RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть II

Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть II

Осенняя А.В., Хахук Б.А., Коломыцева А.А. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть II // Вопросы региональной экономики. 2018. № 3 (36). С. 56-61.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть II"

УДК 332.74 Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть II А.В. Осенняя, кандидат технических наук, Б.А. Хахук, кандидат экономических наук, А.А. Коломыцева, магистр, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кубанский государственный технологический университет» (ФГБОУ ВО «КубГТУ»), г. Краснодар, Краснодарский край В статье авторами представлен пошаговый расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости на примере шести оценочных зон МО г. Краснодар, расположенных в разных частях города, по предложенной методике на основе градостроительной ценности земель. Сформирован перечень объектов оценки, а также виды разрешенного использования. Произведен расчет интегрального показателя и определена кадастровая стоимость рассматриваемых объектов по предложенной методике. Кадастровая оценка, градостроительная ценность. Improvement of methods of cadastral valuation of real estate on the basis of urban development value of the territory. Part II A.V. Osennyaya, Candidate of Technical Sciences, B.A. Khakhuk, Candidate of Economic Sciences, А.А. Kolomytseva, master, Federal state budgetary educational institution of higher professional education «Kuban state technological University», Krasnodar, Krasnodar region In the article the authors present step – by-step calculation of cadastral value of real estate objects on the example of six valuation zones of Krasnodar municipal district, located in different parts of the city, according to the proposed methodology based on the urban value of land. A list of objects of evaluation, as well as the types of permitted use. The calculation of the integral index and the cadastral value of the considered objects are determined by the proposed method. Cadastral valuation, town-planning value. Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования объекта недвижимости и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков и объектов капитального строительства. Однако на сегодняшний день существует множество противоречий в процедуре выполнения кадастрово-оценочных работ на практике. Возникает ситуация, когда, с одной стороны, кадастровая стоимость явно завышена, несоразмерна по отношению к рыночной и неправильное ее определение приводит к большим финансовым потерям для правообладателей, с другой – возникает проблема самообеспеченности муниципальных образований – налогополучателей, стремящихся увеличить поступления в бюджет, в целях решения социальных проблем населения [2-4, 10-12]. Главной спецификой городских земель является в несколько раз более высокая их стоимость по отношению к другим категориям, что обусловлено высокой степенью урбанизации и вложенных капитальных затрат. По своей экономической сути кадастровая стоимость должна являться расчетной величиной, отражающей представления о ценности объекта недвижимости, поэтому, считаем целесообразным определять ее исходя из градостроительной ценности объектов недвижимости [11], методика определения которой была представлена нами в части I настоящей статьи в предыдущем номере данного журнала. Для доказательства эффективности и пригодности выдвинутого алгоритма определения кадастровой стоимости нами проведена его апробация на примере шести оценочных зон МО г. Краснодар. Необходимо отметить, что границы районов города давно требуют обновления, так как Краснодар по темпам и объёмам вводимого в эксплуатацию жилья по сравнению с другими регионами страны находится в числе лидеров вместе с Москвой и Санкт-Петербургом. На территории муниципального образования ежегодно увеличивается ввод в эксплуатацию жилья, так в 2013 было введено 1 304,016 тыс. кв.м., в 2014 ? 1 719,313 тыс. кв. м., в 2015 ?2 009, 5 тыс. кв. м., 2016 ? 2 128,102 тыс. кв. м. Именно поэтому необходимо выделить новые районы из уже существующих. Границы рассматриваемых нами для апробации предложенной методики земельно- оценочных районов выбраны в соответствии с границами кадастровых кварталов: 1. Оценочная зона № 1, ограничена улицами: Длинная, Чапаева, Костылева, Седина (ЦМР (Центральный микрорайон)); 2. Оценочная зона № 2: ограничена улицами: Российская, Черкасская, Героев- Разведчиков, Героя Яцкова, Памирская (ККБ (район краевой клинической больницы)); 3. Оценочная зона № 3: ограничена улицами: Магистральная, Дежнева, Сормовская, Текстильная (КСК (микрорайон Камвольно- Суконный комбинат)); 4. Оценочная зона № 4: ограничена улицами: Шевченко, Лесная, Полино- Осипенко, Ставропольская (ЧМР (Микрорайон Черемушки)); 5. Оценочная зона № 5: ограничена улицами: Дивная, Карла Гусника, Декоративная (мкр. Ейского шоссе и п. Березовый); 6. Оценочная зона № 6: ограничена улицами: Жлобы, Дачная, 1-го мая; Восточно-кругликовская (ККБ (Микрорайон Краевая Клиническая Больница)) [1]. Оценочные зоны были отобраны в разных частях МО г. Краснодар, для того, чтобы отобразить, как существенно может отличаться стоимость одних и тех же объектов, в зависимости от их местоположения, а также выяснить, в какой части города градостроительная ценность земель выше, а в какой, соответственно, ниже. Каждая зона включает порядка 150-300 земельных участков. Данные по земельным участкам систематизируются в перечень объектов оценки, включающий в себя следующие основные параметры: кадастровый номер, площадь, адрес и вид разрешенного использования (ВРИ) [1, 4-9]. Далее происходит укрупнение видов разрешенного использования, после чего сформировались следующие виды разрешенного использования земельных участков: - для размещения домов многоэтажной застройки; - для размещения домов индивидуальной жилой застройки; - для размещения личного подсобного хозяйства - для размещения общественных зданий административного назначения (общественно-делового); - для размещения объектов торговли; - для размещения гаражей и автостоянок. Далее для каждого вида разрешенного использования подбирались объекты-аналоги, в рамках каждой оценочной зоны. Наиболее оптимальное число объектов-аналогов для построения точной модели и оценки и для получения максимально точных результатов – не менее 10 объектов. Однако ввиду отсутствия достаточной информации о сделках на рынке земельных участков, а также ввиду исключения выбросов, для некоторых видов разрешенного использования нами было выбрано меньшее количество объектов-аналогов [1]. Средние значения удельных показателей стоимости объектов-аналогов, отражающих рыночную стоимость земельных участков по видам разрешенного использования по оценочным зонам, представлены в таблице 1 [1]. Таблица 1 ? Средние значения удельных показателей рыночной стоимости земельных участков по шести оценочным зонам Вид разрешенного использования Цена 1 кв.м, руб Оценочная зона № 1 (ЦМР) для размещения индивидуальной жилой застройки 8 877,25 для размещения объектов торговли 13 743,20 для многоэтажной застройки 13 781,08 для размещения гаражей и автостоянок 26 247,00 Оценочная зона № 2 (ККБ) для размещения индивидуальной жилой застройки 6 535,00 для размещения личного подсобного хозяйства 5 289,00 для многоэтажной застройки 7 250,95 для размещения общественных зданий административного назначения 17 589,48 Оценочная зона № 3 (КСК) для размещения индивидуальной жилой застройки 8 894,24 для размещения объектов торговли 10 662,42 для многоэтажной застройки 11 005,29 для размещения общественных зданий административного назначения 18 577,62 Оценочная зона № 4 (ЧМР) для размещения индивидуальной жилой застройки 8 713,61 для размещения объектов торговли 5 227,45 для многоэтажной застройки 8 898,14 для размещения общественных зданий административного назначения 8 352,28 Оценочная зона № 5 (Ейское шоссе) для размещения индивидуальной жилой застройки 2 798,00 для размещения объектов торговли 5 643,00 для многоэтажной застройки 2 985,00 для размещения общественных зданий административного назначения 5 188,00 Оценочная зона № 6 (ККБ) для размещения индивидуальной жилой застройки 8 559,75 для размещения объектов торговли 9 571,07 для многоэтажной застройки 16 437,82 для размещения личного подсобного хозяйства 9 339,72 Анализ данных таблицы 1 показывает, что в разных районах города ценится разная недвижимость, где-то дороже земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, где-то земельные участки, предназначенные для размещенная многоэтажного жилищного строительства. Так, в Центральном микрорайоне самыми дорогими оказались земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (около 26 тыс.руб./кв.м.), вровень идут земельные участки, предназначенные для многоэтажной застройки и для размещения объектов торговли (около 14 тыс.руб./кв.м.). Стоимость земель для размещения индивидуальной жилой застройки значительно ниже и составляет около 9 тыс.руб./кв.м. В районе микрорайона Краевая Клиническая Больница самыми дорогими являются земельные участки, предназначенные для многоэтажного жилищного строительства и для размещения общественных зданий административного назначения. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и торговлю имеют схожий удельный показатель. Причем, в районе улиц Черкасской, Российской и Памирской, удельный показатель земельных участков, предназначенных для размещения общественно-деловых объектов составляет около 17,5 тыс.руб./кв.м., а для осуществления личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства и многоэтажного жилищного строительства практически в 3 раза дешевле (около 5-7 тыс.руб./кв.м.). В микрорайоне Черемушки минимальные значения стоимости наблюдаются для земель под торговлю, тогда как удельный показатель для земель, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, многоэтажное жилищное строительство и под размещения объектов административного назначения значительно выше и колеблется в районе 8-9 тыс.руб./кв.м., в то время, как удельный показатель для земель под торговлю немного выше 5 тыс.руб./кв.м. В районе Ейского шоссе, стоимость земель под индивидуальное жилищное строительство и многоэтажное жилищное строительство находится на уровне около 3 тыс.руб./кв.м., а стоимость земель под торговлю и размещение общественных зданий административного назначения около 5-6 тыс.руб./кв.м. Сравнительный анализ удельного показателя рыночной стоимости по всем оценочным зонам показал, что минимальные значения стоимости наблюдаются в районе Ейского шоссе для земель, предназначенных для размещения индивидуального жилищного строительства, что обусловлено удаленностью от центра и недостаточным уровнем развитости инфраструктуры по сравнению с другими оценочными зонами. Максимальные значения стоимости наблюдаются в Центральном микрорайоне для земель, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок в связи с их дефицитом. В среднем по рынку стоимость земельных участков держится в районе 10 тыс.руб./кв.м. [1]. Далее происходит определение интегрального показателя каждого земельного участка, методом экспертной оценки по факторам ценообразования, определенным нами ранее. Каждому земельному участку присваиваются баллы по подобранным оценочным факторам, в зависимости от выбранной балльной системы (3-х или 5-ти балльная). Интегральный показатель является отражением градостроительной ценности территории. Чем выше показатель, тем выше градостроительная ценность и престижность земли, соответственно и стоимость. Чем ниже интегральный показатель, тем ниже градостроительная ценность земли, ее престижность и стоимость. Полученные результаты интегральных показателей варьируются от 0,5 до 2,3. [1] Нами проведен графический сравнительный анализ варьирования интегрального показателями по оценочным зонам в рамках разреза видов разрешенного использования. Полученные результаты свидетельствуют о возможности сильной вариации ценности, а, соответственно, и стоимости земельных участков в рамках одного небольшого района. Также определено, что, как самый высокий, так и самый низкий интегральный показатель для первой оценочной зоны встречается на землях, предназначенных для размещения многоэтажного жилищного строительства, что обусловлено возникающими в центре города сложностями, связанными с обеспечением инфраструктуры для многоэтажного жилищного строительства в связи со сложившейся исторической постройкой. Интегральный показатель для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство распределяется равномерно, не показывает сильных разбросов. Для второй оценочной зоны результаты следующие: интегральный показатель равномерен для земельных участков под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а под общественно- деловое и многоэтажное строительство показывают большой разброс в связи с неравномерностью инфраструктуры земельных участков, предназначенных для этих видов разрешенного использования. Здесь современная комплексная застройка, которая имеет более развитую инфраструктуру, но есть и застройка менее престижная и менее обеспеченная инфраструктурой. Также наблюдается небольшое количество образовательных учреждений, что отражается на ценности земель. Анализ по третьей оценочной зоне показал, что в районе Камвольно- Суконного комбината интегральный показатель показывает разбросы, обусловленные также неравномерностью инфраструктуры, а также наличием транспортных развязок и дорог городского значения, таких как ул. Сормовская. В оценочной зоне № 4 (микрорайон Черемушки) интегральный показатель неравномерен для земель видов разрешенного использования под многоэтажное жилищное строительство и для размещения общественных зданий административного назначения, что также, по большей части, как и в микрорайоне Камвольно-Суконный комбинат, объясняется наличием дорог городского значения (ул. Ставропольская). Разброс интегральных показателей в районе Ейского шоссе (оценочная зона № 5) значительно отличается от остальных районов, в связи с расположением данного района практически за окраиной города. Здесь земельные участки, расположенные ближе к транспортным развязкам, объектам инфраструктуры, образовательным и медицинским учреждениям, будут резко отличаться по своей ценности от земельных участков, лишенных этих факторов. В районе микрорайона Краевая Клиническая Больница (ул. Восточно- Кругликовская) (оценочная зона № 6) разброс присутствует по всем видам и зависит по большей части от близости к престижным объектам (стадион «Краснодар»), чем ближе, тем лучше развитость инфраструктуры, архитектурной привлекательности. Однако наличие таких улиц, как 1-е Мая, носит негативный фактор, в связи с большой транспортной загруженностью [1]. После определения интегрального показателя по всем оценочным зонам необходимо перейти к расчету кадастровой стоимости по представленной ранее формуле в части I данной статьи. В таблице 2 [1] представлены обобщенные результаты определения кадастровой стоимости с учетом градостроительной ценности земель путем расчета среднего удельного показателя стоимости по оценочным зонам в разрезах видов разрешенного использования. Таблица 2 ? Обобщенные результаты апробации методики определения кадастровой стоимости с учетом градостроительной ценности земли Средний удельный показатель рассчитанной кадастровой стоимости, руб./кв.м Оц. зона № 1 Оц. зона № 2 Оц. зона № 3 Оц. зона № 4 Оц. зона № 5 Оц. зона № 6 ИЖС 8 888,90 6 370,12 8 829,05 8 730,38 2 779,60 8 570,17 ЛПХ - 5 122,45 - - - 9 372,16 МЖС 13 867,07 9 482,46 10 686,34 9 611,12 2 931,87 - Торговля 13 416,78 - 10 254,08 5 268,48 5 664,83 10 091,73 Административные (общественно-деловые) - 25 964,49 15 527,72 10 358,30 5 278,29 16 640,94 Гаражи и автостоянки 26 559,98 - - - - Выполнив расчет кадастровой стоимости по разработанной нами методике, мы увидели, что полученные результаты хорошо коррелируются с рыночной стоимостью, определенной ранее в таблице 1, что готовит о достоверности и справедливости полученных результатов. Существуют небольшие отклонения в пределах нормы в некоторых оценочных зонах для видов разрешенного использования для многоэтажной застройки, торговли и для размещения общественных зданий административного назначения и составляют не более 2 тыс.руб./кв.м. Однако есть одно значение, отклоняющееся от нормы для земель под размещение общественных зданий административного назначения в оценочной зоне № 2: разница между удельным показателем рыночной стоимости и рассчитанной составила 8 тыс. руб./кв.м. [1]. В целях проведения более тщательного анализа полученных результатов нами проведены расчет и сравнения отклонений между рыночной и рассчитанной кадастровой стоимостями, между рыночной и утвержденной кадастровой стоимостями, между рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостями. Результаты данного анализа, а также полученные результаты оценки применения разработанной нами методики определения кадастровой стоимости на основе градостроительной ценности земель будут представлены в части III настоящей статьи в следующем выпуске данного журнала. Литература 1. Коломыцева А.А. Разработка методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на примере земель населенных пунктов. Выпускная квалификационная работа по направлению 21.04.02 // Землеустройство и кадастры. ФГБОУ ВО «КубГТУ». 2017. 198 с. 2. Осенняя А.В., Будагов И.В., Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Анализ методов налогообложения земельной ренты // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 218-224. 3. Осенняя А.В., Будагов И.В., Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Земельная рента как основа кадастровой стоимости // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 253-258. 4. Осенняя А.В., Будагов И.В., Денисенко В.В., Желтко Ч.Н., Кононенко В.Н., Кравченко Э.В., Пинчук А.П., Хахук Б.А. Мониторинг объектов недвижимости на примере муниципальных образований Краснодарского края: отчет о НИР. Министерство образования и науки РФ. 5. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А. Кадастровая оценка объектов недвижимости в современных условиях. В сборнике: Современные тенденции развития науки и технологий // Сборник научных трудов по материалам Международной научно- практической конференции. В 5-ти частях. Под общей редакцией Ж.А. Шаповал. 2017. С. 85-89. 6. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А., Бондаренко Е.С. Налогообложение объектов недвижимости: опыт зарубежных стран // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2017. № 2 (200). С. 153-162. 7. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А. Кадастровая оценка единого недвижимого комплекса // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2017. № 2 (200). С. 118-124. 8. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А. Реализация процедуры кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 239-243. 9. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А., Гура Д.А., Коломыцев А.А. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях: монография. Краснодар. 2013. 135 с. 10. Осенняя А.В., Середин А.М., Будагов И.В., Хахук Б.А., Анисимова Л.К., Кущу А.А., Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка как основа налогообложения недвижимости. Краснодар. 2017. 11. Осенняя А.В., Середин А.М., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости в Краснодарском крае на примере земель населенных пунктов: монография. Краснодар. 2016. 12. Сидоренко М.И., Осенняя А.В. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2013. № 4 С. 42-43.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru