Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Сельскохозяйственный земельный рынок в зарубежных странах и в Украине: проблемы цен и институциональной среды
Третяк А.Н., Третяк Н.А. Сельскохозяйственный земельный рынок в зарубежных странах и в Украине: проблемы цен и институциональной среды // Землеустрій, кадастр і моніторинг земель. 2018. № 1 (18). С. 72-80.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Сельскохозяйственный земельный рынок в зарубежных странах и в Украине: проблемы цен и институциональной среды"72 № 1’2018 Актуальність. Досліджуючи земельний ринок як сукупність економічних та земле- впорядно-правових механізмів, що забезпечують встановлення, зміну та припинення прав на земельні ділян- ки, яке відбувається на підставі юри- дично оформленого договору й опо- середковується грошовим платежем, необхідно обов’язково досліджува- ти попит на земельні ділянки, який РИНОК ЗЕМЕЛЬ ТА ЙОГО ІНФРАСТРУКТУРА УДК 332.2 СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИЙ ЗЕМЕЛЬНИЙ РИНОК У ЗАРУБІЖНИХ КРАЇНАХ ТА В УКРАЇНІ: ПРОБЛЕМИ ЦІН ТА ІНСТИТУЦІЙНОГО СЕРЕДОВИЩА Третяк А.М., доктор економічних наук, професор, член-кореспондент НААН України, Державна екологічна академія післядипломної освіти та управління, Третяк Н.А., кандидат економічних наук, ДУ «Інститут економіки природокористування та сталого розвитку Національної академії наук України» E-mail: nnieco@ukr.net До сьогодення земельна реформа, яка триває, досі не забезпечила формування в нашій державі дієвого ринку земельних ділянок власників земельних часток (паїв). У зв’язку з цим, у статті було досліджено зарубіжний досвід країн із цивілізованою ринковою економікою, зокрема земель сільськогосподарського призначення, які в Україні займають значну частку території країни. Для цього розглянуто основні фактори впливу на вартість сільськогосподарських земель. Проведено порівняльну оцінку вартості орних земель в Україні за нормативною грошовою оцінкою та ринкової вартості. Крім того, для дослідження тенденцій змін вартості сільськогосподарських земель в Україні використаємо аналіз цін на земельні ділянки під забудовою. Встановлено, що фундаментальною причиною нерозвиненості ринку земельних ділянок власників земельних часток (паїв) є недосконале інституційне середовище. Ключові слова: ринок земель, ринкова ціна, нормативна грошова оцінка, капіта- лізація земель, сільськогосподарські землі. № 1’2018 73 Ринок земель та його інфраструктура складається з сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту. Це важливо, оскільки сільськогоспо- дарський попит на земельні ділянки (землекористування) є похідним від попиту на продовольство, створюва- не в рослинництві і тваринництві та враховує рівень родючості ґрунтів і можливості її підвищення шляхом здійснення земельних поліпшень, а також їх розташування, тобто від- даленість від центрів споживання продовольства та сировини. Попит на продукти харчування нееластич- ний, бо обсяг попиту на основні види продовольства змінюється несуттєво навіть при значній зміні цін. Несіль- ськогосподарський попит має стійку тенденцію до зростання при стабіль- ній економіці країни. Це попит на зе- мельні ділянки для будівництва жит- ла, об’єктів інфраструктури, доріг та інших об’єктів. Несільськогосподар- ський попит, як правило, байдужий до рівня родючості ґрунтів, але знач- ною мірою залежить від місця розта- шування земельних ділянок. Враховуючи, що сільськогоспо- дарські землі становлять 70,8 % від території України, то зрозуміла важ- ливість дослідження саме сільсько- господарського земельного ринку в країні з використанням зарубіжного. Аналіз останніх досліджень та публікацій. Зважаючи на актуальність запро- вадження ринку земель в Україні, проблемам впровадження ринку зе- мель сільськогосподарського при- значення приділяють значну увагу, зокрема такі науковці, як: П.І. Гай- дуцький, Д.С. Добряк, П.Ф. Кулинич Ю.О. Лупенко, А.Г. Мартин, А.М. Мірошниченко, Л.Я. Новаковський, А.М. Третяк та ін. Проте, у цьому пи- танні немає єдиної думки, щодо мо- делі вирішення ринку сільськогоспо- дарських земель в Україні. Метою статі є порівняльне до- слідження ціноутворення на ринку земельних ділянок сільськогосподар- ського призначення в зарубіжних кра- їнах і в Україні та визначення проблем його інституційного середовища. Результати дослідження. В умовах стабільної ринкової еко- номіки власник земельної ділянки чи землекористування продає її тільки тоді, коли виторг від продажу (ціна земельної власності), будучи покла- деною на банківський рахунок, дава- тиме дохід (процент), не менший, ніж колишній рентний дохід, тобто: ціна земельної ділянки (Цз) х ставка бан- ківського процента (Ск) = земельна рента (Рз). Оскільки земля є фундаменталь- ним каркасом нерухомості та земель- ного ринку, відсутність цивілізова- ного обороту земельних ділянок та прав на них, особливо у сільському господарстві, якісно зменшує капіта- лізацію землекористування. Зазначи- мо, що ринок землі взаємопов’язаний з іншими ринками, саме тому його становлення забезпечить можливість реалізації низки важливих соціаль- но-економічних завдань і процесів. В Україні на сучасному етапі поки що немає повноцінного інституцій- ного середовища земельного ринку, зокрема, ринку земель сільськогоспо- дарського призначення. Але це не заважає здійснювати купівлі-прода- жі земельних ділянок у «прихованій формі», де держава (у вигляді україн- ського народу) втрачає значну частку доходів до бюджету. 74 № 1’2018 Землеустрій, кадастр і моніторинг земель Для визначення особливостей та специфіки розвитку ринку земель- них ділянок власників земельних часток (паїв) та можливості зняття мораторію на їх відчуження необ- хідно з’ясувати особливості ринку сільськогосподарської нерухомості в економічно розвинених країнах. Для виявлення основних факторів впли- ву на вартість сільськогосподарських земель в таблиці 1 приведено дані порівняльної продуктивності та вар- тість сільськогосподарських земель в Україні, східній Німеччині, Франції та Польщі. Як показують дані таблиці 1, уро- жайність зернових культур, яка харак- теризує продуктивність орних земель, не є прямим показником зростання вартості земель. Не є також об’єктив- ним показником зростання вартості земель і додана вартість сільського господарства на 1-го працівника. Також для дослідження тенденцій змін вартості сільськогосподарських земель в Україні використаємо аналіз 1. Порівняльна продуктивність та вартість сільськогосподарських земель в Україні, Східній Німеччині та Франції [2; 6; 7] Країни Роки Урожайність зернових куль- тур, ц/га Додана вартість сільсько- го господарства на 1-го працівника, дол. США* Вартість землі, дол.. США* Україна 2008 34,6 4078 3867 2015 41,1 6332 3744 Східна Німеччина 2013 73,2 46386 11600 Франція 2012 69,6 42333 7453 Польща 2014 40,6 14411 10266 Рис. 1. Динаміка цін на земельні ділянки під забудовою в окремих регіонах України в межах населених пунктів за 2008-2017 рр., $/сотку [1] Примітка: 1 $ = 21 грн. за 2008-2015 рр.; 1 $ = 26,5 грн. за 2016-2017 рр. 4 1. Порівняльна продуктивність та вартість сільськогосподарських земель в Україні, Східній Німеччині та Франції [2; 6; 7] Країни Роки Урожайність зернових культур, ц/га Додана вартість сільського господарства на 1-го працівника, дол. США* Вартість землі, дол.. США* Україна 2008 34,6 4078 3867 2015 41,1 6332 3744 Східна Німеччина 2013 73,2 46386 11600 Франція 2012 69,6 42333 7453 Польща 2014 40,6 14411 10266 Також для дослідження тенденцій змін вартості сільськогосподарських земель в Україні використаємо аналіз цін на земельні ділянки під забудовою в окремих регіонах України у межах населених пунктів за 2008-2017 рр., в дол.. США за 1 сотку (рис. 1). 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2008 р. 2009 р. 2010 р. 2011 р. 2012 р. 2013 р. 2014 р. 2015 р. 2016 р. 2017 р. Київська обл. Донецька обл. Дніпропетровська обл. Львівська обл. Одеська обл. Рис. 1. Динаміка цін на земельні ділянки під забудовою в окремих регіонах України в межах населених пунктів за 2008-2017 рр., $/сотку [1] Примітка: 1 $ = 21 грн. за 2008-2015 рр.; 1 $ = 26,5 грн. за 2016-2017 рр. № 1’2018 75 Ринок земель та його інфраструктура цін на земельні ділянки під забудо- вою в окремих регіонах України у ме- жах населених пунктів за 2008-2017 рр., в дол.. США за 1 сотку (рис. 1). Як видно із даних рисунка 1, на зниження вартості земельних діля- нок вплинула загальна економічна ситуація в країні. Звичайно, для сіль- ськогосподарського земельного рин- ку економічна ситуація має менший вплив, оскільки попит на продукти харчування нееластичний і його об- сяг на основні види продовольства змінюється несуттєво навіть при зна- чній зміні цін. Для оцінки вартості земельно- го капіталу проведено порівняльну оцінку вартості орних земель в Укра- їні за період 1995-2018 рр. за норма- тивною грошовою оцінкою та ринко- вої їх вартості в таблиці 2. Як показують дані таблиці 2, між даними оцінки вартості орних земель в Україні за період 1995-2018 роки за нормативною грошовою оцінкою та ринковою вартостю в доларовому еквіваленті є суттєві відмінності. Ра- зом з тим, ринкова вартість сільсько- господарських земель за експертною грошовою оцінкою зростає, що є по- зитивною тенденцією і свідчить про недосконалість методики норматив- ної грошової оцінки. Хоча в порівнянні із даними зару- біжних країн, - Німеччини, Франції та Польщі (табл. 1),- ринкова вартість земель сільськогосподарського при- значення є меншою через об’єктив- ні причини: відсутність повноцінної системи гарантування прав власності на землю та інфраструктури земель- ного ринку, відсутність відповідних субсидій для розвитку сільськогоспо- дарського землекористування та інф- раструктури сільських територій. Так, наприклад, в Німеччині в 16950 тис га сільськогосподарських земель вкладається приблизно 708 євро в 1 га. Видаткова частина бюдже- ту бундесміністерства продовольства і сільського господарства на 2010 рік становила 5,8 млрд євро, з яких 5,4 млрд, або 318 євро на 1 га припадає на субсидії та інвестиції. Крім влас- ного міністерства, гроші німецьким фермерам надходили ще з бюджету Євросоюзу (притому, що Німеччина є основним донором ЄС), взагалі 2. Порівняльна оцінка вартості орних земель в Україні за період 1995-2018 роки Роки Вартість сільськогоспо- дарських земель за нормативною грошовою оцінкою Ринкова вартість сільськогосподарських земель за експертною грошовою оцінкою ± ринкова вартість до норматив- ної грошо- вої оцінки ± ринкова вартість до 1995 року грн. дол. США* грн. дол. США* дол. США % 1995 3676 2009 4132 2258 249 249 2000 7514 1381 - - - - 2005 9056 1769 - - - - 2008 9635 1828 20487** 3867 2039 1858 2015 25773 1180 81780** 3744 2564 1735 Джерело: розраховано авторами з використанням даних Держгеокадастру України Примітка: курс долара США: в 1995 р. -1,83 грн., в 2000 р. – 5,44 грн., в 2005 р. – 5,12 грн., в 2008 р. – 5,27 грн., в 2015 р. – 21,84 грн., в 2017 р. – 26,60 грн. Ставка капіталізації: 2008 р. – 18%, 2015 р. – 20%. 76 № 1’2018 Землеустрій, кадастр і моніторинг земель приватне сільське господарство в Єв- росоюзі настільки «ефективне», що майже половина бюджету ЄС витра- чається на його підтримку. У 2010 році вони отримали від німецької дер- жави різних виплат на суму в 12 млрд євро, або 708 євро на 1 га [5]. Таким чином, по суті вартість сільськогоспо- дарських земель формується субсиді- ями ЄС та уряду Німеччини. Світовий показник залежності па- нування права та основних фондів у сільському господарстві на одного працівника по країнах приведено на рисунку 2, де Україна по цьому по- казнику перебуває в зоні нижче -1, а такі країни, як Німеччина і Франція - в зоні більше +1. Таким чином, для України однією з істотних умов збільшення вартості зе- мельних ділянок власників земельних часток (паїв) є завершення створення повноцінної системи гарантування прав власності на землю та судової системи. Цей захід підвищить інвес- тиційну привабливість українського сільськогосподарського землекорис- тування, а відповідно і його вартість. Вивчаючи досвід функціонування земельного ринку в зарубіжних краї- нах у сільськогосподарській сфері, вва- жаємо, що найбільш прийнятним для України є досвід східної Німеччини. У Федеративній Республіці Німеччині існують два ринки земель сільсько- господарського призначення: 1) ринок оренди землі; 2)ринок купівлі-продажу землі. Як і ринок оренди землі, так і ринок купівлі-продажу землі не тільки відіграють важливу роль в розвитку і діяльності сільського господарства Ні- меччини, але і конкурують один з од- Рис. 2. Світовий показник залежності панування права та основних фондів в сільському господарстві на одного працівника, по країнах [4] Примітка: Х - світовий показник панування по країнах, який варіює від – 2 до + 2, тоб- то чим нижчий показник, тим нижчий рівень панування прав; Y - середній розмір основних фондів у сільському господарстві на одного працівника за 2000-2007 рр., по країнах. 7 Рис. 2. Світовий показник залежності панування права та основних фондів в сільському господарстві на одного працівника, по країнах [4] Примітка: Х - світовий показник панування по країнах, який варіює від – 2 до + 2, тобто чим нижчий показник тим нижчий рівень панування прав; Y - середній розмір основних фондів в сільському господарстві на одного працівника за 2000-2007 рр., по країнах. Таким чином, для України однією з істотних умов збільшення вартості земельних ділянок власників земельних часток (паїв) є завершення створення повноцінної системи гарантування прав власності на землю та судової системи. Цей захід підвищить інвестиційну привабливість українського сільськогосподарського землекористування, а відповідно і його вартість. Вивчаючи досвід функціонування земельного ринку в зарубіжних країнах у сільськогосподарській сфері, вважаємо, що найбільш прийнятним для України є досвід східної Німеччини. У Федеративній Республіці Німеччині існують два ринки земель сільськогосподарського призначення: 1) ринок оренди землі; 2)ринок купівлі-продажу землі. Як і ринок оренди землі, так і № 1’2018 77 Ринок земель та його інфраструктура ним, створюють альтернативний вибір для сільськогосподарських виробників і власників землі. За даними Федеральної статис- тичної служби Німеччини, в 2013 році з 16,7 млн га земель сільсько- господарського призначення 10,0 млн га (майже 60 %) сільськогосподарські підприємства брали в оренду, а інші землі перебували у приватній влас- ності сільськогосподарських підпри- ємств та їх власників, які самостійно обробляли свої сільськогосподарські угіддя (табл. 3). Однак, як видно з таблиці 3, існу- ють значні відмінності між старими (Західна Німеччина) та новими (Схід- на Німеччина) федеральними земля- ми як в оренді земель, так і в кількості сільськогосподарських підприємств та орендній платі за землю. Так, з 11,2 млн га сільськогосподарських угідь в старих федеральних землях 6,1 млн га (тобто 54,5%) орендуються сіль- ськогосподарськими підприємствами. У той же період в нових федеральних землях з 5,5 млн га сільськогосподар- ських угідь майже 3,9 млн га (41,1%) перебували в оренді. Тут особливо варто відзначити те, що в 2013 році се- редній розмір сільськогосподарського підприємства в цілому по Німеччині становив 77,0 га сільськогосподар- ських угідь і, відповідно, 56,1 га в За- хідній та 306,4 га в Східній Німеччині. Основною причиною малого розміру підприємства є те, що в сільському господарстві Німеччини налічується значна кількість сільськогосподар- ських підприємств. Так, в 2013 році в Німеччині було 285 тис. сільськогоспо- дарських підприємств, з яких 217 тис. (тобто 76,2%) орендували земельні угіддя. В цілому по Німеччині середня площа оренди сільськогосподарських угідь на одне підприємство становила 46,1 га. Середній розмір площі орен- дованих земель також істотно відріз- няється між Західною і Східною Ні- меччиною і становить 30,6 га і 222,9 га в середньому на одне підприємство в старих і нових федеральних землях. Середня ціна оренди одного гектара сільськогосподарських угідь у 2013 році становила 243 євро за гектар. У Західній і Східній Німеччині ціни на оренду сільськогосподарських угідь істотно відрізнялися і становили, від- повідно 261 євро та 169 євро за гектар. Загальний обсяг ринку оренди земель сільськогосподарського призначення в грошовому вираженні в 2013 році - 3. Кількість підприємств та оренда сільськогосподарських угідь у 2013 році [3] Одиниці виміру Всього, Німеччина Західна Східна С/г підпри- ємства Всього тис. од. 285 260 24 в т.ч. з орендою тис. од. 217 199 18 % 76,2 76,5 73,4 Сільськогосподарські угіддя Всього тис. од. 16700 11160 5515 в т.ч. з орендою тис. од. 10018 6080 3922 % 60,0 54,5 41,1 Середня площа оренди га 46,1 30,6 222,9 Середня орендна плата €/га 243 261 169 Орендної плати млн. євро 2,434 1,587 663 78 № 1’2018 Землеустрій, кадастр і моніторинг земель 2,4 млрд євро в цілому по Німеччині і, відповідно, 1,6 млрд євро в Західній та 0,7 млрд євро у Східній Німеччині. Треба підкреслити, що обсяги ринку купівлі-продажу за розмірами сіль- ськогосподарських угідь в Німеччині є відносно незначними. Так, згідно зі звітом Німецького селянського союзу, в 2013 році обсяги купівлі-продажу сільськогосподарських угідь в цілому по Німеччині становили 101,6 тис. га, тобто всього 0,6% від загальної площі земель сільськогосподарського при- значення. З цього обсягу в нових фе- деральних землях було продано 60,9 тис. га (тобто 1,1%), а в старих землях - тільки 40,6 тис. га (0,4%). При цьому середній розмір земельної площі при купівлі-продажу землі в цілому по Ні- меччині становив у середньому 2,3 га, в той час як 4,2 га - у Східній Німеччи- ні та 1,3 га - в Західній (табл. 4). У цілому по Німеччині середня ціна купівлі-продажу сільськогосподарських угідь у 2013 році становила 16,3 тис. євро за гектар [3]. При цьому середня ціна купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення в Західній Німеччині була майже в два з половиною рази вищою, ніж у Схід- ній Німеччині, і становила, відповідно, 25,2 тис. євро і 10,5 тис. євро за гектар. Загальний обсяг ринку купівлі-продажу земель сільськогосподарського призна- чення в 2013 році в цілому по Німеч- чині становив 1,664 млрд євро, з них 1,023 млрд євро припадало на Західну і тільки 0,641 млрд євро – на Східну Ні- меччину. За розрахунками Німецького селянського союзу, вартість земельного капіталу сільського господарства Ні- меччини становила в цінах 2013 року біля 30,2 млрд євро. Підсумовуючи суму орендної плати за використання сільськогосподарських земель і суму купівлі-продажу сільськогосподар- ських угідь, Deutsche Bauernverband підрахував, що загальний обсяг ринків земельних ділянок сільськогосподар- ського призначення в Німеччині в 2013 році в грошовому вираженні налічував 4,1 млрд євро. При цьому загальний обсяг ринків землі в Західній Німеччи- ні був у два рази вищим, ніж у Східній Німеччині і, відповідно, становив 2,6 млрд євро та 1,3 млрд євро. Отже, досвід Німеччини підтвер- джує, що ціни продажу на добре роз- винених земельних ринках приблиз- но дорівнюють величині капіталізації економічної віддачі від оренди землі. Таким чином, в країнах з низь- кими процентними ставками і більш доступними кредитами ціни на зем- лю будуть вищими. Крім процентної ставки, вищий рівень захисту прав власності на землю (наприклад, фор- мальна реєстрація і дієва судова си- стема) сприяє вищим цінам. З іншого боку, спотворення (наприклад, об- 4. Купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення у 2013 році [3] Країна і її території Площа ку- півлі-прода- жу с/г угідь Частка ку- півлі-прода- жу с/г угідь Середня площа купів- лі-продажу с/г угідь Середня ціна купівлі-про- дажу с/г угідь Сума купів- лі-продажу с/г угідь га % га €/га млн. евро Німеччина 101558 0,6 2,3 16381 1663,6 Західна 40616 0,4 1,3 25190 1023,1 Східна 60942 1,1 4,2 10510 640,5 № 1’2018 79 Ринок земель та його інфраструктура меження розмірів землі у власності, обмеження доступу на ринки земель, податки) будуть знижувати ціни. Можливість здавати землю в оренду і використовувати її в якості застави, а також субсидії сільськогосподар- ським виробникам підвищують вар- тість землі та її ціну. Отже, аргумент про низьку ціну землі в Україні, з якою зіткнуться її власники в разі зняття мораторію, виглядає вкрай «лукавим» з однієї простої причини: досвід останніх п’ятнадцяти років показав, що оцінна вартість землі сільськогосподарсько- го призначення в Україні не відпові- дає ринковій - на відміну від вартості її оренди, яка часто багаторазово пе- ревищує встановлений державою мі- німум в 3% вартості, що свідчить про недооцінку реальної вартості землі адміністративними інструментами. Висновки і перспективи дослідження. Отже, фундаментальною причиною нерозвиненості ринку земельних ділянок власників земельних часток (паїв) є недо- сконале інституційне середовище, зокре- ма, система гарантування прав на землю, система землеустрою та землевпорядку- вання (дослідження якої буде здійснено в наступній статті), система кадастру та оцінки землекористування, система орендних відносин, незадовільна інфра- структура формування доданої вартості в сільському господарстві у цілому. Список використаних джерел 1. Менеджмент, маркетинг, девелопмент землі і котеджних селищ [Електронний ресурс] / «SV-Development» Консалтин- гова компанія. – Режим доступу: http:// www.svdevelopment.com/ua/web/land/. 2. Мировой атлас данных [Электронный ресурс] / Knoema. – Режим доступа: http://www.afo.com.ua/ru/news/2/1152. 3. Перехожук А. Рынки земель сель- скохозяйственного назначения в Германии: факты и тенденции. [Электронный ресурс] // Agro Portal. – Режим доступа: http://agroportal.ua/ publishing/lichnyi-vzglyad/rynki-zemelselskokhozyaistvennogo-naznacheniyav - g e r m a n i i - f a k t y - i - t e n d e n t s i i / (28.03.2018). 4. Положение дел в области продоволь- ствия и сельского хозяйства [Электро- нный ресурс] / Продовольственная и сельскохозяйственная Организация Объединенных Наций, 2012. – Рим. – Режим доступа: http://www.fao.org/ publications/sofa/2012/ru/. 5. Про эффективное сельское хозяйство Германии [Электронный ресурс]. – Ре- жим доступа: https://zet09.livejournal. com/184680.html (28.03.2018). 6. Стоимость земли сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс] / ГО «ВАФО». – Режим доступа: http://www. afo.com.ua/ru/news/2/1152. 7. Третяк А.М. Земельний капітал: теоре- тико-методологічні основи формування та функціонування: монографія. – Львів: Сполом, 2011. – 520 с. References 1. Menegement, Marketing, Land Plots and Cottage Towns Development. / «SV-Development» Consulting Company./ http:// www.svdevelopment.com/en/about. 2. World Data Atlas. / Knoema.: http://www. afo.com.ua/ru/news/2/1152. 3. Perehoghuk A. Merkets of Agricultural Lands in Germany: Facts and Tendencies./ AgroPortal./ http://agroportal.ua/publishing/lichnyi-vzglyad/rynki-zemel-selskokhozyaistvennogo-naznacheniya-v-germanii-fakty-i-tendentsii/. 80 № 1’2018 Землеустрій, кадастр і моніторинг земель 4. Investing in agriculture for a better future. FAO, 2012/ I2885E/1/11.12/ http://www. fao.org/publications/sofa/2012/en. 5. About Efficient Agriculture in Germany. Livejournal. https://zet09.livejournal. com/184680.html. 6. Price of Agricultural Lands. NGO “VAFO”/ http://www.afo.com.ua/ru/news/2/1152. 7. Tretiak A.M. Land Capital: Theoretical and Methodological Basis of Formation and Functioning. Monograph. – Lviv: Spolom, 2011- p. 520. *** А. Tretiak, N. Tretiak AGRICULTURAL LANDS MARKET IN FOREIGHM COUNTRIES AND IN UKRAINE: THE PROBLEMS OF PRICES AND OF INSTITUTIONAL ENVIRONMENT To this day, the ongoing land reform has not yet ensured the formation of an effective market of land shares (shares) in our state. In this regard, the article examined the foreign experience of countries with a civilized market economy, in particular agricultural lands, which occupy a significant part of the country in Ukraine. For this purpose, the main factors influencing the value of agricultural land, namely, comparative productivity and value of agricultural land, are considered. A comparative estimation of the value of arable land in Ukraine was made on the basis of the normative monetary valuation and market value. In addition, to study the trends of changes in the value of agricultural land in Ukraine, we will use the analysis of prices for the lands under buildings. It was discovered that the lack of a full system of guaranteeing land ownership rights and the lack of appropriate subsidies for the development of agricultural land use and rural infrastructure contributes to a reduction in the market value of land. It is also confirmed that sales prices in well-developed markets are roughly equal to the magnitude of capitalization of the economic return on land lease. It was established that the fundamental reason for the underdevelopment of the market of land parcels of land parcels owners is the imperfect institutional environment, in particular, the system of land rights guarantee, the system of land management and land management (the study will be carried out in the following article), the cadastre and land tenure system, the lease system relations, poor infrastructure of value added in agriculture as a whole. Keywords: land market, market price, normative monetary estimation, land capitalization, agricultural land. *** А.Н. Третяк, Н.А. Третяк СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬ- НЫЙ РЫНОК В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ И В УКРАИНЕ: ПРОБЛЕМЫ ЦЕН И ИНСТИ- ТУЦИОНАЛЬНОЙ СРЕДЫ К настоящему времени земельная рефор- ма, которая продолжается до сих пор, не обе- спечила формирование в нашем государстве действенного рынка земельных участков вла- дельцев земельных долей (паев). В связи с этим, в статье был исследован зарубежный опыт стран с цивилизованной рыночной экономикой, в частности земель сельскохозяйственного на- значения, которые в Украине занимают значи- тельную часть территории страны. Для это- го рассмотрены основные факторы влияния на стоимость сельскохозяйственных земель, а именно сравнительной производительности и стоимости сельскохозяйственных земель. Проведена сравнительная оценка стоимости пахотных земель в Украине по нормативной денежной оценке и рыночной стоимости. Кро- ме того, для исследования тенденций измене- ний стоимости сельскохозяйственных земель в Украине использован анализ цен на земельные участки под застройкой. Установлено, что фундаментальной причиной неразвитости рынка земельных участков владельцев земель- ных долей (паев) является несовершенная ин- ституциональная среда. Ключевые слова: рынок земель, рыночная цена, нормативная денежная оценка, капита- лизация земель, сельскохозяйственные земли. Другие книги из этого разделаРезультаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в краснодарском краеИсследование факторов стоимости земель урбанизированных территорийТеоретические аспекты оценки недвижимости с учетом экологических факторовРезультаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в краснодарском краеИсследование факторов стоимости земель урбанизированных территорийТеоретические аспекты оценки недвижимости с учетом экологических факторов