Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Развитие наземной транспортной инфраструктуры как фактор ценообразования жилья в Калининграде
Шевчук О.А., Фирсова В.С., Свиридова П.О. Развитие наземной транспортной инфраструктуры как фактор ценообразования жилья в Калининграде // Актуальные проблемы науки и практики. 2017. № 2 (007). С. 29-33.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Развитие наземной транспортной инфраструктуры как фактор ценообразования жилья в Калининграде"Июнь,2017 Журнал «Актуальные проблемы науки и практики» № 2 (007) The journal "Actual problems of science and practice" 29 УДК 338.5 ББК 60.6 ГРНТИ 06.71.09 РАЗВИТИЕ НАЗЕМНОЙ ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ КАК ФАКТОР ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ЖИЛЬЯ В КАЛИНИНГРАДЕ The development of ground transport infrastructure as a price forming factor of accommodation in Kaliningrad Шевчук О.А., ассистент Институт промышленного менеджмента, экономики и торговли, Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого Shevchuk O. A., assistant Institute of industrial management, Economics and Commerce, Peter the Great St.Petersburg Polytechnic University Фирсова В.С. Институт промышленного менеджмента, экономики и торговли, Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого Firsova V. S. Institute of industrial management, Economics and Commerce, Peter the Great St.Petersburg Polytechnic University Свиридова П.О. Институт промышленного менеджмента, экономики и торговли, Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого Sviridova P. O. Institute of industrial management, Economics and Commerce, Peter the Great St.Petersburg Polytechnic University Аннотация. Статья посвящена изучению рынка недвижимости города Калининграда с помощью эконометрических методов. Была проведена выборка данных по состоянию на апрель 2017 года, результаты которой использовались для получения зависимой и независимых переменных. Также была проделана оценка полулогарифмической модели стоимости квартиры в исследуемом городе, результаты которой были проанализированы в ходе всей статьи. Ключевые слова. Эконометрика, рынок недвижимости, парная регрессия, корреляция, статистика, регрессионный анализ. Abstract. The article is devoted to studying the real estate market of Kaliningrad with the help of econometric methods. Data was sampled, its results were used to obtain dependent and independent variables. Also, an estimate was made because of the semi-logarithmic model of the apartment`s cost in the investigated city, the results of which were analyzed throughout the article. Keywords. Econometrics, real estate market, pair regression, correlation, statistics, regression analysis. № 2 (007) Журнал «Актуальные проблемы науки и практики» Июнь,2017 The journal "Actual problems of science and practice" 30 В разный период времени происходят различные колебания конъюнктуры. К примеру, существуют периодические кризисы, которые неизбежно влияют на экономическую ситуацию в стране [2, с.14]. Приобретение жилой недвижимости – актуальный вопрос для большинства людей, так как обеспеченность ею является одной из основных потребностей каждого человека. Для среднестатистического гражданина при выборе квартиры одним из наиболее ценных критериев является возможность перемещения по городу с максимальной экономией времени. Из-за этого фактора квартиры, находящиеся на территориях, где наиболее четко налажена транспортная система, имеют более высокую рыночную цену. Отметим, что существует уже большое количество эконометрических исследований, связанных с рынком недвижимости, но все их результаты значительно отличаются друг от друга. Из-за этого возникает необходимость проведения дальнейшего изучения данной области. К тому же, степень влияния транспортной системы на стоимость жилья всецело зависит от специфики самого города [1]. Наше исследование затрагивает рынок вторичного жилья Калининграда – одного из самых западных городов России. Его территория – анклав: сотни километров таких стран, как Белоруссия и Литва отделяют его от остальной части РФ. Тем самым, этот Калининградский регион представляет большой интерес для проведения различных исследований. Нами была проведена выборка, включающая данные из 303 объявлений о продаже однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Информационной базой послужила база данных ЦИАН [4]. Зависимой переменной являлась «price» – цена квартиры, указанная в рублях. А необходимые для построения модели независимые переменные, как качественные, так и количественные сгруппированы и приведены в таблицах ниже (Таблица 1, Таблица 2). Расстояние от необходимого дома до наиболее близкой остановки общественного транспорта измерялось с использованием сервиса «Яндекс. Карты» [5]. Оно находилось с помощью непосредственного измерения по существующим и наиболее удобным дорогам, а не по прямой, для выявления наиболее достоверных результатов исследования. В качестве наиболее центральной точки города была выбрана Площадь Победы, как основной транспортный узел города. Значения, полученные в ходе анализа представлены в таблице ниже (Таблица 3). Для изучения направления и силы влияния различных факторов на стоимость жилья нами была изучена модель ценообразования, очень часто встречающаяся в зарубежных исследованиях и имеющая вид: Pi = (Hi, Ti) ? + ?i, где i = 1,…,N; N = число квартир; Pi = цена i-й квартиры; Hi = задействованные характеристики выбранной квартиры; Ti = показательной транспортной инфраструктуры для выбранной квартиры; ? = вектор оцениваемых параметров; ?i = случайная ошибка. Нами изначально было сформированы линейная и полулогарифмическая модели, а впоследствии была выбрана наиболее достоверная на наш взгляд – полулогарифмическая, отражающая, на сколько процентов увеличится зависимая переменная «price», если объясняющую переменную увеличить на единицу. Результаты оценки модели стоимости квартиры представлены в Таблице 4. Так, среди факторов, относящихся к общей характеристике квартир, наиболее влияющими на стоимость оказались общая площадь жилой недвижимости («агеа») и факт ее нахождения на первом этаже («first»). Оценка коэффициента перед переменной «area» составляет 59,6 тыс. руб. за м2 и отражает среднюю цену квадратного метра в Калининграде. Оценка полулогарифмической модели выявила, что с каждым последующим увеличением общей площади квартиры на 1 м2 ее стоимость будет повышаться на 2,1 %. А нахождение квартиры на первом этаже приведет к Июнь,2017 Журнал «Актуальные проблемы науки и практики» № 2 (007) The journal "Actual problems of science and practice" 31 снижению цены в среднем на 260 тыс. руб. и составит порядка 11 % от всей ее цены. Основным же направлением исследования, как было отмечено выше, являлась оценка влияния транспортной инфраструктуры на стоимость квартиры. Из всех данных, затрагивающих транспортную доступность, были признаны статистически значимыми следующие: количество существующих маршрутов общественного транспорта в микрорайоне и время, которое затрагивается для того, чтобы доехать до центра города на автомобиле или общественном транспорте. Каждый вариант нового маршрута приводит к росту цены на 26 тыс. руб. (1 % от стоимости квартиры). Это объясняется тем, что увеличение количества допустимых маршрутов способствует наиболее быстрому доступу к необходимому месту в городе. Время же, необходимое на поездку до центра, выражается так: увеличение его на 10-11 минут в среднем, снижает стоимость квартиры на 5-6%. Этот факт объясняется тем, что именно в центре города сосредоточена недвижимость, стоящая дороже квартир, располагающихся в отдаленных районах города. А влияние фактора, отражающего расстояние от дома до остановки, оказалось менее значимым, чем предполагалось. Этому было найдено следующее обоснование: либо через остановку проходит небольшое количество транспорта, либо расположение дома настолько отдалено от центра, что даже наличие возле жилья остановки сильно не влияет на рост ее стоимости по сравнению с менее отдаленной от Площади Победы недвижимостью. Заметим, что не было выявлено какой-либо статистической взаимосвязи между ценой на жилую недвижимость и наличием поблизости парковочных мест. Этот вывод может быть обусловлен тем, что большая часть людей считает наиболее подходящим вариантом - парковку машин в непосредственной близости к дому, на бесплатных отведенных местах. Не будем отрицать и вероятность того, что некоторая часть граждан, выложившая объявления о продаже недвижимости, могла не указывать наличие поблизости парковок, так как не расценивала этот фактор в качестве одно из преимуществ. Отметим, что Калининград, по данным рейтинга делового журнала «Эксперт», является одни из самых автомобилизированных городов России [3]. Ежегодно в городе задействуется свыше 300 тысяч автомобилей. Доля иномарок превышает 86 %. Рынок подержанных автомобилей на 99 % состоит из иномарок, 58 % которых старше 10 лет. Самая популярная марка на вторичном рынке — Mercedes-Benz, далее следуют Volkswagen, Audi и BMW. Процент дорог с качественным покрытием тоже не является статистически значимым. На данный момент качество дорог в Калининграде оставляет желать лучшего. Хотя важно отметить, что из-за проведения ЧМ по футболу в 2018 году в этом городе, власти взялись за устранение этой проблемы. Но пока факт остается фактом, и на стоимости квартиры никак не сказывается данный фактор. Итак, нами было изучено влияние транспортной инфраструктуры на стоимость жилья. Из показателей, относящихся к транспортной системе были исследованы следующие: расстояние до ближайшей остановки; количество маршрутов всех существующих видов транспорта возле дома; время, затрачиваемое на дорогу до Площади Победы на личном авто или общественном транспорте, наличие парковочных мест и процент качественных дорог. Так, каждый последующий маршрут возле жилого дома будет выражен в увеличении стоимости квартиры на 26 тыс. руб., а увеличение времени, необходимого на дорогу до Площади Победы на личном или общественном транспорте, на каждые 10 минут в среднем будет выражаться в снижении цены на недвижимость на 5%. № 2 (007) Журнал «Актуальные проблемы науки и практики» Июнь,2017 The journal "Actual problems of science and practice" 32 Таблица 1 - Общие данные по квартире (*Составлено авторами) Area Общая площадь квартиры (в м2) Room Количество комнат (в штуках) Floor Этаж, где располагается квартира Floors Количество этажей в доме (в штуках) Panel Фиктивная переменная: 1 – при соответствии панельному дому; 0 – в противном случае Kirpich Фиктивная переменная: 1 – при соответствии кирпичному дому; 0 – в противном случае Monolit Фиктивная переменная: 1 – при соответствии монолитному дому; 0 – в противном случае First Фиктивная переменная: 1 – при соответствии нахождения дома на первом этаже; 0 – в противном случае Last Фиктивная переменная: 1 – при соответствии нахождения дома на последнем этаже; 0 – в противном случае Таблица 2 - Данные о транспортной инфраструктуре (*Составлено авторами) Parking Наличие парковочных мест поблизости (м2/шт) Avtotime Потраченное на дорогу до центра (Площади Победы) время на собственном авто (в минутах) Publictime Потраченное на дорогу до центра (Площади Победы) время на общественном авто (в минутах) Marshrut Количество маршрутов всех задействованных видов транспорта (в штуках) Roads Качественность дорог (в %) Distance Расстояние от дома, где располагается квартира, до ближайшей остановки (в метрах) Таблица 3 – Результаты анализа рынка недвижимости в городе Калининграде (*Составлено авторами) Переменная Среднее значение Минимальное значение Максимальное значение Price 4 075 833 1 250 000 20 000 000 Area 55.50 19.00 220.00 Room 2.02 1.00 4.00 Floor 5.21 1.00 15.00 Floors 10.21 2.00 20.00 Panel 0.25 0.00 1.00 Kirpich 0.67 0.00 1.00 Monolit 0.08 0.00 1.00 First 0.29 0.00 1.00 Last 0.10 0.00 1.00 Parking 18.13 0.00 31.21 Avtotime 16.45 2.00 29.00 Publictime 19.87 3.00 40.00 Июнь,2017 Журнал «Актуальные проблемы науки и практики» № 2 (007) The journal "Actual problems of science and practice" 33 Marshrut 16.01 1.00 35.00 Roads 42.54 0.00 99.95 Distance 264.63 17.00 819.00 Таблица 4 – Результаты оценки модели стоимости квартиры в городе Калининграде (Составлено авторами) Переменные Линейная модель Полулогарифмическая модель Area 59.6*** 0.021**** First - 260.3** - 0.110** Marshrut 26.4*** 0.01*** Avtotime - 10.2*** - 0.005*** Publictime -11.1*** - 0.006*** Distance - - Parking - - Roads - - N 303 303 R 2 0.811 0.794 * (***, ** - значимость на 1% и 5% уровне соответственно) Литература. [1]. Айвазян С.А. Методы эконометрики: учебник. – М.: Магистр: ИНФРА-М, 2010 – 512с. [2]. Головкина С.И., Шевчук О.А., Карпова К.С. Торговая политика компании: стратегии выхода на внешний рынок // Актуальные проблемы науки и практики. 2017. № 1 (006). С. 13-16. [3]. «Клопс.ru» - Самый популярный сайт региона. [Электронный ресурс] – режим доступа:www.klops.ru/news/obschestvo/13087-kaliningrad-voshel-vdesyatku -samyhavtomobilizirovannyh-gorodov-rossii [4]. «ЦИАН» - база недвижимости в Калининграде. [Электронный ресурс] – режим доступа: www.kaliningrad.cian.ru [5]. «Яндекс. Карты» - Карты Калининграда: улицы, дома, организации. [Электронный ресурс] – режим доступа: www.yandex.ru/maps/22/kaliningrad/ Другие книги из этого разделаОбзор изменений порядка определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имуществаКадастровая оценка единого недвижимого комплексаО рыночной (кадастровой) стоимости улучшений земельного участкаОбзор изменений порядка определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имуществаКадастровая оценка единого недвижимого комплексаО рыночной (кадастровой) стоимости улучшений земельного участка