Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Современные проблемы кадастровой (массовой) оценки имущества для целей налогообложения
Чернов Е.А. Современные проблемы кадастровой (массовой) оценки имущества для целей налогообложения // Современная наука: актуальные проблемы и пути их решения. 2016. № 1 (23). С. 134-138.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Современные проблемы кадастровой (массовой) оценки имущества для целей налогообложения"УДК 338 Чернов Е. А. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ (МАССОВОЙ) ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ Чернов Евгений Александрович магистрант 3 курса, Поволжский институт управления имени П.А. Столыпина, г. Саратов, Россия Электронная почта: chernov8@list.ru Аннотация. С развитием в России рыночных отношений и института частной собственности получили развитие имущественные налоги на состояние. Процесс дальнейшей трансформации налогообложения недвижимости связан с повышением эффективности налогового администрирования, переходом налоговой базы с инвентарной и балансовой стоимости на кадастровую стоимость. В связи с этим остро встает вопрос о совершенствовании кадастровой оценки имущества для целей налогообложения. Ключевые слова: налогообложение, недвижимость, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, массовая оценка, государственная кадастровая оценка. Chernov E. A. MODERN PROBLEMS OF CADASTRAL (MASS) VALUATION OF PROPERTY FOR TAX PURPOSES Chernov Evgeniy Alexandrovich 3 undergraduate cours, Volga Institute of Stolypin Saratov, Russia Е-mail: chernov8@list.ru Abstract. With the development of market relations in Russia and the institution of private property were developed property taxes to the state. The process of further transformation of the real estate tax is associated with an increase in the efficiency of tax administration, the transition from the tax base and the book value of the inventory on the cadastral value. In this regard, sharply raises the question of improving the inventory of property valuation for tax purposes. Keywords: taxation, property, the cadastral value, market value, mass appraisal, the state cadastral valuation. В рамках проводимой в России реформы системы налогообложения недвижимости кадастровая оценка должна стать базой для всех имущественных налогов. Первый и практически единственный налог, база которого сегодня исчисляется по кадастровой стоимости, – это земельный налог. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по специальной методике в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (статьи 390, 391 Налогового кодекса РФ, ст. 65, 66 Земельного кодекса РФ) [1, 2]. Однако данная система унаследовала большинство несогласованностей предшествующей системы налогообложения, в основу которой заложена инвентаризационная стоимость. Понятие «кадастровая стоимость» (ФСО № 4) в правоприменительной практике окончательно еще не устоялось и противоречиво толкуется специалистами. За последние пять лет система государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) земель на территории РФ существенно изменилась: ранее она не являлась частью рыночной оценки, и работа велась по отдельно выстроенным алгоритмам. С введением в действие федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4) была заложена основа для участия в процессе кадастровой оценки [3]. При определении кадастровой стоимости применение норм ФСО № 4 определено Минэкономразвития России как обязательное условие расчета. При этом под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Из определения кадастровой стоимости, содержащегося в ФСО № 2 и ФСО № 4, следует, что такая стоимость определяется методами массовой оценки [3, 4]. Понятие «массовая оценка» ранее фигурировало в п. 10 ФСО № 2, но впервые оно наиболее четко было раскрыто в п. 6 ФСО № 4: «Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке». В течение двух лет независимые оценщики проводили массовую оценку недвижимости в России по соглашениям с Росреестром и с оплатой за счет средств федерального бюджета. Росреестр самостоятельно формировал список оценочных компаний, в составе которых предпочтение отдавалось компаниям, имеющим специалистов по оценке объектов капитального строительства на всей российской территории, поскольку этот сектор экономики считается как бурно развивающимся, так и самым неподотчетным. Собственнику недвижимости предоставлено право оспорить проведенную ГКО в досудебном (в специальных территориальных комиссиях при Росреестре) и судебном порядке. При этом Закон об оценочной деятельности подтверждает приоритет рыночной стоимости перед кадастровой, определенной методами массовой оценки [5]. Массовая оценка ведется по разработанным моделям, а для сложных объектов разрешено применение индивидуальных методик. При построении модели оценщики должны использовать информацию о сложившемся уровне рыночных цен. Трансформация имущественного налогообложения в российской действительности столкнулась с двумя проблемами, которые государство предлагает решить налогоплательщикам самостоятельно. Первая проблема заключается в несоответствии ГКО рыночной стоимости объекта недвижимости. Оптимизация имущественного налогообложения осложняется отсутствием отработанной концепции кадастровой оценки недвижимости и раздела о методике оценки недвижимости для целей налогообложения в Законе об оценочной деятельности. Проблема выявления подлинной стоимости оцениваемой недвижимости до настоящего времени не решена. Особенно это касается земельных участков. Надежных критериев для оценки рыночной стоимости недвижимости нет, так как цены на рынке формируются во многом под влиянием спекулятивных факторов, например, таких как наличие большого количества «инвестиционных» квартир с заведомо завышенной себестоимостью. Следовательно, кадастрово-рыночная цена недвижимости в реальности - величина достаточно условная. Местные органы самоуправления после получения новых кадастровых оценок должны были самостоятельно заняться «настройкой» имущественного (земельного) налога. Российская практика показала, что задача настройки налоговой базы по земельному налогу возложена на самих налогоплательщиков и решается за их счет. Владельцы недвижимости обладают безусловным правом на проведение стоимостной оценки принадлежащих им объектов, и понуждение их к этому нарушает их конституционные права. В то же время проведение оценки практически стало обязательным в случае вовлечения недвижимости в коммерческий оборот, в том числе для целей налогообложения с учетом сравнительно новых правил о трансфертном ценообразовании (раздел V.l НК РФ). С введением имущественного налогообложения на основе кадастрово-рыночной оценки такая практика получит дальнейшее развитие и распространение. Действующий в настоящее время механизм обжалования ГКО не является эффективным и отработанным, следовательно, не в полной мере охраняет права собственника недвижимости. Такой механизм несет существенный риск злоупотребления правом со стороны государства практически на каждом этапе обжалования оценки, а, следовательно, и риск соблюдения принципа соразмерности налогообложения. С введением в российскую налоговую систему налогов на оборот недвижимости данная ситуация не возникла бы в принципе, так как обложению подлежали бы результаты коммерческого оборота с недвижимым имуществом, имеющего инвестиционную направленность [6]. Вторая проблема состоит в отсутствии у государства сведений о правообладателях на объекты недвижимости до 1997 г. - проблема создания актуального единого государственного учета недвижимости. В международной практике государственный кадастр недвижимости (ГКН) выступает исходной информационной основой в системе налогообложения результатов оборотов недвижимого имущества. Следовательно, достоверность и актуальность содержащихся в ГКН сведений о зарегистрированном объекте недвижимости, его стоимостной величине непосредственным образом влияют на эффективность формирования базы обложения и процедуры взимания имущественных налогов. Минэкономразвития России видит решение рассматриваемой проблемы в перекладывании обязанности по актуализации разрозненных данных, содержащихся в ЕГРП и ГКН, на налогоплательщиков под страхом национализации «бесхозного» имущества. В настоящее время лица, чьи права возникли до введения ЕГРП, не обязаны вносить данные о собственности в реестр, и обязательная регистрация прав в ЕГРП требуется только в случае введения объекта недвижимости в коммерческий оборот. Таким образом, формирование базы имущественных налогов на основе кадастрово- рыночной стоимости привело к указанным проблемам, которые государство вправе решить самостоятельно, в том числе за счет текущего увеличения поступлений по имущественным налогам, либо переложить их решение на налогоплательщиков. Представляется, что первый путь является более социально ориентированным и направлен на обеспечение защиты права частной собственности. Вместе с тем очевидно, что для России администрирование имущественных налогов, основанных на кадастрово-рыночной стоимости, не будет легким и экономным процессом. Переложение решения обозначенных государственных задач на налогоплательщиков приведет к увеличению реальной налоговой нагрузки. На сегодняшний день в России отсутствуют объективное финансово-экономическое обоснование и анализ последствий изменения налоговой базы имущественных налогов с инвентаризационной и балансовой стоимости на кадастрово-рыночную. Представляется, что проблема объективности ГКО и отсутствия работоспособного механизма оспаривания такой оценки может быть решена посредством осуществления правительством следующих мер, нашедших применение в международной налоговой практике: применением системы консервативной оценки объектов недвижимости в целях налогообложения на уровне 40-75% от кадастрово-рыночной стоимости; установлением в законодательстве минимального срока проведения государственной переоценки объектов недвижимости; формированием института государственных налоговых оценщиков [7]; законодательным закреплением приоритетного права муниципалитетов на покупку любой местной недвижимости. Не исключено, что с учетом внедрения современных информационных технологий обновление единой базы ГКО объектов недвижимости в скором будущем можно будет осуществлять на ежегодной основе, однако при этом следует учитывать два фактора, непосредственно влияющих на налог: платежеспособность налогоплательщиков при актуализации информации о кадастрово-рыночной стоимости объектов недвижимости;экономическую целесообразность проведения массовых работ по оценке (переоценке) объектов недвижимости. Вторая проблема – проблема создания актуального единого государственного учета недвижимости, несомненно, должна решаться государством самостоятельно в целях укрепления института частной собственности и его защиты, а также для повышения доверия граждан. Список литературы 1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // СЗ РФ, № 31, 03.08.1998, ст. 3824. 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147. 3. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (ред. от 22.06.2015). 4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // СПС «Консультант Плюс». 5. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 13.07.2015) // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813. 6. Юденич Н.М. Развитие системы налогообложения недвижимости и сделок с ней в России. - Дис. ... канд. экон. наук: 08.00.10. – М., 2014. – С. 85. 7. Грибовский С. Нужно менять концепцию кадастровой оценки // Недвижимость и строительство Петербурга. – 2016. – № 1(892). – С. 14. References 1. Tax Code of the Russian Federation (Part One) of 31.07.1998 number 146-FZ (ed. By 12.29.2015) // SZ the Russian Federation, number 31, 03.08.1998, p. 3824. 2. The Land Code of the Russian Federation of 25.10.2001 number 136-FZ (ed. By 12.30.2015) // SZ the Russian Federation. 29.10.2001. Number 44. Art. 4147. 3. Order of the Russian Ministry of Economic Development of 22.10.2010 № 508 "On approval of the Federal standard assessment" Determination of the cadastral value (FSO № 4) "(ed. By 06.22.2015). 4. Order of the Russian Ministry of Economic Development of 05.20.2015 № 298 "On Approval of Federal Appraisal Standards" The purpose of evaluation and the types of value (FSO number 2) "// ATP" Consultant Plus ". 5. The Federal Law of 29.07.1998 number 135-FZ "On Valuation Activities in the Russian Federation" (ed. By 07.13.2015) // SZ the Russian Federation. 1998. № 31. Art. 3813. 6. Judenich NM The development of the real estate tax system and deals with it in Russia. - Dis. ... Cand. ehkon. Sciences: 08.00.10. - M., 2014. - S. 85. 7. Gribovsky C. We need to change the concept of cadastral valuation // Real Estate and Construction of St. Petersburg. - 2016. - № 1 (892). - S. 14. РЕЦЕНЗЕНТ Михаил Вячеславович Пресняков – профессор кафедры служебного и трудового права Поволжского института управления им. П.А. Столыпина – филиал РАНХиГС, доктор юридических наук. Другие книги из этого разделаРасчет стоимости заводаАнализ рынка многоквартирной жилой застройки города БелгородаАнализ влияния ценообразующих факторов на стоимость недвижимости в Республике КрымРасчет стоимости заводаАнализ рынка многоквартирной жилой застройки города БелгородаАнализ влияния ценообразующих факторов на стоимость недвижимости в Республике Крым