жилым домом по адресу улица Шаляпина Ф.И., 31 составляет 15,63 руб./кв.м. Стоит подчеркнуть, что по перечисленным адресам расположены многоквартирные жилые дома. Стоит отметить, наибольшее количество земельных участков (не менее трех четвертых от всего объёма) под многоквартирными постройками Музыкального района расположены в кадастровом квартале 23:43:0129001. Кадастровая стоимость земельных участков Музыкального района (Таблица 1) не соответствует УПКС земельных участков, утверждённых департаментом имущественных отношений Краснодарского края [4], представленных в Таблице 2. Анализ данных таблицы 2 свидетельствует о том что УПКС земельных участков (таблица 1) в разы отличаются от утверждённых нормативных УПКС кадастровых кварталов (таблица 2), в которых данные земельные участки находятся. Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 104 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 Таблица 2 - Средние значения УПКС в разрезе кадастровых кварталов по видам разрешенного использования земель населенных пунктов под существующими многоэтажными домами Музыкального района г. Краснодара Кадастровый квартал Земельные участки для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, руб./м 2 Земельные участки для размещения домов малоэтажной жилой застройки, индивидуальной жилой застройки, руб./м 2 Земельные участки для сельскохозяйственного использования, руб./м 2 23:43:0129001 13599,88 5838,97 15,63 23:43:0129009 15231,22 6534,46 15,63 23:43:0129018 14172,73 5806,97 15,63 23:43:0129019 16478,03 5806,97 15,63 УПКС земельных участков и кадастровых кварталов примерно равны только в случае совпадения ВРИ с фактическим использованием земельного участка, что в Музыкальном районе фактически не соблюдено. Четырнадцать земельных участков из исследованных ста двадцати семи до сих пор являются по виду разрешённого использования «Под индивидуальную жилую застройку» (УПКС от 6093,42 руб./кв.м до 15993,65 руб./кв.м), один земельный участок (кадастровый номер 23:43:0129009:25) – «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и с/х угодий» (УПКС составляет15,63 руб./кв.м), но фактически все пятнадцать застроены многоквартирными домами по данным Росреестра. При дальнейшем исследовании вопроса объективности вычисления кадастровой стоимости земель населённых пунктов использован официальный источник автоматизированной системы Фонда данных государственной кадастровой оценки – автоматизированная информационная система мониторинга рынка недвижимости (АИС МРН). Информационную основу Фонда данных которого составляют сведения, полученные в процессе Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 105 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 проведения государственной кадастровой оценки, а также сведения мониторинга рынка недвижимости [5]. АИС МРН является портальным приложением и размещена на портале оказания государственных услуг в электронном виде Росреестра. С портала обеспечивается доступ к ценам сделок с объектами недвижимости, информация о которых формируется в ЕГРН, также предусмотрена возможность включения цен спроса и предложения на объекты недвижимости, предоставляемые организациями, осуществляющими мониторинг рынка недвижимости. АИС МРН представляет собой полноценный федеральный ресурс, содержащий информацию о ценах сделок, ценах спроса и предложения на объекты недвижимости. В базе данных АИС МРН присутствует информация только о тех сделках, по которым в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указана их цена. По ряду причин такая информация с 1999 года указывалась в ЕГРН не по всем сделкам, соответственно информация по таким сделкам в АИС МРН отсутствует. Основным предназначением АИС МРН является предоставление исходных данных о конкретных сделках с объектами недвижимости с указанием основных характеристик таких объектов. Важным ограничением в работе АИС МРН является нераспространение персональных сведений о субъектах сделок, а также тех характеристик объектов недвижимости, которые позволят однозначно их идентифицировать. Одним из важнейших элементов пользовательского интерфейса АИС МРН является функция фильтрации и сортировки объектов недвижимости, позволяющая указывать необходимые параметры отбора объектов, включаемых в анализ. С помощью основных характеристик, таких как обобщенные адресные характеристики (без указания номера дома и квартиры), вид объекта недвижимости, площадь, дата сделки, цена сделки и т. д. можно найти Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 106 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 рыночную стоимость интересующих объектов, находящихся в том же кадастровом квартале, на той же улице, что и искомый объект недвижимости. По данным АИС МРН [6], информация о сделках с земельными участками под многоквартирными домами в кадастровых кварталах (перечень кадастровых кварталов представлен таблице 2) Музыкального района г. Краснодара соответствует таблице 3. Таблица 3 - Стоимость квадратного метра земель населённых пунктов города Краснодара в кадастровых кварталах Музыкального района занятых многоквартирными домами в совершенных сделках С 2007 по 2017 гг. по данным АИС Мониторинг рынка недвижимости Тип сделки Кадастровы й квартал Площад ь, кв.м Догово р купли- продаж и Догово р дарени я Дата регистрац ии сделки Цена сделк и, млн. руб. Рыночна я цена за 1 кв.м ВРИ 1 2 3 4 5 6 7 8 23:43:01290 01 14965 + 04.2014 48 3207,48 нет данных 23:43:01290 01 23869 + 10.2015 50 2094,77 нет данных 23:43:01290 01 4588 + 04.2007 1 215,78 нет данных 23:43:01290 01 22986 + 06.2014 45 1960,00 нет данных 23:43:01290 01 11900 + 04.2016 30 2500,00 нет данных 23:43:01290 01 802 + 09.2016 0,7 872,82 Для ИЖС 23:43:01290 01 800 + 10.2007 5,3 6625,00 Для ИЖС 23:43:01290 01 800 + 05.2010 5,3 6625,00 Для ИЖС 23:43:01290 01 800 + 05.2010 5,3 6625,00 Для ИЖС 23:43:01290 01 800 + 10.2007 5,3 6625,00 Для ИЖС 23:43:01290 01 802 + 12.2016 1,6 1995,01 Для ИЖС Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 107 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 Тип сделки Кадастровы й квартал Площад ь, кв.м Догово р купли- продаж и Догово р дарени я Дата регистрац ии сделки Цена сделк и, млн. руб. Рыночна я цена за 1 кв.м ВРИ 1 2 3 4 5 6 7 8 23:43:01290 01 7251 + 07.2014 20 2758,24 Для размещения промышленны х объектов 23:43:01290 09 12749 + 08.2007 2 150,00 Для с/хпроизводства 23:43:01290 09 12749 + 08.2007 2 150,00 Для с/хпроизводства 23:43:01290 09 12749 + 03.2011 42 3294,38 Для с/хпроизводства 23:43:01290 09 12029 + 10.2016 1 87,26 нет данных 23:43:01290 01 818 + 04.2008 5,5 6703,18 Для ИЖС 23:43:01290 01 400 + 12.2016 0,5 1250,00 нет данных 23:43:01290 01 800 + 03.2017 4,5 5625,00 Для ИЖС 23:43:01290 01 19741 + 02.2015 2,4 119,59 Для многоквартирн ой застройки 23:43:01290 01 23507 + 02.2014 1,1 46,79 Для многоквартирн ой застройки 23:43:01290 01 20000 + 10.2016 6 295,99 нет данных 23:43:01290 01 84795 + 12.2014 156 1840,00 нет данных 23:43:01290 01 532 + 11.2016 24 45112,78 нет данных 23:43:01290 09 11585 + 11.2007 20 1726,37 нет данных 23:43:01290 09 11585 + 11.2007 20 1726,37 нет данных Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 108 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 Анализ данных, представленных в таблице 3, показал, что земли разрешенного использования для многоквартирной застройки Музыкального района проданы и куплены в 2014 году по рыночной стоимости от 46,79 до 119,59 руб./кв.м, что в десятки и сотни раз меньше утверждённых в 2016 году УПКС большинства земельных участков, находящихся в Музыкальном районе согласно данным публичной кадастровой карты (от 1260,64 руб./кв.м до 16800,52 руб./кв.м). За исключением единственного случая, рыночная стоимость одного квадратного метра земель населённых пунктов Музыкального района под многоквартирными домами, по данным АИС МРН, не превышает 6625 руб./кв.м, что ставит под сомнение объективность вычисления утверждённой кадастровой стоимости земель под многоквартирными домами Музыкального района. На основании проведённого исследования следует сделать выводы о том, что существующая система определения кадастровой стоимости имеет недостатки: 1) не учтено фактическое использование земельного участка, нарушение разрешённого использования должно удешевлять стоимость земли, так как оно ведёт к необратимым последствиям; 2) смежные земельные участки со сходными свойствами из одного кадастрового квартала имеют в разы отличающиеся обоснованные УПКС, необходимо деление подобного крупного кадастрового квартала на кварталы со схожими УПКС, иначе обобщение высоких показателей с низкими приводит к необоснованному завышению кадастровой стоимости земельных участков, а значит к необъективному налогообложению. 3) при изменении ВРИ земельного участка во много раз меняется его УПКС, что на примере Музыкального района(переход от 15руб/кв.м к 15тыс.руб/кв.м и наоборот) показывает неэффективность существующего налогообложения. Необходим обоснованный переход от УПКС предыдущего ВРИ земельного участка к УПКС действующего ВРИ земельного участка, Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 109 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 учитывающий степень приобретения земельным участком свойств, характерных для действующего ВРИ. Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ и администрации Краснодарского края в рамках научного проекта № 16-12- 23016. ЛИТЕРАТУРА 1. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А. Реализация процедуры кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 239-243. 2. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А. Кадастровая оценка единого недвижимого комплекса. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2017. № 2 (200). С. 118- 124. 3. Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А. Эволюция исследовательских подходов к оценке и налогообложению недвижимости. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 201-216 4. Хахук Б.А. Методологические подходы к исследованию земельной ренты / Актуальные проблемы экономики и права. ? 2008. ? № 1. ? С. 68-78 5. Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Анализ методов налогообложения земельной ренты. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 218- 224 6. Осенняя А.В., Будагов И.В., Денисенко В.В., Желтко Ч.Н., Кононенко В.Н., Кравченко Э.В., Пинчук А.П., Хахук Б.А. Мониторинг объектов недвижимости на примере муниципальных образований Краснодарского края. Отчет о НИР (Министерство образования и науки РФ). 2015. 33 с. Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год 110 http://ntk.kubstu.ru/file/1935 7. Осенняя А.В., Середин А.М., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости в Краснодарском крае на примере земель населенных пунктов: монография. Краснодар. 2016. 8. Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Земельная рента как основа кадастровой стоимости. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 253- 258. REFERENCES 1. Osennyaya A.V., Osennyaya E.D., Hahuk B.A. Realization of the procedure of cadastral valuation of lands in settlements in the Krasnodar Region. Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2016. № 4 (190). P. 239-243. 2. Osennyaya A.V., Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A.A. Cadastral valuation of a single real estate complex. Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2017.№ 2 (200). Pp. 118-124. 3. Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A.A., Gura D.A. Evolution of research approaches to valuation and real estate taxation. Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2016. № 3 (185). Pp. 201-216 4. Hahuk B.A. Methodological approaches to the study of land rent / Actual problems of economics and law. - 2008. №. 1. - P. 68-78 5. Osennyaya A.V., Budagov I.V. Kravchenko E.V., Kushu A.A., Hahuk B.A. Analysis of methods of taxation of land rent. Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2016. № 3 (185). P. 218-224 6. Osennyaya A.V., Budagov I.V., Denisenko V.V., Zheltko Ch.N., Kononenko V.N., Kravchenko E.V., Pinchuk A.P., Hahuk B.A. Monitoring of real estate objects on the example of municipal entities of the Krasnodar Region. Report on research (Ministry of Education and Science of the Russian Federation). 2015. 33 p. 7. Osennyaya A.V., Seredin A.M., Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A.A., Gura D.A., Pastukhov M.A. Cadastral valuation and taxation of real estate in the Научные труды КубГТУ, № 11, 2017 год http://ntk.kubstu.ru/file/1935 111 Krasnodar Region on the example of the land of settlements: monograph. Krasnodar. 2016. 8. Osennyaya A.V., Budagov I.V. Kravchenko E.V., Kushu A.A., Hahuk B.A. Land rent as the basis of cadastral value. Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2016. №4 (190). Pp. 253-258. COMPARATIVE ANALYSIS OF THE CAUSE OF THE CASH REGION OF THE LANDSCAPE OF THE LAND OF MULTIPLE RESIDENTIAL BUILDINGS OF THE MUSICAL DISTRICT OF THE CITY OF KRASNODAR WITH THE APPLICATION OF AIS MONITORING OF THE REAL ESTATE MARKET A.S. PSELINTSEVA, A.A. KUSHU Kuban State Technological University, 2, Moskovskaya st., Krasnodar, Russian Federation, 350072; e-mail: klao91@mail.ru, amirkushu@mail.ru In the article, the authors reviewed the existing cadastral valuation of land plots located under the legalized multi-apartment houses of the Musical District of the city of Krasnodar. During the transfer of the cadastral valuation system from independent appraisers to the cadastral state assessment in the transition period 2017-2020, it is necessary to identify the imperfections of the current system for reducing the number of procedures for contesting the results of the assessment to a minimum. The article is devoted to the identification of a number of errors in determining the cadastral value in some particular cases. The work shows examples of significant deviations in the cadastral value of adjacent land with similar characteristics from the normative indicators adopted by the authorities. The significant deviations of the cadastral value of the land plots of the Musical District of the city of Krasnodar from the market value were analyzed in detail, while the source of the automated system of the State Cadastre Evaluation Data Fund - AIS Real Estate Market Monitoring was applied. The main factors influencing the objectivity of calculation of cadastral value under legalized multi-storey apartment houses are formulated. Key words: land settlements, cadastral valuation, real estate market monitoring, market value, cadastral value, type of permitted use.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru