RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации

Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации

Цифрова Р.М.В., Гагина И.С. Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 11 (194). С. 48-59.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации"

48 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ В результате экономических преобразований земли сельскохозяйственного назначения в России стали объектом частной собственности и рыночного оборота. Рынок земли в от- личие от других рынков недвижимости имеет специфические особенности: • все земельные участки отличаются по качеству и местоположению; • предложение земли является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Важнейшим условием функционирования цивилизованного рынка земель является ин- ститут рыночной оценки, который относится к инфраструктуре рынка. В настоящее время законодательно закреплено четыре вида стоимости: кадастровая, рыночная, инвестиционная и ликвидационная. В теории рыночная стоимость является ба- зовым понятием стоимости, все остальные виды стоимости основаны на отличиях от нее. В нашей стране оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов является срав- нительно новым направлением деятельности, поэтому необходима доработка терминоло- гии и методологии оценки для приведения их в соответствие международным и европей- ским стандартам. Целью научных разработок авторов настоящей статьи является совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации. Экспериментальной базой исследований являлись земли сельскохозяйственного на- значения Аркадакского района Саратовской области как источник формирования местно- го земельного рынка. Аркадакский район расположен в западной части Саратовской области. Общая пло- щадь земель в границах административного района составляет 223 703 гектара. Терри- тория Аркадакского района относится к лесостепной и степной зонам. В лесостепной зоне сформировались черноземы выщелоченные и типичные, в степной зоне – черноземы обык- новенные. По отчетным данным Министерства сельского хозяйства Саратовской области во вре- мя проведения земельной реформы в Аркадакском районе были предоставлены 10 583 земельные доли общей площадью 129 337 гектаров (66,7 процента от общей площади зе- Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации Р.-М.В. Цифрова профессор Поволжского института управления имени П.А. Столыпина – филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, доктор экономических наук (г. Саратов) И.С. Гагина доцент кафедры землеустройства и кадастров Саратовского государственного аграрного университета имени Н.И. Вавилова, кандидат экономических наук (г. Саратов) Ирина Сергеевна Гагина, gaginairina2008@yandex.ru Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 49 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ мель сельскохозяйственного назначения). Средняя районная норма земельной доли – 14 гектаров, из них 12 гектаров пашни и 2 гектара пастбищ. По состоянию на 1 марта 2017 года 8 807 земельных долей (83,25%) прошли государственную регистрацию в Управле- нии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Управление Росреестра) по Саратовской области, неоформленных – 1 776 земельных до- лей, или 21 754 гектара (16,75%). Земли сельскохозяйственного назначения используются сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими хозяйствами) и гражданами для осуществления сельскохозяйственного производства преимущественно на правах собственности и аренды. Согласно общепринятой терминологии рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой ин- формацией, а на нее не влияют какие-либо существенные обстоятельства. На наш взгляд, на современном этапе развития земельного рынка и степени доступ- ности кадастровой информации о качественных характеристиках земельных участков сельскохозяйственных угодий при оценке их рыночной стоимости следует отказаться от популярного среди оценщиков сравнительного (рыночного) подхода по ряду причин. Во-первых, о предстоящей сделке информация публикуется в средствах массовой ин- формации, однако о совершённых сделках она отсутствует. Во-вторых, найти параметры сравнения по плодородию не представляется возмож- ным – их попросту нет в кадастровых документах и, соответственно, покупатели и про- давцы в большинстве случаев не располагают такой информацией при совершении сде- лок. В-третьих, необходимо учитывать низкий уровень предложения земельных участков сельскохозяйственных угодий при высоком уровне спроса. Основная доля земель уже оформлена сельскохозяйственными товаропроизводителями, и каждый из них хотел бы купить или взять в аренду дополнительную площадь, но ввиду ее ограниченности и высо- кой рентабельности в сельском хозяйстве потенциальных предложений нет. Многие зем- лепользователи борются в российских судах за каждые дополнительные гектары, ква- дратные метры и даже сантиметры. В-четвертых, собственники земельных долей, которые продают землю по 30–40 тысяч рублей за земельную долю (в среднем – 3–4 тысячи рублей за один гектар), в силу своих жизненных обстоятельств зачастую просто вынуждены ее продать для получения дохода. Такую цену нельзя назвать рыночной, поскольку очевидно, что на цену влияют какие-либо существенные обстоятельства – безденежье жителей села, отсутствие у них информации о кадастровой стоимости земли или возможности сдать в аренду такой земельный уча- сток. В-пятых, отсутствует информация о владельцах участков в широком доступе, что по- рождает перепродажу земель через три года, а вместо использования ее по целевому назначению – спекуляцию. Мы считаем, что необходимо создать реестр таких продавцов. В отличие от рыночной стоимости, которая может изменяться постоянно, подвергаясь влиянию спроса и предложения, кадастровая стоимость определяется один раз в 5 лет и служит основой экономического регулирования земельных отношений. В Саратовской области было проведено три тура работ по государственной кадастро- вой оценке земель сельскохозяйственного назначения: I тур – 1999–2000 годы; II тур – 2006 год; III тур – 2012 год. 50 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Обобщенные результаты I, II и III туров государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в разрезе земельно-оценочных районов Саратовской области приведены в таблице 1. В результате проведения II тура оценки величина када- стровой стоимости была, по сути, проиндексирована в 1,7–1,9 раза, в результате проведе- ния III тура по отношению к результатам II тура она возросла в среднем на 17 процентов. Таблица 1 Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по Саратовской области Земельно-оценочные районы Площадь сельско-хозяйственных угодий, тыс. гаБалл бонитетаИндекс технологических свойствУдаленность (эквивалентное расстояние), км Кадастровая стоимость, р./га I * II * I II I II I II I II III * Северо-западный, 1 096,7 820,0 76 78 1,41 1,38 31 30 16 904 32 139 35 427 в том числе по Аркадакскому району 184,5 134,0 74 74 1,52 1,44 29 25 15 608 28 245 33 088 Юго-западный 927,4 762,1 66 65 1,41 1,39 28 27 13 149 24 110 27 953 Поволжский 425,7 355,2 47 46 1,41 1,39 25 25 7 065 12 880 15 633 Центральный 1 155,6 1 251,9 53 53 1,46 1,43 33 35 8 850 15 101 17 114 Заволжский 4 690,8 4 101,4 71 69 1,41 1,39 36 34 5 145 8 852 11 935 Саратовская область 8 296,2 7 290,6 67 66 1,42 1,39 34 32 8 209 14 335 17 751 * I, II, III – номера туров кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. По указанным причинам доходный (рентный) подход является основным при кадастро- вой и рыночной оценках сельскохозяйственных угодий. Оценка стоимости с использова- нием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в стоимость в процессе оставшейся экономиче- ской жизни. Базовая формула расчета стоимости на основе доходного подхода (СД) имеет следую- щий вид: СД = RD / Кк , (1) где RD – рентный доход; Кк – коэффициент капитализации. Таким образом, процедуры оценки методом капитализации включают: • определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наиболее эффективном использо- вании; • расчет ставки капитализации. Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 51 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Рыночная стоимость относится к конкретному объекту и зависит от его характеристик. Рыночная стоимость объекта может быть определена либо с помощью традиционных ме- тодов индивидуальной оценки, либо с помощью методов массовой оценки. И массовая, и индивидуальная оценки недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходи- мых сведений, а также их вид, что, в свою очередь, обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. Для того чтобы получить неискаженную и достоверную оценку конкретного земельного участка и объектов недвижимости в целом, оценка должна осуществляться на основе дан- ных, полученных из государственного кадастра недвижимости. Для грамотного определе- ния итоговой величины рыночной стоимости в процессе оценки во внимание принимаются все сведения о земельных участках, такие как рельеф, транспортная доступность, комму- никации, обременения и прочее. По нашему мнению, под кадастровой информацией следует понимать все качествен- ные, количественные и правовые характеристики о земельном участке, которые накапли- ваются и хранятся в реестрах и фондах данных. Сегодня к таким источникам информации можно отнести кадастр недвижимости и государственный фонд данных объектов землеу- стройства. Покажем, как применять кадастровую информацию в технологии рыночной оценки зе- мельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на при- мере четырех земельных участков (кадастровые номера: 64:02:200315:05, 64:02:200308:72, 64:02:200308:73, 64:02:200308:58) общей площадью 3 950 000 квадратных метров, распо- ложенных по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, Росташовское МО. Оце- ниваемые участки расположены на землях сельскохозяйственной артели «Новосельское» и находятся в собственности юридического лица КФХ «Искра» Аркадакского района Са- ратовской области. Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для проведения работ по оценке объекта заказчиком предо- ставляются выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствую- щем земельном участке. Оценщик по кадастровым номерам находит объекты оценки на публичной кадастровой карте, чтобы увидеть их местоположение, границы и кадастровые характеристики. Все данные с публичной кадастровой карты сведены в таблицу 2. Таблица 2 Характеристики земельных участков сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», расположенных на землях сельскохозяйственной артели «Новосельское» Кадастровый номер Общая площадь, га Дата постановки на кадастровый учет Кадастровая стоимость, р. 64:02:200315:05 72 11.12.2007 2 383 200 64:02:200308:72 48 22.07.2015 1 588 800 64:02:200308:73 35 02.09.2015 1 158 080 64:02:200308:58 240 10.11.2008 7 944 000 52 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Исходя из имеющегося описания оцениваемых земельных участков, очевидно, что они относится к 1-й группе вида разрешенного использования – земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни. Земельные участки сельскохозяйственного назначения представляют собой незастра- иваемые земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного производства. Учитывая отсутствие воздействия вредоносных факторов в отношении земельных участ- ков в этой категории разрешенного использования, а также тот факт, что земля как при- родный ресурс обладает регенеративными свойствами, земельные участки не обладают признаками физического износа. Используя данные таблицы 2, был рассчитан удельный показатель кадастровой стои- мости 1 гектара земли (33 080 – 33 100 р./га), что соответствует среднерайонному по- казателю кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения указанной категории земель (III тур кадастровой оценки). Работы по оценке рыночной стоимости земель с применением доходного подхода не могут выполняться без использования информации прикладного почвоведения: почвен- ных карт и почвенных очерков. Такая информация хранится в государственном фонде данных объектов землеустройства Управления Росреестра (в бумажном виде) или на станциях агрохимических служб (в электронном виде). Для того чтобы увидеть месторасположение оцениваемого земельного участка на по- чвенной карте, необходим еще один кадастровый документ – кадастровый план террито- рии, точнее, его графическая часть. Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах када- стрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в гра- фической и текстовой формах воспроизведены запрашиваемые сведения. Согласно ка- дастровому плану территории изучаются массивы земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет. Программа MapInfo позволяет совмещать снимок территории с космического аппарата, почвенную карту в растровом виде и «сетку» земельных участков кадастрового квартала и таким образом идентифицировать почвенные разновидности на оцениваемых земель- ных участках. Также программа MapInfo позволяет провести вычисление площади каждой почвенной разности, представленной на земельных участках, и расстояние от хозяйствен- ного центра. Результаты расчета представлены в таблице 3. Таблица 3 Распределение площади отдельных почв в пределах земельных участков Кадастровый номер Площадь, га Почвенный индекс Площадь почвы, га Расстояние до хозяйственного центра, км 64:02:200308:72 48 1аП 48 1,2 64:02:200308:58 240 1аП 206,4 1,0 2аД 33,6 64:02:200308:73 35 2аД 35 1,5 64:02:200315:05 72 1аП 72 3,0 В таблице 4 представлено описание оцениваемых почв и расчет их балла бонитета. Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 53 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Таблица 4 Оцениваемые почвы и величины их бонитетов (указаны в скобках) Индекс почв на почвенной карте Тип почвы Мощность гумусового профиля, смСодержание гумуса в пахотном слое, %Содержание физической глины в пахотном слое, %Поправочный коэффициент на неблагоприятные свойстваСовокупный почвенный балл 1аП Черноземы обыкновенные среднегумусные среднемощные глинистые 65 (82) 6,6 (84) 60 (99) 1,0 84 2аД? слабосмытые глинистые 52 (65) 6,2 (80) 60 (99) 1,0 78 Примечание: стрелка ? означает смытость почв (подверженность почвы водной эрозии). Результаты расчета средневзвешенного балла бонитета почв – показателя качества земель как средства производства в сельском хозяйстве, приведены в таблице 5. Таблица 5 Результаты расчета средневзвешенного балла бонитета почв земельных участков в кадастровых кварталах 64:02:200315 и 64:02:200308 Кадастровый номер земельного участка Индекс почвПлощадь, гаБалл бонитета почвПлощадь контура почв, гаБалло-гектары на контуре почвСредневзвешенный балл бонитета почв 64:02:200308:72 1аП 48 84 48 4 032 84 64:02:200308:58 1аП 240 84 206,4 17 337,6 83 2аД 78 33,6 2 620,8 64:02:200308:73 2аД 35 78 35 2 730 78 64:02:200315:05 1аП 72 84 72 6 048 84 При оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода для определения урожайности культур целесообраз- но использовать модель нормативной урожайности, опирающуюся на межрегиональную оценку агроресурсного потенциала территории, так как только эта модель привязана к стандартным условиям использования пашни и дает возможность соотнесения продук- тивности и затрат, рассчитанных по типовым технологическим картам. Так, например, для III тура кадастровой оценки Методическими указаниями по государ- 54 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445, при оценке первого вида использования земель, куда входят сельскохозяй- ственные угодья, для определения валового дохода предусмотрено использование норма- тивной урожайности (Ун ) по зерновым культурам, рассчитываемой по следующей формуле: Ун = 33,2 ? 1,4 ? (АП / 10) ? К1? К2? К3? К4 , (2) где АП – агроэкологический потенциал для зерновых культур территории агроклимати- ческого района; 10 – базовое значение величины АП; 33,2 – нормативная урожайность зерновых культур на эталонной почве при базовом значении АП, ц/га; 1,4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания; К1 … К4 – поправочные коэффициенты: • содержание гумуса в пахотном слое – К1 ; • мощность гумусового горизонта – К2 ; • содержание физической глины в пахотном слое – К3 ; • негативные свойства (засоление, подтопление, эрозия, солонцеватость, наличие уплотненных горизонтов и т. д. – К4 . Значения коэффициентов К1 … К4 приведены в рекомендациях [4]. Нормативная урожайность по другим сельскохозяйственным культурам рассчитывает- ся от нормативной урожайности зерновых с использованием коэффициентов перевода (см. [4]). Набор сельскохозяйственных культур определяется оценочным севооборотом, который выбирается согласно методическим разработкам по агроклиматическому оценочному зо- нированию. Результаты расчета нормативной урожайности по оценочным культурам по формуле (2) приведены в таблице 6. Для учета основных затратоформирующих факторов (технологических свойств почв и рабочих участков, урожайности культур) используется модель цены производства i-й растениеводческой продукции на пашне (Цпi), разработанная В.М. Янюком и И.С. Гагиной (см. [1, 6]): Цпi = [Зст + Зпi ? (Бпэ / Бпi) + (Бнэ / Бнi) ? (Зн + 0,21 ? Уi? З пу + 0,71 ? З пу) + Уi ? (Нвп + Зсу) + + (Тпт + Мба ? Тап + Мбт? Ттп) ? Lвх + 2 ? Уi? Тап ? Lвх ] ? Н пр ++ Зрп, (3) где Цпi – цена производства i-й оценочной культуры; Зст – стационарные недифференцируемые затраты, р./га; Зп , Зн, З пу, Зсу – эталонные затраты на выполнение пахотных и непахотных механизиро- ванных работ, полевых и стационарных (обработка на току, закладка на хранение) убороч- ных работ, р./га; Бпэ, Бнэ, Бпi, Бнi – баллы благоприятности выполнения пахотных и непахотных работ в эталонных условиях и на объекте оценки; Уi – урожайность i-й культуры, т/га; Нвп – норматив затрат на воспроизводство плодородия почв, р./т; Lвх – расстояние внутрихозяйственных перевозок от объекта оценки, км; Тпт – тариф на перебазировку техники для выполнения комплекса технологических опе- раций на поле, не связанных с перевозкой грузов, р./км; Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 55 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Таблица 6 Исходные данные (столбцы 1–9) и результаты расчета нормативной урожайности культур (столбцы 10–14) Индекс почв Тип почвы Мощность гумусового профиля Содержание в пахотном слое К4 Нормативная урожайность, ц/га гумуса физической глины см К1 % К2 % К3 зерновые подсолнечник травы пастбища многолетние однолетние 1 2 3 4567 89 10 11 12 13 14 1аП Черноземы обыкновенные среднегумусные среднемощные глинистые 65 1,045 6,6 1,124 60 1,015 1,0 27,71 19,12 33,80 32,42 8,87 2аД? слабосмытые глинистые 52 1,006 6,2 1,108 60 1,015 1,0 26,29 18,14 32,08 30,76 8,41 Тап, Ттп – тарифы на автомобильные и тракторные перевозки, р./т ? км; Мба, Мбт – масса базисная автомо- бильных и тракторных перевозок, т/га; Н пр – норма прибыли; Зрп – затраты на реализацию про- дукции, р./га. Базисные параметры модели Зп , Зн, З пу, Зсу, Тпт, Тап, Ттп являются стоимостной оценкой всех видов ресурсов, затрачиваемых на вы- полнение единичного объема ра- бот в эталонных условиях, согласно научно-обоснованным нормативам расходования этих ресурсов и сло- жившихся в регионе рыночных цен на них. С использованием полученных значений нормативной урожайности культур, технологических свойств рабочих участков выполняются расчеты затрат на выращивание сельскохозяйственных культур с по- мощью электронных таблиц Microsoft Excel по формуле 3 (см. [1, 6]) (табл. 7). Под земельной рентой понимает- ся величина чистого дохода угодий по варианту наиболее эффективного использования, рассчитываемого по нормативной урожайности оценочно- го набора культур или естественных кормовых угодий и нормативным за- тратам на производство, увеличен- ным на норму прибыли, обеспечиваю- щую расширенное воспроизводство (см. [6]). Результаты расчета рентного дохода показали, что в отношении зерновых он колеблется в пределах 4 551–5 085 р./га, подсолнечника – 13 955–15 479 р./га; по однолет- ним травам рентный доход отрица- тельный – от 557 до 1 054 р./га (см. табл. 8 на с. 57). В соответствии с применяемым методом капитализации земельной 56 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Таблица 7 Исходные данные (столбцы 1–7) и результаты расчета рентного дохода при производстве зерновых (столбцы 8–10) при цене реализации 6 591 р./т Кадастровый номер участка Код почвыБалл бонитета почвы Балл благоприятных работ Расстояние до хозяйственного центра (Lвх), км Нормативная урожайность (У ) i , т/га Стоимость продукции, р./гаЦена производства, р./тнепахотных (БРентный доход по зерновым нi) пахотных (Бпi) 1 23 4 5 6 7 8 9 10 64:02:200308:72 1аП 84 100 75 1,2 2,71 17 861,6 4 714,8 5 084,6 64:02:200308:58 1аП 84 99 74 1,0 2,71 17 861,6 4 721,1 5 067,3 2аД 78 99 74 1,0 2,63 17 334,3 4 779,7 4 763,7 64:02:200308:73 2аД 78 96 72 1,5 2,63 17 334,3 4 860,8 4 550,5 64:02:200315:05 1аП 84 100 75 3,0 2,71 17 861,6 4 809,7 4 827,3 ренты предполагается, что рыночная стоимость земель определяется посредством деле- ния годового рентного дохода по варианту наиболее эффективного использования почв рабочего контура на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий необходимо определять коэффициент капитализации (Кк ) исходя из типичных условий рынка в конкретном секто- ре экономики и понимания экономической сути этого коэффициента. Основными способами определения коэффициента капитализации для участков сельскохозяйственных угодий являются методы рыночной выжимки и кумулятивного по- строения. Первый способ определения коэффициента капитализации является самым надежным и предпочтительным. Он предполагает деление величины земельной ренты аналогичных земельных участков на цену их продажи. Однако в настоящее время из-за отсутствия информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями его применение ограничено или невозможно, поэтому при оценке земель сельскохозяйственного назначе- ния преимущественно применяется второй способ. Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме до- ходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответствен- но, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода време- ни. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконти- рования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций. Коэффициент капитализации определяется по формуле: Кк = rb + rл + r ср + r нр, где rb – безрисковая ставка доходности; rл – поправка на низкую ликвидность рынка; Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 57 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Таблица 8 Исходные данные (столбцы 1–9, 14, 15) и результаты определения рыночной стоимости земель (столбцы 10–13) в разрезе почвенных контуров на земельных участках Кадастровый номер земельного участка Код почвы Площадь рабочего контура, га Рентный доход (RD ) i при производстве, р./га Средневзвешенный га / доход на пашне, р. Рентный доход на га / пастбище, р. Рыночная стоимость контура почв на земельном участке Кадастровая стоимость земельного участка зерновых, d зер = 0,50 однолетних трав на сено, d от = 0,17 подсолнечника, d под = 0,17 зер RD зер d ? зер RD от RD от d ? от RD под RD под d ? под RD р./га тыс. р. р./га тыс. р. 1 234567 8 9 10 11 12 13 14 15 64:02:200308:72 1 аП 48 5 085 2 542 -611 -48,8 15 479 2 476,6 5 070 216 33 800 1 622,377 33 100 1 588,864:02:200308:58 1 аП 206,4 5 067 2 534 -587 -47,0 15 444 2 471,0 5 059 202 33 729 6 961,605 33 100 7 944 2 аД 33,6 4 764 2 382 -698 -55,8 14 232 2 277,1 4 683 202 31 218 1 048,917 64:02:200308:73 2 аД 35 4 551 2 275 -894 -71,5 13 955 2 232,8 4 496 202 29 971 1 048,978 33 088 1 158,0864:02:200315:05 1 аП 72 4 827 2 414 -1 054 -84,3 15 203 2 432,5 4 819 216 32 127 2 313,11 33 100 23 832,0 Примечания:RD – рентный доход по i i-й сельскохозяйственной культуре; d – доля i i-й сельскохозяйственной культуры в структуре севооборота; RDi ? d – рентный доход, приходящийся на i i-ю сельскохозяйственную культуру с учетом ее доли в структуре севооборота. 58 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ r ср – систематический риск (для сельскохозяйственных угодий это риски аграрного про- изводства); r нр – несистематический риск, связанный с конкретным объектом. Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Виды рисков и параметры управления рисками рассмотрены авторами в научных тру- дах [2, 5]. Средневзвешенный доход на пашне определяется в соответствии с долей сельскохо- зяйственных культур в оценочном севообороте. В нашем исследовании был принят ше- стипольный севооборот, в котором три поля занимают зерновые, по одному полю – под- солнечник, однолетние травы и пар. Результаты определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков (для расчета использована формула (1), приведенные в таблице 8, показывают, что рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий, определенная с применением доходного (рент- ного) подхода, находится в пределах 29 971–33 800 р./га и практически соответствует ее кадастровой стоимости. Резюмируем изложенное: 1) современная экономическая политика в области поддержки российских произво- дителей сельскохозяйственных товаров и развитие института частной собственности на землю способствовали формированию спроса на земельные участки сельскохозяйствен- ных угодий. Однако уровень спроса и рыночные цены на такие земельные участки обу- словлены местными особенностями, такими как плодородие земель и агроэкологический потенциал территории. На территориях с благоприятными природно-экологическими условиями для развития сельского хозяйства земельные участки, скорее, являются де- фицитным товаром. Важным фактором спроса также является местоположение земель- ного участка относительно хозяйственного центра, так как использование такого участка связано с затратами на перебазировку техники, перевозку семян, гербицидов и прочих. Таким образом, спрос на земельные участки зависит не только от макроэкономических особенностей, но и от особенностей местного земельного рынка и развития аграрного сектора на местном уровне. А, как известно, чем выше спрос, тем выше рыночная стои- мость земли; 2) на современном этапе развития рынка земельных участков сельскохозяйственно- го назначения информация о сделках и характеристиках земельных участков как това- ра закрыта и недоступна для оценщиков. Анализ информации на сайтах продаж таких земельных участков свидетельствует об огромном разбросе уровня цен предложений и отсутствии качественных параметров объекта продажи. Все это позволяет сделать вы- вод о том, что использование сравнительного подхода для оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий не даст объективных результатов до тех пор, пока в России не будет сформирована база данных рыночного оборота земель с качественными параметрами его объектов; 3) доходный (рентный) подход к оценке рыночной стоимости земельных участков сель- скохозяйственных угодий, на наш взгляд, сегодня является наиболее объективным и при- емлемым. Технология оценки земли с применением доходного подхода представляет собой экономический анализ, в процессе которого систематизируется информация о кадастровых характеристиках земельного участка, макро- и микроэкономических показателях его исполь- зования и преобразуется в показатель рыночной стоимости земли; Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 59 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ 4) работы по ведению государственного кадастра недвижимости и государственного фонда данных объектов землеустройства создают кадастровое обеспечение стоимост- ной оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий. Таким образом, профессио- нальные оценщики должны иметь возможность получать эту информацию и уметь применять ГИС-технологии для работы с электронными картами и планами, что, безусловно, требует по- вышения их квалификации; 5) доходный подход является основным не только при рыночной, но и при кадастровой оценке земельных участков сельскохозяйственных угодий. Его применение позволяет умень- шить различия в технологии и повысить достоверность результатов оценок. Таким образом, представленную методику можно в той или иной мере применять для иных видов стоимостных оценок земельных участков. ЛИТЕРАТУРА 1. Гагина И. С. Совершенствование методики экономической оценки сельскохозяй- ственных угодий и ее применение в управлении земельными ресурсами : дис. … канд. эконом. наук: 08.00.05. М., 2013. 2. Концептуальные основы риск-менеджмента : монография / под ред. Р.-М. В. Цифро- вой. Саратов : ООО «Буква», 2015. 3. Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости : учебное пособие. М. : Маро- сейка, 2010. 4. Методические рекомендации по оценке качества и классификации земель по их при- годности для использования в сельском хозяйстве. М. : Гоземкодастрсъемка – ВИСХАГИ ; РосНИИземпроект, 2003. 5. Цифрова Р.-М. В., Андреева О. В. Управление рисками экономических систем : моно- графия. Саратов : Издательство Саратовского университета, 2001. 6. Янюк В. М., Гагина И. С. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий до- ходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами : монография. Саратов : Саратовский источник, 2014. 7. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке зе- мель сельскохозяйственного назначения : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445. 8. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ : в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru