Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Совершенствование методов корректировки цен земельных участков в ходе оценки кадастровой стоимости земель
Алексеева Н.А. Совершенствование методов корректировки цен земельных участков в ходе оценки кадастровой стоимости земель // Вестник Удмуртского университета. Серия Экономика и право. 2018. Т. 28. № 6. С. 753-757.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Совершенствование методов корректировки цен земельных участков в ходе оценки кадастровой стоимости земель"ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА 753 ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2018. Т. 28, вып. 6 Экономика УДК 332.33 Н.А. Алексеева СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ КОРРЕКТИРОВКИ ЦЕН ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ХОДЕ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ Рассмотрены особенности применения корреляционно-регрессионного анализа в процедурах корректировки цен на земельные участки, которые могут иметь место в ходе государственной кадастровой оценки земель. Сделан критический анализ работ предшественников, применявших метод корреляционно-регрессионного ана- лиза к оценке стоимости земель. Выявлены недостатки применения этого метода, касающиеся субъективной оценки весовых коэффициентов методом экспертной оценки. Обобщены факторы, которые влияют на кадаст- ровую стоимость земли, рассмотрен числовой пример проведения корреляционно-регрессионного анализа на примере ряда муниципальных районов Удмуртской Республики. Оценена однородность исследуемой статисти- ческой совокупности, состоящей из 8 регионов Удмуртской Республики и 6 частных показателей. Сделан вывод о приемлемости избранной совокупности данных. Предложена корректировка весовых значений составляющих комплексного показателя социально-экономического развития районов республики, которая способствует сни- жению субъективности оценок кадастровой стоимости. Корректировка весовых значений базируется на оценке парной корреляции показателей. Проведен сравнительный анализ динамических рядов показателей стоимости земельных участков по факту и по выровненному ряду, выявлены отклонения и приведена их экономическая интерпретация. Обоснованы направления корректировки цен на земельные участки и направления социально- экономической политики в отдельных районах. Ключевые слова: корреляция, регрессия, корреляционно-регрессионный анализ, кадастровая стоимость, земель- ный участок, земля, фактор. Корреляционно-регрессионный анализ является одним из методов корректировки цен земель- ных участков в ходе процедур определения их кадастровой стоимости, входящих в группу методов сравнения продаж наряду, например, с методом экспертного обоснования корректировок цен анало- гов земельных участков [10]. Корреляционно-регрессионный анализ применяется для определения количественных характеристик причинно-следственных связей между влияющими факторами и ре- зультатом. В данном исследовании кадастровая стоимость земельного участка является результатом исследований. Влияющими на нее и наиболее значимыми ценообразующими факторами могут быть: – целевое назначение, разрешенное использование, полезность земельного участка; – соотношение спроса и предложения на рынке земельных участков, рыночная цена аналогич- ного участка эквивалентной полезности, ожидаемая величина, срок и вероятность получения дохода от земельного участка за определенный период времени; – время, на которое оценивается участок; – права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; – местоположение и перспективы развития района местоположения; – рельеф, площадь, конфигурация участка; – транспортная доступность, наличие поблизости объектов инфраструктуры; – способ текущего использования и способ наиболее эффективного использования, под кото- рым понимается физически возможное, экономически обоснованное, соответствующее законодатель- ству, финансово обеспеченное использование, в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной, и другие факторы [10]. В оценке большое значение имеют объем и достоверность доступной для использования ин- формации. Оценщик вправе самостоятельно выбирать метод оценки земельного участка. Так, пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель гласит, что государственная кадаст- ровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объ- единений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости [8]. 754 Н.А. Алексеева 2018. Т. 28, вып. 6 ЭКОНОМИКА И ПРАВО Многие исследователи рассматривают близость методов корреляционного и регрессионного анализа, указывают на идентичность вычислений этими методами связи между факторными призна- ками и результатом, взаимодополняемость при интерпретации результатов [1-4; 9]. Тем не менее ис- следователи часто прибегают к экспертным оценкам, даже тогда, когда есть возможность более точно оценить информацию. Например, А.В. Вдовенко, Е.А. Викторова, О.Я. Гладкая, С.В. Третьяков выбрали метод ком- плексной оценки кадастровой стоимости земельных участков, исходя из социально-экономического положения районов Московской области. Метод основан на аддитивной модели, состоящей из двух модулей – экономического и социального, весовых значений модулей, выбранных экспертно. В каче- стве метода нормирования разнородных статистических показателей принято отношение i-го показа- теля из экономического или социального модуля к среднему значению по Московской области. Кор- реляционно-регрессионный анализ проведен с использованием пакета прикладных статистических программ STATGRAPHICS Plus 5.0. Полученная линейная регрессия на достаточно высоком уровне отражает средние исследуемые зависимости между кадастровой стоимостью земельных участков и комплексным показателем уровня социально-экономического развития районов: коэффициент детер- минации равен 67,3, и может использоваться в прогнозировании кадастровой стоимости земли [4]. Недостаточно обоснованными в данной методике считаем весовые коэффициенты экономиче- ского и социального модулей. Авторы никак не обосновали весовой коэффициент значимости эконо- мического модуля на уровне 0,6 и весовой коэффициент значимости социального модуля на уровне 0,4. В статье также не уточняется, за какой период сделана оценка. Исходя из вышеизложенных теоретических положений и в целях снижения уровня субъектив- ности экспертных оценок, предлагаем усовершенствовать метод корреляционно-регрессионного ана- лиза за счет определения весовых значений составляющих комплексного показателя на основе коэф- фициентов парной корреляции, рассчитанных по базе данных о кадастровой стоимости земельных участков и базе данных о влияющем факторе. В качестве экспериментальной базы взяты 8 муниципальных районов Удмуртской Республики, в которых в 2015 г. проведена переоценка кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов (из 25 районов республики). В силу того, что переоценка кадастровой стоимости земли осу- ществляется не чаще одного раза в пять лет, результат переоценки остается актуальным и востребо- ванным в своей основной массе в течение длительного периода. Статистика по влияющим факторам представлена усредненными значениями показателей также за 5 лет с 2013 г. по 2017 г. [6; 11]. На первом этапе оценки осуществлен расчет однородности выбранной совокупности из 8 рай- онов республики, который показал с помощью коэффициента вариации неоднородность исследуемой совокупности на уровне 0,51. Исключение из последующего анализа двух районов – Граховского района и Якшур-Бодьинского района – способствовало снижению уровня исследуемой совокупности до приемлемого – 0,28. В конечном итоге принято решение оставить в исследуемой совокупности все 8 районов, исходя из цели полноты эксперимента, целесообразности объяснения отклонений в даль- нейшем анализе от возможных лучших значений, выдачи рекомендаций по развитию экономики двух районов. По критерию наибольшей корреляции из 21 исследованного фактора выбраны 6 влияющих фак- торов на кадастровую стоимость земельных участков. Ими оказались факторы, представленные в таб- лице 1. На основании выбранных влияющих факторов определен интегральный показатель уровня со- циально-экономического развития каждого района. Для этого разнородные экономические показате- ли нормированы методом статистической обработки. При этом допущены следующие условия: – если рост значения показателя рассматривается как положительная тенденция и фактическое значение показателя больше среднего, то нормированное значение показателя принимается равным 1, если меньше среднего, то 0; – если рост значения показателя рассматривается как отрицательная тенденция и фактическое значение показателя больше среднего, то нормированное значение показателя принимается равным 0, если меньше среднего, то 1; – определение весового значения показателя базируется на определении влияния коэффициента парной корреляции по нему на суммированное значение коэффициентов парной корреляции (удель- ном весе коэффициента парной корреляции). Сумма весовых коэффициентов равна 1 (табл. 2) [5]. Совершенствование методов корректировки цен земельных участков… 755 ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2018. Т. 28, вып. 6 Таблица 1 База данных для корреляционно-регрессионного анализа Наименование муниципального района Кадастровая стоимость земельных участков, млрд руб. Номер и наименование влияющего фактора* 1 2 3 4 5 6 Алнашский 10,201 2,3 2360 3694 296 1152 1030 Балезинский 9,514 -1,8 4384 6575 650 2619 725 Граховский 2,603 -2,64 1008 1650 211 722 477 Завьяловский 17,248 4,9 9366 11490 790 5947 3657 Игринский 21,586 0,78 5150 8032 505 3580 3281 Киясовский 13,810 -2,22 1224 2184 234 721 236 Селтинский 18,331 1,92 1252 1549 314 822 217 Якшур-Бодьинский 4,308 1,7 3032 4426 281 1457 79 Коэффициент парной корреляции ? 0,421 0,413 0,424 0,440 0,480 0,618 *Примечание: 1 – естественный прирост (убыль) населения на 1000 чел. населения, человек; 2 – объём социальных выплат населению и налогооблагаемых денежных доходов населения, млн руб.; 3 – стоимость основных фондов организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства (по полной учётной стоимости с учётом переоценки), млн руб.; 4 – протяжённость автомобильных дорог с твёрдым покрытием, км; 5 – оборот розничной торговли (с учётом экспертной оценки неформальной деятельности, объёмов про- дажи товаров физическими лицами на розничных рынках и ярмарках), млн руб.; 6 – капитал и резервы организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, млн руб. Таблица 2 Расчет интегрального показателя уровня социально-экономического развития района Наименование муниципального района Номер и наименование влияющего фактора* Интегральный показатель уровня социально- экономического развития 1 2 3 4 5 6 Алнашский 1 0 0 0 0 0 0,151 Балезинский 0 1 1 1 1 0 0,628 Граховский 0 0 0 0 0 0 0,000 Завьяловский 1 1 1 1 1 1 1,000 Игринский 1 1 1 1 1 1 1,000 Киясовский 0 0 0 0 0 0 0,000 Селтинский 1 0 0 0 0 0 0,151 Якшур-Бодьинский 1 0 0 0 0 0 0,151 Весовое значение влияющих факторов 0,151 0,148 0,152 0,157 0,172 0,221 ? *Примечание: см. табл. 1. Линейная регрессия представлена уравнением: Y = 8,53+9,54*Х, где Y – кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов в районе; Х – величина интегрального показателя. Коэффи- циент детерминации равен 0,603, что свидетельствует о том, что выбранная совокупность влияющих факторов на 60,3 % объясняет величину кадастровой стоимости земельных участков в 8 районах Уд- муртской Республики. Выровненный ряд величин кадастровой стоимости земельных участков по районам показал: – в Алнашском и Завьяловском районах кадастровая стоимость земли имеет минимальные рас- хождения с уточненной стоимостью, в Игринском районе – умеренное расхождение; – в Киясовском, Селтинском районах кадастровая стоимость скорее всего переоценена, так как показатели социально-экономического развития в этих районах значительно ниже среднего; – в Балезинском районе и особенно в Граховском и Якшур-Бодьинском районах кадастровая стоимость земельных участков явно недооценена. В Балезинском районе уровень социально- 756 Н.А. Алексеева 2018. Т. 28, вып. 6 ЭКОНОМИКА И ПРАВО экономического развития такой же высокий, как и в Завьяловском и Игринском районах. В Грахов- ском и Якшур-Бодьинском районах следует увеличивать естественный прирост населения за счет улучшения культурно-бытовых условий жизни населения, а также создавать больше объектов произ- водственного назначения и транспортной инфраструктуры (табл. 3). Таблица 3 Сравнительный анализ результатов корреляционно-регрессионного анализа Наименование муниципального района Кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением, млрд руб. [8] Кадастровая стоимость земельных участков, уточненная по выровненному ряду, млрд руб. Относительное отклонение, % Алнашский 10,201 9,96 -2,3 Балезинский 9,514 14,52 52,6 Граховский 2,603 8,53 227,6 Завьяловский 17,248 18,07 4,7 Игринский 21,586 18,07 -16,3 Киясовский 13,810 8,53 -38,2 Селтинский 18,331 9,96 -45,6 Якшур-Бодьинский 4,308 9,96 131,3 Таким образом, предложенная методика корреляционно-регрессионного анализа кадастровой стоимости земельных участком рекомендуется к применению оценщиками в процедурах корректи- ровки цен объектов анализа, так как она с высокой вероятностью показывает отклонения в стоимости земельных участков, объясняет причины занижения или завышения величины кадастровой стоимо- сти, способствует корректировке мероприятий социально-экономической политики в районе, опти- мизации начисления и сбора земельного налога в местные бюджеты. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Алексеева Н.А. Систематизация проблем землеустройства и кадастров // Актуальные вопросы современной науки. 2018. №1 (17). С. 59-62. 2. Алексеева Н.А. Проблемы ценообразования в оценке стоимости объектов недвижимости в Удмуртской Рес- публике // Актуал. вопр. в науке и практике / Сб. ст. по материалам III междунар. науч.-практ. конф. (4 но- ября 2017 г., г. Казань). В 4 ч. Ч. 2. Уфа: Дендра, 2017. С. 206-209. 3. Буянов А.Ю. Кадастровая оценка: кто не виноват и что делать // Имущественные отношения в РФ. 2013. №10. С. 72-81. 4. Вдовенко А.В., Викторова Е.А., Гладкая О.Я., Третьяков С.В. Совершенствование кадастровой оценки зе- мель методами корреляционно-регрессионного анализа // Уч. заметки ТОГУ. 2015. Т.6. №4. С. 67-76. 5. Методика расчета интегральных оценок (рейтингов). URL: http://expert.ru/expert/2009/12/metodika_rascheta/ (дата обращения 17.10.2018). 6. Официальный сайт Росстата. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/ rosstat/ru/statistics/ databases/emiss/ (дата обращения 17.10.2018). 7. Постановление Правительства Удмуртской Республики от 30 ноября 2015 г. №531 «Об утверждении резуль- татов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по со- стоянию на 1 января 2015 года». URL: http://www.garant.ru/doc/843190/ (дата обращения 17.10.2018). 8. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государст- венной кадастровой оценки земель». URL: http://www.garant.ru/doc/843190/ (дата обращения 17.10.2018). 9. Прасолова А.В. Статистический анализ кадастровой стоимости земли в Московской области // Изв. высш. учеб. заведений. Геодезия и аэрофотосъемка. 2010. №1. С. 91-96. 10. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». URL: http://legalacts.ru/doc/rasporjazhenieminimushchestva-rf-ot-06032002-n-568-r/ (дата обращения 17.10. 2018) 11. Социально-экономическое положение городских округов и муниципальных районов Удмуртской Республи- ки: ст. сб. / Удмуртстат. Ижевск, 2018. 190 с. Поступила в редакцию 17.10.2018 Совершенствование методов корректировки цен земельных участков… 757 ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2018. Т. 28, вып. 6 Алексеева Наталья Анатольевна, доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВО «Ижевская государственная сельскохозяйственная академия» 426069, Россия, г. Ижевск, ул. Свердлова, 30 E-mail: 497477@mail.ru N.A. Alekseeva IMPROVEMENT OF METHODS OF ADJUSTING THE PRICES OF LAND PLOTS DURING ASSESSMENT OF CADASTRAL COST OF LANDS The article deals with the features of application of the correlation and regression analysis in procedures of adjustment of the prices of land plots which can take place during the state cadastral assessment of lands. The critical analysis of works of the predecessors who applied a method of the correlation and regression analysis to estimation of cost of lands is made. The shortcomings of application of this method concerning subjective estimation of weight coefficients by a method of expert assessment are revealed. Factors which influence the cadastral cost of land are generalized; a numerical illustration of carrying out the correlation and regression analysis on the example of a number of municipal districts of the Udmurt Republic is reviewed. The uniformity of the studied statistical set consisting of 8 regions of the Udmurt Republic and 6 private indicators is estimated. The conclusion is drawn on the acceptability of the chosen data set. Correction of weight values of the components of a complex indicator of social and economic development of areas of the republic which promotes decrease in subjectivity of estimates of cadastral cost is offered. Correction of weight values is based on assessment of pair correlation of indicators. The comparative analysis of dynamic ranks of indexes of costs of land plots upon facts and on the leveled row is carried out; deviations are revealed and their economic interpretation is given. The directions of adjustment of the prices of land plots and the directions of social and economic policy in certain areas are proved. Keywords: correlation, regression, correlation and regression analysis, cadastral cost, ground plot, land, factor. Received 17.10.2018 Alekseeva N.A., Doctor of Economics, Professor Izhevsk State Agricultural Academy Sverdlova st., 30, Izhevsk, Russia, 426069 E-mail: 497477@mail.ru Другие книги из этого разделаПроблематика оценки земельной стоимости в условиях налогообложения земельЗаконодательное регулирование кадастровой оценки стоимости землиАнализ эффективности методов нормирования показателей в оценке кадастровой стоимости землиПроблематика оценки земельной стоимости в условиях налогообложения земельЗаконодательное регулирование кадастровой оценки стоимости землиАнализ эффективности методов нормирования показателей в оценке кадастровой стоимости земли