RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть I

Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть I

Осенняя А.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Коломыцева А.А. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть I // Вопросы региональной экономики. 2018. № 2 (35). С. 53-60.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть I"

УДК 332.74 Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть I А.В. Осенняя, к.т.н., Б.А. Хахук, к.э.н., А.А. Кушу, аспирант, А.А. Коломыцева, магистр, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кубанский государственный технологический университет» (ФГБОУ ВО «КубГТУ»), г. Краснодар, Краснодарский край В статье указывается, что посредством существующих методических подходов к оценке кадастровой стоимости невозможно провести адекватную оценку и равномерно изменить налоговую базу. Авторами разработана пошаговая методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе определения градостроительной ценности земель, проведена ее апробация и анализ полученных результатов с точки зрения их соотношения с утвержденной кадастровой стоимостью и соответствия сложившимся рыночным реалиям. Кадастровая оценка, градостроительная ценность. Improvement of methods of cadastral valuation of real estate on the basis of urban development value of the territory. Part I A.V. Osennyaya, Candidate of Engineering Sciences, В.А. Khakhuk, Candidate of Economic Sciences, А.А. Kushu, postgraduate, А.А. Kolomytseva, master, Federal state budgetary educational institution of higher professional education «Kuban state technological University», Krasnodar, Krasnodar region The article States that through existing methodological approaches to the valuation of cadastral value it is impossible to make an adequate assessment and change the tax base evenly. The authors have developed a step-by-step methodology for determining the cadastral value of real estate based on the definition of urban land value, its approbation and analysis of the results in terms of their relationship with the approved cadastral value and compliance with the prevailing market realities. Cadastral valuation, town-planning value. Кадастровая оценка земель населенных пунктов является важнейшей процедурой в комплексе работ по подготовке сведений для государственного кадастра объектов недвижимости, ее результаты определяют размер налоговых и арендных платежей, выкупной цены и т.д. Однако процесс и методика определения кадастровой стоимости имеют недостатки: невозможность учесть такое же количество характеристик объекта, как и при определении рыночной стоимости, уникальные характеристики объекта, необходимый набор ценообразующих факторов и пр. [1, 3, 13, 15]. Как следствие, наблюдается тенденция частого пересмотра результатов, что связано с нежеланием граждан выплачивать несоразмерные налоги. Несмотря на то, что проблемы адекватной оценки объектов недвижимости всегда находились в центре внимания, в современной научной литературе поднимаются ряд нерешенных до сих пор проблем в области методологии определения кадастровой оценки, стоящих перед субъектами государственного и муниципального управления, оказавших серьезное влияние на развитие налоговых отношений, нарастание конфликтов между государством, бизнесом и населением, поскольку система государственной кадастровой оценки должна обеспечивать экономическую эффективность принимаемых решений, а также реализацию общих принципов справедливости [8, 9, 14-16]. Одна из них – отсутствие полных и актуальных сведений обо всех земельных участках, находящихся в границах территории страны. В настоящее время, несмотря на то, что в действующем законодательстве закреплена связь налогообложения и данных кадастра недвижимости, государственный кадастр недвижимости, как единый информационный ресурс, не содержит полную информацию обо всех земельных участках. На сегодняшний день процедура определения кадастровой стоимости находится в постоянной модернизации и реформации со стороны государства. С постоянной периодичностью выходят новые нормативные документы и методические указания, существенно меняющие данный процесс. Но, даже принимая в учет то, что в 2016 году проведены значимые реформы в сфере определения кадастровой стоимости, на сегодняшний день нет конкретной пошаговой методики кадастрово- оценочных работ, есть лишь методические рекомендации [2, 4, 7]. Проблема обостряется также в связи с введением в скором времени единого налога на недвижимость, который должен заменить земельный налог и налог на имущество. Нами проведен анализ методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 [6]. На основании полученных результатов [10-12] в рамках действующего законодательства в области кадастровой оценки нами разработана методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе определения градостроительной ценности земель. Градостроительная ценность территории представляет собой меру способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию. Расчет градостроительной ценности дает возможность прогнозировать стоимость территории в будущем и складываются из следующих процедур: - установление земельно-оценочных участков при макро-, мезо- и микроподходе к определению дифференциации ценности территории города; - определение направлений развития и использования территории города в соответствии с его спецификой (например, в малых и средних городах с относительно невысокой для края ценностью территории заведомо можно исключать оценку территории с точки зрения подземного строительства, тогда как в крупных городах ? Новороссийск, Сочи это целесообразно); - выявление свойств городской территории, подлежащих учету при измерении дифференциации градостроительной ценности городских земель и при измерении их ценности для отдельных видов хозяйствования при макро-, мезо и микроподходе к городу; - принятие балльной шкалы для измерения принятых свойств по земельно- оценочным участкам; - нахождение весовых коэффициентов значимости каждого свойства для получения интегральной оценки ценности территории для каждого направления ее использования; - выбор алгоритма перехода от оценок отдельных свойств территории к интегральному показателю ее ценности; - проведение вариантных расчетов для проверки внутренней противоречивости информации и ее устранения [2]. При установлении земельно- оценочных участков на макроуровне следует земельно-планировочные подзоны разделить по видам использования территории – многоэтажная и индивидуальная застройка, парки, зеленые зоны, земли сельскохозяйственного назначения и т.д. с выделением в них территорий, на которых возможно изменение сложившегося направления использования. Таким образом, устанавливаются земельно-оценочные районы. При установлении земельно- оценочных участков на микроуровне земельно-оценочные районы следует подразделить по принципу удобства транспортного и культурно-бытового обслуживания (тяготение к пересадочным узлам, близость школ, магазинов). В итоге образуется сетка земельно-оценочных подрайонов [2]. При установлении земельно- оценочных участков на мезоуровне земельно-оценочные районы следует подразделить на внутриквартальные и примагистральные пространства, выделяя в пределах одной улицы территории, характеризующиеся существенными различиями в интенсивности пешеходного и автомобильного движения. В тех случаях, когда две стороны одной улицы характеризуются разной интенсивностью движения (например, когда она является границей между промышленной зоной и жилой застройкой), следует выделять обе стороны такой улицы в качестве самостоятельных земельно-оценочных участков [2]. При выявлении свойств городской территории, подлежащих учету при измерении дифференциации градостроительной ценности городских земель и при измерении их ценности для отдельных видов хозяйствования при макро-, мезо и микроподходе к городу, следует руководствоваться следующими правилами: - при дифференциации градостроительной ценности эти свойства, независимо от масштаба исследования, должны отражать особенности транспортного положения территории, природную составляющую, инженерную инфраструктуру, экологическую ситуацию и состояние социальной инфраструктуры; - на каждом уровне набор этих свойств должен быть различен, но во всех случаях отбираемое свойство должно характеризоваться существенными различиями от места к месту и поддаваться хотя бы балльной оценке; - при измерении дифференциации относительной ценности территории при разных направлениях ее использования отбирать только те свойства, которые наиболее существенны для соответствующей категории землепользователей [2]. Предложенная методика определения кадастровой стоимости на основе градостроительной ценности земель состоит из следующих этапов: 1. Сбор сведений об объектах оценки (кадастровый номер, адрес, площадь, вид разрешенного использования (ВРИ)) и составление перечня объектов оценки. 2. Укрупнение ВРИ (для удобства расчетов, в связи с разрозненностью видов разрешенного использования). 3. Подбор аналогов в рамках укрупненных ВРИ (сбор предложений на рынке недвижимости), исключение выбросов. 4. Определение факторов ценообразования в рамках ВРИ. 5. Определение градостроительной ценности земельных участков (оценочное зонирование), определение удельных показателей кадастровой стоимости. 6. Определение кадастровой стоимости. 7. Контроль результатов (анализ итоговых значений с попаданием в рынок недвижимости). Перечень объектов оценки должен содержать в себе полные и достоверные сведения, а также основан только на официальных данных об объектах оценки. Укрупнение видов разрешенного использования выполняется по целевому назначению. Например, можно объединить в одну группу земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок, но невозможно объединить земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли и земельные участки, предназначенные для жилищного строительства [2]. На стоимость объекта недвижимости влияют рад макро- и микрофакторов, которые могут проявляться на различных стадиях процесса оценки. Основные группы факторов представлены в таблице 1. Однако для каждого отдельного случая, в зависимости от территории оценки, ее месторасположения и охвата, а также от сегмента оценки, необходимо подбирать различные ценообразующие факторы. Таблица 1 ? Группы факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости Ценообразующие факторы Макрофакторы Микрофакторы ВВП Местонахождение Налоги, пошлины Архитектурно-конструктивные и планировочные решения Инфляция, курс доллара, развитие экспортно- импортных операций Инфраструктура Уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества) Исходный уровень потребности в объектах недвижимости Экологические факторы Нами разработаны ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки, и определен их удельный вес (степень влияния данного фактора на стоимость объекта недвижимости) в зависимости от видов разрешенного использования с применением методов системного анализа. При этом важно учитывать то, для каждого вида разрешенного использования подбирался свой набор ценообразующих факторов. Сумма весов факторов в сумме всегда должна равняться единице. Весовые коэффициенты для каждого фактора по каждому направлению использования территории должны устанавливаться с учетом соблюдения двух ограничений: формального (сумма весовых коэффициентов должна равняться единице) и содержательного (необходимо соблюдение разумного соотношения этих весов при переходе от одного направления к другому (например, значимость экологической ситуации для социального жилья меньше, для комфортного коммерческого ? выше, а для элитарного жилья ? еще выше)). Определение градостроительной ценности основывается на экспертной бальной оценке по факторам. Возможно варьирование от 3-х балльной до 5-ти балльной (1 балл – плохо, 3 балла – отлично; 1 балл – плохо, 5 баллов – отлично). Каждому фактору присваивается удельный вес. В итоге определяется совокупный балл (интегральный показатель), который отражает градостроительную ценность объектов оценки. Чем выше балл – тем выше градостроительная ценность объекта недвижимости. Выбор балльной шкалы определяется представлениями разработчиков оценки территории о степени дифференциации ее свойств в данном городе по сравнению с другими [2]. Алгоритм определения интегрального показателя должен быть построен таким образом, чтобы обеспечивал автоматическое соблюдение главного правила дифференциации – сумма положительных отклонений от 1 (или ставки платежа) должна быть равна сумме отрицательных отклонений. Здесь возможны разные модификации, но наибольшую дифференциацию обеспечивает представленный ниже алгоритм, реализованный в программном комплексе «Зонирование города», составленном на базе Microsoft Exel: а) определение средневзвешенного значения каждого показателя из всех значений баллов по данному показателю по всем земельно- оценочным участкам с учетом площади территории каждого земельно- оценочного участка Zi производится по формуле (1): j n j 1 ij j i S Z S Z ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? , (1) где Zij – балльная оценка j-го участка по i-му показателю; Sj – площадь j-го участка; n – общее количество показателей; j – общее количество земельно-оценочных участков. б) расчет среднего по городу интегрального показателя ценности X производится по формуле (2): ? ? ? ? m i 1 Xi Zi Fi , (2) где Fi – коэффициент, определяющий значимость каждого фактора для расчета градостроительной ценности территории; назначается методом экспертной оценки. в) определение вклада каждого показателя в интегральный показатель Vi производится по формуле (3): X F V i i ? , (3) г) расчет интегрального показателя ценности j-го участка Xj производится по формуле (4): ? ? ? ? n i 1 Xj Zi Vi , (4) На основе интегрального показателя производится расчет кадастровой стоимости земли каждой оценочной зоны (объекта оценки) путем перемножения интегрального показателя на площадь объекта недвижимости и удельный показатель рыночной стоимости, определенный на этапе 3 [2]. Нами разработаны факторы ценообразования, влияющие на стоимость объектов недвижимости для наших видов разрешенного использования для сегмента рынка ? земельные участки [2]. 1. Факторы ценообразования для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства/личного подсобного хозяйства: -близость к объектам системы образования; объектам здравоохранения; объектам торговли; -транспортная доступность (подъездные пути); -наличие отрицательных антропогенных факторов; -близость к зонам рекреации; -уровень развития инженерных коммуникаций; -уровень благоустройства; -близость остановок общественного транспорта; социально непривлекательных объектов; -транспортная загруженность; -близость к объектам городского значения; общественного питания; -уровень культурно- бытового обслуживания. 2. Факторы ценообразования для земельных участков, предназначенных под размещение многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки: - близост ь к объектам системы образования; объектам здравоохранения; объектам торговли; - транспо ртная доступность (подъездные пути); - наличие отрицательных антропогенных факторов; - близост ь к зонам рекреации; - уровень развития инженерных коммуникаций; - уровень благоустройства; - близост ь остановок общественного транспорта; - архитек турная привлекательность; - транспо ртная загруженность; - близост ь к объектам городского значения; - условия хранения личного транспорта; - уровень культурно-бытового обслуживания. 3. Факторы ценообразования для земельных участков, предназначенных для размещения административных объектов/объектов общественно-делового значения: - транспо ртная доступность; - экологи ческая обстановка; - архитек турная привлекательность; - условия хранения личного транспорта; - уровень развития инженерных коммуникаций; - уровень благоустройства; - близост ь остановок общественного транспорта; социально непривлекательных объектов; - транспо ртная загруженность; - близост ь к объектам городского значения; общественного питания; - уровень культурно-бытового обслуживания; - человек опоток; - близост ь к объектам торговли. 4. Факторы ценообразования для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания: - транспо ртная доступность; - уровень благоустройства; - близост ь к остановкам общественного транспорта; социально непривлекательным объектам; - транспо ртная загруженность; - уровень культурно-бытового обслуживания; - архитек турная привлекательность; - условия хранения личного автотранспорта; - уровень развития инженерных коммуникаций; - человек опоток; - близост ь к объектам городского значения; складским помещениям (по выбору); к другим объектам торговли (по выбору); к жилой застройке (по выбору). 5. Факторы ценообразования для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок: - наличие транспортных магистралей; - наличие водоснабжения; - наличие канализации; - близост ь к объектам городского значения; - транспо ртная загруженность; - наличие дорог с твердым покрытием; - благоус тройство территории; - близост ь к жилой зоне; объектам торговли; объектам обслуживания; остановкам общественного транспорта; - наличие электроэнергии; - наличие охранного пункта [2]. В зависимости от того, какой вид объекта недвижимости оценивается, и какой вид разрешенного использования рассматривается, можно подбирать необходимый набор ценообразующих факторов. Это делает предложенную нами методику универсальной для всех объектов недвижимости. Например, для оценки зданий в оценочные факторы можно включить этажность, степень износа, конструктивные элементы и т.д. После определения интегрального показателя на основе анализа территории по оценочным факторам необходимо рассчитать кадастровую стоимость по формуле (5): Скад ?Xj ?Суд.рын ?Sз.у. , (5) где Скад – кадастровая стоимость; Суд.рын – средний удельный показатель рыночной стоимости; Xj – интегральный показатель ценности j-го участка; Sз.у. – площадь земельного участка [2]. На завершающем этапе необходимо провести контроль полученных результатов, путем сверки определенной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости при помощи математического и логического анализов. На первом этапе расчетов производится проверка принятой информации на внутреннюю сопоставимость как в отношении балльных оценок, так и весовых коэффициентов. Для этого можно производить расчеты, по результатам которых в исходную информацию вносятся соответствующие коррективы. Анализируются два вида показателей – средневзвешенная оценка по каждому свойству городской территории и соотношения земельно-оценочных участков по величине интегрального коэффициента ценности их территории. При такой корректировке рекомендуется руководствоваться следующими правилами [2]: 1. Чем больше числовое значение средневзвешенной оценки учитываемых свойств городского пространства, тем меньше различия от места к месту по данному свойству. Выполнение данного правила предполагает сопоставление средневзвешенных оценок по городу в целом. Если эти соотношения в целом соответствуют реальной ситуации в городе, то можно считать, что грубых просчетов здесь нет, и информация в целом соответствует критерию осмысленности. Если эти соотношения явно неадекватны ситуации, то все балльные оценки по тем показателям, соотношения между которыми оказались «перевернутыми», должны быть откорректированы. 2. Чем больше числовое значение интегрального коэффициента, тем выше градостроительная ценность соответствующего земельно-оценочного участка для того или иного направления участка земли [2]. Выполнение данного правила предполагает сопоставление числовых значений интегрального показателя ценности для разных районов последовательно для каждого направления использования земли. Порайонный анализ соотношений интегрального коэффициента следует проводить по всем отобранным направлениям использования городской территории. Практика показывает, что ошибки в исходной информации могут вскрываться даже на последней стадии расчета. Если специалисту соотношение интегральных показателей ценности между какими-то участками представляется неубедительным, целесообразно сначала просмотреть балльные характеристики свойств по сравниваемым земельно-оценочным участкам и, в случае необходимости, ввести соответствующие поправки с последующим перерасчетом значений интегрального коэффициента по всем участкам города. В случае, если балльные оценки свойств сравниваемых участков сомнений не вызывают, необходимо корректировать весовые коэффициенты и произвести перерасчет. Если в процессе таких перерасчетов сомнительное соотношение остается, следует проанализировать достаточность принятых в расчете свойств городской территории или правильность выделенных единиц планировочного разделения территории. Если и здесь нет дополнений к принятой исходной информации, то предпочтение должно отдаваться результатам проведенных расчетов, а не интуиции специалистов. Вторым этапом расчетов является установление окончательной системы интегральных показателей дифференциации градостроительной ценности территории с последующим использованием этой информации для расчетов [2]. Таким образом, если полученные результаты показывают существенные отклонения, необходимо вернуться на несколько шагов назад, обнаружить проблему, повлекшую за собой ошибочные расчеты (неверный / неполный подбор аналогов, ошибка в подборе факторов, техническая ошибка) и произвести перерасчет кадастровой стоимости. Система контроля результатов позволяет на любом этапе оценки выполнить перерасчет, если мы видим отклонения от нормы. Ошибки могут оказаться как на первой стадии, так и на последней. Для доказательства эффективности и пригодности разработанной методики определения кадастровой стоимости на основе градостроительной ценности территории нами проведена ее апробация на материалах МО г. Краснодар, а также проведен анализ соотношения полученных результатов с утвержденной кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости, что будет представлено в частях II и III настоящей статьи в следующих выпусках данного журнала. Литература 1. Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А. Эволюция исследовательских подходов к оценке и налогообложению недвижимости // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 201-206. 2. Коломыцева А.А. Разработка методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на примере земель населенных пунктов. Выпускная квалификационная работа по направлению 21.04.02 – Землеустройство и кадастры // ФГБОУ ВО «КубГТУ». 2017. 198 с. 3. Нестерова Н.В., Хахук Б.А. Кадастрово-оценочные работы в России. В сборнике: Современные исследования основных направлений гуманитарных и естественных наук. Материалы Международной научно-практической конференции. Под редакцией Насретдинова И.Т. // 2017. С. 700-703. 4. О государственной кадастровой оценке: федер. закон Рос. Федерации от 03.07.2016г. № 237-ФЗ. 5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. 6. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016г. № 358. 7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010г. № 508. 8. Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Анализ методов налогообложения земельной ренты // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 218-224. 9. Осенняя А.В., Будагов И.В., Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Земельная рента как основа кадастровой стоимости // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 253-258. 10. Осенняя А.В., Будагов И.В., Денисенко В.В., Желтко Ч.Н., Кононенко В.Н., Кравченко Э.В., Пинчук А.П., Хахук Б.А. Мониторинг объектов недвижимости на примере муниципальных образований Краснодарского края: отчет о НИР. – Министерство образования и науки РФ. 11. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А. Кадастровая оценка объектов недвижимости в современных условиях. В сборнике: Современные тенденции развития науки и технологий. Сборник научных трудов по материалам Международной научно- практической конференции. В 5-ти частях. Под общей редакцией Ж.А. Шаповал // 2017. С. 85-89. 12. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А. Реализация процедуры кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика // 2016. № 4 (190). С. 239-243. 13. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А., Гура Д.А., Коломыцев А.А. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях: монография // Краснодар. 2013. 135 с. 14. Осенняя А.В., Середин А.М., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости в Краснодарском крае на примере земель населенных пунктов: монография // Краснодар. 2016. 15. Сидоренко М.И., Осенняя А.В. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2013. № 4 С. 42-43. 16. Хахук Б.А. Методологические подходы к исследованию земельной ренты // Актуальные проблемы экономики и права. 2008. № 1. С. 68-78.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru