Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Совершенствование методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости
Околелова Э.Ю., Воронова Е.С., Бобылева А.А. Совершенствование методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости // Экономика в инвестиционно-строительном комплексе и ЖКХ. 2019. № 1 (16). С. 32-36.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Совершенствование методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости"32 УДК 51-7. Воронежский государственный технический университет Профессор, д-р экон. наук, кафедра КНЗиГ Э.Ю. Околелова Магистрант кафедры КНЗиГ Е.С. Воронова Магистрант кафедры КНЗиГ А.А.Бобылева The Voronezh state technical university Professor, Doctor of Economics, Department of Real Estate Cadastre, Land Management and Geodesy E.Yu. Okolelova Undergraduate of the department of cadastre of real estate land management and geodesy E.S. Voronova Undergraduate of the department of cadastre of real estate land management and geodesy A.A. Bobyleva Э.Ю. Околелова, Е.С. Воронова, А.А. Бобылева СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Аннотация: Проанализированы методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Определены недостатки методов оценки. Сформулированы факторы, определяющие спрос и предложение и их влияние на рынок объектов недвижимости. Разработан механизм формирования и оценки факторов внешней экономической среды как возмущающих параметров инвестиционной системы. Ключевые слова: оценка недвижимости, методы определения стоимости объектов недвижимости, детерминированные факторные модели, алгоритм модели, составляющие факторов спроса и предложения E.Yu. Okolelova, E.S. Voronova, A.A. Bobylevа IMPROVING THE METHODS FOR DETERMINING THE MARKET VALUE OF REAL ESTATE OBJECTS Annotation: Analyzed methods for determining the market value of real estate. Deficiencies of assessment methods are identified. The factors determining the demand and supply and their influence on the real estate market are formulated. A mechanism has been developed for the formation and evaluation of factors of the external economic environment as disturbing parameters of the investment system. Keywords: real estate valuation, methods for determining the value of real estate, deterministic factor models, model algorithm, components of supply and demand factors Подход к оценке, сообразно ФСО №1, дает собой совокупность способов оценки, соединенных единой методологией. Способом оценки считается очередность операций, позволяющая на базе значимой для предоставленного способа информации найти стоимость объекта оценки в рамках одного из раскладов к оценке. Существуют следующие подходы к оценке: • Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. • Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. • Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта _______________________________________________ © Околелова Э.Ю., Воронова Е.С., Бобылева А.А., 2019 33 оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам, но он не решает всех проблем. Оценка собственности производится на базе нормативов, и с их учётом ориентируется степень стоимости собственности сообразно способам, подтвержденным федеральными либо региональными органами управления. К примеру, стоимость имущества, подлежащего приватизации, расценивают сообразно способу, предусмотренной Государственной программой приватизации, стоимость чистых активов акционерных сообществ - сообразно способу, подтвержденной Комитетом сообразно ценным бумагам и фондовому рынку вместе с Минфином РФ, стоимость земельных участков - сообразно способу, подтвержденной правительством РФ. На региональном уровне оценка разных видов муниципальной собственности делается сообразно бессчетным способам, подтвержденным местными органами власти. Недочетом данных способов считается то, будто они основываются на затратном подходе, т.е. базируются на определении затрат на создание предоставленного вида собственности. Этот метод никак не дает ответ передовым условиям хозяйствования, когда главной причиной формирования стоимости товара на рынке считается соответствие спроса и предписания предоставленного товара. Необходима единая система оценки собственности, с помощью которой можно реально оценить рыночную и другие виды стоимостей объекта недвижимости (земельного участка, в частности). Из-за проблем в совершенствовании технологии оценки стоимости объектов недвижимости возникает необходимость в разработке факторных моделей при более точном определении стоимости объектов оценки. Экономическая рента – это плата за пользование землей и другими ограниченными природными ресурсами. Особенности рынка земли и ренты как своеобразной формы ее реализации можно увидеть на графике (рис.1). Рис. 1. Кривая спроса и предложения на рынке земли Кривая D показывает спрос на землю, a S – предложение земли. Предложение земли абсолютно неэластично, так как ее количество всегда одинаково и не может быть изменено. Поскольку предложение фактически фиксировано, то единственным 34 решающим фактором, определяющим ренту, может выступать только спрос на землю. Он зависит от цены продукции, которую можно производить на конкретной земле, от производительности самой земли. Точки, которые устанавливают размеры ренты, лежат на пересечении кривых спроса с кривой предложения. При средней величине спроса (кривая D) рента устанавливается примерно на уровне трех денежных единиц (точка R). При увеличении спроса и смещении кривой спроса до уровня рента будет равна 3,7 денежных единиц. При уменьшении спроса и сдвиге кривой до уровня D1 рента составит 1,8 денежных единиц. Изменение величины экономической ренты не окажет никакого влияния на количество предлагаемой земли, т. е. цена в данном случае не будет выполнять функцию стимулятора предложения. Продавая землю, ее собственник теряет ежегодно получаемый им доход – экономическую ренту. Поэтому в обычных условиях он согласится продать землю только за такую сумму, которая, будучи положенной в банк, будет приносить ему доход в виде процента, который будет не меньше получаемой ранее ренты. Таким образом, цена земли зависит в основном от двух факторов – величины приносимой ренты и банковского процента. Рассмотрим подробно характеристики спроса и предложения на рынке земли- таблица. Составляющие факторов спроса и их влияние на рыночную стоимость земельных участков Факторы, определяющие спрос и предложение СПРОС ПРЕДЛОЖЕНИЕ Динамика цены Рост доходов потенциальных покупателей + - + Снижение доходов потенциальных покупателей - + - Дефицит предложения + - + Местоположение + - + Наличие обременений в правах собственности - + - В таблице представлены основные факторы, влияющие на динамику цен. Знак «+» в графе «спрос» указывает на рост цен на объекты недвижимости при наступлении указанного фактора, знак «-» - на снижение спроса и, соответственно, снижение цены. В графе «предложение» происходит обратная ситуация. Знак «-» указывает на снижение предложения и, следовательно, рост цен, знак «+» - рост предложения и снижение цен. На сегодняшний день на рынке недвижимости доминируют, в основном, факторы дефицита предложения и наличия платежеспособной возможности потребителей вкладывать деньги именно в этот сектор экономики. Таким образом, для решения поставленной экономической задачи следует определить, каково будет воздействие спроса и предложения, если классический постулат экономики говорит, что рост спроса положительно влияет на рост цен, рост предложения снижает цены и, соответственно, стоимость объекта недвижимости. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Взаимодействие, определяющее динамику доходности объекта недвижимости, представлено следующими факторами, оказывающими непосредственное влияние на реализацию инвестиционного проекта: первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, экологических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с 35 недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект; второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним; третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости, в частности, с земельными участками, и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются наличие обременений и иных условий оформления земельно-правовых отношений. Спрос является главным определяющим фактором. Динамика спроса – это та категория, которая в первую очередь влияет на рыночную стоимость продажи или аренды недвижимости. Состояние предложения характеризуется наличием объектов-аналогов на рынке и перспективой создания новых. Этот фактор в большей мере относиться к географии объекта, но может быть весьма динамичным. Основные ценообразующие факторы на рынке недвижимости можно представить в виде схемы (рис.2). При этом сделано допущение, что площадь объекта постоянна и не влияет на стоимость. Рис. 2. Схема основных ценообразующих факторов на рынке недвижимости. Схема включает в себя основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости коммерческих объектов недвижимости. Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Объекты недвижимости имеют стоимость, если они обладают полезностью для какого-либо пользователя или их групп. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость, должна быть также относительно дефицитна. Предложение — это число объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести объект недвижимости, в частности, земельный участок (7). Способность спроса отвечать на модифицирование цен определяется понятием эластичность спроса. В долгосрочном периоде предложение и спрос — условно действенные факторы для определения направленности ценовых конфигураций. Но в маленьких интервалах времени данные причины тотчас утрачивают собственную эффективность на определенном рынке недвижимости. Рынок недвижимости экономически развитых государств указывает: конфигурации размера валютной массы, процентных ставок, всплески бездоказательных догадок, страх утратить средства либо упустить возможность купить недвижимость по нынешней стоимости и остальные причины имеют все шансы воздействовать на характер спроса в любое время. Таковым образом, определение фактора, характеризующего стоимость земельного участка средством нахождения воздействия спроса и предписания на цену продукции, станет полностью корректным и облегчает задачу тем, будто никак не вызывает надобности дифференцировать риски и разглядывать воздействие каждого из них на предмет инвестиции в отдельности. 36 Библиографический список 1. Грабовый П.Г., Трухина Н.И., Околелова Э.Ю. Управление инвестиционном проектом воспроизводства недвижимости с учетом рисков // Технология текстильной промышленности №1 (367), 2017. – С.48-52 2. Грабовый П.Г., Трухина Н.И., Околелова Э.Ю. Динамическая модель прогнозирования развития инновационного проекта // Технология текстильной промышленности №1 (367), 2017. – С.78-82 3. Трухина Н.И., Чернышихина И.И. Управление инвестиционным проектом воспроизводства недвижимости с учетом рисков // Журнал «Вестник МГСУ». – 2012. – № 9. – с.227-233 4. Корницкая О.В., Околелова Э.Ю., Трухина Н.И. Развитие инноваций и механизм их распространения на предприятиях стройиндустрии // Управление экономическими системами: электронный научный журнал № 12 (60), 2013г, с.93 5. Околелова Э.Ю., Трухина Н.И. Строительство высотных зданий: оценка эффективности проектов в условиях рисков // Монография. Воронеж, ВГАСУ, 2016г. – с.136 6. Околелова Э.Ю., Мещерякова О.К. Инвестиционные механизмы рынка недвижимости. Ипотека //Монография. Воронеж, изд-во «Истоки», 2007 – 219 с. 7. Околелова Э.Ю. Модели инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости //Монография. Воронеж, изд-во «Истоки», 2008 – 326 с. References 1. Grabovyy PG, Trukhina N.I., Okolelova E.Yu. Management of the investment project of real estate reproduction taking into account risks // Textile Industry Technology No. 1 (367), 2017. - p.48-52 2. Grabovyy PG, Trukhina N.I., Okolelova E.Yu. Dynamic model of forecasting the development of an innovative project // Textile Industry Technology №1 (367), 2017. - P.78- 823. Barbara Rockefeller. Fractal Market Analysis FOREIGN EXCHANGE - October 2005 / p. 3. Trukhina N.I., Chernyshikhina I.I. Management of the investment project of real estate reproduction taking into account risks // Magazine "Vestnik MGSU". - 2012. - № 9. - p.227-233. 4. Kornitskaya, OV, Okolelova, E.Yu., Trukhina, N.I. The development of innovation and the mechanism of their distribution in the enterprises of the construction industry // Management of economic systems: electronic scientific journal No. 12 (60), 2013, p.93 5. Okolelova E.Yu., Trukhina N.I. Construction of high-rise buildings: evaluation of the effectiveness of projects in terms of risk // Monograph. Voronezh, VGASU, 2016 - p.136 6. Okolelova E.Yu., Mescheryakova OK Investment mechanisms of the real estate market. Mortgage // Monograph. Voronezh, publishing house Istoki, 2007 - 219 p. 7. Okolieva E.Yu. Models of investment forecasting of the commercial real estate market // Monograph. Voronezh, publishing house "Istoki", 2008 - 326 p. Другие книги из этого разделаОсобенности оценки коммерческой недвижимости предприятийКлассификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условияхНекоторые аспекты учета экологической составляющей при оценке объектов недвижимостиОсобенности оценки коммерческой недвижимости предприятийКлассификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условияхНекоторые аспекты учета экологической составляющей при оценке объектов недвижимости