RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Совершенствование методических подходов оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость (на примере города Красноярска)

Совершенствование методических подходов оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость (на примере города Красноярска)

Безруких Д.С., Лукичев М.Ю., Еремеев Д.В., Князева И.О. Совершенствование методических подходов оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость (на примере города Красноярска) // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2019. № 12. С. 5-13.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Совершенствование методических подходов оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость (на примере города Красноярска)"

ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 5 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ УДК 336.49 Д. С. Безруких МБУ «Комплексный центр социального обслуживания населения» Мотыгинского района Красноярского края М. Ю. Лукичев, Д. В. Еремеев, И. О. Князева Сибирский государственный университет науки и технологий имени академика М.Ф. Решетнева, Красноярск, e-mail: eremeev.dmitriy@gmail.com СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА КРАСНОЯРСКА) Ключевые слова: инвестиции, жилая недвижимость, оценка эффективности инвестиций. В статье по направлению 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит освещены вопро- сы эффективного инвестирования на рынке жилой недвижимости. Критический анализ выявил, что существующие методы не применимы для частного инвестора и требуют дополнительных знаний и умений или пользование услугами специалиста, что, зачастую, не совсем выгодно с финансовой точки зрения. Представленная в работе авторская методика комплексного пока- зателя оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, которая позволила бы в значитель- ной степени использовать преимущества уже имеющихся методик и избежать их недостатков, при принятии инвестиционных решений физическими лицами. В обобщенном виде, описание алгоритма для оценки жилой недвижимости для принятия инвестиционного решения состоит из 4 этапов: сбор и уточнение информации о входящих данных инвестора; формирование мно- жества моделей/альтернатив использования; оценка эффективности инвестиций в выбранный объект; принятие решения об инвестировании. D. S. Bezrykih Municipal budget institution «Integrated Center for Social Services» Motyginsky district of the Krasnoyarsk Territory M. Yu. Lukichev, D. V. Eremeev, I. O. Knyazeva Reshetnev Siberian State University of Science and Technology, Krasnoyarsk, e-mail: eremeev.dmitriy@gmail.com IMPROVEMENT OF METHODICAL APPROACHES TO ASSESSING THE EFFICIENCY OF INVESTMENTS IN RESIDENTIAL REAL ESTATE (ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF KRASNOYARSK) Keywords: investments, residential real estate, investment effi ciency assessment. The article in the direction 08.00.10 Finance, money circulation and credit highlights the issues of effective investment in the residential real estate market. A critical analysis revealed that the existing methods are not applicable to a private investor and require additional knowledge and skills or using the services of a specialist, which is often not entirely benefi cial from a fi nancial point of view. The author’s methodology presented in the work is a comprehensive indicator of assessing the market value of residential real estate, which would make it possible to greatly use the advantages of existing methods and avoid their disadvantages when making investment decisions by individuals. In a generalized form, the description of the algorithm for assessing residential real estate for making an investment decision consists of 4 stages: collecting and updating information on the investor’s incoming data; the formation of many models/alternatives for use; assessment of the effectiveness of investments in the selected object; investment decision making. 6 ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Введение Развитие жилищного строительства в России напрямую зависит от возмож- ности привлечь финансовые ресурсы потенциальных инвесторов, в том числе физических лиц. Также на этот процесс большое влияние оказывает развитие различных форм реализации жилья, ко- торые зависят от возможности государ- ства создать правовые и экономические условия, чтобы принадлежащие гражда- нам денежные средства достаточно бы- стро переходили из разряда сбережений в разряд долгосрочных инвестиций. Инвестиции в недвижимость рассма- триваются инвесторами, как достаточно эффективный способ сохранения и при- умножения капитала в долгосрочной перспективе. Вложение средств в недви- жимость позволяет инвестору не только самостоятельно находить применение приобретенному объекту (распоряжать- ся им по своему усмотрению, в том чис- ле дарить и передавать по наследству), но и использовать его в инвестицион- ных целях – сдавать в аренду или пере- продавать с целью получения прибыли. Экономическая успешность вложений в жилую недвижимость зависит от вы- бора объекта инвестирования, его теку- щей и будущей стоимости, на которую оказывают влияние различные факто- ры. В связи с чем, данному вопросу – адекватной оценке основных факторов, оказывающих влияние на стоимость не- движимости, следует уделить максимум внимания, для принятия правильных фи- нансовых решений при инвестировании на открытом рынке. Цель исследования При проведении данной работы ав- торы ставили перед собой следующую цель – совершенствование методическо- го обеспечения оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость. Материал и методы исследования Теоретическую и методическую ос- нову исследования составили результа- ты исследований отечественных ученых и практиков, действующая нормативно- правовая база, методические и практи- ческие материалы, посвященные про- блемам, возникающим при определе- нии и оценке финансовой эффективно- сти стратегии инвестирования в жилую недвижимость физическими лицами. В качестве инструментария исследова- ния использовались методы системного анализа, экспертные оценки, обобщения, сравнительного анализа, позволяющие обеспечить обоснованные и достовер- ные выводы по результатам проведен- ного исследования. Результаты исследования и их обсуждение Существует распространенное мне- ние о том, что инвестирование денежных средств в недвижимость является про- стым и интуитивно-понятным механиз- мом. Это мнение не вполне соответствует истине. Популярные среди начинающих инвесторов операции аренды и пере- продажи жилья сопровождаются огром- ным количеством «подводных камней», изучение которых на практике может обернуться значительными проблема- ми, и в конечном итоге, потерями. Под- робный анализ можно использовать как основу для выбора направления, повы- шения эффективности инвестиционной деятельности и минимизации рисков, сопутствующих операций с капиталом внушительных размеров. Тем не менее, инвестиции в недвижимость жилья счи- таются одним из самых надежных спосо- бов в долгосрочной перспективе. Авторы в своем исследовании предла- гают сформировать методику оценки ин- вестиционной привлекательности жилой недвижимости в виде алгоритма. Для об- легчения принятия решения об инвести- ционной покупке жилой недвижимости авторами предлагается проработать неиз- менные во времени пункты алгоритма, ко- торые могут помочь в принятии решения. Перед формированием алгоритма нужно описать условия при которых применим данный алгоритм. В рамках методики оценки инвестиционной при- влекательности недвижимости, рассма- триваться следующие условия формиро- вания алгоритма: – инвестирование в рынок жилой не- движимости г. Красноярска; – инвестиции происходят за счет соб- ственных средства инвестора, заемные средства в данной модели не рассматри- ваются. Увеличение и получение прибы- ли – основная цель инвестирования; ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 7 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ – инвестором является физическое лицо (которое также может быть пред- ставлено в виде индивидуального пред- принимателя), основная цель которого получение прибыли с купленного объ- екта жилой недвижимости. Представим данный алгоритм, осно- ванный на сформированных исходных данных для методики оценки привлека- тельности инвестиционных вложений в жилую недвижимость на рис. 1. Рассмотрим подробнее каждый этап данного алгоритма и раскроем некото- рые пункты. Данный алгоритм начинаться с эта- па I – «Сбор и уточнение информации о входящих данных инвестора». На дан- ном этапе инвестор для себя должен вы- явить потребность в инвестициях в жи- лую недвижимость и сформировать ожи- дания от инвестирования. После формирования потребности необходимо определить бюджет инве- стиций. С одной стороны, логичнее было сначала подобрать недвижимость, а по- том выделить бюджет, но первоначаль- ный подбор недвижимости целесообра- зен в случае, если недвижимость берется под себя. В данном же случае автором принята основная цель – получение при- были, соответственно финансовый во- прос является основным. Исходя из оцен- ки собственных активов, инвестор мо- жет определить доступные направления и типы объектов жилой недвижимости доступные к покупке уже на следующем этапе II – «Формирование множества мо- делей/альтернатив использования». На данном этапе инвестору необхо- димо дополнительно проанализировать состояние рынка, потенциал развития рынка в текущем состоянии, изучить тенденции в движении цен и определить стоит ли инвестировать именно в дан- ный момент времени, так как возможна ситуация, что на рынке стоимость объ- ектов искусственно увеличена, рынок перенасыщен и, в таком случае, приоб- ретаемый объект превратиться в нелик- видную жилую недвижимость за невоз- можностью продать или сдать в арен- ду для получения прибыли. В данном случае инвестор, как заинтересованное лицо, должен принять решение самосто- ятельного анализа рынка или привлече- ния специалиста либо риелтора. Данный пункт для оценки невоз- можно привести к количественным по- казателям, используемым в любом мо- мент времени, но возможно выдвинуть качественные рекомендации с учетом подстройки под постоянно меняющийся рынок. Необходимо проанализировать спрос и предложение на рынке недвижи- мости, изменение цен в динамике, проа- нализировать изменения в законодатель- стве и политическом влиянии на рынок жилой недвижимости. В данном случае инвестор реально понимает какая сумма денежных средств у него иметься в обороте, и, исходя из общего состояния рынка, средних цен, уровня, начинает подбор портфе- ля объектов недвижимости подходящих под его критерии инвестирования, па- раллельно с этим инвестор определяет для себя сроки, на которые он готов вло- жить данные инвестиции. После определения срока инвести- ций, инвестор параллельно выбира- ет стратегию инвестирования и объ- ект жилой недвижимости подходящий по параметрам для целей его стратегии (рис. 2). В совокупности с определени- ем стратегии, выбирается тип объекта недвижимости: – первичная недвижимость; – вторичная недвижимость. Для агрессивной стратегии необхо- димо выбирать первичную недвижи- мость на стадии ранее строительства «котлована», так как именно в этом случае возможен заработок на приросте стоимости после сдачи объекта. Вторич- ную недвижимость покупать нецелесоо- бразно, так как она может резко влететь в стоимости только при условии вложе- ния в ремонт, что соответственно увели- чит стоимость недвижимости на размер ремонта, либо в случае кардинального изменения инфраструктуры окружения объекта, что может предугадать лишь эксперт рынка, а не среднестатистиче- ское физическое лицо. Для получения рентного дохода, мо- жет рассматриваться как первичное, так и вторичное жильё. Преимущества пер- вичного рынка в данном случае низкая стоимость покупки, преимущество вто- ричного готовый ремонт, соответствен- но объект готовый к сдаче в аренду. 8 ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Рис. 1. Алгоритм методики инвестирования в жилую недвижимость ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 9 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Рис. 2. Стратегии использования жилой недвижимости Для комплексной стратегии интере- сен вариант приобретения первичной недвижимости в ДДУ, и рентной про- дажи в течение 5 лет. Так будет самый минимальный порог входа в инвестиции и минимальные затраты в связи с неу- платой налога на продажу по истечении 5 лет. А также, в данном случае будет максимальное увеличение стоимости объекта жилой недвижимости. После определения пунктов 4.1 и 4.2, инвестору необходимо опреде- литься с конкретным объектом недви- жимости по характеристикам значи- мым для него. На основании изучения экономической литературы [1–5], авто- рами предлагаются следующие харак- теристики, их значимость определена методом экспертных оценок и пред- ставлена в табл. 1. Таблица 1 Значимость факторов, влияющих на стоимость недвижимости в зависимости от стратегии использования недвижимости (на примере города Красноярска) Факторы Для агрес- сивной стра- тегии, % Для консер- вативной стратегии, % Для ком- плексной стратегии, % Местоположение объекта: 35 34 40 по отношению к деловому центру 7 9 10 наличие и состояние коммуникаций 889 наличие объектов социально-культурного назначения 746 размещение объектов в плане города (района), примы- кающее окружение 8 10 9 экологическая обстановка района 536 Физические характеристики: 27 36 35 площадь, размеры, форма, материал постройки, уро- вень отделки, этажность и др. 9 11 12 качество строительства и эксплуатации 688 функциональная пригодность 798 привлекательность, комфорт 587 Архитектурно строительные: 917 стиль, планировка, конструкции и т. д. 4 0,6 4 объемно-планировочные показатели и др. 5 0,4 3 Финансовово-эксплуатационные: 29 29 18 надежность застройщика 23 6 3 эксплуатационные расходы 397 стоимость ремонта 3 14 8 Итого 100 % 100 % 100 % Примечание . *Составлено авторами. 10 ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Следующий этап III – «Оценка эф- фективности инвестиций в выбранный объект», осуществляется на основании оценки всех потенциальных доходов и расходов. Доходность в случае агрессив- ной стратегии рассчитывается, как от- ношение дохода от перепродажи к стои- мости объекта недвижимости на момент покупки. При этом от дохода от пере- продажи вычитаются все возможные расходы. Представим расчет доходности в формуле: (1) где Рс – расходы на содержание объекта жилой недвижимости; Рп – расходына по- купку объекта жилой недвижимости. Под доходами в формуле (1) подраз- умевается сумма перепродажи объекта жилой недвижимости по договору с ко- нечным покупателем. В расходы на со- держание объекта входят: коммуналь- ные платежи (при условии нахождения объекта в собственности после приема госкомиссией), затраты на ремонт, нало- говые отчисления в виде: – налог на доходы от реализации имущества при перепродаже имущества менее чем через 5 лет после покупки имущества; – налог с дохода полученного от сда- чи недвижимости в аренду (уплата НДФЛ с инвестора в лице физического лица, либо уплата 6 % с дохода, если инвесто- ром выступает ИП с упрощенной систе- мой, либо выплата стоимости патента в случае выбором инвестора ИП с па- тентной системой). В расходы на покуп- ку объекта входят пошлина на регистра- цию права на объект недвижимого иму- щества, затраты на оформление договора купли-продажи, затраты на документы необходимые оформления договора куп- ли-продажи, затраты на риэлтора. При подсчете доходности вложений при комплексной стратегии, необходи- мо учитывать прибыль от сдачи имуще- ства в аренду и, соответственно, затраты на эту деятельность. Представим в фор- муле расчет доходности при сдаче недви- жимости в аренду в год: (2) где Рс – расходы на содержание объекта жилой недвижимости; Рп – расходына по- купку объекта жилой недвижимости. Доход от сдачи в аренду складывается из разницы между действительным вало- вым доходом и затратами на осуществле- ние деятельности по аренде. Расчёт дей- ствительного валового дохода начинается с составления прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в арен- ду за период владения и на основе полу- ченных данных определение потенциаль- ного валового дохода (ПВД). ПВД представляет собой максималь- ный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при 100 % за- грузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оце- ниваемого объекта, установленной аренд- ной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = Аст?S, (3) где Aст – средняя ставка аренды объекта оценки; S – площадь объекта оценки. Как правило, собственник в долго- срочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100 % площа- дей здания. Потери арендной платы име- ют место за счет неполной занятости объ- екта недвижимости и неуплаты арендной платынедобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доход- ной недвижимости арендаторами харак- теризуется коэффициентом недоисполь- зования, определяемым отношением ве- личины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежа- щей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различ- ных сегментов рынка недвижимости су- ществуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 11 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определя- ется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недви- жимости по формуле: (4) где Kнд – коэффициент недоиспользова- ния; Kп – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов; nc – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендато- ров после ухода старых; na – общее чис- ло арендных периодов в году. Чаще всего применяются рыночные данные, так как по формуле для расчета недоиспользования чаще всего рассчи- тывают недоиспользование коммерче- ской недвижимости, а для легковой не- корректно определять долю площадей на которых происходит смена аренда- торов. Интернет-агрегаторы по продаже и сдачи в арену жилой недвижимости в 2018 году дают данные о том, что квар- тиры простаивают до 6 % времени при долгосрочном использовании и до 32 % в случае краткосрочной сдачи в аренду [6]. В данной работе авторами предлага- ется использовать усредненные данные в виде 19 % недоиспользования объекта. Полученная в результате величина коэф- фициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате не- возможности 100 %-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площа- дей конкретного объекта недвижимо- сти. Отсюда возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Kз ), который опре- деляется по формуле: Kз = 1 – Kнд. (5) Итак, расчет действительного ва- лового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле: ДВД = ПДВ?Kз . (6) Так же от величины ДВД необходи- мо вычесть расходы. Предварительно необходимо вычислить расходы на ком- мунальные платежи во время простоя объекта жилой недивжимоти. Интернет- порталы Avito и Domofond, на которых размещаются объявления о сдаче недви- жимости в аренду, в правилах создания объявлений настаивают на том, что сто- имости ежемесячной арендной платы должна включать в себя коммунальные платежи, кроме тех платежей, которые рассчитываются по счетчикам, пред- ставим разделение таких платежей и их среднюю долю в объеме общей стоимо- сти из платежного документа в табл. 2. Таблица 2 Доля затрат на начисляемые и не начисляемые коммунальные услуги при простое жилой недвижимости Виды коммунальных услуг Доля затрат, % Плата не начисляется во время простоя ГВС теплоноситель 2,9 ГВС теплоэнергия 12,5 Водоотведение 4,2 Электроэнергия 7,4 Холодное водоснабжение 3,7 Итого по коммунальным услугам, не начисляемым во время простоя 30,7 Плата начисляется во время простоя Отопление 21,8 Содержание жилого фонда 35,3 Содержание общего имущества 5,3 Прочие услуги (консьерж, охрана и т. д.) 9,8 Итого по коммунальным услугам, начисляемым во время простоя 69,3 Все коммунальные услуги 100 Согласно табл. 2, инвестору в случае простоя необходимо будет понести до- полнительные затраты на коммунальные платежи в случае простоя объекта не- движимости в виде 69,3 % от стоимости коммунальных платежей. Представим формулу расчета расходов инвестора на коммунальные платежи в случае про- стоя объекта по формуле: Рком = Стком?0,693, (7) где Рком – расходы инвестора на комму- нальные услуги; Стком – стоимость комму- нальный услуг по платежному документу. 12 ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Тогда все расходы на содержание объекта жилой недвижимости при сдаче недвижимости в аренду можно предста- вить в виде формулы: Рс = Рдок + Р ремонт + Рком + Н, (8) где Рдок – расходы в виде пошлины на ре- гистрацию права на объект недвижимо- го имущества, затраты на оформление договора купли-продажи, затраты на до- кументы необходимые оформления до- говора купли-продажи; Р ремонт – затраты на ремонт и подготовку объекта к сдаче под аренду; Рком – затраты на коммуналь- ные услуги с учётом простоя объекта не- движимости; Н – налоговые отчисления (на доход от сдачи недвижимости в арен- ду, на доход от реализации имущества). Доходность при комплексной стра- тегии использования объекта жилой не- движимости будет определяться следу- ющим образом, по формуле: (9) Чистый доход от продажи объек- та рассчитывается как разница между доходами от продажи объекта и рас- ходами который несет инвестор на пе- риод поиска покупателя и проведения сделки, подробнее алгоритм расчёта описан при определении доходности агрессивным способом. Чистый доход от аренды учитывается за весь пери- од сдачи в аренду и рассчитывается как разница доходов от сдачи в аренду и расходов, который несёт инвестор, описанных при вычислении доход- ности при консервативной стратегии. В данном случае учитываются доходы по аренде за все время эксплуатации объекта, так же как учитываются и все расходы за весь период эксплуатации объекта. В формуле при подсчете до- ходности при консервативной страте- ги в частном порядке рассчитывается годовая доходность и соответственно расходы и доходы берутся за год, в дан- ном случае необходимо рассчитывать доходы и расходы на весь период сдачи недвижимости в аренду. В формулах (1) и (9) расчета доход- ности не учитывается такой важный параметр, как время. Инвестор может получить доходность в 25 % за месяц, а можно и за 5 лет. Для корректного сравнения доходности разных видов активов время владения, которыми раз- личается необходимо рассчитать доход- ность в процентах годовых. Доходность в процентах годовых – это доходность, приведенная к единому знаменателю до- ходности за год. Представим расчёт до- ходности в процентах годовых при ин- вестировании по агрессивной стратегии в формуле: (10) Завершающим этапом после опре- деления всех потенциальных доходов и расходов необходимо провести анализ доходности при инвестировании в жи- лую недвижимость и найти ставку до- ходности ?1 по формуле (1), (2) или (9), исходя из выбранной стратегии. Для принятия окончательного ре- шения инвестору необходимо провести анализ доходности при альтернативном размещении денежных средств ?2. За альтернативные методы принято понимать ставку вкладов в банках, как один из наиболее безрисковых вложе- ний. Проведенный анализ по доступным источникам [7–10] выявил, что банков- ские ставки по депозитам (сумма инве- стирования 2 000 000 рублей) для физи- ческих лиц колеблются от 4,54 до 7,5 %, сроком до 3 лет. В рамках агрессивной модели бе- рется средний период от даты покупки объекта недвижимости в стадии котло- вана до сдачи объекта, в рамках кон- сервативной стратегии будет оцени- ваться в рамках периода планирования на 16 лет, так как именно такой срок окупаемости недвижимости выдви- нут экспертами при условии получе- ния дохода от сдачи аренды. В рамках комплексной стратегии рассматрива- ется период от 5 до 8 лет, 8 лет в слу- чае если недвижимость покупалась ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 12 2019 13 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ в долевое строилась около 3 лет и в даль- нейшем сдавалась в течении 5 лет. Помимо определения безрисковой ставки с помощью вкладов в банки, безрисковую ставку сопоставляют со ставкой рефинансирования. Став- ка рефинансирования – это процент- ная ставка, по которой ЦБ РФ креди- тует коммерческие банки. С 1 января 2016 года ставку рефинансирования принимают равной значению ключевой ставки Банка России на соответствую- щую дату. В начале 2018 года ключевая ставка Банка России составляла 7,75 % годовых, с 12.02.2018 года снижена до 7,50 %, с 26 марта 2018 года снижена до 7,25 % годовых, а с 17.09.2018 года вновь повышена до 7,50 %. В настоя- щее время она составляет 6,5 % [11]. Таким образом она подвержена силь- ной волатильности. Так в случае инвестирования по агрессивной стратегии ?2 определяе- мая как, безрисковая ставка принимает- ся в размере 7,5 %. Делая анализ оценки эффективности инвестиций необходимо учитывать минимальный уровень безри- сковой ставки как критерий исключения неэффективных инвестиций. Вслучае если ?1 > ?2, инвестору пред- лагается принять положительное реше- ние об инвестировании в выбранный объект жилой недвижимости и выбран- ной стратегии использования. В случае если ?1 < ?2 согласно этапу IV «Приня- тие решения об инвестировании», ин- вестору не рекомендуется вкладывать в данный объект жилой недвижимости и необходимо вернуться на второй этап «Формирование множества моделей/ альтернатив использования» и в пун- ктах 3.1. и 3.2. выбрать иные значения. Выводы (заключение) Подводя итоги проведенного иссле- дования, следует отметить, что пред- лагаемый алгоритм методики выбора наиболее выгодных вариантов инвести- рования в жилую недвижимость, по- зволяет качественно оценить состояние рынка, выявить недооценённые объекты и сформировать диверсифицированный инвестиционный портфель, сочетающий в себе разные стратегии инвестирования. Библиографический список 1. Metzner, S., Kindt, A. Determination of the parameters of automated valuation models for the hedonic property valuation of residential properties: A literature-based approach // International Journal of Housing Markets and Analysis. 2018. № 11 (1). P. 73–100. 2. Stein, M. Limits to diversifi cation: Tail risks in real estate portfolios // Journal of Alternative Investments. 2017. no 20 (1). P. 61–80. 3. Pandey, R., Jessica, V.M. Sub-optimal behavioural biases and decision theory in real estate: The role of investment satisfaction and evolutionary psychology // International Journal of Housing Markets and Analysis. 2019. № 12 (2). P. 330–348. 4. Павельева Э.Ю. Инвестиции в жилую недвижимость частными инвесторами // Известия ву- зов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2018. № 8(4). С. 35-43. 5. Велесевич С. Сколько смогут заработать квартирные инвесторы после перехода на эскроу. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/5d0208c79a79471c7a449306 (дата обращения 13.11.2019). 6. Гаврилов, Н.А. Анализ факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости // Вологдин- ские чтения. 2009. № 76. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-faktorovvliyayuschih-na-stoimost-zhiloy-nedvizhimosti-1 (дата обращения 01.11.2019). 7. Официальный сайт ПАО «Сбербанк». [Электронный ресурс]. URL: https://www.sberbank.ru (дата обращения 10.11.2019). 8. Вклады и счета ПАО «ВТБ». [Электронный ресурс]. URL: https://www.vtb.ru/personal/vkladyi-scheta/ (дата обращения 10.11.2019). 9. Вклады АО «Газпромбанк». [Электронный ресурс]. URL: https://www.gazprombank.ru/personal/ increase/deposits/ (дата обращения 10.11.2019). 10. Вклады в банках России. [Электронный ресурс]. URL: https://www.banki.ru/products/deposits (дата обращения 10.11.2019). 11. Ключевая ставка ЦБ РФ на сегодня и за период 2013–2018 годов. [Электронный ресурс]. URL: https://bankirsha.com/klyuchevaya-stavka-banka-rossii-na-tekushchiy-period.html (дата обращения 31.10.2019).

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru